Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
« 15 » мая 2012 года
г.Нефтегорск.
Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Сургаевой В.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» к Зацепину А.Ю. об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному иску Зацепина А.Ю. к «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» о признании договора залога имущественных прав незаключенным,
У С Т А Н О В И Л:
Банк обратился с иском указав, что на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ Г. был предоставлен кредит в сумме 5000000 рублей со сроком возврата не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В качестве обеспечения обязательств по нему с Зацепиным А.Ю. был подписан договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого являлось право на получение в собственность: <адрес> б/н. Решением Советского районного суда г.Самары от 24.08.2010 года с Г. была взыскана задолженность по кредитному договору в размере 5208012 рублей. Зацепин А.Ю. злостно уклонялся от регистрации договора залога, тем самым лишая банк возможности обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество. На основании решения Нефтегорского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сведения о государственной регистрации договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ были внесены в ЕГРП. Сумма задолженности по кредитному договору до настоящего времени остается непогашенной. В связи с этим просил обратить взыскание на указанные квартиры с установлением начальной продажной стоимости в соответствии с договором залога, реализацию имущества провести на публичных торгах и взыскать с Зацепина А.Ю. судебные расходы. По данному иску было возбуждено гражданское дело №.
Зацепин А.Ю. обратился с встречным иском о признании договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, указав в его обоснование, что на момент регистрации договора (ДД.ММ.ГГГГ) изменился объем имущественных прав, что не нашло отражения в договоре, следовательно предмет договора не был согласован. В договоре не указан номер дома, в котором расположены квартиры, тогда как на момент вступления его в силу у Зацепина А.Ю. имелось право на получение в собственность квартир в <адрес>, следовательно договор не содержит сведений, позволяющих идентифицировать заложенное имущество. Зацепину А.Ю. не были известны все существенные условия кредитного договора и обязательства заемщика по нему, в частности срок уплаты процентов при несвоевременном погашении кредита, о возможности повышения годового процента ему не разъяснялось. Считает существенные условия договора залога несогласованными, а сам договор незаключенным. По данному иску было возбуждено гражданское дело № 2-264/2012.
Определением от 2.05.2012 года данные дела были объединены в одно производство.
В судебном заседании представитель банка требования изменил, просил обратить взыскание на имущественные права Зацепина А.Ю., а именно право на получение в собственность указанных квартир. Пояснил, что сумма взысканной судом задолженности не изменилась, представил приходные и мемориальные ордера о поступлении денежных средств. С встречным иском не согласился указав, что в п.1.2 договора залога перечислены основные условия кредитного договора; п.2.2 договора залога достигнуто соглашение о том, у какой из сторон находится заложенное имущество; договор залога основывается на договорах о долевом участии в строительстве, в которых указан кадастровый номер земельного участка, что позволяет идентифицировать и выделить заложенное имущество из числа других однородных объектов; договор залога на основании решения суда был зарегистрирован, соответственно является заключенным с момента такой регистрации.
Зацепин А.Ю. пояснил, что право собственности на квартиры № № и № до настоящего времени не зарегистрировано. Акты приема-передачи от застройщика к нему как дольщику не составлялись.
Привлеченные в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, М. и Е. с иском не согласились по тем основаниям, что приобрели квартиры до регистрации договора залога, и на момент его регистрации Зацепин А.Ю. не имел на них никаких имущественных прав. Представлявший интересы М. – Ф. просил взыскать с банка расходы, понесенные им на оплату услуг адвоката в сумме 10000 рублей.
Заслушав объяснения сторон и третьих лиц, рассмотрев представленные документы, суд приходит к следующему выводу.
Как установлено в судебном заседании и подтверждено материалами дела между ООО «Коммерческий Волжский социальный банк» и Г. ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор на сумму 5 000 000 рублей со сроком их возврата до ДД.ММ.ГГГГ. При этом в качестве обеспечения исполнения обязательств по возврату кредита предусматривались договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 160-161). Как следует из договора залога № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «КВСБ» (залогодержатель) и Зацепиным А.Ю. (залогодатель), его предметом являлись имущественные права залогодателя на получение в собственность квартир: № общей проектной площадью 35,14 кв.м. в секции 3 на 5 этаже с оценкой имущественного права в 527100 рублей; № общей проектной площадью 32,19 кв.м. в секции <адрес> с оценкой имущественного права в 482850 рублей; № общей проектной площадью 30,68 кв.м. в секции <адрес> с оценкой имущественного права в 460200 рублей; № общей проектной площадью 32,19 кв.м. в секции <адрес> с оценкой имущественного права в 482850 рублей; № общей проектной площадью 35,14 кв.м. в секции <адрес> с оценкой имущественного права в 527100 рублей – в жилом доме по адресу <адрес>, б/н (л.д. 41-43), принадлежащие ему на основании договоров от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве дома по <адрес>, б/н (адрес строительный), кадастровый номер участка №, заключенных с ООО «СПК «Н», основанием для чего явилось постановление Главы г.Нефтегорска № от ДД.ММ.ГГГГ и договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, из которых усматривается их реальное заключение и регистрация в УФРС по Самарской области (л.д. 6-40). Как следует из нотариально заверенного согласия супруги Зацепина А.Ю. – З. от ДД.ММ.ГГГГ она давала согласие на заключение указанного договора залога имущественных прав (л.д. 166).
По сообщению администрации м.р.Нефтегорский жилому дому, строительство которого осуществлялось ООО «СПК «Н» на основании постановления Главы м.р.Нефтегорский № от ДД.ММ.ГГГГ, присвоен адрес <адрес>. Жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77).
Решением Советского районного суда г.Самары от 24.08.2010 года, принятым по иску ООО «Коммерческий Волжский социальный банк» к Г. и Зацепину А.Ю., с Г. в пользу банка была взыскана сумма основного долга по кредиту, причитающиеся по нему проценты, штрафные санкции и судебные расходы на общую сумму 5242227 рублей с обращением взыскания на принадлежащие ответчикам а/м, заложенные по договорам залога № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом как следует из решения, Зацепин А.Ю. иск признавал в полном объеме (л.д. 44-46). Согласно представленным приходным и мемориальным ордерам долг по кредиту погашен в сумме 1396940 рублей (л.д. 93-97).
Решением Советского районного суда г.Самары от 30.09.2010 года на Зацепина А.Ю. была возложена обязанность произвести государственную регистрацию договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Коммерческий Волжский социальный банк». Данным решением была установлена злостность его уклонения от регистрации указанного договора, в связи с чем банк лишен возможности обратиться в суд с целью обращения взыскания на предмет залога (л.д. 162-165).
Решением Нефтегорского районного суда Самарской области от 14.07.2011 года было постановлено зарегистрировать договор залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зацепиным А.Ю. и ООО «Коммерческий Волжский социальный банк», на основании ст.165 ч.3 ГК РФ ввиду уклонения ответчика от его регистрации, не смотря на наличие соответствующего решения суда (л.д. 47-49). Как усматривается из сообщения Управления Росреестра по Самарской области решение о государственной регистрации указанного договора было принято ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 50-52).
Одновременно с этим установлено, что Зацепиным А.Ю. было отчуждено 2 квартиры в <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ М. и № – по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Е. и Е.В., право собственности на которые было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно (л.д. 115-119, 128-134). По сообщению Управления Росреестра по Самарской области права на объекты недвижимого имущества: квартиры №№, № и № по <адрес> не зарегистрированы (л.д. 100-102).
Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. В силу ст.336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права (требования).
В соответствии со ст.337 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.
Должник и являющийся третьим лицом залогодатель вправе прекратить в любое время до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено, с возмещением расходов, которые понес залогодержатель в связи с обращением взыскания на предмет залога.
В соответствии со ст.1 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В силу ст.2 данного Закона ипотека может быть установлена в т.ч. в обеспечение обязательства по кредитному договору или договору займа.
На основании ст.ст.10, 19 этого Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение правил о государственной регистрации такого договора влечет его недействительность, и он считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Как установлено в судебном заседании оспариваемый договор залога имущественных прав заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию. Согласие супруги Зацепина А.Ю. на его заключение было получено и нотариально оформлено. Ввиду ненадлежащего исполнения заемщиком по кредитному договору обязательств по возврату кредита банк имел право на обращение взыскания на заложенные имущественные права. Доказательств полного погашения задолженности по кредитному договору не представлено, в связи с чем заявленные банком требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в части прав, касающихся нереализованного залогодателем имущества.
Поскольку отчуждение квартир третьим лицам было произведено до регистрации договора залога, договора купли-продажи до настоящего времени не оспорены и недействительными не признаны, то они считаются добросовестными приобретателями, приобретшими жилье в соответствии с требованиями закона, поэтому требования банка об обращении взыскания на имущественные права на эти квартиры не подлежат удовлетворению.
Встречный иск Зацепина А.Ю. суд считает необоснованным, поскольку требования ч.1 ст.339 ГК РФ к содержанию договора залога были соблюдены, на что указано в возражениях банка. В соответствии со ст.432 ГК РФ существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Основные условия кредитного договора изложены в п.1.2 договора залога, о чем Зацепину А.Ю. было известно, поскольку как следует из судебного решения, иск о взыскании задолженности по кредиту он признавал. Отсутствие на момент заключения договора залога адреса дома, в котором находились спорные квартиры, не является существенным условием, несоблюдение которого влечет недействительность договора, поскольку он основывался на договорах о долевом участии в строительстве, где указывался строительный адрес дома. Впоследствии ему был присвоен адрес <адрес>, в связи с чем с учетом указания в договорах о долевом участии в строительстве кадастрового номера земельного участка, на котором располагался дом, возможно идентифицировать и обособить спорные объекты. Изменение количества квартир также нельзя считать достаточным для признания договора недействительным, т.к. их уменьшение как предмета договора произошло вследствие действий Зацепина А.Ю. по отчуждению двух из них, которое как совершено вопреки его обязательствам (п.2.1.5 договора), за несоблюдение которых предусмотрены штрафные санкции (п.4.1 договора). Залоговая стоимость имущественных прав определена (п.3.2 договора). Решением суда установлена злостность уклонения Зацепина А.Ю. от регистрации договора, что свидетельствует о злоупотреблении им правами и в силу положений ч.1 ст.10 ГК РФ является недопустимым. Не смотря на наличие двух решений суда, одним из которых залогодатель был обязан зарегистрировать договор залога, а вторым он был зарегистрирован в принудительном порядке, о чем Зацепину А.Ю. было известно, им не было предпринято никаких мер по их оспариванию, что указывает на фактическое согласие с ними.
Ссылка на незаключенность договора залога является несостоятельной, поскольку установлено, что его регистрация была произведена ДД.ММ.ГГГГ, о чем говорит сообщение государственного регистрирующего органа. Таким образом, оспариваемый договор залога является заключенным и действующим, а требование об обратном не подлежащим удовлетворению.
Требования представителя третьего лица о взыскании расходов на оплату услуг адвоката суд считает необоснованными, т.к. М. стороной по делу в соответствии со ст.38 ГПК РФ не являлась, третьим лицом с самостоятельными требованиями в рамках иска банка признана быть не могла ввиду привлечения ее третьим лицом на стороне ответчика, где она могла быть только не заявляющей самостоятельных требований относительно предмета спора. К тому же представленные квитанции об оплате услуг адвоката свидетельствуют об их оплате Ф., а не М., у которой заключено соглашение с адвокатом (л.д. 123, 143-144).
Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Иск «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» удовлетворить частично.
Обратить взыскание на принадлежащие Зацепину А.Ю. имущественные права:
право на получение в собственность однокомнатной <адрес> общей проектной площадью 35,14 кв.м. в секции <адрес>, путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную стоимость установить в размере 527100 (пятьсот двадцать семь тысяч сто) рублей;
право на получение в собственность однокомнатной <адрес> общей проектной площадью 30,68 кв.м. в секции <адрес> путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную стоимость установить в размере 460200 (четыреста шестьдесят тысяч двести) рублей;
право на получение в собственность однокомнатной <адрес> общей проектной площадью 35,14 кв.м. в секции <адрес>, путем продажи с публичных торгов. Начальную продажную стоимость установить в размере 527100 (пятьсот двадцать семь тысяч сто) рублей.
Исковые требования «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» об обращении взыскания на принадлежащие Зацепину А.Ю. имущественные права: право на получение в собственность однокомнатной <адрес>, оставить без удовлетворения.
Взыскать с Зацепина А.Ю. в пользу «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» 4000 (четыре тысячи) рублей в счет возврата госпошлины.
Встречный иск Зацепина А.Ю. о признании незаключенным договора залога имущественных прав № от ДД.ММ.ГГГГ с «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» оставить без удовлетворения.
Требования Ф. о взыскании с «Коммерческий Волжский социальный банк (ООО)» расходов по оплате услуг представителя оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.
Судья В.В.Лопутнев