РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Покровское 16 сентября 2011 г.

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Капинос В.А., при секретаре Шипулиной Н.А., с участием прокурора- помощника прокурора Неклиновского района Лисицкой А.Ю., представителя ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Зыкиной С.В. - Фомина В.Н., действующего на основании доверенности от 12.09.2011 г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Отрубовой Г.Г. к Зыкину В.Г., Зыкиной С.В., Зыкину И.В., Зыкину Д.В., Незнамовой Т.И. о признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения, по встречному иску Зыкина В.Г. , Зыкиной С.В., Зыкина И.В., Незнамовой Т.И. к Отрубовой Г.Г., ООО «ЭЛНА», о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 28.01.2010 года, заключённого между ООО «Элна» и Отрубовой Г.Г., признании недействительными регистрационных записей в ЕГРП и признании права пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

     Отрубова Г.Г. обратилась в суд с иском к Зыкину В.Г., Зыкиной С.В., Зыкину И.В., Зыкину Д.В., Незнамовой Т.И. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения.

     В обоснование своих требований Отрубова Г.Г. указала, что 28.01.2010 года по договору купли-продажи она приобрела жилое помещение, расположенное по адресу: ... и зарегистрировала своё право в установленном законом порядке. В настоящее время в жилом помещении зарегистрированы и проживают ответчики. Жилое помещение необходимо истице для вселения своей дочери Калачёвой О.В. и её семьи, которая не имеет собственного жилья. Ответчики проживают в жилом помещении на основании договора коммерческого найма, заключённого с бывшим собственником жилья -ООО «Элна». Срок действия договора найма истёк 11 июля 2008 года, иного договора между нанимателями и бывшим собственником не существует, условий пролонгации прежний договор не содержит. Ответчики систематически не исполняли обязанностей по договору найма, в результате чего бывший собственник неоднократно обращался в суд за защитой своих интересов. Ответчики проживают в квартире истицы без всяких на то юридических оснований, чем нарушают её конституционные права. В добровольном порядке ответчики сниматься с регистрационного учёта и выселиться отказываются, поэтому истица вынуждена была обратиться в суд и просит признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением, выселить их из жилого помещения.

Зыкин В. Г., Зыкина С. В., Зыкина И. В., Незнамова Т. И. предъявили встречный к Отрубовой Г. Г., ООО «ЭЛНА» о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 28.01.2010 года, заключённого между ООО «Элна» и Отрубовой Г.Г., признании недействительными регистрационных записей в ЕГРП и признании права пользования жилым помещением. В обоснование своих требований указали, что в 1990 году Зыкину В.Г., как нуждающемуся в улучшении жи-лищных условий, на основании ордера № 7. выданного исполкомом Николаевского сель-го Совета народных депутатов была предоставлена квартира .... В ордер были включены члены семьи: жена Зыкина С.В. и сыновья Зыкин Д.В. и Зыкин И.В., позднее в квартиру была вселена Незнамова Т.И.. Дом был построен предприятием Р. на котором Зыкин В.Г. работал в должности наладчика. В 1990 году Зыкин В.Г. заключил с предприятием договор найма квартиры. Из искового заявления Отрубовой Г.Г. ответчикам по первоначальному иску стало известно. что правопреемник Р. - ООО «Элна» зарегистрировало право собственности на квартиру на основании регистрационного удостоверения МУП «БТИ» от ... ..., выданного на основании решения исполнительного комитета ... от ... .... Однако проверкой органов прокуратуры было установлено, что регистрационное удостоверение является подложным документом, поэтому государственная регистрация права собственности ООО «Элна» не основана на законе и данная организация не имела права отчуждать квартиру. Истцы по встречному иску просят признать ничтожным договор купли-продажи квартиры и земельного участка от ..., заключённый между ООО «Элна» и Отрубовой Г.Г. в части купли-продажи квартиры № ..., признать недействительными записи регистрации от 03.09.2009 г. ... и от ... ..., сделанные в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать за истцами по встречному иску право пользования спорной квартирой.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встреченному иску Зыкиной С.В. поддержал требования встречного иска, в удовлетворении иска Отрубовой Г.Г. просил отказать и дал показания, аналогичные изложенным во встречном иске.

Прокурор в судебном заседании просил в удовлетворении иска Отрубовой Г.Г. отказать, встречный иск удовлетворить в части признания за Зыкиной С.В., Зыкиным В.Г., Зыкиным И.В. и Незнамовой Т.И. права пользования квартирой ... в ... в ....

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Отрубова Г.Г., ответчики по первоначальному иску и истцы по встречному иску Зыкина С.В., Зыкин В.Г., Зыкин И.В., ответчик по первоначальному и встречному иску ООО «Элна», ответчик по первоначальному иску и третье лицо по встречному иску Зыкин Д.В., а также третье лицо по встреченному иску Управление Росреестра по РО, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились и не представили сведения о причинах неявки. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении иска Отрубовой Г.Г. к Зыкину В.Г., Зыкиной С.В., Зыкину И.В., Зыкину Д.В., Незнамовой Т.И. о признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения следует отказать, а встречный иск Зыкина В.Г. , Зыкиной С.В., Зыкину И.В., Незнамовой Т.И. к Отрубовой Г.Г., ООО «ЭЛНА», о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 28.01.2010 года, заключённого между ООО «Элна» и Отрубовой Г.Г., признании недействительными регистрационных записей в ЕГРП и признании права пользования жилым помещением, подлежит частичному удовлетворению в части признания права пользования квартирой, а также признания недействительным договора купли-продажи в части п.12, в котором указано об отсутствии имущественных прав и претензий третьих лиц, в остальной части встречного иска следует отказать. К таким выводам суд приходит исходя из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со ст. 71 ГПК РФ к письменным доказательствам относятся решения суда, протоколы судебных заседаний.

Решениями Неклиновского районного суда от 15.12.2003 года по иску ООО «Элна» к А.А., Зыкину В.Г. о понуждении к заключению договора аренды жилого помещения, возмещении убытков, взыскании пени, от 18.11.2005 года по иску ООО «Элна» к Зыкину В.Г. о понуждении заключить договор найма, определением кассационной инстанции от 01.03.2006 года подтверждается право собственности ООО «Элна» на спорный дом.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Договором купли-продажи квартиры и земельного участка от 28.01.2010 года зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 25.02.2010 года, свидетельствами о государственной регистрации права собственности на земельный участок (свидетельство ...) и на квартиру (свидетельство ...), расположенных по адресу ... подтверждается переход права собственности по договору купли-продажи земельного участка и квартиры к Отрубовой Г.Г.

Вместе с тем в договоре купли-продажи от 28.01.2010 г. в п.2 указано, что в указанной квартире зарегистрированы и проживают Зыкина С.В., Зыкин В.Г., Зыкин И.В., Зыкин Д.В. и Незнамова Т.И.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.

Таким образом, пункт 12 договора, в котором указано об отсутствии имущественных прав и претензий третьих лиц не соответствует действительности и в этой части договор должен быть признан недействительным как не соответствующий закону на основании ст.168 ГК РФ. Оснований для признания сделки купли-продажи недействительной в-целом суд не усматривает.

          Из материалов дела усматривается, что с 1987 года Зыкин В.Г. состоял в трудовых отношениях с Р. и на основании     решения     профсоюзного комитета предприятия от ... ... на состав семьи из 4-х человек ему была предоставлена трехкомнатная ... жилой площадью 47,8 кв.м. В соответствии с ордером ... Зыкины вселились и были зарегистрированы в указанном жилом помещении. В-последствии в данную квартиру вселена мать Зыкиной С.В. - Незнамова Т.Н.

Согласно регистрационному удостоверению БТИ исполкома Совета народных депутатов ... от ... ...-х квартирный жилой дом, в котором расположена спорная квартира, на праве собственности принадлежит ООО «Элна» (л.д.56).

Решением Неклиновского районного суда от 15.12.2003г. ООО «Элна» отказано в иске к Зыкину В.Г. о понуждении к заключению договора аренды жилого помещения, возмещении убытков и взыскании пени.

18.11.2005г. тот же суд решил: «Продлить договор найма жилого помещения-..., заключенный 12.10.1990г. между Зыкиным В.Г. на основании ордера №7, выданного Николаевским сельским Советом народных депутатов и Р., правопреемником которого является ООО «Элна».

От заключения с ООО «Элна» договора найма жилого помещения в 2005 году Зыкины отказались.

По договору от 28.01.2010г. спорная квартира и прилегающий к ней земельный участок ООО «Элна» проданы Отрубовой Г.Г.

Таким образом, Отрубова Г.Г. является полноправным собственником спорной квартиры.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 18 Закона РСФСР от 04.07.1991г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (с 23.12.1992г. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ") жилищный фонд, закрепленный за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения либо переданный учреждениям в оперативное управление, в случае приватизации этих предприятий, учреждений подлежал приватизации совместно с ними на условиях, установленных законодательством, либо передаче соответствующему Совету народных депутатов, на территории которого находится.

Федеральным законом от 23.12.1992г. № 4199-1 "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" в статью 18 названного Закона внесены изменения, в соответствии с которыми при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены), либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе и права на приватизацию жилья.

Пунктом 1 Приложения 3 к постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российский Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.

Пунктом 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993г. № 8 "Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий" устанавливался запрет на включение объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении местной администрации по месту расположения объекта.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, данными в Постановлении от 24.08.1993г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (абз.1 п.4) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона РФ от 23.12.1992г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" (в редакции Закона от 23.12.1992г.).

Таким образом, гражданину могло быть отказано в приватизации жилого помещения в доме предприятия, перешедшего из государственного в иную форму собственности только в том случае, если этот дом построен или приобретен на средства правопреемника, изменившего форму собственности государственного предприятия.

Истцом по первоначальному иску не представлено суду доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, исключающих право Зыкиных на приватизацию занимаемого ими жилого помещения. Как видно из дела, в тот период времени, когда Зыкиным предоставлялась спорная квартира, Р. являлось государственным предприятием. Доказательств тому, за счет каких денежных средств построен данный дом, Отрубовой Г.Г. суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом изложенного, следует прийти к выводу, что Зыкины и Незнамова не лишены права приватизации спорной квартиры.

Включение жилого дома в состав приватизируемого имущества государственного и муниципального предприятия в нарушение действующего законодательства не должно было влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в данных жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность граждан на основании статьи 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ".

Зыкины с соблюдением установленного законом порядка вселились в спорное жилое помещение, в порядке приватизации в состав имущественного комплекса Р. указанная квартира включена быть не могла, вещное право пользования Зыкиных спорной квартирой, несмотря на регистрацию права собственности на квартиру за ООО «Элна», сохраняет бессрочный характер, а поэтому_их права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ. К возникшим правоотношения по аналогии подлежат применению положения ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в силу которой не могут быть выселены бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения в том случае, когда в момент приватизации указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Соответственно, Зыкины и Незнамовы Т.И. не лишены права пользования занимаемым помещением и не могут быть из него выселены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Отрубовой Г.Г. к Зыкину В.Г., Зыкиной С.В., Зыкину И.В., Зыкину Д.В., Незнамовой Т.И. о признании утратившими право пользования и выселении из жилого помещения - отказать.

Встречный иск Зыкина В.Г. , Зыкиной С.В., Зыкина И.В., Незнамовой Т.И. к Отрубовой Г.Г., ООО «ЭЛНА» о признании ничтожным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 28.01.2010 года, заключённого между ООО «Элна» и Отрубовой Г.Г., признании недействительными регистрационных записей в ЕГРП и признании права пользования жилым помещением удовлетворить частично.

Признать за Зыкиным В.Г., Зыкиной С.В., Зыкиным Ильёй Владимировичем, Незнамовой Т.И. право пользования квартирой ... в ....

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры и земельного участка от 28.01.2010 года, заключённый между ООО «Элна» и Отрубовой Г.Г. в части указания в пункте 12 об отсутствии любых имущественных прав и претензий третьих лиц.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 сентября 2011 года.

Председательствующий:                                              В.А.Капинос