РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Нефтекумск 26 октября 2010 года
Нефтекумский районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Минаева Е.В.,
с участием представителей истца по доверенности Яновского В.И. и Бизяевой Т.А.,
представителя администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края по доверенности Харитоновой А.И.,
при секретаре Кондаковой И.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Русановой Н.В. к администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, отделу имущественных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Русанова Н.В. обратилась в суд с иском к администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, отделу имущественных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка.
В обоснование заявленных требований истец Русанова Н.В. указала, что в границах муниципального образования г. Нефтекумска планировалось строительство торгового центра по ул. ...., в состав которого должен был войти магазин «Природа». Она является застройщиком указанного магазина.
Так, ** марта 2002 года утвержден акт выбора земельного участка под строительство магазина «Природа» от ** марта 2002 года, в связи с чем были проведены согласования со всеми службами, которые не установили каких-либо обстоятельств, препятствующих возведению строения.
Постановлением главы муниципального образования г. Нефтекумска №* от ** марта 2002 года согласован акт выбора земельного участка под строительство магазина «Природа» в .....
В 2002 году был выполнен проект магазина «Природа» проектно-конструктивным бюро ООО «Техпроект». Имеется заключение №* от ** августа 2002 года ЦГСН в Нефтекумском районе по проектным материалам. ** сентября 2002 года ОАО «Нефтекумскрайгаз» дало согласие на подключение к газовым сетям магазина. Тогда же в сентябре 2002 года ОАО «Нефтекумскрайгаз», ФГУП «СКВ» Нефтекумский «Водоканал», ОГПС-6 УГПС МЧС РФ СК, ФГУП «Старополькоммунэнерго» выдали справки об отсутствии замечаний к проекту магазина «Природа». И.о. районного архитектора К. дан ответ, что Нефтекумская районная архитектура замечаний к проектно-сметной документации на строительство магазина «Природа» не имеет.
** июля 2004 года утверждено градостроительное заключение по размещению магазина «Природа».
** июня 2004 года приказом №* ГУПР ООС МПР России по Ставропольскому краю утверждено заключение экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта магазина «Природа».
Постановлением главы администрации муниципального образования г. Нефтекумска №* от ** июля 2004 года утвержден проект границ земельного участка из земель поселений площадью .... кв.м., расположенного по адресу: .... согласно проекта организации строительства, и предоставлен земельный участок ей, Русановой Н.В., в аренду сроком на 3 года.
Постановлением главы муниципального образования г. Нефтекумска №* от ** июля 2004 года ей разрешено строительство магазина «Природа» в ..... При этом в постановлении не указан срок окончания строительства, данное постановление не отменено, следовательно, она имеет право вести строительство.
Постановлением главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края №* от ** июня 2007 года ей предоставлен в аренду земельный участок площадью .... кв.м. под строительство магазина «Природа» сроком на 11 месяцев.
** декабря 2007 года согласованы границы вышеуказанного земельного участка. ** января 2008 года утверждена карта (план) границ указанного земельного участка, в которой указана цель предоставления участка - под строительство магазина «Природа». Тогда же, ** января 2008 года начальником территориального (межрайонного) отдела № 6 Управления Роснедвижимости по Ставропольскому краю утверждено землеустроительное дело по межеванию данного земельного участка.
** апреля 2009 года ею получен кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым №*, в котором указан вид разрешенного использования - под строительство магазина «Природа».
** июля 2009 года на заседании комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края ей было отказано в предоставлении земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, и предложено подготовить документы о предоставлении данного земельного участка на торгах. Отказ мотивирован тем, что с 2004 года ею не оплачивалась арендная плата, поэтому оснований для продления договора аренды не имеется, а также в связи с тем, что якобы она не привела в соответствие с действующим законодательством документы, необходимые для регистрации права. Об отказе в предоставлении в аренду земельного участка ей стало известно в начале ноября 2009 года. Считает, что данное решение не может служить основанием для отказа в заключении с ней договора аренды земельного участка. Из данного решения непонятно, какие именно документы она должна привести в соответствие с действующим законодательством, также отсутствуют какие-либо ссылки на нормы действующего законодательства. Данный отказ считает незаконным, так как государственные органы в нарушение постановления №* не заключили с ней договор аренды, а первый заместитель главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края Г. не осуществил контроль за исполнением указанного постановления. Она не имела возможности оплачивать арендную плату, так как с ней не был заключен договор аренды, и сумма, которую она должна оплачивать, ей не представлена. Кроме того, между ней и главой администрации муниципального образования г. Нефтекумска была достигнута договоренность о том, что она выполнит совместно с другими застройщиками торгового центра, в который включен и ее магазин «Природа», в счет арендной платы ряд строительных работ по благоустройству территории общего пользования г. Нефтекумска в виде поднятия уровня земли, выполнения озеленения, аллей. Данные работы должны быть выполнены после возведения застройщиками торгового центра.
Согласно ч. 5 ст. 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Несформированные земельные участки не могут быть объектом земельных отношений. Следовательно, с данными земельными участками не могут заключаться какие-либо сделки: передача в аренду, собственность и т.д.
Под формированием земельного участка следует понимать установление границ земельного участка на местности (межевание земельного участка). Государственный кадастровый учет земельного участка является логическим продолжением межевых работ и заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. С присвоением кадастрового номера земельный участок становится объектом земельных отношений, недвижимым имуществом, в отношении которого может быть принято решение о его предоставлении.
Таким образом, считает, что спорный земельный участок мог быть передан в аренду не с 2004 года, как указано в выписке протокола №* от ** июля 2009 года, а с ** апреля 2009 года, то есть с момента постановки земельного участка на кадастровый учет.
Просит обязать администрацию Нефтекумского муниципального района Ставропольского края и отдел имущественных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края заключить с ней договор аренды на земельный участок, расположенный в ...., площадью .... кв.м. для строительства магазина «Природа».
Истец Русанова Н.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Суд, с учетом мнения остальных участников процесса, считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие истца Русановой Н.В.
Представитель истца по доверенности Бизяева Т.А. в судебном заседании поддержала исковые требования Русановой Н.В. по изложенным в иске основаниям. Кроме того, суду пояснила, что отказ ответчиков в заключении договора аренды с Русановой Н.В. по тем основаниям, что не производилась арендная плата, является незаконным, так как до 2007 года истец не могла производить арендную плату по той причине, что размер этой платы не был определен и договор аренды на спорный земельный участок не заключался.
После принятия постановления главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края №* от ** июня 2007 года ответчики проект договора аренды Русановой Н.В. не направляли, никаких мер по заключению договора аренды не предпринимали. С просьбой заключить договор аренды истец письменно обратилась к ответчикам в феврале 2009 года, на что ей был предоставлен отказ от ** июля 2009 года. На неоднократные просьбы и обращения в последующем по исполнению постановления №* от ** июня 2007 года ответчиками договор аренды земельного участка с ней так и не был заключен. В настоящее время на земельном участке расположен объект незавершенного строительства и в связи с отказом в заключении договора аренды земельного участка истец не имеет возможности оформить свои права на указанный объект недвижимости.
Представитель истца по доверенности Яновский В.И. в судебном заседании также полностью поддержал исковые требования Русановой Н.В., просил обязать ответчиков заключить с истцом договор аренды на земельный участок, расположенный в ...., площадью .... кв.м для строительства магазина «Природа».
Представитель ответчика - администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края по доверенности Харитонова А.И. в судебном заседании возражала относительно удовлетворения исковых требований Русановой Н.В. Суду пояснила, что спорный земельный участок был предоставлен истцу ** июня 2007 года после соответствующей публикации в средствах массовой информации в установленном законом порядке сроком на 11 месяцев. В течение указанного времени Русановой Н.В. указанный договор не был заключен, межевание не произведено, арендная плата не вносилась. В связи с этим постановление главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края от ** июня 2007 года №* осталось не исполненным. На данный момент земельный участок свободен и может быть предоставлен Русановой Н.В. в аренду только на торгах. Просила суд в удовлетворении исковых требований Русановой Н.В. о понуждении заключить договор аренды земельного участка отказать.
Представитель ответчика - отдела имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Представитель третьего лица - администрации муниципального образования г. Нефтекумска Ставропольского края, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в их отсутствие; в удовлетворении исковых требований Русановой Н.В. не возражают.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 264 ГК РФ).
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Статьей 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (ст. 29 ЗК РФ).
Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
Как видно из заявления Русановой Н.В., ** апреля 2001 года она обратилась с заявлением в администрацию муниципального образования г. Нефтекумска о выделении земельного участка под строительство магазина «Природа» по ул. ...., размер магазина ....
Протоколом заседания конкурсной комиссии при муниципальном образовании г. Нефтекумска по предоставлению земельных участков под размещение объектов для коммерческой деятельности на территории города от ** мая 2001 года рекомендовано главе муниципального образования г. Нефтекумска Русановой Н.В. разрешить размещение магазина «Природа» по ул. ....
** марта 2002 года составлен акт выбора земельного участка под строительство в центральной части ...., площадью .... кв.м.
Из заключения начальника Нефтекумского структурного подразделения архитектуры от ** марта 2002 года №* следует, что подразделением архитектуры был обследован земельный участок в ..... Участок площадью .... кв.м. имеет ровный рельеф, свободен от застройки, ранее никому не отводился, согласования с инженерно-коммунальными службами имеются. Строительство магазина «Природа» Русановой Н.В. возможно согласно генеральному плану торгового центра.
Согласно постановления главы муниципального образования г.Нефтекумска №* от ** марта 2002 года согласован акт выбора земельного участка площадью .... кв.м. под строительство магазина «Природа» в ...., обязанности застройщика возложены на Русанову Н.В.
** августа 2002 года дано заключение №* Центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора по Нефтекумскому району, согласно которому согласован проект магазина природа ИП Русанова Н.В. в .....
Из справок ОАО «Нефтекумскрайгаз» от ** №* и №* следует, что «Нефтекумскрайгаз» по проекту магазина «Природа» в .... замечаний не имеет, а также не возражает в подключении к газовым сетям данного магазина.
Из справок ФГУП «Ставрополькрайводоканал» Нефтекумский «Водоканал» от ** сентября 2002 года, ОГПС-6 УГПС МЧС РФ Ставропольскому краю от ** сентября 2002 года №*, ФГУП «Ставрополькоммунэлектро» в г. Нефтекумске от ** сентября 2002 года №*, Нефтекумского структурного подразделения архитектуры от ** сентября 2002 года видно, что данные службы замечаний по проекту магазина «Природа» в .... не имеют.
Экспертной комиссией государственной экологической экспертизы дано заключение, утвержденное приказом ГУПР ООС МПР России по Ставропольскому краю от ** июня 2004 года, по материалам рабочего проекта магазина «Природа» в ...., согласно которому с учетом наличия положительных заключений органов контроля и надзора, представленный в материалах рабочего проекта уровень воздействия на окружающую природную среду является допустимым; материалы рабочего проекта магазина «Природа» с учетом рекомендаций и предложений, изложенных в настоящем заключении, могут быть одобрены и рекомендованы к реализации.
Из градостроительного заключения от ** июля 2004 года, следует, что Нефтекумское структурное подразделение архитектуры, проведя обследование по объекту строительства магазина «Природа» в ...., считает возможным строительство объекта на данном участке.
Согласно постановления главы муниципального образования г. Нефтекумска №* от ** июля 2004 года утвержден проект границ земельного участка из земель поселений площадью .... кв.м., расположенный по адресу: ...., согласно проекта организации строительства. На основании этого же постановления Русановой Н.В. данный земельный участок площадью .... кв.м. предоставлен в аренду сроком на три года под строительство магазина «Природа», с заключением договора аренды на земельный участок с администрацией муниципального образования г. Нефтекумска.
На основании постановлении главы муниципального образования г. Нефтекумска №* от ** июля 2004 года Русановой Н.В. разрешено строительство магазина «Природа» на земельном участке площадью .... кв.м. в ....
В связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс РФ, решением главы Нефтекумского муниципального района Ставропольского края № 144 от 21 июля 2006 года органом местного самоуправления, осуществляющим распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в границах Нефтекумского муниципального района Ставропольского края определена администрация Нефтекумского муниципального района Ставропольского края. Функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, возложены на отдел имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края (постановление главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края №*-р от ** июля 2006 года).
Постановлением главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края №* от ** июня 2007 года Русановой Н.В. предоставлен в аренду земельный участок, находящийся по адресу: .... относящийся к категории земель «земли населенных пунктов», под строительство магазина «Природа», площадью .... кв.м. для торговой деятельности, сроком на 11 месяцев. Из резолютивной части постановления также следует, что отделу имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края поручено заключить договор аренды земельного участка. Контроль за выполнением данного постановления возложен на первого заместителя главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края Г.
Из акта согласования границ земельного участка от ** декабря 2007 года следует, что отделом имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края и Русановой Н.В. согласованы границы земельного участка с кадастровым №*, расположенного по адресу: .....
На основании соответствующего заявления Русановой Н.В. от ** ноября 2007 года произведено межевание и ** января 2008 года утверждено землеустроительное дело на земельный участок в ...., площадью .... кв.м., находящийся в государственной собственности, с кадастровым №*
Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что земельный участок площадью .... кв.м., расположенный в ...., поставлен на кадастровый учет ** апреля 2009 года, имеет кадастровый №*.
В соответствии с выпиской из протокола №* заседания комиссии по организации и проведению торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды от ** июля 2009 года от Русановой Н.В. поступило заявление о предоставлении земельного участка в границах муниципального образования ...., площадью .... кв.м., для строительства магазина «Природа». Комиссия решила: в связи с тем, что земельный участок заявителю был предоставлен на основании постановления главы муниципального образования г. Нефтекумска от ** июля 2004 года, после чего заявителем не приведены в соответствие с законодательством документы, необходимые для регистрации права, не оплачивалась с 2004 года арендная плата, оснований для продления договора аренды не имеется; вопрос о предоставлении земельного участка на основании имеющихся документов не может быть рассмотрен; Русановой Н.В. отказано в предоставлении земельного участка по указанному адресу; также принято решение о подготовке документов о предоставлении указанного земельного участка на торгах.
Согласно письма отдела имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края от ** августа 2010 года №* и письма первого заместителя главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края от ** августа 2010 года №* Русановой Н.В. отказано в заключении договора аренды земельного участка сроком на 11 месяцев для строительства магазина «Природа».
Вместе с тем, суд приходит к выводу, что уклонение ответчиков от заключения договора аренды земельного участка с Русановой Н.В. является незаконным и необоснованным.
В силу ст. 607 ГК РФ объектом аренды может быть земельный участок. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Земельным участком согласно ст. 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.
Спорный земельный участок как объект аренды надлежащим образом окончательно определен (индивидуализирован) ** апреля 2009 года, то есть с момента постановки на кадастровый учет. С этого времени стало возможным заключить договор аренды данного земельного участка. Однако после этого на неоднократные обращения Русановой Н.В. ответчиками ей в этом было отказано.
В силу положений статей 28, 29 ЗК РФ изъятие и предоставление земельного участка производится по решению соответствующего исполнительного органа государственной власти и органа местного самоуправления, осуществляющих предоставление земельных участков, на определенных в этом решении условиях. Решение принимается после выполнения заинтересованными лицами специальной процедуры, включающей обращение с ходатайством о выделении участка, выбор его на местности в натуре и подготовку землеотводных документов.
Таким образом, к основаниям возникновения у конкретного лица права на земельный участок, находящийся в государственной собственности, относится акт компетентного органа. Земельное законодательство предусматривает передачу государственных земель в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены.
Решение исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду является основанием заключения договора аренды указанного земельного участка. Данный договор аренды, заключенный во исполнение акта компетентного органа, конкретизирует права и обязанности сторон в отношении земельного участка.
Как установлено судом из материалов дела, доказательств несоответствия постановления №* от ** июня 2007 года требованиям законодательства, либо нарушения порядка предоставления испрашиваемого земельного участка не представлено. Данное постановление никем не оспорено, незаконным и недействительным не признано, а также не отменено. Кроме того, законность и обоснованность указанного решения о предоставлении земельного участка в аренду никем из сторон не оспаривались и в судебном заседании.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у истца права, а у ответчиков обязанности по заключению договора аренды спорного земельного участка на основании постановления главы администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края №* от ** июня 2007 года.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Таким образом, срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания.
Из постановления №* от ** июня 2007 года следует, что спорный земельный участок предоставляется Русановой Н.В. в аренду под строительство сроком на 11 месяцев. Указанный срок относится к периоду действия договора аренды и должен исчисляться с момента заключения договора аренды, который до настоящего времени не заключен. Ссылка представителя ответчика, что срок аренды земельного участка следует исчислять с даты подписания постановления №* основан на неправильном толковании норм материального права.
При этом в указанном постановлении срок, в течение которого должен быть заключен договор аренды, не определен. Обязанность по заключению договора аренды возложена на отдел имущественных и земельных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края.
Как установлено в судебном заседании, и это не оспаривается представителем ответчика Харитоновой А.И., проект договора аренды земельного участка ответчиками Русановой Н.В. не представлялся. То есть Русанова Н.В. была в последующем лишена возможности заключить соответствующий договор аренды, а отделом имущественных и земельных отношений обязанность по заключению договора аренды не исполнена.
В силу ст. 614 ГК РФ и 22 ЗК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Учитывая, что на основании постановления главы муниципального образования г. Нефтекумска от ** июля 2004 года договор аренды с Русановой Н.В. не заключался, обязанность по осуществлению арендной платы за аренду земельного участка у Русановой Н.В. не возникла. В связи с этим отказ Русановой Н.В. в заключении договора аренды по этим основаниям является не обоснованным и противоречащим постановлению №* от ** июня 2007 года.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).
Учитывая, что администрацией Нефтекумского муниципального района Ставропольского края ** июня 2007 года принято решение о предоставлении Русановой Н.В. в аренду для строительства магазина «Природа» спорного земельного участка сроком на 11 месяцев, суд приходит к выводу, что исковые требования Русановой Н.В. о понуждении заключить договор аренды являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Русановой Н.В. к администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, отделу имущественных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края о понуждении заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.
Обязать администрацию Нефтекумского муниципального района Ставропольского края, отдел имущественных отношений администрации Нефтекумского муниципального района Ставропольского края заключить с Русановой Н.В. договор аренды земельного участка, находящегося по адресу: ...., кадастровый номер №*, под строительство магазина «Природа», площадью .... кв.м., для торговой деятельности, сроком на 11 месяцев.
Мотивированное решение суда составлено 29 октября 2010 года.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Нефтекумский районный суд Ставропольского края в течение 10 дней.
Судья Е.В. Минаев