Дело № 2-3279/2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 декабря 2010 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Н.Г. Шмониной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мустафиной Илуси Алдамовны к Обществу с ограниченной ответственностью «АгидельСтройСервис» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
УСТАНОВИЛ:
Мустафина И.А. обратилась в суд с требованием о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства – трехкомнатную квартиру с балконом под номером <данные изъяты>, расположенную на четвертом этаже первого подъезда по адресу: <адрес>
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Мустафиной И.А. и ООО «АгидельСтройСервис» был заключен договор № долевого участия в строительстве путем инвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Договор надлежащим образом зарегистрирован. Цена договора составляет <данные изъяты> руб. Истица обязанность по оплате стоимости объекта недвижимости исполнила полностью и своевременно. Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию – второй квартал 2009 года. Однако застройщик свои обязательства по строительству и сдаче объекта в эксплуатацию не выполнил, чем нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию. Строительные работы на объекте не ведутся, строительство дома не завершено. В отношении ответчика, являющегося застройщиком, ведется процедура банкротства, открыто конкурсное производство. Считает, что лицо, осуществляющее инвестирование денежных средств на строительство индивидуально определенного объекта недвижимого имущества (новой вещи), имеет на нее все законные правопритязания с учетом того результата, который имел бы место в случае исполнения застройщиком своих обязательств. Считает, что результатом исполнения заключенного между истицей и ответчиком договора долевого участия является приобретение Мустафиной права собственности на объект недвижимого имущества.
В ходе подготовительного судебного заседания представитель истицы заявил ходатайство об изменении исковых требований, а именно просил признать за истицей право собственности на объект недвижимости – трехкомнатную квартиру с балконом под номером №, расположенную <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Кроме того, просил не рассматривать вопрос о применении в отношении спорного объекта недвижимости меры обеспечения иска.
В судебном заседании представитель истицы исковые требования поддержал по указанным основаниям, суду пояснил, что в настоящий момент договор долевого участия надлежащим образом зарегистрирован. Также пояснил, что в сложившейся ситуации, а именно введении конкурсного производства в отношении ООО «АгидельСтройСервис», наличии договора залога в отношении земельного участка, на котором возводится дом, единственным способом защиты прав дольщиков, в том числе и Мустафиной, является признание права собственности на спорное имущество. Считает позицию конкурсного управляющего ООО «АгидельСтройСервис» и представителя Акционерного коммерческого Сберегательного банка относительно незаконности требований истицы необоснованными, поскольку дом, в котором расположен спорный объект, возводился посредством инвестирования дольщиками, в связи с чем спорный объект недвижимости не может войти в конкурсную массу предприятия и передан Сбербанку, как кредитору обанкротившегося предприятия. Также пояснил, что истицей оплата по договору долевого участия в строительстве полностью произведена, срок сдачи объекта ответчиком нарушен по вине ответчика. В сложившейся ситуации ответчик не имеет возможности самостоятельно достроить дом, поскольку у застройщика отсутствуют достаточные денежные средства на строительство. Спорный объект квалифицирует как новую вещь (недвижимое имущество), первичное право собственности на которую подлежит признанию в порядке ст. 218 ГК РФ
Истица, будучи надлежаще извещенной, в суд не явилась. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя.
Представитель ООО «АгидельСтройСервис» иск не признал, суду пояснил, что спорное имущество включено в конкурсную массу ООО «АгидельСтройСервис», что является препятствием для признания права собственности на спорное имущество. Кроме того, считает, что на данный момент отсутствует объект, в отношении которого возможно признание права собственности, поскольку право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано.кьуе того, считает, что на данный момент отсутствет объект, в отношении которого возможно признание права собственности, поскол Считает, что оснований для признания за истицей права собственности не имеется, поскольку дом, в котором находится спорный объект, не введен в эксплуатацию.
Представитель Акционерного коммерческого Сберегательного банка, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился. В ходе подготовки, состоявшейся 22 ноября 2010 года, иск не признал по основаниям, указанным ответчиком, пояснил, что право собственности может быть признано только на существующий объект, в случае вынесения судом решения об удовлетворении иска решение суда не будет исполнено.
Представитель Министерства строительства, архитектуры и транспорта РБ представил в суд отзыв на исковое заявление, в котором с исковыми требованиями согласился и указал, что отказ в удовлетворении исковых требований может привести к тому, что участники долевого строительства, оплатившие стоимость квартиры, останутся без квартиры и уплаченных денежных средств, поскольку Акционерный коммерческий Сберегательный банк является кредитором ООО «АгидельСтройСервис» на сумму <данные изъяты> руб. и в случае продажи предмета залога основная сумма будет направлена на погашение требований конкурсного кредитора в лице Акционерного коммерческого Сберегательного банка. Считает, что в интересах инвесторов иск подлежит удовлетворению. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства строительства, архитектуры и транспорта РБ.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился, в суд представлен отзыв на исковое заявление, в котором приведены правовые основания регистрации объекта недвижимости, заявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ.
Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, иск следует признать подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
В ходе рассмотрения данного спора достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «АгидельСтройСервис» и Мустафиной Р.Р. был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес><адрес> Согласно п. 1.2 вышеуказанного договора долевое строительство дольщик производит с целью получения по окончании строительства права собственности на трехкомнатную квартиру с балконом под номером №, расположенную на четвертом этаже первого подъезда по адресу: <адрес>. Проектная площадь квартиры определена в <данные изъяты> <данные изъяты>
Согласно акту технического обследования от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по РБ общая площадь спорной квартиры составляет <данные изъяты> кв.м.
Согласно п. 1.3 договора объект недвижимости передается в собственность дольщика после государственной приемки в эксплуатацию жилого дома и регистрации его в качестве объекта недвижимости в управлении Федеральной регистрационной службы по РБ и после подписания акта приема – передачи объекта недвижимости. П. 2.2 договора предусмотрено, что сумма договора определена в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб., при этом в силу п. 2.3 договора дольщик при заключении договора производит оплату размере 100%, что соответствует в сумме <данные изъяты> руб.
В силу п. 3.1.1. договора застройщик обязан обеспечить выполнение строительных работ в установленные сроки. В соответствии с п. 3.1.4. договора ориентировочный срок сдачи в эксплуатацию жилого дома – 2 квартал 2009 года.
В ходе рассмотрения данного спора достоверно установлено, что дольщик в лице истицы по настоящему договору свои обязательства по оплате объекта недвижимости выполнила. Также достоверно установлено, что застройщик свои обязательства по своевременному строительству и сдаче объекта в эксплуатацию не исполнил. Кроме того, достоверно установлено, что решением Арбитражного Суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «АгидельСтройСервис» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден Илларионов Станислав Александрович. Определением Арбитражного суда РБ от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении ООО «АгидельСтройСервис» продлено до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно, п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Сторонами не оспаривается тот факт, что строительство дома прекращено, строительные работы не ведутся, строительство дома не закончено, здание возведено под крышу без внутренних отделок и окон. Кроме того, по заказу ответчика в Нефтекамском отделе БТИ был изготовлен и получен истцом по запросу суда кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ на объект незавершенного строительства - многоэтажный жилой дом, расположенный в микрорайоне <адрес>, что подтверждает существование спорного объекта в натуре. В данном документе содержатся сведения о техническом состоянии дома на момент выезда инженеров на место, степень готовности дома, его планировка. В соответствии с данными кадастрового паспорта степень готовности жилого дома составляет 80 %.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 ст.3.
Согласно ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты права является признание права. По смыслу ст. 6 Конвенции «О защите прав человека и основных свобод» исполнение судебного решения, принятого любым судом, должно рассматриваться как составляющая судебного разбирательства. В связи с этим суд считает, что единственным эффективным средством правовой защиты нарушенного права истца, гарантирующего его восстановление, является признание за ним вещного права на помещение в объекте незавершенного строительства.
Договором о долевом участии в строительстве жилого дома было предусмотрено, что дольщик после исполнения всех своих обязательств, связанных с участием в реализации проекта и финансовых обязательств, приобретает право требовать от застройщика передачи для оформления в собственность приобретенных помещений.
Следовательно, истец выступает в данном случае как инвестор, направивший собственные денежные средства на строительство объекта недвижимости.
В соответствии с п.1ст.398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательств передать определенную вещь в собственность или в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Таким образом, исходя из момента возникновения обязательств из инвестиционных правоотношений согласно ч.1ст.218 ГК РФ.
Согласно Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010г. к искам о правах на недвижимое имущество, в частности относятся иски о признании права за истцом. Исходя из смысла пункта 3 данного Постановления, избранный способ защиты права должен обеспечить его восстановление.
При обстоятельствах банкротства ответчика любые обязательственные требования будут удовлетворяться должником только в рамках процедуры банкротства в общем порядке, что не обеспечит надлежащую защиту нарушенного права истца.
Согласно п. 59 указанного Постановления, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда … они возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (основания приобретения гражданских прав).
В соответствии с п.п. 1 и 3 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом либо не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, а также из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Ссылка ответчиков на выбор истицей неверного способа защиты своего права в данном случае несостоятельна, поскольку указанная законом предусматрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказать от исполнения договора, что не препятствует истице в выборе иного более приемлемого способа защиты своего права. Наличие залогового обязательства ООО «АгидельСтройСервис» в отношении земельного участка перед Сбербанком не препятствует установлению права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории заложенного земельного участка, за другими лицами. Более того, следует учесть, что ранее Сбербанк обращался с иском к дольщику Саляховой М.Г. о признании недействительным договора о долевом участии в строительстве именно на том основании, что банк является залогодержателем в отношении земельного участка, на котором возведен дом. Решением суда от 01 апреля 2010 года в удовлетворении иска Акционерного коммерческого Сберегательного банка отказано, решение суда вступило в законную силу. При совокупности таких обстоятельств наличие договора залога в отношении земельного участка, на котором расположен строящийся жилой дом, при рассмотрении данного спора правового значения не имеет.
В данном случае, истица выступает во взаимоотношениях с ответчиком в качестве инвестора, направившего собственные денежные средства на строительство объекта недвижимости. Заключенный между истицей и ответчиком договор и квитанции об оплате по нему подтверждают факт вложения инвестиций, в связи с чем лицо, осуществляющее инвестирование денежных средств на строительство (создание) индивидуально-определенного объекта недвижимого имущества (новой вещи), имеет на нее законные правопритязания с учетом того результата, который имел бы место в случае исполнения застройщиком своих обязательств. Результатом исполнения заключенного между истицей и ответчиком договора долевого участия является приобретение истицей права собственности на объект недвижимого имущества.
Таким образом, следует признать, что договор долевого участия в строительстве не расторгнут, не признан недействительным, в связи с чем обязательства по настоящему договору должны исполняться должным образом и в соответствии с условиями договора.
Следует признать, что данный спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции по правилам ГПК РФ, а не в рамках законодательства о банкротстве, поскольку исходя из ст. 2 Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)» кредиторы - лица, имеющие по отношению к должнику право требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору. В данном случае Мустафина обратилась с иском об истребовании купленного у ответчика объекта, заявив требования о признании права собственности на данный объект, а не взыскании денежной суммы, выплаченной по договору о долевом участии в связи с его неисполнением. Целевая ориентация управления в сфере банкротства предполагает соблюдение частного интереса - интереса кредиторов в удовлетворении своих требований в условиях несостоятельности должника по истребованию денежной суммы. Учитывая, что истец по отношению к ответчику является инвестором и им заявлено требование, касающееся исполнения договора долевого участия со стороны ответчика, а не денежные обязательства, то дело рассматривается в рамках гражданского законодательства.
Определением суда размер подлежащей взысканию с истицы госпошлины был уменьшен до <данные изъяты> руб. В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ. мер подлежащей взысканию с истца госпошлины был сни
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мустафиной Илюси Алдамовны удовлетворить.
Признать за Мустафиной Илусёй Алдамовной право собственности на объект недвижимости – трехкомнатную квартиру с балконом под номером <данные изъяты>, расположенную на <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Взыскать с ООО «АгидельСтройСервис» в пользу Мустафиной Илуси Алдамовны возврат госпошлины в сумме <данные изъяты> руб., а также госпошлину в доход государства в сумме <данные изъяты> руб.
Решение суда в течение 10 дней может быть обжаловано в Верховный суд РБ.
Мотивированное решение суда изготовлено в 10.00 часов 21 декабря 2010 года.
Судья Л.Р. Ахтямова