Дело № 2-257/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 января 2011 года Нефтекамский городской суд РБ в составе: председательствующего судьи Л.Р. Ахтямовой, при секретаре Н.Г. Шмониной, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Варламовой З.А. к Камалову Р.Р. о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, приведении сторон в первоначальное положение,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с требованием о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения. ДД.ММ.ГГГГ к истице обратились ответчик Камалов Р.Р. и сын истицы Варламов А.Н. с просьбой подписать договор купли-продажи принадлежащей истице на праве собственности квартиры. При этом последние гарантировали, что сделка зарегистрирована не будет, поскольку в орган регистрации не представлены необходимые документы, в частности, справка о зарегистрированных в жилом помещении лицах. Заключение сделки было необходимо сыну истице Варламову А.Н. для выполнения обязательств перед Камаловым. Однако, несмотря на это, сделка была зарегистрирована.
Считает, что в ходе регистрации сделки были нарушены требования ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в частности, ст.ст. 13 и 17 вышеуказанного ФЗ, и, кроме того, нарушены права зарегистрированных в жилом помещении лиц, в частности, Варламовой О.Н.(фамилия после вступления в брак Султанова) – дочери истицы, внука истицы Вахитова А.Р., ДД.ММ.ГГГГ, сына истицы Варламова А.Н. Кроме того, ответчиком не выполнен п. 5 оспариваемой сделки, а именно не выплачена указанная в договоре сумма в размере <данные изъяты> руб.
В судебном заседании истица и ее представитель исковые требования поддержали по указанным основаниям, пояснили, что сделка, кроме того, является ничтожной по признаку её притворности, поскольку заключалась без цели создания юридических последствий в виде перехода права собственности в отношении жилого помещения к Камалову. В обоснование указали, что о притворности сделки говорит факт непредставления сторонами сделки полного пакета документов, необходимых для регистрации сделки, а также отсутствие после заключения сделки со стороны ответчика Камалова каких – либо действий, направленных на реализацию прав собственника спорного жилого помещения, а также то обстоятельство, что в судебном заседании Камалов выразил свое согласите на приобретение Варламовым А.Н. любого другого жилого помещения. О том, что квартира продана, истице стало известно только через пять месяцев, когда последняя получила выписку из Государственного реестра и исковое заявление Камалова о прекращении права пользования квартирой, выселении и снятии с регистрационного учета. Истица пояснила, что договор купли-продажи и акт приема-передачи жилого помещения готовила сама. Подтвердила, что расчет за жилое помещение Камаловым не произведен. Причину того, что в акте приема-передачи указано на произведение Камаловым полного расчета за жилое помещение объяснила тем, что во время составления договора торопилась, допустила ошибку. Подтвердила, что в день составления договора Камалов действительно передал Варламову А.Н. денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. Однако ей неизвестно, с какой целью была передана вышеуказанная сумма, поскольку сын занимался недвижимостью и действительно имел устные обязательства перед Камаловым. Подтвердила, что расчет за квартиру ответчиком Камаловым не произведен. Другого жилья истица не имеет. Считает, что действиями ответчика нарушены права лиц, зарегистрированных и проживающих в спорной квартире, в том числе и самого Варламова А.Н.
Третье лицо на стороне истицы Варламов А.Н. иск поддержал по указанным в нем основаниям. Суду пояснил, что действительно занимался риэлторской деятельностью, обещал Камалову найти жилое помещение. С этой целью получил от Камалова <данные изъяты> руб. Устно договорились о приобретении жилого помещения для Камалова. Однако по некоторым обстоятельствам приобрести жилое помещение для Камалова не смог, деньги возвратить также не смог. С целью предоставления Камалову гарантий того, что обязательство по приобретению жилья будет исполнено, уговорил мать (истицу) заключить договор купли-продажи её квартиры. Полагал, что сделка не будет зарегистрирована, поскольку носила притворный характер. Денег от Камалова за свою квартиру мать не получала, Камалов расчет с Варламовой не производил, поскольку не предполагалось, что квартира перейдет в собственность ответчика. Пояснил, что в настоящее время в суде в отношении него имеется уголовное дело за совершение мошеннических действий в отношении других лиц. Камалов обратился в УВД г. Нефтекамска с аналогичным заявлением, по которому также возбуждено уголовное дело.
Третье лицо на стороне истицы Султанова О.Н.(добрачная фамилия Варламова), действующая в своих интересах и в интересах <данные изъяты>, иск поддержала, суду пояснила, что в день подписания договора купли-продажи к истице Варламовой З.А. обратились ее сын Варламов А.Н. и ответчик Камалов Р.Р. Они попросили подписать договор купли-продажи, уверяя, что сделка зарегистрирована не будет ввиду отсутствия необходимых документов. В частности, не было справки о составе семьи по адресу, где расположена спорная квартира, а также не было согласия супруги Камалова на приобретение жилого помещения. В связи с этим регистрационной службой были вынесены замечания. В связи с этим считает, что истица была извещена, что сделка зарегистрирована не будет. Через пять месяцев истица узнала, что собственник квартиры поменялся. Также считает, что сделка носит ничтожный характер, расчет за квартиру с истицей произведен не был. Считает, что устное обязательство Варламова А.Н. перед Камаловым носит самостоятельный характер, и долг Варламова А.Н. перед Камаловым Р.Р. не может быть зачтен в качестве расчета за спорное жилое помещение. Пояснила, что Камалов отдавал Варламову деньги за малосемейку, расположенную по адресу: <адрес> (впоследствии была произведена переадресация). Камалов постоянно отказывался от предлагаемых вариантов. Деньги Камаловым передавались Варламову А.Н., а не Варламовой З.А. Также пояснила, что оспариваемой сделкой нарушены её права, а также права ее несовершеннолетнего ребенка, поскольку иного жилого помещения они не имеют.
Ответчик Камалов Р.Р. и его представитель иск не признали, суду пояснили, что у Камалова появилось желание приобрести жилье на территории г. Нефтекамска. Варламов А.Н. занимался куплей-продажей недвижимости. С целью приобретения жилья Камалов Р.Р. обратился к Варламову А.Н. Камаловым Варламову по распискам были переданы денежные средства. С участием Варламова была продана малосемейка, ранее принадлежавшая Камалову. С учетом стоимости малосемейки истцом Варламову была передана денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. Однако свои обязательства по приобретению жилья Варламов перед Камаловым не исполнил. В связи с этим Варламовыми Камалову была предложена квартира Варламовой З.А. В связи с этим считают, что долг Камалова перед истицей за приобретенную им квартиру составляет <данные изъяты> руб. Камалов Р.Р. полагает возможным погасить указанный долг в ближайшее время. Также пояснили, что проект договора купли-продажи изготовила сама Варламова З.А. По условиям договора Варламова З.А. является единственным лицом, зарегистрированным в квартире. Предоставление справки о составе семьи в данном случае являлось прерогативой продавца. По условиям договора квартира правами третьих лиц не обременена. В ходе экспертизы документов регистрационной службой действительно было истребовано согласие супруги Камалова на приобретение недвижимого имущества. Данное требование ответчиком было исполнено. Когда Камалов узнал, что в квартире зарегистрированы другие лица, он обратился в суд с иском об их выселении и снятии с регистрационного учета. Также ответчик пояснил, что действительно не имело разницы, чья и какая квартира ему будет предоставлена. Предоставленная квартира его устраивает. С доводами истицы и третьих лиц на стороне истицы о том, что оспариваемая сделка заключалась лишь с целью гарантировать исполнение Варламовым А.Н. обязательств по приобретению в будущем для Камалова жилого помещения, а также то обстоятельство, что он, Камалов, знал, что сделка заключается без каких – либо юридических последствий, не согласен. Пояснил, что после регистрации им было получено свидетельство о государственной регистрации права. В ДД.ММ.ГГГГ, реализуя право собственника, он обратился в суд. Считает, что сделка соответствует требованиям закона.
Представитель Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) иск не признал, суду пояснил, что в орган регистрации поступили документы на регистрацию оспариваемой сделки. Условия договора были проверены на соответствие требованиям закона. Была предоставлена квитанция об оплате государственной пошлины. Отсутствовали справка о составе семьи в отношении отчуждаемого жилого помещения и согласие супруги покупателя на приобретение жилого помещения. В связи с этим сторонам сделки было направлено соответствующее предложение. Камаловым согласие супруги было представлено. Продавцом справка с места жительства представлена не была. Данный документ не был истребован регистрирующим органом по той причине, что паспортно-визовая служба отказывает в предоставлении таких документов органам регистрации по мотиву нарушения Закона «О персональных данных». Следовательно, предоставление такого рода справок входит в компетенцию самих граждан, зарегистрированных в жилом помещении. В связи с тем, что по акту-приема передачи жилого помещения расчет между сторонами произведен, какие-либо вопросы об оплате квартиры не возникали. Ипотека зарегистрирована не была. Оснований для приостановления либо отказа в регистрации не было, в связи с чем сделка была зарегистрирована.
Представитель органа опеки и попечительства, будучи надлежаще извещенным, в судебное заседание не явился. Имеется ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя органа опеки и попечительства на всех стадиях судебного разбирательства.
Заслушав объяснения, исследовав материалы дела, иск следует признать не подлежащим удовлетворению в связи со следующим. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Как указано выше, истицей ставится вопрос о незаконности сделки в связи с несоответствием ее требованиям закона и иных правовых актов. В обоснования указанного основания незаконности сделки истицей сделана ссылка на несоблюдение ст.ст. 13 и 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Ст. 13 вышеуказанного ФЗ регламентирует порядок проведения государственной регистрации прав, а ст. 17 – основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Мотивируя несоблюдение вышеуказанных требований закона, истица ссылается на отсутствие в пакете документов, представленных для государственной регистрации права по оспариваемой сделке, справки с места жительства спорного жилого помещения.
Между тем, анализ вышеприведенных норм ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приводит к выводу о том, что закон не содержит четкого перечня документов, подлежащих предоставлению для государственной регистрации прав, следовательно, необходимый пакет документов определяется в каждом конкретном случае. В данном случае следует учесть, что продавцом выступила сама истица, она же единственная собственница жилого помещения. Последняя ясно выразила свое волеизъявление на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности жилого помещения, пакет необходимых документов был определен самой истицей. Истица собственноручно подписала договор купли-продажи, в котором констатировала факт того, что является единственным лицом, зарегистрированным в спорной квартире (п. 5 договора), также собственноручно подписала акт приема-передачи квартиры.
Следовательно, оснований для утверждения о нарушении положений ст. ст. 13 и 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» как на основания для признания сделки недействительной, не имеется.
Также истицей ставится вопрос о недействительности сделки на том основании, что в спорной квартире были зарегистрированы сын истицы, Варламов А.Н., её дочь Варламова О.Н.(в настоящее время носит фамилию Султанова) (оба совершеннолетние) и малолетний внук <данные изъяты>. Считает, что оспариваемым договором нарушены права указанных лиц. Варламов А. Н. и Варламова О.Н. привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истицы.
По данному основанию следует указать на то обстоятельство, что как Варламов А.Н., <данные изъяты>, так и Султанова О.Н., <данные изъяты>, совершеннолетние. Султанова О.Н. является матерью малолетнего Вахитова А.Р., <данные изъяты>, родительских прав не лишена. Опека в отношении малолетнего на истицу не оформлена. Варламова З.А., будучи истицей, в данном случае не имела права обращаться в суд в интересах Варламова А.Н., Варламовой О.Н. и малолетнего Вахитова А.Н., <данные изъяты>, поскольку законом ей такое право не предоставлено. Действующее гражданское процессуальное законодательство не предусматривает возможности замены истца либо привлечения к участию в деле в качестве истцов иных лиц. Более того, следует отметить, что в соответствии с п. 11 договора купли-продажи продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременена правами третьих лиц.
Следовательно, в удовлетворении исковых требований по указанному основанию истице необходимо отказать.
Также истицей и ее представителем ставится вопрос о признании сделки ничтожной по признаку её притворности. В обоснование указанного основания недействительности сделки истица пояснила, что изначально договор купли-продажи заключался без намерения передать в собственность покупателя спорное жилое помещение. В связи с этим к представленному на регистрацию пакету документов намеренно не были приложены обязательные документы, а именно согласие супруги ответчика на приобретение последним жилого помещения и справка с места жительства по месту нахождения спорного имущества. Также в обоснование довода о притворности сделки истица и третьи лица указали на то обстоятельство, что ответчик, зарегистрировав в ДД.ММ.ГГГГ право собственности на спорную квартиру, каких-либо действий, направленных на вселение в квартиру, не произвел и лишь в ДД.ММ.ГГГГ обратился в суд с иском о признании проживающих в квартире лиц прекратившими право пользования жилым помещением, снятии их с регистрационного учета, выселении из жилого помещения. Пояснили, что оспариваемая сделка фактически прикрывала другую сделку, смысл которой заключается в исполнении Варламовым А.Н. перед Камаловым Р.Р. обязанностей по приобретению для последнего жилого помещения на территории г. Нефтекамска. Со слов истицы и третьих лиц указанная договоренность носила устный характер.
По смыслу ст. 170 ГК РФ признание притворной сделки ничтожной основывается на том, что у такой сделки отсутствует основание, поскольку стороны притворной сделки не стремятся к достижению того правового результата, который должен возникнуть из данной сделки. Совершая притворную сделку, стороны хотят создать лишь видимость возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей. Притворная сделка не должна отвечать признакам гражданско-правовой сделки. Притворная сделка совершается не просто для вида, а для прикрытия другой сделки, которую стороны намерены в действительности совершить. В связи с этим в притворной сделке принято различать две сделки: собственно притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающую сделку) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемую сделку). Следует признать, что с помощью притворной сделки её участники должны пытаться достичь незаконной цели, обойти установленные законом запреты, ограничения, замаскировать свои подлинные намерения, прикрыть сделку, которую они в действительности имеют в виду. Напротив, ответчик Камалов, заключив сделку в письменной форме, представил в регистрирующий орган все требующиеся от него документы, своевременно зарегистрировал право собственности, заявил о своих правах собственности путем предъявления в суд иска о признании проживающих в квартире лиц прекратившими право пользования жилым помещением, снятии их с регистрационного учета, выселении из жилого помещения. При этом длительный временной промежуток, прошедший с момента регистрации права собственности до обращения в суд с вышеуказанным требованием какого-либо значения не имеет, поскольку обращение гражданина в суд является его правом, а не обязанностью.
Также при анализе оспариваемой сделки с учетом исследованных выше обстоятельств следует учесть, что правовой результат, к которому стремились стороны сделки, не содержит в себе ничего противозаконного, что также свидетельствует об отсутствии у рассматриваемой сделки признака притворности.
Кроме того, по смыслу ст. 170 ГК РФ для притворной сделки характерно совпадение сторон в прикрывающей и в прикрываемой сделках. В данном случае истицей и третьими лицами на стороне истицы не представлено доказательств наличия прикрываемой сделки. Устная договоренность между ответчиком Камаловым и третьим лицом Варламовым А.Н. о приобретении последним в будущем жилого помещения для Камалова не может квалифицироваться в качестве прикрываемой сделки. Более того, наличие указанной договоренности и привело как результат к заключению между истицей и ответчиком оспариваемой сделки. При сложившихся обстоятельствах является естественной ситуация, когда Камалову действительно было уже неважно, какое жилое помещение ему будет представлено, важным был сам факт предоставления жилого помещения. В связи с этим довод истицы и третьих лиц о том, что данное обстоятельство является основанием для вывода о притворности сделки, следует признать несостоятельным.
Поскольку истицей доказательств притворности сделки не представлено, то следует исходить из презумпции того, что выраженное сторонами волеизъявление правильно отражает внутреннюю волю сторон сделки, что приводит к выводу о действительности оспариваемой сделки.
В качестве обоснования недействительности сделки истицей и третьими лицами указывается на отсутствие другого жилого помещения. Между тем, истица, будучи собственницей спорной квартиры, реализовала права собственника имущества путем его отчуждения. При таких обстоятельствах отсутствие иного жилого помещения не является основанием для признания сделки недействительной.
Также в исковом заявлении указано на неисполнение ответчиком п. 5 договора купли-продажи, предусматривающего выплату ответчиком истицы за спорную квартиру <данные изъяты> руб. В обоснование указано, что со стороны ответчика имело место существенное нарушение условий договора. Между тем, как верно указано в исковом заявлении, существенное нарушений договора другой стороной является основанием для расторжения договора, а не признания сделки недействительной. На указанный способ защиты прав указывает и п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В данном же случае истицей ставится вопрос о признании сделки недействительной и приведении стороны в первоначальное положение. Требование о расторжении договора истицей не заявлено.
При таких обстоятельствах следует констатировать, что истицей избран неверный способ защиты своего права.
В соответствии с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Варламовой Зинаиды Александровны к Камалову Рауфину Рамзиевичу о признании сделки купли-продажи жилого помещения недействительной, приведении сторон в первоначальное положение отказать.
Решение суда в течение 10 дней может быть обжаловано в Верховный суд РБ через Нефтекамский городской суд РБ.
Мотивированное решение суда изготовлено в 16.00 часов 28 января 2011 года.
Судья Л.Р. Ахтямова