Дело № 2-2860/2010
РЕШЕНИЕ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 ноября 2010 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Н.Г. Шмониной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Валеевой Р.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Грация» о досрочном расторжении договора аренды, возложении обязанности по освобождению занимаемого помещения, взыскании просроченной арендной платы,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с вышеуказанным заявлением в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ между КУС МЗИО РБ по г. Нефтекамску и ООО «Грация» был заключен договор № о передаче объектов нежилого фонда по адресу: <адрес>, в аренду без права выкупа сроком до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ собственником помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, стала Валеева Р.Р. В соответствии с договором аренды на ООО «Грация» возложены обязанности по внесению арендной платы за каждый квартал вперед до 10 числа первого месяца каждого квартала по заключению договора страхования в пользу арендодателя, по заключению договора субаренды части земельного участка пропорционально площади арендуемых помещений либо договора о компенсации затрат балансодержателя по оплате за право пользования земельным участком, заключению в установленный срок договора на обслуживание арендуемых помещений и снабжение их энергетическими и другими ресурсами, по непроведению в помещении мероприятий перепланировок и переоборудования, а также запрещение на сдачу помещения в субаренду без согласия <данные изъяты>. Требования о предоставлении информации о выполнении вышеуказанных пунктов с приложением подтверждающих документов ответчиком оставлены без исполнения. Доказательств исполнения принятых обязательств не имеется.
В связи с этим истица просит досрочно расторгнуть договор № о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа сроком до ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчиков освободить занимаемые помещения, находящиеся по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика просроченную арендную плату в размере <данные изъяты> руб., произвести возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.
Истица, будучи надлежаще извещенной о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась. Представила ходатайство об отложении рассмотрения дела. Данное ходатайство обсуждено и по нему судом принято решение в совещательной комнате.
В судебном заседании представитель истицы иск поддержал по указанным основаниям. Суду пояснил, что с расчетами, представленными ответчиком и представителем ответчика, не согласен, поскольку они произведены вопреки требованиям договора аренды, истицей использована действующая методика расчета с применением коэффициентов, соответствующих характеристикам нежилых помещений по условиям договора аренды. Кроме того, считает, что ответчиком не соблюдены условия договора субаренды в части заключения арендатором договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости, договора страхования. Также пояснил, что истицей не приняты во внимание документы, подтверждающие оплату по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. (л.д.17), по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. (л.д.19), поскольку оплата произведена от имени физического лица Гимадеевой.
Ответчик и представитель ответчика иск не признали, суду пояснили, что истицей представлен расчет арендной платы, размер которой необоснованно завышен, расчет произведен без учета реального использования нежилых помещений, применены завышенные коэффициенты. Также считают, что истицей в расчет необоснованно включен налог на добавленную стоимость, поскольку истица, будучи физическим лицом, НДС не уплачивает. Также пояснили, что договор субаренды действительно не заключен, поскольку спорные помещения находятся в объекте недвижимости, пристроенном к жилому дому, в связи с чем заключение договора субаренды в данном случае не предусмотрено. Также пояснили, что договор страхования ответчиками не заключен, поскольку вид страхования не оговорен с собственником нежилого помещения в лице истицы. Считают, что истицей необоснованно не принята во внимание оплата от имени директора ООО «Грация» Гимадеевой, поскольку в платежных документах четко указано, что оплата произведена по договору аренды, в связи с чем у истицы нет оснований сомневаться в назначении платежа. Также считают, что истицей не представлены доказательства препятствия в получении денежных средств, направленных ей в качестве арендной платы за 38 дней второго квартала ДД.ММ.ГГГГ оплаченных по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб. (л.д.17) и за ДД.ММ.ГГГГ - по приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19).
Относительно представления истицей расчетов пояснила, что в журнале входящей корреспонденции, который ведет главный бухгалтер предприятия, поступление письма от истицы с приложением расчетов по неустановленной причине не указано, однако ответчик не исключает факта получения расчетов истицы.
Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, иск следует признать подлежащим частичному удовлетворению в связи со следующим.
В ходе производства по данному гражданскому делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений РБ по г. Нефтекамску и ООО «Грация» был заключен договор № о передаче объектов нежилого фонда по адресу: <адрес>, в аренду без права выкупа сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Общая площадь переданных в аренду помещений действительно определена в <данные изъяты> кв. м.
ДД.ММ.ГГГГ собственником помещения, находящегося по адресу: <адрес>, стала Валеева P.P., что подтверждается свидетельством №, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан. В соответствии с вышеуказанным свидетельством о государственной регистрации права истица является собственницей нежилого помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, а не <данные изъяты> кв.м, как указано в п. 1.1. договора аренды, на который истицей произведен расчет арендной платы. То обстоятельство, что именно истица является собственницей помещений, занимаемых ООО «Грация», сторонами не оспаривается.
Согласно п.1. ст. 671 ГК РФ и п. 3.4. договора № о передаче объектов нежилого фонда в аренду без права выкупа от ДД.ММ.ГГГГ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, права арендодателя с момента регистрации истицей права собственности в отношении нежилых помещений перешли к истице Валеевой Р.Р.
Согласно договору аренды на ООО «Грация» как арендатора возложены следующие обязательства:
1. В соответствии с п. 3.4. арендатор должен вносить арендную плату за каждый квартал вперед, до десятого числа первого месяца каждого квартала.
2. В соответствии с п. 2.3.12. арендатор должен заключить договор страхования в пользу Арендодателя.
3. В соответствии с п. 2.3.8. арендатор должен заключить с Нефтекамским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству договор субаренды части земельного участка пропорционально площади арендуемых помещений либо договор с Балансодержателем о компенсации затрат последнего по оплате за право пользования земельным участком.
4. В соответствии с п. 2.3.9. арендатор должен заключить в течение 10 дней с даты вступления в силу договора, договор с Балансодержателем либо при наличии фактической возможности с иными организациями на обслуживание арендуемых помещений и снабжение их энергетическим и другими ресурсами. С письменного согласия Балансодержателя арендатор вправе самостоятельно обслуживать арендуемые помещения.
5. В соответствии с п. 2.3.5. договора арендатор не должен производить на объекте без письменного разрешения Балансодержателя прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования.
6. В соответствии с п. 2.3.17. договора арендатор должен сдавать объекты нежилого фонда в субаренду в соответствии с п. 1.6. договора аренды только с согласия Комитета по УС г. Нефтекамска по договору субаренды, согласованному с Балансодержателем.
Истицей в исковом заявлении указано, что ей неоднократно направлялись письма в адрес ООО «Грация» с требованием предоставить информацию о выполнении вышеуказанных пунктов и предоставлении подтверждающих документов, в двухнедельный срок со дня получения писем. В случае, если указанные обязательства не были выполнены, ООО «Грация» было предложено устранить выявленные нарушения в течение двух недель, согласно п.5.3. договора аренды. Указанные письма были отправлены ДД.ММ.ГГГГ заказным письмом с уведомлением, что подтверждается квитанциями №. Однако на указанные письма ООО «Грация» предоставило одним письмом ответ о том, что нарушений нет. ДД.ММ.ГГГГ повторно направила письма в ООО «Грация» » с аналогичными требованиями, включая требование о полной оплате арендных платежей.
В соответствии с п. 3.2. договора аренды размер арендной платы действительно может быть пересмотрен арендодателем в односторонне порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. В соответствии с вышеуказанным пунктом договора при изменении арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора аренды.
К материалам дела действительно приложено уведомление № от ДД.ММ.ГГГГ, на которое истица ссылается как на надлежащее извещение арендатора об изменении арендной платы (л.д.41). В данном уведомлении сделана ссылка на приложения № (л.д. 42-46), которые, по мнению истицы, являются предметом подписания арендатором, что впоследствии должно стать основанием для увеличения арендной платы. Таким образом, следует признать, что истицей извещение с приложением расчетов было надлежащим образом вручено ответчику.
Между тем, из приложенных расчетов следует, что ни арендодателем, ни арендатором они не подписаны, какие-либо согласования по ним сторонами договора не проводились.
Как указано выше, договором аренды действительно предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы. При изменении арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора аренды. Буквальное толкование п. 3.2. анализируемого договора аренды, руководствуясь ст. 431 ГК РФ, во взаимодействии с п.п. 3.1.-3.5 договора приводит к выводу о том, что сторонами договора установлен фиксированный размер арендной платы, определенный при заключении договора (л.д.13), при этом предоставление арендодателем в одностороннем порядке иного расчета не названо в качестве безусловного основания для одностороннего изменения размера арендной платы
Примечание к расчету (л.д.13) действительно содержит условие о том, что при изменении централизованно устанавливаемых расценок и тарифов (стоимость одного кв.м. нежилого помещения или коэффициента инфляции) данный расчет утрачивает силу и производится перерасчет годовой арендной платы. Данное примечание при его буквальном толковании не дает права арендодателю устанавливать (в данном случае значительно повышать) арендную плату в одностороннем порядке исключительно путем направления арендатору расчетов и не исключает применение порядка изменения арендной платы, предусмотренного ч. 3 ст. 614 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно п. 3 этой же нормы, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из анализа вышеуказанных положений закона, а также условий анализируемого договора следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений.
При совокупности вышеуказанных обстоятельств, следует признать целесообразным необходимость принятия во внимание расчетов, произведенных ответчиком.
Из представленных истицей расчетов (л.д.42-46) следует, что он (расчет) произведен исходя из общей площади помещений, указанных в договоре аренды (п.1.1.) в размере <данные изъяты> кв.м., в то время, как по свидетельству о регистрации права она является собственницей помещений общей площадью <данные изъяты> кв.м.(л.д.57). Таким образом, завышение площади спорных помещений неизбежно повлекло за собой необоснованное повышение арендной платы. Кроме того, при расчете размера арендной платы истицей необоснованно включен коэффициент, учитывающий НДС, т.к. в соответствии со ст. 143 НК РФ истица, будучи физическим лицом, налогоплательщиком налога на добавленную стоимость не является. Также истицей при расчете размера арендной платы неверно учтены коэффициенты. В частности, ей коэффициент вида деятельности (К2) определен без учета вида деятельности, осуществляемого в помещении. Истец использует помещение для осуществления торговой деятельности и для бытового обслуживания населения. Ввиду наличия технического паспорта на помещение, подлежит использованию коэффициент К4 = 1. Коэффициент К5 истицей также определен теоретически и 0.09, для производственного или складского отапливаемого помещения подлежит применению коэффициент 0.06, а для прочих типов зданий (строений) – 0,08. Относительно коэффициента К8 следует учесть, что здание имеет износ в 100%.
Учитывая Приложение № к решению Совета городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ №, методику определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, арендную плату по договору № в отношении ООО «Грация необходимо определить следующим образом:
2.1. Размер годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда рассчитывается по следующей формуле:
Апл = Сс x S x К1 x К2 x К3 x К4 x К5 x К6 x К7 x К8 x (1 + Кндс), где :
Апл - арендная плата;
Сс - размер стоимости нового строительства (одного квадратного метра общей площади), предложенный Региональным центром ценообразования Республики Башкортостан открытого акционерного общества "Башкирский инвестиционный дом" с учетом изменения рыночной конъюнктуры и утверждаемый Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан; Сс=<данные изъяты> на ДД.ММ.ГГГГ
S - общая площадь арендуемого объекта муниципального нежилого фонда;
К1 - коэффициент, учитывающий территориально-экономическую зону расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда ; К1=1,
К2 - коэффициент разрешенного использования:
К2 = 0,7 при использовании объектов муниципального нежилого фонда: для осуществления торговой деятельности;
К2 = 0,2 при использовании объектов муниципального нежилого фонда: для бытового обслуживания населения
К3 - коэффициент расположения арендуемого объекта муниципального нежилого фонда в здании (строении):
К3 = 1,0 при расположении в надземной части здания (строения);
К4 - коэффициент использования мест общего пользования арендуемого объекта муниципального нежилого фонда (коридоры, туалеты, вестибюли и др.):
К4 = 1,0 при наличии технического паспорта;
К5 - коэффициент типа здания (строения) арендуемого объекта:
К5 = 0,06 - производственное или складское, отапливаемое;
К5 = 0,08 - прочие типы зданий (строений);
К6 - коэффициент качества строительного материала:
К6 = 1,5 - кирпичное здание (строение);
К7 - коэффициент инфляции (устанавливается равным 1,0);
К8 - коэффициент износа:
К8 = (100% - % износа) / 100%;
Кндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость (устанавливается равным 18%, или Кндс = 0,18), который платится в соответствующий бюджет. Так как собственником помещения является физическое лицо, то НДС не учитывается.
Для ООО «Грация» общей площадью <данные изъяты> м2 годовая арендная плата рассчитывается по формуле:
Апл=Апл1+Апл2+Апл3,
1. Производственные и складские отапливаемые помещения предприятия для бытового обслуживания населения S=<данные изъяты> м2:
Апл1=<данные изъяты> р.
2. Помещения для бытового обслуживания населения S=<данные изъяты> м2:
Апл2=<данные изъяты> р.
3. Помещения используемые для осуществления торговой деятельности S=<данные изъяты> м2:
Апл2=<данные изъяты> р.
Апл=Апл1+Апл2+Апл3=<данные изъяты> р. – годовая арендная плата согласно методики, утвержденной Советом депутатов городского округа город Нефтекамск.
Таким образом, ежемесячная арендная плата составит Апл/12=<данные изъяты> р.
Как указано выше, истица стала собственницей нежилых помещений ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, обязанность ответчика по оплате арендной платы истцы возникала именно с этой даты. Данное исковое заявление предъявлено ДД.ММ.ГГГГ, расчет задолженности произведен за 38 дней второго квартала ДД.ММ.ГГГГ и за третий квартал ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Таким образом, учитывая дату поступления искового заявления и требования истицы, судом должен быть произведен расчет за 38 дней второго квартала и за третий квартал 2010 года.
Учитывая ранее действовавший размер арендной платы, ответчиком за второй квартал <данные изъяты> (8 дней мая и 30 дней <данные изъяты>) произведена арендная плата в сумме <данные изъяты> руб. За <данные изъяты> уплачено по <данные изъяты> руб. Таким образом, общая сумма уплаченной арендной платы за требуемый истицей период составляет <данные изъяты> руб.
С учетом того обстоятельства, что судом размер арендной платы определен в сумме <данные изъяты> руб., задолженность ответчика за 38 дней второго квартала составит: <данные изъяты> руб. : 30 дн. х 38 дней = <данные изъяты> руб. С ДД.ММ.ГГГГ ответчики должны были выплачивать по <данные изъяты> руб., что за три месяца (ДД.ММ.ГГГГ) составит: <данные изъяты> руб. х 3 мес. = <данные изъяты> руб. Общая сумма подлежащей уплате арендной платы составляет: = <данные изъяты> руб. = <данные изъяты> руб. С учетом того, что ответчиком выплачена арендная плата в сумме <данные изъяты> руб., задолженность ответчика составляет <данные изъяты> руб.
Следует признать необоснованными действия истицы по неучету платежей, осуществленных от имени Гимадеевой М.Г. по приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.17) и от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.19), поскольку в них четко обозначено назначение платежа. Истицей не представлены доказательства, свидетельствующие о невозможности распоряжения поступившими в счет оплаты арендной платы денежными средствами. Указание в качестве отправителя платежа директора ООО «Грация» в данном случае юридического значения не имеет.
Внесение истцами квартальной платы по месяцам не может являться основанием досрочного расторжения договора аренды, поскольку, как указано выше, в соответствии с п. 5.3.3. договора аренды в качестве основания досрочного расторжения договора аренды предусматривает невнесение арендной платы более двух раз подряд. Учитывая, что представленные истицей расчеты арендной платы признаны судом несостоятельными, а задолженность ответчика является незначительной, данное основание не может являться поводом для досрочного расторжения договора аренды.
Также истицей в качестве основания для досрочного расторжения договора аренды указано незаключение ответчиком договора субаренды земельного участка, договора страхования и других сопутствующих договоров. Ответчиком в суд представлен договор электроснабжения от ДД.ММ.ГГГГ, договор на отпуск питьевой воды от ДД.ММ.ГГГГ, типовой договор на оказание охранных услуг от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение об оплате тепловой энергии от ДД.ММ.ГГГГ.
Установлено, что договор субаренды земельного участка действительно не заключен, доказательств отсутствия необходимости заключения такого договора суду не представлено, как не представлены доказательства заключения договора страхования. Данные обязанности арендатора предусмотрены в п.п. 2.3.8., ДД.ММ.ГГГГ договора аренды. Между тем, в соответствии со ст. 5.3.1. договора аренды основанием для досрочного расторжения договора аренды использование переданных в аренду объектов с существенным нарушением арендатором условий, предусмотренных, в частности, п. 2.3.8. договора. В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Между тем, доказательств существенного нарушения условий договора в указанных пунктах истицей суду не представлено, поскольку ей не доказано, что в результате незаключения вышеуказанных договоров истица лишена того, на что была вправе рассчитывать.
При совокупности таких обстоятельств у суда нет основания для досрочного расторжения оспариваемого договора аренды и возложения на ответчика обязанности по освобождению нежилых помещений.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Иных существенных нарушений условий договора аренды арендатором, которые могли бы послужить основанием к досрочному расторжению договора аренды, судом не установлено.
Поскольку требование истицы о возложении на ответчика обязанности по освобождению занимаемого помещения является производным от требования о досрочном расторжении договора аренды, признанного судом несостоятельным, оно (требование о возложении на ответчика обязанности по освобождению занимаемого помещения) также не может быть удовлетворено судом.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежит взысканию и сумма его расходов по уплате государственной пошлины при подаче иска, исходя из удовлетворенной части требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Валеевой Р.Р. к Обществу с ограниченной ответственностью «Грация» о досрочном расторжении договора аренды, возложении обязанности по освобождению занимаемого помещения, взыскании просроченной арендной платы удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Грация» в пользу Валеевой Р.Р. задолженность по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Грация» в пользу Валеевой Р.Р. возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> руб.
В части требований Валеевой Р.Р. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме <данные изъяты> руб., досрочном расторжении договора аренды, возложении обязанности по освобождению занимаемого помещения отказать.
Решение суда в течение 10 дней может быть обжаловано в Верховный суд РБ через Нефтекамский городской суд РБ.
Мотивированное решение суда изготовлено в 15.00 часов 30 ноября 2010 года.
Копия верна
Судья Л.Р. Ахтямова
Решение вступило в законную силу 11.12.2010г.