Дело № 2-1582/2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 июля 2010 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Н.Г. Шмониной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Закиевой Изиды Гумеровны к Обществу с ограниченной ответственностью «АгидельСтройСервис» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Закиева И.Г. обратилась в суд с требованием о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру с балконом под номером ..., расположенную на третьем этаже первого подъезда дома ... г. Нефтекамска общей площадью 34,6 кв.м.
В обоснование исковых требований указано, что Дата обезличена года между Закиевой и ООО «АгидельСтройСервис» был заключен договор № ... долевого участия в строительстве путем инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: ... Договор надлежащим образом зарегистрирован. Цена договора составляет ... руб. Истица обязанность по оплате стоимости объекта недвижимости исполнила полностью и своевременно. Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию – второй квартал 2009 года. Однако застройщик свои обязательства по строительству и сдаче объекта в эксплуатацию не выполнил, чем нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию. Строительные работы на объекте не ведутся, строительство дома не завершено. В отношении ответчика, являющегося застройщиком, ведется процедура банкротства, открыто конкурсное производство. Считает, что лицо, осуществляющее инвестирование денежных средств на строительство индивидуально определенного объекта недвижимого имущества (новой вещи), имеет на нее все законные правопритязания с учетом того результата, который имел бы место в случае исполнения застройщиком своих обязательств. Считает, что результатом исполнения заключенного между истицей и ответчиком договора долевого участия является приобретение Закиевой права собственности на объект недвижимого имущества.
В судебном заседании представители истицы исковые требования поддержали по указанным основаниям, суду пояснили, что в настоящий момент договор долевого участия надлежащим образом зарегистрирован. Также пояснили, что в сложившейся ситуации, а именно введении конкурсного производства в отношении ООО «АгидельСтройСервис», наличии договора залога в отношении земельного участка, на котором возводится дом, единственным способом защиты прав дольщиков, в том числе и Закиевой, является признание права собственности на спорное имущество. Считают позицию конкурсного управляющего ООО «АгидельСтройСервис» и представителя Акционерного коммерческого Сберегательного банка относительно незаконности и преждевременности требований истицы необоснованными, поскольку дом, в котором расположен спорный объект, возводился посредством инвестирования дольщиками, в связи с чем спорный объект недвижимости не может войти в конкурсную массу предприятия и передан Сбербанку, как кредитору обанкротившегося предприятия. Также пояснили, что истицей оплата по договору долевого участия в строительстве полностью произведена, срок сдачи объекта ответчиком нарушен. В сложившейся ситуации ответчик не имеет возможности самостоятельно достроить дом, поскольку у застройщика отсутствуют достаточные денежные средства на строительство. Спорный объект квалифицирует как новую вещь (недвижимое имущество), первичное право собственности на которую подлежит признанию в порядке ст. 218 ГК РФ.
Истица, будучи надлежаще извещенной, в суд не явилась. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя.
Конкурсный управляющий ООО «АгидельСтройСервис», будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился.
Представитель ООО «АгидельСтройСервис» иск не признал, суду пояснил, что спорное имущество включено в конкурсную массу ООО «АгидельСтройСервис», что является препятствием для признания права собственности на спорное имущество. Кроме того, считает, что на данный момент отсутствует объект, в отношении которого возможно признание права собственности, поскольку право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Считает возможным разрешение данного спора во внесудебном порядке. кьуе того, считает, что на данный момент отсутствет объект, в отношении которого возможно признание права собственности, поскол
Представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка иск не признал, суду пояснил, что, по мнению третьего лица, единственным законным способом защиты прав истицы является расторжение договора долевого участия в строительстве и выдвижение требования о возврате уплаченных денежных средств и соответствующих штрафных санкций. Считает, что спорное имущество не является объектом недвижимости, поскольку не является зданием, строением либо сооружением либо квартирой в смысле, заложенном жилищным законодательством. Отсутствие какой-либо технической документации также относит к признаку отсутствия предмета и объекта спора. Считает, что в связи с тем, что объект недвижимости не создан, последствия, предусмотренные ст. 218 ГК РФ не наступили, вещное право истицы в отношении него возникнуть не может.
Представитель Министерства строительства, архитектуры и транспорта РБ с исковыми требованиями согласился, суду пояснил, что отказ в удовлетворении исковых требований может привести к тому, что участники долевого строительства, оплатившие стоимость квартиры, останутся без квартиры и уплаченных денежных средств, поскольку Акционерный коммерческий Сберегательный банк является кредитором ООО «АгидельСтройСервис» на сумму ... руб. и в случае продажи предмета залога основная сумма будет направлена на погашение требований конкурсного кредитора в лице Акционерного коммерческого Сберегательного банка. В интересах инвесторов считает необходимым удовлетворить исковые требования истицы.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился.
Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, иск следует признать подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
В ходе рассмотрения данного спора достоверно установлено, что Дата обезличена года между ООО «АгидельСтройСервис» и Закиевой был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: .... Согласно п. 1.2 вышеуказанного договора долевое строительство дольщик производит с целью получения по окончании строительства права собственности на однокомнатную квартиру с балконом под номером ..., расположенную на третьем этаже первого подъезда по адресу: ... Проектная площадь квартиры определена в 36,2 кв.м, жилая – 14 кв.м.
Согласно акту технического обследования, выполненного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РБ общая площадь спорной квартиры составляет 34,6 кв.м.
Согласно п. 1.3 договора объект недвижимости передается в собственность дольщика после государственной приемки в эксплуатацию жилого дома и регистрации его в качестве объекта недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и после подписания акта приема – передачи объекта недвижимости. П. 2.2 договора предусмотрено, что сумма договора определена в размере ... руб., при этом в силу п. 2.3 договора дольщик при заключении договора производит оплату в сумме ... руб.
В силу п. 3.1.1. договора застройщик обязан обеспечить выполнение строительных работ в установленные сроки. В соответствии с п. 3.1.4. договора ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию жилого дома – 2 квартал 2009 года. Согласно п. 3.3.1. договора дольщик обязан произвести расчеты в соответствии с п. 2.3. договора и графиком платежей, к моменту сдачи объекта дольщик должен оплатить 100% покупаемой площади.
В ходе рассмотрения данного спора достоверно установлено, что дольщик в лице истицы по настоящему договору свои обязательства по оплате объекта недвижимости выполнил. Также достоверно установлено, что застройщик свои обязательства по своевременному строительству и сдаче объекта в эксплуатацию не исполнил. Кроме того, достоверно установлено, что решением Арбитражного суда РБ от Дата обезличена года ООО «АгидельСтройСервис» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Илларионов Станислав Александрович.
Согласно, п.1ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Сторонами не оспаривается тот факт, что строительство дома прекращено, строительные работы не ведутся, строительство дома не закончено, здание возведено под крышу без внутренних отделок и окон. Кроме того, по заказу ответчика в Нефтекамском отделе БТИ был изготовлен и получен истцом по запросу суда кадастровый паспорт от 10 июня 2010 года на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный в ... что подтверждает существование спорного объекта в натуре. В данном документе содержатся сведения о техническом состоянии дома на момент выезда инженеров на место, степень готовности дома, его планировка. В соответствии с данными кадастрового паспорта степень готовности жилого дома составляет 80 %.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 ст.3.
Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты права является признание права. По смыслу ст. 6 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно рассматриваться как составляющая судебного разбирательства. В связи с этим суд считает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истца, гарантирующего его восстановление, является признание за ним вещного права на помещение в объекте незавершенного строительства.
Договором о долевом участии в строительстве жилого дома было предусмотрено, что дольщик после исполнения всех своих обязательств, связанных с участием в реализации проекта и финансовых обязательств, приобретает право требовать от застройщика передачи для оформления в собственность приобретенных помещений.
Следовательно, истец выступает в данном случае как инвестор, направивший собственные денежные средства на строительство объекта недвижимости.
В соответствии с п.1ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательств передать определенную вещь в собственность или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Таким образом, исходя из момента возникновения обязательств из инвестиционных правоотношений согласно ч.1ст.218 ГК РФ.
Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010г. к искам о правах на недвижимое имущество, в частности относятся иски о признании права за истцом. Исходя из смысла пункта 3 данного Постановления, избранный способ защиты права должен обеспечить его восстановление.
При обстоятельствах банкротства ответчика любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства в общем порядке, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца.
Согласно п. 59 указанного Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда … они возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (основания приобретения гражданских прав).
В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения. установившего гражданские права и обязанности.
Ссылка представителя Сбербанка на ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» в данном случае несостоятельна, поскольку указанная норма закона предусматривает право участника долевого строительства в односторонне порядке отказать от исполнения договора, что не препятствует истице в выборе иного более приемлемого способа защиты своего права.
Ссылка представителя Сбербанка на ст. 61.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также не может быть положена судом в основу решения об отказе в иске, поскольку наличие залогового обязательства ООО «АгидельСтройСервис» в отношении земельного участка перед Сбербанком не препятствует установлению права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории заложенного земельного участка, за другими лицами. Более того, следует учесть, что ранее Сбербанк обращался с иском к дольщику ФИО10 о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве именно на том основании, что банк является залогодержателем в отношении земельного участка, на котором возведен дом. Решением суда от Дата обезличена года в удовлетворении иска Акционерного коммерческого Сберегательного банка отказано, решение суда вступило в законную силу. При таких обстоятельствах наличие договора залога в отношении земельного участка не может являться безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В данном случае, истец выступает во взаимоотношениях с ответчиком в качестве инвестора, направившего собственные денежные средства на строительство объекта недвижимости. Заключенный между истцом и ответчиком договор и квитанции об оплате по нему подтверждают факт вложения инвестиций, в связи с чем лицо, осуществляющее инвестирование денежных средств на строительство (создание) индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества (новой вещи), имеет на нее законные правопритязания с учетом того результата, который имел бы место в случае исполнения Застройщиком своих обязательств. Результатом исполнения заключенного между истцом и ответчиком договора долевого участия, является приобретение истцом права собственности на объект недвижимого имущества.
Таким образом, следует признать, что договор долевого участия в строительстве не расторгнут, не признан недействительным, в связи с чем обязательства по настоящему договору должны исполняться должным образом и в соответствии с условиями договора.
Следует признать, что данный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции по правилам ГПК РФ, а не в рамках законодательства о банкротстве, поскольку исходя из ст. 2 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» кредиторы - лица, имеющие по отношению к должнику право требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору. В данном случае Закиева обратилась с иском об истребовании купленного у ответчика объекта, заявив требования о признании права собственности на данный объект, а не взыскании денежной суммы, выплаченной по договору о долевом участии в связи с его неисполнением. Целевая ориентация управления в сфере банкротства предполагает соблюдение частного интереса - интереса кредиторов в удовлетворении своих требований в условиях несостоятельности должника по истребованию денежной суммы. Учитывая, что истец по отношению к ответчику является инвестором и им заявлено требование, касающееся исполнения договора долевого участия со стороны ответчика, а не денежные обязательства, то дело рассматривается в рамках гражданского законодательства.
Определением суда размер подлежащей взысканию с истца госпошлины был уменьшен до ... руб. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ. мер подлежащей взысканию с истца госпошлины был сни
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Исковые требования Закиевой Изиды Гумеровны удовлетворить.
Признать за Закиевой Изидой Гумеровной право собственности на объект недвижимости – однокомнатную квартиру с балконом под номером ..., расположенную на третьем этаже первого подъезда дома ... общей площадью 34,6 кв.м.
Взыскать с ООО «АгидельСтройСервис» в пользу Закиевой Изиды Гумеровны возврат госпошлины в сумме ... руб., а также госпошлину в доход государства в сумме ... руб.
Решение суда в течение 10 дней может быть обжаловано в Верховный суд РБ.
Мотивированное решение изготовлено в 09.00 часов 19 июля 2010 года.
Судья Л.Р. Ахтямова
Решение в законную силу не вступило.