<адрес>
Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
г. Неман 09 августа 2010 года
Неманский городской суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи ГОРОХОВЦЕВОЙ Т.А.
при секретаре СТАНКИНОЙ Н.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Неманского муниципального района к ФИО1 о взыскании арендной платы за пользование земельным участком,
У С Т А Н О В И Л :
Администрация Неманского муниципального района (далее Администрация) обратилась с данным иском в суд указывая, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления главы Неманского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № НСП-114 общей площадью 1206 кв.м., расположенный в <адрес>, с разрешенным использованием: для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями), сроком на 49 лет. В соответствие с п.3.4 Договора арендатор обязан ежегодно вносить арендную плату за пользование земельным участком. Однако, в нарушение условий Договора, ФИО1 в 2006-2007 г.г. и в 2009 г. арендную плату не платила, а в 2008 г. уплатила всего 13995 руб., в связи с чем у неё образовалась задолженность в общей сумме 74555 руб. 96 коп., которую истец просил взыскать в ответчицы вместе с пенёй в размере 48313 руб.93 коп. В ходе судебного разбирательства истец уточнял в сторону увеличения свои исковые требования (л.д.81-82, 119-120), в связи с чем, просил взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате за 2006-2009 г.г. в общей сумме 167773 руб. 85 коп. и пеню в размере 90217 руб.55 коп.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснила, что по договору купли-продажи ФИО1 приобрела у гр-на ФИО5 нежилое здание в <адрес>-<адрес> на которое зарегистрировала свое право собственности в УФРС, после чего, на основании постановления главы Неманского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении ей в аренду земельного участка, она ДД.ММ.ГГГГ заключила с Администрацией договор аренды земельного участка для эксплуатации приобретенного ею нежилого здания. В соответствии с условиями договора аренды ФИО1 должна была вносить арендную плату за земельный участок ежемесячно, чего она не делала в 2006 и 2007 годах. В 2008 году она внесла арендную плату в размере 13 995 рублей, а в 2009 году не платила вовсе. В договоре также оговорено, что расчет арендной платы определен в приложении № к договору, которое является его неотъемлемой частью. Договором предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем ежегодно в одностороннем порядке в соответствии с законодательством РФ и решениями Окружного Совета депутатов Неманского городского округа, а арендатор обязан ежегодно в срок до 1 июля обращаться в Администрацию для уточнения ставок арендной платы за текущий год. Также предусмотрено договором, что за нарушение сроков внесения арендной платы, предусмотрена пеня в размере 0,5 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки. Утверждала, что ФИО1 неоднократно приглашалась на заседание комиссии по мобилизации доходов при Администраии в числе других неплательщиков арендной платы и даже подписывала график погашения задолженности по арендной плате, утвержденный главой Администрации, однако продолжала уклоняться от внесения арендной платы. Пояснила, что все расчеты по образовавшейся у ответчицы задолженности произведены в соответствии с решениями Окружного Совета депутатов Неманского городского округа с учетом установленных коэффициентов по категориям земель и видам их функционального использования. Считая иск Администрации обоснованным, просила его удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО1 в судебные заседания не являлась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялась надлежащим образом. Ранее, в предварительном судебном заседании (л.д.18-19) ФИО1 исковые требования не признавала, считая, что при расчете арендной платы были неправильно применены коэффициенты. Пояснила, что нежилое здание у ФИО5 покупала для того, «чтобы переделать в жилой дом». Утверждала, что платить арендную плату согласна, но «не в таком размере», а «в той сумме, которая будет рассчитана по закону».
Представители ответчика ФИО1 - ФИО6 и ФИО7 с иском не согласились по тем основаниям, что Администрацией были неправильно применены базовые ставки и коэффициенты при исчислении арендной платы за земельный участок ФИО1, который необоснованно был отнесен к категориям земель, отведенных для … обслуживания…объектов бытовых услуг, гостиниц, бани, сауны, объектов предпринимательской деятельности. Утверждали, что ФИО1 не является предпринимателем и не осуществляет предпринимательской деятельности в находящемся на арендуемом ею земельном участке нежилом помещении, приобретенном ею для последующего переоборудования в жилой дом. В частности, в судебном заседании представитель ФИО7 утверждал, что по указанным выше основаниям, при определении размера арендной платы за 2006 год на основании Решений № и №, следовало применить базовую ставку арендной платы в соответствие с п.п. 5 Приложений, как за земельные участки под хозяйственными постройками, банями, а не по п.п. 8 Приложений, как за земли отведенный под продовольственные, промтоварные рынки, предприятия бытовых услуг, прочие объекты предпринимательской деятельности, за 2007 и 2008 г.г. на основании Решения № также следовало применить п.5 Приложения, как за земельные участки для обслуживания и строительства хозяйственных построек, бань, а не п. 1, как за земли, отведенные для …объектов бытовых услуг, административных зданий и помещений (офисы, конторы), прочих объектов предпринимательской деятельности, за 2009 год на основании Решения № полагал необходимым применить коэффициент соответственно к п.9 Приложения, как за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, а не п. 5, как за земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Кроме того, представитель ФИО7 полагал, что Договор аренду земельного участка, заключенный между ФИО1 и Администрацией, не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому истец не вправе ссылаться на условия этого Договора в обоснование своих исковых требований, которые, в удовлетворении которых необходимо отказать в полном объеме, в том числе и по вопросу о взыскании с ответчицы пени.
Свидетель ФИО8 суду пояснила, что, работая начальником отдела земельных отношений администрации Неманского городского округа, она неоднократно встречалась с ФИО1 по вопросу арендной платы за земельный участок. Еще при подписании Договора аренды земельного участка, ФИО1, увидев приложение к данному Договору, в котором указан расчет арендной платы, выясняла, почему арендная плата ей определена больше, чем ФИО5, в связи с чем ей разьяснялся порядок расчетов и она подписала Договор аренды и акт приема-передачи земельного участка в аренду. Однако, в течении 2007 года арендная плата от ФИО1 за земельный участок не поступила. Поэтому в январе 2008 года она, в числе других неплательщиков, была приглашена на заседание комиссии по мобилизации доходов в местный бюджет при главе Неманского городского округа, на котором ей дополнительно был разьяснен порядок расчета арендной платы по ставкам, согласно решениям <адрес> Совета депутатов а также то, что при расчете арендной платы ФИО5 была допущена ошибка. По результатам рассмотрения вопроса на комиссии был составлен график погашении задолженности по арендной плате, подписанный ФИО1 и утвержденный главой района ФИО9, в соответствие с которым она обязалась с марта 2008 г. по февраль 2009 г. погасить задолженность за 2006-2007 г.г. в сумме более 30000 рублей а также пеню и внести в установленные сроки (15 сентября и 15 ноября) арендную плату за 2008 <адрес> она видела поступивший от ФИО1 один из платежей в сумме около 4000 рублей.
Выслушав обьяснение сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела и дав оценку представленным доказательствам в их совокупности, в соответствие с требованиями ст.69 ГПК РФ, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 по договору купли-продажи приобрела у ФИО5 «нежилое здание, имеющее назначение нежилых бытовых помещений с сауной» общей площадью 83,9 кв.м., расположенное по <адрес>-9 в <адрес> (л.д.27), право собственности на которое она зарегистрировала в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17).
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ главы Неманского городского округа ФИО1 был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 39:07:01:0071:0016 общей площадью 1206,0 кв.м., расположенный по указанному выше адресу, с разрешенным использованием – для эксплуатации «нежилых бытовых помещений с сауной» (л.д.5).
Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ главы Неманского городского округа внесены изменения в указанное выше постановление № и слова «для эксплуатации нежилых бытовых помещений с сауной» были заменены словами «для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями)» (л.д.108).
После этого, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Неманского городского округа и ФИО1 был заключен договор аренды указанного выше земельного участка (л.д.8-11) с разрешенным использованием – «для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями)», передача которого осуществлена в этот же день по акту (л.д.15).
Согласно п.п. 3.2 и 3.3 Договора аренды, расчет арендной платы определен в Приложении №, которое является неотъемлемой частью Договора, а арендная плата устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ (с даты госрегистрации права собственности на объект, для эксплуатации которого земельный участок передан в аренду.
В соответствии с п.3.6 Договора размер арендной платы может пересматриваться Арендодателем ежегодно в одностороннем порядке в соответствии с законодательством РФ и решениями Окружного Совета депутатов Неманского городского округа путем изменения ставки арендной платы (без внесения соответствующих изменений в Договор).
В силу п.3.7 Арендатор обязан ежегодно в срок до 1 июля обращаться в Администрацию для уточнения ставки арендной платы за текущий год.
В связи с непоступлением от ФИО1 предусмотренной Договором арендной платы в течение 2007 года, она была приглашена на заседание комиссии по мобилизации доходов в местный бюджет на ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается показаниями свидетеля ФИО8, а также списками (л.д.126-127) и протоколом заседании комиссии (л.д.128-130).
На заседании комиссии ФИО8 поясняла, что в кадастровом плане здание указано, как коммерческий обьект для торговой деятельности, с ФИО1 идет «длительная переписка по вопросу уплаты арендных платежей», против чего ФИО1 не возражала, но поясняла, что «сауна бездействует» и она «дохода от её деятельности не имеет», «ставка аренды высокая», «погасить долг» нет возможности.
По результатам заседания комиссии был составлен график погашения задолженности (л.д.131), подписанный ФИО1 и утвержденный Главой Неманского городского округа ФИО10, согласно которому образовавшаяся за 2006-2007 г.г. задолженность в сумме 38670 руб. 63 коп. должна была погашаться с марта 2008 г. по февраль 2009 г. одновременно с уплатой пени (17305 руб.10 коп.) и арендной платой за 2008 г. в соответствии с Договором аренды.
Во исполнение указанного соглашения по погашению задолженности, ФИО1 внесла 13995 руб. тремя частями по 4665 руб. (л.д.32, 131), а в дальнейшем прекратила погашать задолженность и не вносила арендные платежи.
Несмотря на последующие неоднократные вызовы, ФИО1 на заседание указанной комиссии 18 и ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не являлась (л.д.132-139).
Расчет задолженности по арендной плате за 2006 год в сумме 16962 руб. 63 коп. произведен, в соответствие с Приложением № к Договору аренды (л.д.85), на основании <адрес> Совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «О базовых размерах арендной платы…» Приложения № к нему и № от ДД.ММ.ГГГГ «О базовых размерах арендной платы…» и Приложения № к нему (л.д.109-110, 70, 72-73).
Расчет задолженности за 2007 год в сумме 21708 руб. 00 коп. произведен, в соответствие с Приложением № к Договору аренды (л.д.85), на основании <адрес> Совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «О ставках арендной платы…» и Приложения № к нему (л.д.43, 45-46).
Расчет задолженности за 2008 год в сумме 20695 руб. 25 коп. произведен, в соответствие с п.3.2 Договора аренды (л.д.8), на основании действующего на тот момент <адрес> Совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «О ставках арендной платы…» и Приложения № к нему (л.д.43, 45-46) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и Постановления главы Неманского городского округа «Об утверждении расчетных коэффициентов…» № от ДД.ММ.ГГГГ и Приложения к нему за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, принятого в соответствие с Постановлением Правительства калининградской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О Порядке определения размера арендной платы …», исходя из кадастровой стоимости передаваемого в аренду земельного участка.
Исчисление размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка не противоречит п.3.6 Договора аренды.
Расчет задолженности за 2009 год в сумме 122 402 руб. 97 коп. произведен, в соответствие с п.3.2 Договора аренды (л.д.8), на основании <адрес> Совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении расчетных коэффициентов…» и Расчетных коэффициентов к нему (л.д. 116-117), принятого после аналогичного Постановления главы администрации Неманского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ с изменением от ДД.ММ.ГГГГ №» и Приложения к нему.
Таким образом, общая сумма задолженности по арендной плате за указанные периоды, с учетом уплаченных ФИО1 13995 руб., составила 167773 руб. 85 коп., которые подлежат взысканию с ответчицы, что не противоречит ч.1 ст. 35 ЗК РФ, регламентирующей порядок использования земли в Российской Федерации на платной основе и <адрес> Совета депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ «Об утверждении Положения о методике расчета и взимания арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Неманский муниципальный район».
В соответствие с ч.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой строением, зданием, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По мнению представителей ответчика ФИО6 и ФИО7, Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ главы Неманского городского округа были необоснованно внесены изменения в Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ и слова «для эксплуатации нежилых бытовых помещений с сауной» были необоснованно заменены словами «для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями)», что повлияло на характеристику спорного объекта и последующее неправильное определение категории земли при применении ставок и коэффициентов арендной платы за земельный участок.
Давая оценку указанным доводам представителей ФИО6 и ФИО7, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.
Как было указано выше, ФИО1 купила у ФИО5 «нежилое здание, имеющее назначение нежилых бытовых помещений с сауной» общей площадью 83,9 кв.м., расположенное по <адрес>-9 в <адрес> (л.д.27).
Из постановления № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО5 ранее был предоставлен в аренду тот же самый спорный земельный участок (той же площадью и по тому же адресу) «для обслуживания нежилого здания», расположенного в районе <адрес> -9 <адрес>.(л.д. 26, 89). Договор аренды с ним был расторгнут ДД.ММ.ГГГГ постановлением, в котором также было указано об «обслуживании нежилого здания» (л.д.24).
В техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ данный обьект указан, как «бытовые помещения с сауной» и имеет то же назначение (л.д. 90-96).
В техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, изготовленном перед заключением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ этот же обьект указан, как « нежилые бытовые помещения с сауной», и в данном техпаспорте субъектом права уже значится ФИО1 (л.д. 98-104). В общих сведениях об объекте указано, что это нежилое здание для использования по назначению (л.д.100).
При этом, исходя из технического описания здания, экспликации его внутренних помещений, следует, что на момент его покупки ответчицей, здание имело прежние технические характеристики.
В выписке из кадастрового плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданной по заявлению для государственной регистрации договора аренды земельного участка, разрешенный вид использования земельного участка указан – «для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями) (л.д.12).
В аналогичной выписке от ДД.ММ.ГГГГ, выданной также до заключения договора аренды, но еще ранее, разрешенный вид использования земельного участка указан – «для эксплуатации нежилого здания (магазина).
В судебном заседании ФИО1 поясняла, что приобрела у ФИО5 нежилое здание с целью последующей его реконструкции в жилой дом, но до настоящего времени в нем не жила, ничего не изменяла и оно осталось в прежнем состоянии
Выписка из Единого госреестра прав на недвижимое имущества и сделок с ним подтверждает, что указанный земельный участок с теми же кадастровым номером, площадью и адресом, был предоставлен ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 «для эксплуатации нежилого здания» (л.д.79).
Вышеизложенное позволяет суду прийти к обоснованному выводу о том, что, несмотря на «перестановку» слов в наименовании объекта в указанных выше документах, речь идет об одном и том же обособленном объекте - нежилом здании (в котором имеются и бытовые помещения и бассейн с парилкой л.д.96,103), для эксплуатации которого был предоставлен в аренду земельный участок ФИО5, а в последствие ФИО1
ФИО1 подписала договор аренды земельного участка и приняла его по акту, при наличии всех указанных выше документов.
Разрешенное использование земельного участка именно для эксплуатации жилого дома или для его строительства на период предъявления иска в суд, не установлено никакими документами и не доказано в ходе судебного разбирательства.
Факт изменения вида разрешенного использования земельного участка «для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями) на вид разрешенного использования «под индивидуальный жилой дом» в процессе рассмотрения дела постановлением главы администрации Неманского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, не является основанием для освобождения арендатора ФИО1 от уплаты задолженности по арендной плате, образовавшейся за предыдущий период.
Неиспользование ФИО1 земельного участка по его назначению «для эксплуатации нежилого здания (сауны с бытовыми помещениями), не может служить основанием для невнесения арендной платы и в силу п.3.5 Договора аренды (л.д.9).
Согласно п.6 ст. 2 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание, это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и(или)подземную части, включающую в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и(или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Исходя из указанных выше технических характеристик здания, приобретенного ФИО1 у ФИО5, суд полагает, что оно не может быть отнесено к категории хозяйственных построек или бани.
В связи с этим, суд находит не состоятельными и не основанными на законе доводы представителей ответчика ФИО6 и ФИО7 о необходимости начисления арендной платы за земельный участок ФИО1 за 2006 год - по п.5 Приложений № к решениям…№ 414 (л.д.109-110) и № (л.д.70,72) вместо применённого п. № этих решений, за 2007 г. – по п.5 Приложений № к решению…№84 (л.д.43, 45-46) вместо примененного п. 11 этого решения, за 2008 г. – также по п.5 Приложений № к решению…№84 (л.д.43, 45-46) вместо примененного п. 11 этого решения, за 2009 г. – по п.9 Расчетных коэффициентов к решению № (л.д.116-117) вместо примененного п.5. Также безосновательно они считали за 2008 г. неправильным применение п.2.17 Расчетных коэффициентов к Постановлению главы Неманского городского округа «Об утверждении расчетных коэффициентов…» № от ДД.ММ.ГГГГ и Приложения к нему, не конкретизируя свою позицию.
Суд также не принимает во внимание довод представителя ФИО7 о том, что не прошедший государственную регистрацию в установленном законом порядке договор аренды земельного участка, заключенный между ФИО1 и Администрацией, не является основанием для удовлетворения исковых требований.
При этом, суд исходит из того, что Договор аренды между сторонами был заключен, земельный участок передан по акту, ФИО1 частично вносила за него арендную плату, нигде и никогда не оспаривала недействительность данного Договора, а в период рассмотрения дела судом, решила вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с переводом приобретенного ею здания в жилой дом.
В соответствии с п. 3.8 Договора аренды, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, Арендатор выплачивает пени в размере 0,5% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Согласно расчету, размер пени составил 90217 руб. 55 коп (л.д.122).
Находя требования у взыскании пени обоснованными, суд учитывает, что неустойка носит компенсационный характер и считает возможным применить ст. 333 ГК РФ, уменьшив сумму подлежащей уплате неустойки до 5000 рублей, в связи с её явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательств.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 192- 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Иск администрации Неманского муниципального района удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Неманского муниципального района арендную плату за пользование земельным участком в сумме - <адрес> (<адрес> рубля <адрес> копеек, пеню в размере <адрес> рублей и госпошлину в доход государства в размере 4555 рублей 48 копеек.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Калининградский областной суд через Неманский городской суд в течение десяти дней со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
СУДЬЯ Т.А. ГОРОХОВЦЕВА