РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Покровское                                                                           20 октября 2011 г.

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Капинос В.А., при секретаре Ремпе М.В., с участием истца Никулиной И.К. , ответчиков Никулина Е.И., Курицына И.П., представителя ответчика Управления Росреестра по РО - Мухина С.В., действующего на основании доверенности от 21.01.2011 г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Никулиной И.К. к Управлению Росреестра по РО, Никулину Е.И. и рицыну И.П. о признании недействительной сделки купли-продажи зданий свинарника и кормоцеха, заключенной 06 сентября 2006 года между продавцами Э.П., Никулиным Е.И. и покупателем Курицыным И.П., восстановлении права собственности на 1/4 долю зданий свинарника и кормоцеха, взыскании компенсации морального вреда и материального ущерба,

УСТАНОВИЛ:

Никулина И.К. обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по РО, в котором указала, что 25 ноября 2010 года она узнала о регистрации за Курицыным И.П. права собственности на принадлежащую ей и её супругу Никулину Е.И. 1/2 долю объектов недвижимости - здание свинарника и здание кормоцеха, расположенных по адресу: .... Данная регистрация была произведена на основании договора купли-продажи от 06.09.2006 г., заключенного между продавцами Никулиным Е.И., Экнадиосовым П.Г. и покупателем Курицыным И.П. Считает, что указанная сделка является ничтожной, так как супругом от неё не было получено согласие на продажу объектов недвижимости. Кроме того, в доверенности, выданной её супругом на имя Э.П. и по которой последний провел сделку, не указаны полномочия Э.П. устанавливать цену договора купли-продажи. В результате деньги от сделки, совершенной Э.П., её мужем Никулиным Е.И. получены не были. В результате неправомерных действий регистратора по регистрации ничтожной сделки ей был причинен вред. Просит признать сделку купли-продажи от 06.09.2006 г. недействительной и взыскать с Управления Росреестра по РО причиненный вред 200 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела в качестве соответчиков были привлечены Никулин Е.И. и Курицын И.П.

В судебном заседании истец Никулина И.К. уточнила исковые требования и просила суд признать недействительной сделку купли-продажи от 06.09.2006 г. в части 1/4 доли зданий свинарника и кормоцеха, восстановить её право собственности на 1/4 долю зданий свинарника и кормоцеха, взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области денежную сумму по усмотрению суда за осуществление незаконной регистрации перехода права собственности на Курицына И.П. По существу дела показала, что Управление Росреестра не имело права регистрировать за Курицыным И.П. право собственности на здания свинарника и кормоцеха, так как договор купли-продажи этих зданий от 06.09.2006 г. является незаконным. Договор был заключен собственником 1/2 доли указанных зданий Э.П. от своего имени и от имени сособственника Никулина Е.И. по доверенности, выйдя за рамки полномочий, предоставленных этой доверенностью. Так, в доверенности не было указано право Э.П. определять цену договора, передавать имущество по сделке, подписывать заявление о брачном состоянии Никулина Е.И. То есть сделка совершена с превышением полномочий ( п.1 ст.183 ГК РФ). Кроме того, сделка является недействительной в связи с отсутствием согласия истицы, являющейся супругой Никулина Е.И., на совершение данной сделки. Э.П. самовольно представил в Управление Росреестра заявление от своего имени о том, что Никулин Е.И. в браке не состоит, достоверно зная при этом о наличии у него жены. О наличии у Никулина Е.И. супруги усматривается из записи, сделанной в доверенности, о том, что согласно штампа в паспорте Никулина Е.И., он состоит в браке. Сделка также является недействительной в связи с несоответствием указанной в договоре цены реальной цене, за которую были проданы здания. Несмотря на указанные обстоятельства, тем не менее регистратором переход права собственности на Курицына И.П. был зарегистрирован. В этом усматривается умысел регистратора, Э.П. и Курицына И.П., которые в обход закона оформили сделку купли-продажи зданий, чем незаконно лишили истицу её права собственности на 1/4 супружескую долю в зданиях свинарника и кормоцеха. Просит признать данную сделку недействительной в части 1/4 доли зданий свинарника и кормоцеха и применить последствия признания сделки недействительной в виде односторонней реституции, а именно - восстановить её право на 1/4 долю зданий свинарника и кормоцеха. Деньги, полученные по сделке, возврату не подлежат, так как Э.П. не передал Никулину Е.И. половину этой суммы. Он вообще скрыл от Никулина Е.И. факт продажи зданий. Тот факт, что покупатель Курицын И.П. в сделке также действовал недобросовестно, подтверждается тем, что он не проверил полномочия, предоставленные по доверенности Э.П. её мужем; не проверил все документы и не выяснил, что Никулин Е.И. состоит в браке и требуется согласие его жены на совершение сделки; знал о реальном занижении цены по сделке. Также просит взыскать с Управления Росрестра денежную сумму на усмотрение суда за причиненный ей вред в результате незаконной регистрации перехода права собственности на её имущество к Курицыну И.П.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Ростовской области в судебном заседании иск не признал и показал, что из исковых требований усматривается, что Никулина И.К. оспаривает сделку купли-продажи на 1/4 долю объектов недвижимости. Управлением Росреестра данная сделка была лишь зарегистрирована, и в случае признания данной сделки недействительной регистрация будет отменена. Действия должностных лиц Управления Росреестра по регистрации сделки являются законными. Сделка совершена Э.П. от своего имени и от имени Никулина Е.И. на основании выданной ему доверенности, в которой указаны полномочия на совершение такой сделки. Указанное в доверенности право заключить сделку купли-продажи и подавать соответствующие заявления предусматривает право Э.П. по своему усмотрению определить цену договора, передать имущество и подавать заявления от имени Никулина Е.И. Сделка купли-продажи совершена в предусмотренной законом простой письменной форме. Поданное Э.П. заявление об отсутствии у Никулина Е.И. супруги не является согласием супруги на совершение сделки, поэтому нотариального удостоверения такого заявления не требуется. Курицын И.П. является добросовестным приобретателем. Он не мог знать о том, что у Никулина Е.И. имеется жена. В договоре указано, что Никулин Е.И. в браке не состоит. Пункт 6 договора предусматривает, что стороны несут ответственность за занижение цены. Если бы Никулин Е.И. лично заключал договор, то его паспорт был бы проверен регистратором и при наличии штампа о состоянии в браке регистратор мог потребовать согласия супруги на совершение сделки. Однако сделку от имени Никулина Е.И. совершал Э.П., который на основании доверенности подал заявление об отсутствии у Никулина Е.И. супруги. Последствия признания сделки недействительной на основании отсутствия согласия супруги несут стороны, а не Управление Росреестра. Доверенность, в которой имеются сведения о наличии у Никулина Е.И. штампа о заключении брака, была выдана за 3 месяца до совершения сделки, соответственно на момент совершения сделки он мог быть уже не женат. Оснований для отказа в регистрации сделки у регистратора не имелось. Зарегистрированного права на 1/4 долю проданных зданий у истицы не было, она имела лишь право требовать свою супружескую долю, которым до заключения договора не воспользовалась. Поэтому такое право не может быть восстановлено судом. Доказательств причинения истице действиями Управления Росреестра какого-либо вреда не представлено, сумму возмещения вреда истица не указала. В иске надлежит отказать полностью.

Ответчик Никулин Е.И. в судебном заседании иск признал и показал, что действительно он выдал Э.П. доверенность, однако не для продажи объектов недвижимости, а для осуществления хозяйственных функций. У нотариуса вписали в доверенность право на продажу зданий по предложению Э.П. Текст доверенности он прочитал лично, однако Э.П. убедил его, что продавать здания без его ведома не будет. Он, Никулин Е.И., считал, что Э.П. не сможет без согласия его супруги продать принадлежащую ему 1/2 долю зданий свинарника и кормоцеха. О том, что Э.П. продал здания свинарника и кормоцеха, он узнал в мае 2007 года. Денег от Э.П. не получал. Жене об этом не говорил. Претензий к Э.П. и Курицыну И.П. по поводу заключения договора не высказывал.

Ответчик Курицын И.П. в судебном заседании иск не признал и показал, что в 2006 году он приобрел в собственность здания свинарника и кормоцеха, принадлежащие ранее Экнадиосову П.Г. и Никулину Е.И. по 1/2 доли каждому. О продаже он договаривался с Экнадиосовым П.Г., который показал ему все документы на недвижимость, в том числе доверенность от Никулина Е.И. на право продажи зданий. Купить эти здания он решил, когда увидел, что Экнадиосов П.Г. срезает со свинарника металл, и предложил ему продать здание. Тот отказался. Месяца через три сам предложил купить оба здания. Так как строения находились в полуразрушенном состоянии, то договорились о цене 100 000 рублей. Цена соответствовала реальной стоимости этих зданий. При заключении сделки Э.П. представил согласие жены. Он также представил согласие своей жены. Согласие от жены Никулина Е.И. не требовалось, так как Э.П. сказал, что тот развелся. Он, Курицын И.П., никогда знаком с Никулиным Е.И. не был и не мог знать о том, женат ли он. О том, что в доверенности имеется запись о наличии у Никулина Е.И. в паспорте штампа о нахождении в браке, он не знал, так как на эту запись внимания не обратил. Проверил лишь наличие у Э.П. полномочий на заключение договора купли-продажи зданий. Деньги по сделке в размере 100 000 рублей он передал Э.П. Осенью 2006 года, примерно через 1-1,5 месяца после заключения сделки, познакомился с Никулиным Е.И., когда тот приехал на объекты. Никулин Е.И. сказал ему, что Э.П. деньги за его долю не отдал, и возмущался по этому поводу. Претензий по поводу заключения договора не высказывал. После чего они вместе с Никулиным Е.И. стали решать вопрос о купле-продаже других объектов недвижимости. В настоящее время здания свинарника и кормоцеха полностью восстановлены. Обманывать Никулина Е.И. при заключении сделки купли-продажи он намерения не имел.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что в иске должно быть отказано на основании следующего.

В соответствии с п.1 ст.182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

П.1 ст.185 ГК РФ устанавливает, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Ст.186 ГК РФ установлено, что срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

П.1 ст.551 ГК РФ определяет, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Ст.555 ГК РФ предусматривает, что в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена имущества.

Ст.556 ГК РФ гласит: «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.»

Из материалов дела усматривается, что согласно договору купли-продажи нежилых помещений от 06 сентября 2006 года, Э.П. и Никулин Е.И. в лице представителя Э.П., действующего на основании доверенности от ..., продали Курицыну И.П. принадлежащие им на праве собственности по 1/2 доли здания свинарника и кормоцеха, расположенные по адресу: ..., за 100 000 рублей. Имущество передано покупателю. Деньги получены продавцом Э.П. Продавец Э.П. продал имущество с согласия своей супруги Э.Н., покупатель Курицын И.П. купил имущество с согласия своей супруги Курицыной С.Г. В п.12 договора указано, что продавец Никулин Е.И. в браке не состоит согласно заявления от 06.09.2006 г.

Переход права собственности на здания свинарника и кормоцеха зарегистрирован в ЕГРП.

Из нотариальной доверенности от 06.09.2006 г. усматривается, что Никулин Е.И. уполномочивает Э.П. распоряжаться нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ..., быть его представителем во всех учреждениях и организациях, совершать все предусмотренные законом сделки, в том числе с правом купли-продажи нежилых строений. Для чего уполномочивает Э.П. представлять его интересы, подписывать договора купли-продажи, получать следуемые деньги, с правом регистрации договоров, права собственности и перехода права собственности, для чего предоставляет право подавать и получать все необходимые заявления и другие документы, с правом расписываться за него и выполнять все действия, связанные с данным поручением. В доверенности также указано, что в паспорте Никулина Е.И. имеется запись о регистрации брака с Ш.К.

При обозрении в судебном заседании дел правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости, представленных Управлением Росреестра по РО, установлено, что в указанных делах имеется заявление Э.П. в Неклиновский отдел ГУ ФРС по РО от 06.09.2006 г. о том, что Никулин Е.И. в момент заключения сделки по договору купли-продажи нежилых помещений от 06.09.2006 г. в законном браке не состоит, супруги могущей претендовать на отчуждаемое имущество не имеется.

Таким образом, установлено, что договор купли-продажи от 06.09.2006 г. заключен и зарегистрирован сторонами в соответствии с требованиями ст.ст.549-551, 554-556 ГК РФ. Доверенность соответствует требованиям ст.ст.182,185,186 ГК РФ. Заявление об отсутствии у Никулина Е.И. супруги подано Э.П. в рамках предоставленных ему доверенностью полномочий.

Исковые требования к Управлению Росреестра РО удовлетворению не подлежа исходя из того, что, как указал в п.53 Постановления от 29.04.2010 г. Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда, ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.

Оснований для отказа в регистрации, предусмотренных ст.20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», у государственного регистратора не имелось. В связи с чем следует прийти к выводу, что факт причинения истице вреда в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, подлежащего возмещению в соответствии с п.3 ст.31 указанного Закона, не нашёл своего подтверждения.

Ссылки истицы на то, что Э.П., действуя на основании доверенности, выданной Никулиным Е.И., превысил свои полномочия, являются голословными. Полномочия на заключение договора купли-продажи спорных объектов недвижимости в доверенности указаны. Отдельное согласование цены и права передавать недвижимое имущество не требуется.

Кроме того, следует учесть, что в соответствии с п.2 ст.183 ГК РФ, в случае совершения сделки лицом с превышением своих полномочий, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. В судебном заседании достоверно установлено, что после того, как через несколько месяцев после совершения сделки ( осенью 2006 года со слов Курицына И.П., либо весной 2007 года со слов Никулина Е.И.) Никулин Е.И. узнал, что сделка по отчуждению его доли в спорном недвижимом имуществе была совершена, он тем не менее в течение более трех лет не предъявлял никаких претензий ни к Э.П., ни к Курицыну И.П. Более того, как показал Курицын И.П., он был согласен с данной сделкой. Такие действия Никулина Е.И. следует расценивать как одобрение состоявшейся сделки. Претензии возникли у Никулина Е.И. лишь по поводу неполучения от Э.П. своей доли от вырученной в результате продажи суммы денег.

Также суд считает необоснованными исковые требования о признании недействительной сделки купли-продажи в связи с отсутствием согласия истицы как супруги продавца Никулина Е.И.

В соответствии со ст.35 СК РФ, «1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.».

Таким образом, необходимым условием для признания сделки недействительной по мотивам отсутствия согласия супруги является доказательство того, что Курицын И.П. знал или заведомо должен был знать о несогласии истицы на совершение сделки. Проанализировав показания сторон и материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании данный факт не нашел своего подтверждения.

Покупатель Курицын И.П. не только не мог знать о несогласии истицы на совершение оспариваемой сделки, но и вообще не мог знать о наличии у Никулина Е.И. супруги, так как на момент сделки не был знаком с ним.

Так как, со слов истицы, она не знала о заключении сделки, соответственно, не могла на тот момент выразить своё отношение к сделке, в том числе в виде несогласия.

В договоре купли-продажи указано об отсутствии у Никулина Е.И. супруги на основании заявления Э.П. Как показал Курицын И.П., Э.П. заверил его, что Никулин Е.И. развелся с супругой. Тот факт, что в представленной Э.П. доверенности указано о наличии в паспорте Никулина Е.И. штампа о состоянии его в браке, не свидетельствует о том, что Курицын И.П. должен был знать о несогласии супруги Никулина Е.И. на совершение сделки. Как показал в судебном заседании Курицын И.П., он просто не обратил внимания на эту запись в доверенности, что вполне вероятно. Кроме того, следует учесть, что семейное положение Никулина Е.И. в течение 3-х месяцев со дня выдачи доверенности до момента заключения сделки могло измениться.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что Курицын И.П. не знал и заведомо не должен был знать о несогласии истицы на совершение сделки купли-продажи. Соответственно, оспариваемая сделка не может быть признана недействительной в связи с отсутствием согласия на неё со стороны истицы.

Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств, Курицына И.П. следует считать добросовестным приобретателем.

Истица настаивала на признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде односторонней реституции, то есть в виде возврата ей 1/4 доли проданного недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов.

Несмотря на предложение суда уточнить исковые требования, истица в судебном заседании отказалась заявлять требования об истребовании имущества от добросовестного приобретателя в порядке ст.302 ГК РФ и настаивала на применении односторонней реституции. Как указал Конституционный суд РФ в Постановлении от ... ...-П, «когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий её недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.»

Доводы истицы о том, что Э.П. скрыл от её супруга Никулина Е.И. факт совершения сделки, опровергнуты в судебном заседании самим Никулиным Е.И., который показал, что узнал о сделке весной 2007 года и до 2010 года не говорил об этом своей супруге.

Заявление истицы и её супруга Никулина Е.И. о том, что доверенность выдавалась не для совершения сделки купли-продажи, опровергнуты наличием в доверенности указанного полномочия и показаниями Никулина Е.И. о том, что он прочитал доверенность и знал о наличии такого полномочия.

Также опровергнуты доводы истицы о том, что госпошлина по регистрации сделки двух объектов оплачена лишь по одному объекту недвижимости. В судебном заседании обозревались дела правоустанавливающих документов и установлено, что госпошлина по регистрации обоих объектов недвижимости оплачена в полном объеме.

Факт умышленного занижения сторонами цены проданных объектов недвижимости истицей не доказан и является голословным. Никулина И.К. в судебном заседании подтвердила, что ранее никогда не была на указанных объектах и не видела, в каком состоянии они находились.

Суд полагает, что подача данного иска явилась следствием того, что Э.П., действия которого по отношению к супругам Никулиным являются недобросовестными в том, что он не вернул им половину вырученной от продажи зданий суммы денег, умер. В связи со смертью Э.П. и отсутствием у него какого-либо наследственного имущества, Никулина И.К. отказалась заявлять иск к наследникам Э.П. Поэтому у истицы отсутствовала иная возможность иначе как путем подачи иска в суд вернуть деньги либо недвижимость.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Никулиной И.К. к Управлению Росреестра по РО, Никулину Е.И. и рицыну И.П. о признании недействительной сделки купли-продажи зданий свинарника и кормоцеха, заключенной 06 сентября 2006 года между продавцами Э.П., Никулиным Е.И. и покупателем Курицыным И.П., восстановлении права собственности на 1/4 долю зданий свинарника и кормоцеха, взыскании компенсации морального вреда и материального ущерба - отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 25 октября 2011 года.

Председательствующий:                                           В.А.Капинос