Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
« 17 » августа 2012 года г.Нефтегорск.
Судья Нефтегорского районного суда Самарской области Лопутнев В.В., при секретаре Кашириной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО КБ «Восточный» к Самаркину И.В., Самаркиной Н.И. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился с иском по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили кредитный договор с ООО «Г», по которому им были предоставлены денежные средства в сумме 691000 рублей на приобретение квартиры по адресу <адрес> сроком на 182 месяца под 11,89% годовых с обеспечением исполнения обязательств по договору в виде ипотеки данной квартиры, удостоверенной закладной. ДД.ММ.ГГГГ права по закладной от ООО «Г» были переданы к Европиен Принсипл Эссен Лимитед, а ДД.ММ.ГГГГ к ОАО КБ «Восточный». Условиями кредитного договора на ответчиков возложена обязанность возврата кредита и уплаты процентов за пользование им не позднее 20 числа каждого месяца, размер аннуитетного платежа составляет 8244,32 рублей. Начиная с апреля 2010 года ответчики неоднократно нарушали обязанности по своевременной и полной оплате ежемесячных платежей, в частности за апрель-май и ноябрь 2010 года, февраль-март и июль-август 2011 года, февраль и май 21012 года внесена не полная сумма платежа, с декабря 2010 года по январь 2011 года, с апреля по июнь и с ноября по декабрь 2011 года платежи не проводились. 15.02.2012 года ответчикам было направлено требование о досрочном возврате кредита с предложением расторгнуть кредитный договор, однако до настоящего времени задолженность не погашена. Размер задолженности составляет 787 955,94 рублей, в т.ч. 632 362,96 рублей основной долг, 116 894,81 рублей проценты за пользование кредитом, 9 500,56 рублей пени за нарушение сроков уплаты основного долга, 29 197,62 рублей пени за нарушение сроков уплаты процентов. В связи с этим просил расторгнуть кредитный договор, взыскать с ответчиков солидарно указанную сумму долга и судебные расходы, а также обратить взыскание на заложенную квартиру с установлением начальной продажной цены 715 740 рублей.
Представитель истца в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Ответчики в судебное заседание также не явились, ввиду отсутствия сведений об их фактическом месте нахождения им был назначен представитель в лице адвоката, который с иском не согласился, указав, что представленная банком оценка квартиры произведена без ее реального осмотра и обследования, в связи с чем вызывает сомнение обоснованность определенной оценщиком стоимости квартиры, не представлено сведений о проживающих в данной квартире, т.к. возможно наличие в ней несовершеннолетних. Просил в иске отказать.
Выяснив позицию сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. При этом кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. К отношениям по кредитному договору применяются правила договора займа.
В соответствии со ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Такой договор считается заключенным с момента передачи денег.
На основании ст.809 ГК РФ займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. Статьей 810 ГК РФ установлена обязанность заемщика возврата займодавцу полученной суммы займа в срок и порядке, предусмотренными договором займа.
В соответствии с ч.2 ст.811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
В силу ст.330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при его просрочке, определенную законом или договором денежную сумму (неустойку).
В соответствии со ст.ст.307–310 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от их исполнения недопустим.
Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Г» и Самаркиным И.В., Самаркиной Н.И. был заключен кредитный договор, по которому банк предоставил им 691 000 рублей под 11,89% годовых сроком на 182 месяца для приобретения квартиры по адресу <адрес>, а заемщики брали на себя обязательства возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им в порядке, установленном договором. По условиям договора погашение кредита и уплата процентов за пользование им осуществляются ежемесячно с установлением размера ежемесячного платежа 8244,32 рублей и датой оплаты 20-го числа каждого месяца (п.п.3.6.1, 3.6.2, 3.6.4 договора), за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов предусматривалась неустойка в виде пени (п.п.5.3, 5.4). П.3.6.10 договора устанавливалась очередность погашения требований кредитора при недостаточности денежных средств заемщика для исполнения обязательств по договору, согласно которой сначала погашаются требования по уплате штрафов и пеней, затем по уплате процентов и основного долга. П.4.4.1 договора предусматривалось право кредитора потребовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и пеней в случае просрочки заемщиком очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 15 дней, допущении просрочки платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. В качестве обеспечения возврата кредита была применена ипотека квартиры в силу закона, удостоверенная закладной (п.п.1.5.1 договора). Условия кредитного договора заемщикам были известны, что подтверждается их подписями в договоре, закладной и графике платежей (л.д. 10-19, 20-27, 37-40). Денежные средства были выданы, что подтверждается выпиской по счету Самаркина И.В. (л.д. 32) и получены, о чем свидетельствует приобретение ответчиками квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с К., А.И., Е.А., А.А., стоимость которой составила 1 270 000 рублей. Из представленной закладной следует, что квартира была оценена в 1 270 000 рублей, последним владельцем закладной с ДД.ММ.ГГГГ является ОАО «Восточный экспресс Банк» (ОАО КБ «Восточный») (л.д. 26, 48). Требование о досрочном возврате кредита и расторжении кредитного договора направлялось ответчикам ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 41-42).
В соответствии со ст.13 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно п.2 ст.48 данного закона передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в т.ч. права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. На основании п.3 этой статьи владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем. Права истца на закладную основываются на основании отметки на ней, произведенной ее предыдущим владельцем ООО «Г» на основании договора передачи прав на закладную от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26, 28-29).
Согласно ст.334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодержателя.
Согласно ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
На основании ст.50 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. В соответствии со ст.54.1 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. При этом если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от размера стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее 3-х месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Выпиской по лицевому счету заемщика за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и расчетом задолженности подтверждается неоднократное нарушение ответчиками сроков внесения платежей по кредитному договору, в т.ч. более 3-х раз в течение 12 месяцев, предшествующих дате подачи иска – ДД.ММ.ГГГГ, в частности июль-сентябрь, ноябрь-декабрь 2011 года; январь, март-апрель 2012 года. Кроме того сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от стоимости предмета ипотеки, что является значительным нарушением применительно к ст.54.1 Закона об ипотеке. Доказательств уменьшения размера задолженности по сравнению с предъявленной к взысканию, а также вхождения заемщиками в график платежей на момент рассмотрения дела не представлено. В связи с этим суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиками обязательств по кредитному договору и возможности досрочного взыскания задолженности, размер которой определен и составляет по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ 787 955,94 рублей, в т.ч. 632 362,96 рублей основной долг, 116 894,81 рублей проценты за пользование кредитом, 9 500,56 рублей пени за нарушение сроков уплаты основного долга, 29 197,62 рублей пени за нарушение сроков уплаты процентов (л.д. 43-47). Иного расчета в судебное заседание не представлено, в связи с чем руководствуется имеющимся в деле расчетом.
Поскольку установлено ненадлежащее исполнение ответчиками обязательств по кредитному договору и их фактическая имущественная несостоятельность, требования истца об обращении взыскания задолженности на заложенное имущество являются обоснованными как единственный способ реальной защиты своих прав как кредитора.
В силу п.1 ст.56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст.54 ч.2 п.4 данного Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
При определении начальной продажной цены спорной квартиры как предмета залога суд учитывает следующее. Согласно представленному истцом отчету, составленному ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» рыночная стоимость квартиры по адресу <адрес>, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, на ДД.ММ.ГГГГ составляет 894 675 рублей (л.д. 50-85). При этом как следует из его содержания осмотр квартиры не проводился, ее состояние по внутренней отделке принято как хорошее. Вместе с тем усматривается, что цены предложения объектов-аналогов, принятых для определения стоимости спорной квартиры, колеблются от 850 000 до 1 100 000 рублей. В разделе «Динамика цен многоквартирного жилья Самарской области» сделан вывод о стабильности рынка вторичного жилья, средневзвешенная стоимость 1 кв.м. за 4 квартал 2011 года по г.Нефтегорску указана в 25 427 рублей, что исходя из площади спорной квартиры 41,0 м. соответствует стоимости 1 042 507 рублей. Как следует из закладной оценка спорной квартиры как предмета ипотеки была определена в 1 270 000 рублей на основании заключения профессионального оценщика – ООО «Институт независимой оценки». Представитель ответчиков возражал против взятия за основу предложенной банком начальной продажной цены, основанной на представленном им заключении оценщика. С учетом указанных обстоятельств и требований закона об установлении в этом случае начальной продажной цены в 80% от рыночной стоимости предмета залога, суд считает возможным принять за основу стоимость квартиры, определенную в закладной, в связи с чем начальная продажная цена будет составлять 1 016 000 рублей.
Возражения представителя ответчиков о невозможности обращения взыскания на спорную квартиру не могут быть приняты во внимание в связи с тем, что на являющиеся предметом ипотеки жилые помещения положения ст.446 ГПК РФ, определяющей перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, не распространяются. По этим основаниям не имеет значения субъектный состав проживающих в этой квартире.
При определении размера подлежащих взысканию штрафных санкций суд учитывает, что иск подан только в июне 2012 года при наличии явных признаков нарушения заемщиками обязательств по кредитному договору с начала 2011 года. Кроме того к взысканию предъявлены проценты по октябрь 2012 года. С учетом этих обстоятельств на основании ст.333 ГК РФ суд считает возможным уменьшить размер предъявленных к взысканию пеней до 15000 рублей.
Одновременно с этим суд не находит оснований для удовлетворения требований о расторжении кредитного договора ввиду следующего. В соответствии со ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом в силу п.60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 1.07.1996 года спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч.2 ст.452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленным законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
Условиями рассматриваемого кредитного договора предусмотрено его расторжение только по соглашению сторон, за исключением случаев отказа от предоставления и получения кредита (п.6.8 договора). К материалам дела приложено адресованное Самаркину И.В. и датированное ДД.ММ.ГГГГ требование банка о досрочном возврате кредита в 15-дневный срок со дня его получения и расторжении кредитного договора (л.д. 41-42). Однако доказательств получения заемщиком данного требования либо уклонения от его получения истцом не представлено, в связи с чем основания для решения вопроса о расторжении судом кредитного договора отсутствуют.
Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования ОАО КБ «Восточный» удовлетворить частично.
Взыскать с Самаркина И.В., Самаркиной Н.И. солидарно в пользу ОАО КБ «Восточный» 632 362 рубля 96 копеек сумму просроченной задолженности по кредиту, 116 894 рубля 81 копейку сумму просроченной задолженности по процентам, 15 000 рублей пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов, 10 842 рубля 58 копеек в счет возврата госпошлины. Всего 775 100 (семьсот семьдесят пять тысяч сто) рублей 35 копеек.
В целях взыскания задолженности обратить взыскание на принадлежащую Самаркину И.В., Самаркиной Н.И. квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, установив начальную продажную цену 1 016 000 (один миллион шестнадцать тысяч) рублей. Определить способ реализации квартиры – с публичных торгов.
Денежная сумма, подлежащая уплате залогодержателю, составляет 775 100 (семьсот семьдесят пять тысяч сто) рублей.
Требования ОАО КБ «Восточный» о расторжении кредитного договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Г» и Самаркиным И.В., Самаркиной Н.И., оставить без рассмотрения.
Взыскать с Самаркина И.В. и Самаркиной Н.И. по 212 (двести двенадцать) рублей 50 копеек в доход государства в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя в лице адвоката, назначенного судом в порядке ст.50 ГПК РФ.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Нефтегорский районный суд.
Судья В.В.Лопутнев