РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Покровское                                                                       23 ноября 2011 г.

Неклиновский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Капинос В.А., при секретаре Ремпе М.В., с участием истцов Никулина Е.И. и Никулиной И.К., представителя ответчика Лукьянчук М.П. - Николаенко А.Н., действующего на основании доверенности от ..., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Никулина Е.И. и Никулиной И.К. к Лукьянчук М.П., Чичиян В.А., Вовкотруб А.Н., администрации Неклиновского района о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожных сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, восстановлении регистрационных записей о праве собственности, прекращении права собственности, восстановлении права аренды,

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования Никулина Е.И. и Никулиной И.К. в окончательной форме сводятся к следующему.

Никулину Е.И. на праве общей долевой собственности принадлежала 1/2 доля на объекты недвижимости: здание склада кадастровый номер ..., здание склада кадастровый номер ..., здание зерносклада кадастровый номер ..., здание весовой с автовесами кадастровый номер .... Сособственник указанных объектов П.Г., располагая доверенностью Никулина Е.И. на имя Лукьянчука М.П., продал указанные объекты Чичияну В.А. по договору купли-продажи от 06.09.2007 г. с использованием подложного документа - согласия супруги Никулиной И.К. Денег от сделки Никулин Е.И. не получил. В-последующем Чичиян В.А. продал указанные объекты недвижимости Вовкотрубу А.Н. Вовкотруб А.Н. также выкупил в собственность у администрации Неклиновского района земельный участок, расположенный под указанными строениями. Просят суд признать недействительными сделки купли-продажи спорных строений, заключенные между Никулиным Е.И. и Чичиян В.А., между Чичиян В.А. и Вовкторуб А.Н., сделку купли-продажи земельного участка, заключенную между администрацией Неклиновского района и Вовкотруб А.Н., применить последствия недействительности ничтожных сделок путем прекращения права собственности Вовкотруба А.Н. на нежилые помещения, истребовать у Вовкотруба А.Н. в пользу истца Никулина Е.И. 1/2 долю объектов недвижимости, принадлежавших ранее Никулину Е.И., восстановить регистрационную запись о праве собственности Никулина Е.И. на 1/2 долю указанных объектов недвижимости, прекратить право собственности Вовкотруба А.Н. на земельный участок под спорными строениями и восстановить за Никулиным Е.И. право аренды на данный земельный участок.

В судебном заседании истец Никулин Е.И. поддержал исковые требования и показал, что в 2007 году он выдал Лукьянчуку М.П. доверенность на продажу принадлежащих ему 1/2 долей четырех нежилых строений, расположенных по адресу: .... В доверенности было указано, что у него имеется супруга. П.Г. обещал продать объекты недвижимости за цену по своему усмотрению. За предоставление доверенности Лукьянчуку М.П. он получил 70 000 рублей. Еще 500 000 рублей П.Г. обещал отдать ему после получения согласия его супруги на продажу. Однако деньги ему П.Г. не отдал, пояснил, что сделка не состоялась. Доверенность на имя Лукьянчук М.П. он не забрал и не отменил её, доверяясь П.Г. В ноябре 2010 года он узнал, что П.Г., используя выданную им на имя Лукьянчука М.П. доверенность и поддельное согласие супруги, оформил договор купли-продажи объектов недвижимости от ... на имя Чичиян В.А. В-последствии узнал, что Чичиян В.А. продал строения Вовкотрубу А.Н., который также выкупил у администрации района земельный участок, расположенный под строениями.

Истец Никулина И.К. в судебном заседании поддержала исковые требования и показала, что сделка купли-продажи, заключенная ... между её супругом Никулиным Е.И. в лице представителя Лукьянчук М.П., с одной стороны, и Чичиян В.А., является ничтожной, так как при сделке было использовано поддельное согласие её как супруги на продажу строений. Усматривает в действиях ответчиков умысел на мошенничество. Сделка является ничтожной, так как не соответствует требованиям закона. Просит признать её недействительной и применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде аннулирования записи о праве собственности Чичияна В.А. на спорные строения. Также просит признать недействительной сделку купли-продажи указанных объектов недвижимости, заключенную между Чичияном В.А. и Вовкотрубом А.Н. и применить последствия признания сделки недействительной путем прекращения записи о праве собственности Вовкотруба А.Н. на нежилые помещения, приобретенные у Чичияна В.А. На основании ст.302 ГК РФ просит истребовать у Вовкотруба А.Н. в пользу Никулина Е.И. 1/2 долю принадлежавших ранее последнему нежилых помещений, так как Чичиян В.А. не имел права отчуждать это имущество. 1/2 доля нежилых помещений выбыла из собственности супруг Никулиных помимо их воли. Она как супруга не давала согласие на их продажу. Доверенность, выданная её супругом на имя Лукьянчук М.П., выражала лишь предварительное намерение на продажу. В доверенности отсутствует указание на цену, за которую должны быть проданы здания, на полномочия Лукьянчук М.П. передавать эти здания покупателю и расторгнуть договор аренды земли, заключенный ранее её мужем с сельским поселением. Подлинник договора аренды никому не представлялся. Полагает, что ответчики действовали в сговоре с целью лишить истцов права собственности на принадлежащие им нежилые помещения. Предполагает, что указанная в договорах цена не соответствует действительности. Факт передачи денег по договорам не подтвержден. Полагает, что ни Чичияну В.А., ни Вовкотрубу А.Н. спорные строения не нужны, так как они их не использовали и не используют, в суд не являются, данный факт свидетельствует об их недобросовестности.

Представитель ответчика Лукьянчук М.П. в судебном заседании иск не признал и показал, что истцами пропущен срок исковой давности. В 2007 году на основании выданной Никулиным Е.И. нотариальной доверенности от ... Лукьянчук М.П. в тот же день заключил с Чичиян В.А. договор купли-продажи четырех нежилых строений. Деньги за проданные строения Никулин Е.И. получил от Чичияна В.А. до заключения договора, в момент передачи доверенности, о чем указано в пункте 4 договора. Лукьянчук М.П. лично видел, как Чичиян В.А. передал Никулину Е.И. какую-то сумму денег. Ранее Лукьянчук М.П. не был знаком с Никулиным Е.И., поэтому последний не мог без веских оснований выдать ему доверенность. Факт получения денег Никулиным Е.И. свидетельствует о том, что Никулин Е.И. не мог не знать о состоявшейся сделке. Согласие супруги на продажу было передано Лукьянчуку М.П. вместе с доверенностью. Данное согласие на настоящий момент недействительным не признано. В момент совершения сделки Лукьянчук М.П. никаких денег у Чичиян В.А. не брал, а собственноручно написал об этом в договоре в связи с тем, что такая форма договора предусмотрена у нотариуса.

Ответчики Чичиян В.А., Вовкотруб А.Н. и администрация ..., а также третье лицо Управления Росреестра по РО, извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд не явились и не представили сведения о причинах неявки. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчиков Чичиян В.А., Вовкотруб А.Н. и администрации ..., а также третьего лица Управления Росреестра по РО, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ.

В отзыве на исковое заявление, представленном в суд, представитель ответчика Вовкотруб А.Н. указал, что иск не подлежит удовлетворению. Договор купли-продажи от ..., заключенный представителем Никулина Е.И. - Лукьянчук М.П. на основании нотариально заверенной доверенности, является действительным. Нотариально заверенное согласие супруги истца на продажу объектов недвижимости имелось. Истцом не представлено письменных доказательств, свидетельствующих о его несогласии и возражениях по поводу заключения этого договора. Исковое требование о восстановлении на основании ст.302 ГК РФ права собственности на проданные строения не может быть удовлетворено, так как имущество выбыло из владения истца по его воле, о чем свидетельствует выдача доверенности Лукьянчуку М.П. на продажу этого имущества. Истцами пропущен предусмотренный законом трехлетний срок исковой давности. Проявляя заботу и осмотрительность, свойственную всякому собственнику, истцы могли и должны были узнать о смене собственника принадлежащего им имущества, имея безусловный доступ к сведениям ЕГРП и осуществляя владение и пользование спорным имуществом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с п.1 ст.182 ГК РФ, сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

П.1 ст.185 ГК РФ устанавливает, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Ст.186 ГК РФ установлено, что срок действия доверенности не может превышать трех лет. Если срок в доверенности не указан, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

П.1 ст.551 ГК РФ определяет, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Ст.555 ГК РФ предусматривает, что в договоре купли-продажи недвижимости должна быть указана цена имущества.

Ст.556 ГК РФ гласит: «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.»

В соответствии со ст.35 СК РФ, «1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.».

Из материалов дела усматривается, что согласно договору купли-продажи 1/2 доли нежилых помещений от ..., Никулин Е.И. в лице представителя Лукьянчук М.П., действующего на основании доверенности от ..., продал Чичиян В.А. принадлежащие ему в праве общей долевой собственности 1/2 доли следующих объектов недвижимости: здания склада литер С общей площадью 410,4 кв.м, здания склада литер Р общей площадью 410,4 кв.м, здания зерносклада литер Г общей площадью 1 040,4 кв.м и здания весовой литер В площадью 7,2 кв.м с автовесами литер В1 площадью 88,7 кв.м., общей площадью 95,9 кв.м, расположенные по адресу: ..., за 1 350 000 рублей. Отчуждаемое имущество расположено на земельном участке общей площадью 102 729 кв.м, принадлежащем продавцу на праве аренды. Имущество передано покупателю. Деньги получены представителем продавца Лукьянчук М.П. Продавец продал имущество с согласия своей супруги Никулиной И.К.и собственника 1/2 доли П.Г.

Переход права собственности указанные строения зарегистрирован в ЕГРП.

Из нотариально удостоверенной доверенности от ... усматривается, что Никулин Е.И. уполномочивает Лукьянчука М.П. распоряжаться нежилыми помещениями, расположенными по адресу: ..., быть его представителем во всех учреждениях и организациях, совершать все предусмотренные законом сделки, в том числе с правом купли-продажи нежилых строений. Для чего уполномочивает Лукьянчука М.П. представлять его интересы, подписывать договора купли-продажи, получать следуемые деньги, с правом регистрации договоров, права собственности и перехода права собственности, для чего предоставляет право подавать и получать все необходимые заявления и другие документы, с правом расписываться за него и выполнять все действия, связанные с данным поручением. В доверенности также указано, что в паспорте Никулина Е.И. имеется запись о регистрации брака с Шашкиной И.К.

К договору приложено нотариально удостоверенное согласие Никулиной И.К. от ... на продажу её супругом Никулиным Е.И. 1/2 доли в праве собственности на здание склада литер С, здание склада литер Р, здание зерносклада литер Г, здание весовой литер В с автовесами литер В1 и целого земельного участка, находящихся по адресу: ....

Таким образом, установлено, что договор купли-продажи от ... заключен и зарегистрирован сторонами в соответствии с требованиями ст.ст.549-551, 554-556 ГК РФ, ст.35 СК РФ. Доверенность соответствует требованиям ст.ст.182,185,186 ГК РФ.

Суд считает необоснованными исковые требования о признании недействительной сделки купли-продажи в связи с отсутствием согласия истицы как супруги продавца Никулина Е.И.

Необходимым условием для признания сделки недействительной по мотивам отсутствия согласия супруги (ст.35 СК РФ) является доказательство того, что Чичиян В.А. знал или заведомо должен был знать о несогласии истицы на совершение сделки.

Истцами данный факт не доказан.

Из представленного истцами вступившего в законную силу решения Ворошиловского районного суда ... от ... усматривается, что в соответствии с письмом Президента нотариальной палаты согласие от имени Никулиной И.К. ей не удостоверялось, за указанным реестровым номером с иной датой зарегистрировано другое нотариальное действие. Однако данным решением суда согласие Никулиной И.К. недействительным не признано. Поэтому оснований для признания недействительным договора купли-продажи от ... в связи с отсутствием согласия супруги продавца не имеется.

       На момент совершения сделки у покупателя Чичиян В.А., при условии наличия нотариально удостоверенного согласия супруги продавца, не было никаких оснований сомневаться в наличии такого согласия, так как он не был знаком ни с продавцом, ни с его супругой, а интересы Никулина Е.И. при сделке представляло другое лицо по доверенности.

        Доводы истца Никулиной И.К. о сговоре и мошеннических действиях ответчиков никакими объективными данными не подтверждены и являются голословными. Каких-либо решений правоохранительных органов, подтверждающих данный факт, суду не представлено.

         В обоснование исковых требований истицей Никулиной И.К. заявлено о том, что никаких денег её супруг Никулин Е.И. по договору купли-продажи от ... не получал и о заключении такого договора не знал. Однако истец Никулин Е.И. в судебном заседании опроверг данное заявление и показал, что при передаче доверенности Лукьянчуку М.П. он получил в качестве аванса 70 000 рублей. Решение вопроса об окончательной цене продажи зданий он доверил П.Г. Данное обстоятельство с учетом того факта, что в-последующем Никулин Е.И. не отозвал и не потребовал вернуть выданную Лукьянчуку М.П. доверенность на продажу объектов недвижимости, свидетельствует о том, что он знал о совершении сделки и частично получил деньги по сделке.

Сделанная в договоре купли-продажи собственноручно Лукьянчуком М.П. запись о получении им лично от покупателя денежных средств в сумме 1 350 000 рублей не влияет на результаты рассматриваемого спора, так как требования о признании сделки недействительной в силу её безденежности и взыскании денежных средств по сделке никем не заявлены и судом не рассматриваются.

Ссылки истицы на то, что Лукьянчук М.П., действуя на основании доверенности, выданной Никулиным Е.И., превысил свои полномочия, являются голословными. Полномочия на заключение договора купли-продажи спорных объектов недвижимости в доверенности указаны. Отдельное согласование цены и права передавать недвижимое имущество не требуется. Как показал Никулин Е.И., вопрос о цене сделки был возложен на П.Г., а продажа зданий предполагала наличие у представителя полномочий на передачу проданных объектов недвижимости.

Кроме того, следует учесть, что в соответствии с п.2 ст.183 ГК РФ, в случае совершения сделки лицом с превышением своих полномочий, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. Из материалов дела усматривается, что в течение времени с сентября 2007 года по январь 2011 года Никулин Е.И. не заявлял никаких претензий по поводу состоявшейся сделки, доверенность не отзывал, деньги, как следует из его показаний, частично получил в сумме 70 000 рублей. Данный факт свидетельствует об одобрении Никулиным Е.И. состоявшейся сделки.

По договору ... от ... Чичиян В.А. купил у администрации ... земельный участок площадью 102 729 кв.м, расположенный по адресу: : ... за 6 945 рублей. Деньги получены продавцом, имущество передано покупателю. Договор заключен на основании постановления ... от ... Договор зарегистрирован в ЕГРП.

Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ..., Чичиян В.А. продал Вовкотрубу А.Н. здание склада литер С, здание склада литер Р, здание зерносклада литер Г, здание весовой литеры В,В1 (приобретенные Чичияном В.А. ранее по договорам купли продажи 1/2 доли у Никулина Е.И. и П.Г.), а также земельный участок площадью 102 729 кв.м, расположенные по адресу: ..., за 2 650 000 рублей. Имущество передано, деньги по договору получены. Договор зарегистрирован в ЕГРП.

Как указал Конституционный суд РФ в Постановлении от 21.04.2003 г. № 6-П, «когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст.167 ГК РФ должно быть отказано.»

Судом установлено, что требования ст.ст.549-551, 554-556 ГК РФ при заключении данных договоров соблюдены. Оснований для признания этих договоров недействительными не имеется. Иск в этой части удовлетворению не подлежит.

В соответствии с п.1 ст.302 ГК РФ, «если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.».

Исходя из установленных в судебном заседании обстоятельств, Вовкотруба А.Н. следует считать добросовестным приобретателем. При совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом. Имущество им было приобретено возмездно, о чем указано в договоре купли-продажи. Сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки. Продавец являлся собственником спорного имущества и имел полномочия на его отчуждение. Истцами не представлено доказательств того, что Вовкотруб А.Н. при совершении сделки должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Факт выбытия имущества из владения Никулина Е.И. помимо его воли также не доказан в судебном заседании. О волеизъявлении Никулина Е.И. на отчуждение спорных объектов недвижимости свидетельствуют его показания о том, что он вместе с П.Г. собирался продать недвижимое имущество, для чего выдал Лукьянчуку М.П. доверенность на продажу и получил от Лукьянчука М.П. аванс в размере 70 000 рублей.

При таких обстоятельствах исковые требования в части истребования из чужого незаконного владения спорных объектов недвижимости подлежат отказу в удовлетворении.

На основании установленных в судебном заседании обстоятельств и в силу положений ст.35 ЗК РФ и ст.552 ГК РФ о том, что к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, исковые требования о прекращении права собственности Вовкотруба А.Н. на земельный участок под спорными нежилыми зданиями и о восстановлении права аренды земельного участка за истцом Никулиным Е.И. согласно договору аренды земельного участка от ..., также не подлежат удовлетворению.

Представителями ответчиков Лукьянчук М.П. и Вовкотруб А.Н. заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности. Истцы не заявили о восстановлении срока исковой давности и полагали необходимым исчислять его с момента, когда они узнали о нарушении своих прав, а именно - с ноября 2010 года, когда в Управлении Росреестра РФ узнали о смене собственника недвижимости.

В соответствии со ст. ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности установлен в три года. Исковая давность распространяется также на иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Поэтому, принимая во внимание, что с момента выдачи истцом Никулиным Е.И. доверенности на продажу спорных объектов недвижимости, получения аванса 70 000 рублей и заключения договора купли-продажи с Чичиян В.А. от ... до подачи иска в суд прошло более 3-х лет, срок исковой давности в части указанных исковых требований следует считать истекшим. В связи с чем подлежат применению последствия пропуска срока исковой давности.

Как правильно указал в своем отзыве на иск представитель ответчика Вовкотруба А.Н., проявляя должную заботу и осмотрительность, свойственную всякому собственнику, истцы могли и должны были узнать о смене собственника принадлежащего им имущества, имея безусловный доступ к сведениям ЕГРП и осуществляя владение и пользование спорным имуществом.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Никулина Е.И. и Никулиной И.К. к Лукьянчук М.П., Чичиян В.А., Вовкотруб А.Н., администрации ... о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожных сделок, истребовании имущества из чужого незаконного владения, восстановлении регистрационных записей о праве собственности, прекращении права собственности, восстановлении права аренды, -отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Ростовский областной суд через Неклиновский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 28 ноября 2011 г.

Председательствующий:                                        В.А.Капинос