Дело №2-630/2011 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Называевск 24.08.2011 Называевский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи В.А. Шумилиной при секретаре Золотаревой Н.И., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истцов Гасымова В.Б. оглы, Байрамова М.М. оглы, представителя ответчика по доверенности Давыдовой Т.Л., представителя заинтересованного лица по доверенности Бауэр Е.В., гражданское дело по иску Гасымова В.Б. оглы, Байрамова М.М. оглы к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001» в лице внешнего управляющего Корниенко Ю.В. о возложении обязанности передать квартиры, УСТАНОВИЛ: Гасымов В.Б. оглы и Байрамов М.М. оглы обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001» (далее ООО «Компания «ОмСтрой-2001») в лице внешнего управляющего Корниенко Ю.В. о возложении обязанности передать в собственность по актам приема-передачи квартиры №№ <данные изъяты>, расположенные в <адрес>, которые должны были быть им переданы в соответствии с договорами участия в долевом строительстве №№№ Истец Гасымов В.Б. оглы в судебном заседании свои требования поддержал и показал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Девалюр» (агентом), действующим на основании доверенности и договора агентирования с ООО «Компания «ОмСтрой-2001» (застройшика), был заключен договор участия в долевом строительстве №, в соответствии с которым застройщик обязался после введения в эксплуатацию 5-ти этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного в г. Называевске Омской области по <адрес> передать ему 3-х комнатную квартиру №. В свою очередь он обязан был заплатить денежные средства в сумме 1 404 000 (один миллион четыреста четыре тысячи) рублей, которые он внес в день заключения договора полностью, что отражено в п. 2.1 данного договора. В 2010 году дом был введен в эксплуатацию. В апреле ДД.ММ.ГГГГ года он получил технический паспорт на вышеуказанную квартиру для регистрации права собственности на нее. Однако, для регистрации права собственности необходим акт приема-передачи квартиры, который ответчик отказывается подписывать, ссылаясь на неисполнение им своих обязательств по оплате квартиры. Между тем, оплата квартиры произведена в полном объеме в соответствии с соглашением о зачете взаимной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ним и ответчиком. Данную квартиру он должен был получить в счет оплаты проведенной им работы по договорам подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми за выполненную им работу ответчик должен был выплатить ему 2 129 400 (два миллиона сто двадцать девять тысяч четыреста) рублей. Истец Байрамов М.М. оглы в судебном заседании свои требования также поддержал и показал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Девалюр» (агентом), действующим на основании доверенности и договора агентирования с ООО «Компания «ОмСтрой-2001» (застройшика), были заключены договоры участия в долевом строительстве № и №, в соответствии с которыми застройщик обязался после введения в эксплуатацию 5-ти этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного в г. Называевске Омской области по <адрес> передать ему однокомнатную квартиру № и двухкомнатную квартиру №. В свою очередь он обязан был заплатить денежные средства в сумме 725 400 (семьсот двадцать пять тысяч четыреста) рублей и 1 035 255 (один миллион тридцать пять тысяч дести пятьдесят пять) рублей, которые он внес в день заключения договоров полностью, что отражено в п. 2.1 договоров. В апреле 2011 года он получил технические паспорта на вышеуказанные квартиры для регистрации права собственности на них. Однако, для регистрации права собственности необходимы акты приема-передачи квартир, которые ответчик отказывается подписывать, ссылаясь на неисполнение им своих обязательств по оплате квартир. Между тем, оплата квартир произведена в полном объеме в соответствии с соглашениями о зачете взаимной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключенными между ним, ООО «Техносфера» и ответчиком. Представитель ответчика по доверенности Давыдова Т.Л. иск не признала в полном объеме и показала, что на основании определения Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № в отношении ответчика - ООО «Компания «ОмСтрой-2001» введена процедура банкротства - внешнее управление, определением от ДД.ММ.ГГГГ внешним управляющим ответчика назначен Корниенко Ю.В.. В удовлетворении заявлений истцов о передаче им спорных квартир было отказано по следующим основаниям. В доказательство оплаты по договорам участия в долевом строительстве истцы представили внешнему управляющему соглашения о засеете взаимной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ.Данные соглашения не соответствуют требованиям ст. 166 ГК РФ, поскольку на момент подписания соглашений о зачете взаимной задолженности ДД.ММ.ГГГГ, договоры участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ не были в установленном законом порядке зарегистрированы и считались незаключенными, а соответственно отсутствовало встречное одностороннее обязательство. По состоянию на август 2011 года со стороны истцов обязательства по оплате квартир указанных в договорах на участие в долевом строительстве не исполнены, надлежащие доказательства уплаты денежных средств по указанным договорам не представлены, в связи с чем ответчик считает себя вправе отказывать в передаче спорных квартир истцам. Кроме того, указывает, что соглашения о зачете взаимных задолженностей не содержат ссылок на счета-фактуры, акты выполненных работ, по которым работы приняты ответчиком, в связи с чем, невозможно установить наличие взаимных обязательств сторон, подлежащих прекращению зачетом, в том числе основания и период их возникновения, наступление срока исполнения. Справки о полной оплате по договорам участия не является бесспорным доказательством оплаты по договору, поскольку такими доказательствами служат первичные бухгалтерские документы, в связи с чем справки о полной оплате не могут быть приняты доказательствами оплаты по договорам участия в долевом строительстве. Учитывая изложенное, просит отказать истцам в удовлетворении заявленных требований. Представитель заинтересованного лица - Администрации Называевого муниципального района Омской области по доверенности Бауэр Е.В. в суде показал, что каких-либо договорных отношений с участниками долевого строительства жилого дома № по ул. Суворова в г. Называевске Омской области Администрация района не имеет. Свою обязанность в части передачи администрации 29 муниципальных квартир в соответствии с договорами участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик исполнил в полном объеме. Вопрос о разрешении иска оставляет на усмотрение суда. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (отдел по Называевскому району) привлеченный в качестве заинтересованного лица, извещенный о рассмотрении дела надлежащим образом участия в рассмотрении дела не принимал. Заслушав показания лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы, суд считает, что заявленные Гасымовым В.Б. оглы и Байрамовым М.М. оглы требования к ООО «Компания «ОмСтрой» в лице внешнего управляющего Корниенко Ю.В. подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов приобретается этим лицом. В соответствии с ч.1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ……» (далее Федеральный закон) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 1 и 2 ст. 3 обозначенного Закона). По правилам ч.2 ст.1 Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве. При этом в соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Частями 1 и 2 ст. 6 Федерального закона установлено, что Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии с п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию. Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительства, проектной документации, документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п.2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Перечисленные выше положения действующего законодательства также закреплены в заключенных сторонами договорах об участии в долевом строительстве. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Техносфера» в лице директора Аблаева А.И. «цедента», Байрамова М.М. оглы «цессионария» и ООО «Компания «ОмСтрой-2001» «должник» заключили договор уступки прав требования долга, согласно которому цедент уступает цессионарию право денежного требования, вытекающего из обязательств плательщика-должника по договорам подряда № и № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ООО «Техносфера» и ООО «Компания «ОмСтрой-2001». Сумма уступаемого требования по договору к должнику составляет 1 867 550 (один миллион восемьсот шестьдесят семь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей. Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что за уступаемое право требования цессионарий обязан выплатить цеденту денежные средства в размере 1 867 550 рублей- стоимость уступаемого права требования, предъявляемого к ООО «Компания «Омсктрой-2001». Обязательства, предусмотренные п. 2.3 Договора уступки права требования истец исполнил в полном объеме, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам: от ДД.ММ.ГГГГ № Согласно соглашению о зачете взаимной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Компания «ОмСтрой-2001» должно ООО «Техносфера» на основании договоров подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, № ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Техносфера» должно Байрамову М.М. оглы на основании договоров подряда № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь Байрамов М.М. оглы должен ООО «Компания «ОмСтрой-2001» на основании договоров участия в долевом строительстве № и № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с соглашением между ООО «Техносфера», Байрамовым М.М. оглы и ООО «Компания «ОмСтрой-2001» произведен зачет на сумму 1 867 550 рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Девалюр, действующее как агент на основании доверенности и договора агентирования с ООО «Компания «ОмсСтрой-2001» (застройщик) и Байрамов М.М. оглы - участник долевого строительства заключили договоры участия в долевом строительстве №№№ и №, согласно которым застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить 5-ти этажный 60-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после введения его в эксплуатацию передать квартиры № расположенные в указанном доме, участнику долевого строительства, а он обязуется оплатить предусмотренный в настоящих договорах взнос в долевое строительство и принять в собственность квартиры № в указанном доме после ввода его в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 1.7 договоров размер взноса в долевое строительство (стоимость квартир) составляет 725 400 (семьсот двадцать пять тысяч четыреста) рублей за квартиру № и 1 035 255 (один миллион тридцать пять тысяч дести пятьдесят пять) рублей за квартиру №, общий размер взносов по договорам составил 1 867 550 (один миллион восемьсот шестьдесят семь тысяч пятьсот пятьдесят) рублей. Участник долевого строительства обязуется внести указанные денежные средства в размере 1 867 550 рублей в порядке и сроке, установленными разделом 2 договоров (пункт 1.8 договоров). Согласно разделу 2 указанных договоров стороны установили, что оплата взносов по договорам произведена в следующем порядке: 1 867 550 рублей оплачено в день заключения договоров полностью. Размер взносов фиксированный и изменению не подлежит. Из соглашения о зачете взаимной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ заключенного с Гасымовым В.Б. оглы видно, что ООО «Компания «ОмСтрой-2001» должно Гасымову В.Б. оглы на основании договоров подряда № от ДД.ММ.ГГГГ. В свою очередь Гасымов В.Б. оглы должен ООО «Компания «ОмСтрой-2001» на основании договоров участия в долевом строительстве № и № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с соглашением между ними произведен зачет на сумму 2 129 400 (два миллиона сто двадцать девять тысяч четыреста) рублей. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Девалюр» действующее как агент на основании доверенности и договора агентирования с ООО «Компания «ОмсСтрой-2001» (застройщик) и Гасымов В.Б. оглы - участник долевого строительства заключили договор участия в долевом строительстве №, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить 5-ти этажный 60-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и после введения его в эксплуатацию передать квартиру №, расположенную в указанном доме, участнику долевого строительства, а участник обязуется оплатить предусмотренный в настоящем договоре взнос в долевое строительство и принять в собственность указанную квартиру после ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 1.7 договора общий размер взноса в долевое строительство (стоимость квартиры) составляет 1 404 000 (один миллион четыреста четыре тысячи) рублей. Участник долевого строительства обязуется внести указанные денежные средства в размере 1 404 000 в порядке и сроке, установленном разделом 2 договора (пункт 1.8 договора). Согласно разделу 2 договора стороны установили, что оплата взноса по договорам произведена в следующем порядке: 1 404 000 оплачено в день заключения договора полностью. Размер взноса фиксированный и изменению не подлежит. Заключенные с истцами договоры об участии в долевом строительстве подписаны сторонами и зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы ДД.ММ.ГГГГ. Судом установлено, что строительство 5-ти этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, осуществлялось ООО «Компания «ОмСтрой-2001» на основании разрешения на строительство №, выданного администрацией г. Называевска. ДД.ММ.ГГГГ администрацией г. Называевска было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта - указанного жилого дома и в этот же день постановлением главы Называевского муниципального района объект введен в эксплуатацию. В настоящее время вышеуказанный жилой дом сдан в эксплуатацию, в отношении застройщика - ООО «Компания «ОмСтрой-2001» введена процедура банкротства - внешнее управление на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № Определением того же суда от ДД.ММ.ГГГГ внешним управляющим застройщика назначен Корниенко Ю.В.. В обоснование предъявленных исковых требований об обязании передачи квартир истцы указывают, в том числе на соглашения о зачете взаимной задолженности от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на основании которых в том числе у них возникло право требовать спорные квартиры. Суд считает доводы ответчика о ничтожности указанных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ обоснованными, поскольку на момент заключения соглашений о зачете взаимной задолженности встречных односторонних обязательств в соответствии с требованиями ст. 433 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ являлись незаключенными, так как не были на момент проведения взаимозачетов зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства. Иные доводы ответчика о несоответствии требованиям законодательства положений, закрепленных в соглашениях о зачете, суд не рассматривает, поскольку исходя из вышеуказанного, данные соглашения в качестве доказательства исполнения обязательств по оплате спорных квартир в соответствии с договорами от ДД.ММ.ГГГГ не принимает. В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ). Как следует из содержания ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части 1 настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон и другое. Судом установлено, что ответчиком не оспариваются заключенные между ним и истцами договоры участия в долевом строительстве №№№ от ДД.ММ.ГГГГ. Данные договоры на момент рассмотрения спора в суде являются действующими и зарегистрированы в установленном законом порядке. Из буквального толкования пункта 2.1 договоров следует, что истцы оплатили взносы в долевом строительстве в день заключения договоров полностью. Таким образом, обязанность истцов как участников долевого строительства в соответствии с указанными договорами считается исполненной в полном объеме, в связи чем отказ ответчика от исполнения своих обязательств по передаче квартир противоречит ст. 310 ГК РФ, которая предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства. Кроме того, в качестве дополнительного доказательства исполнения истцами своих обязательств по договорам долевого участия суд принимает во внимание имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи документов от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которыми ООО «Девалюр» в лице директора Берг Д.В., действующего на основании договора агентирования, заключенного с ООО «Компания «ОмСтрой-2001», действующего от его имени передал, а истцы приняли в соответствии с договорами № долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ следующие документы: справку о полной оплате, ходатайство в Учреждение юстиции с просьбой о регистрации права собственности на квартиры и договоры долевого участия. Настоящие акты приема-передачи вступили в силу с момента их подписания сторонами и являются неотъемлемой частью договоров. Доводы ответчика о том, что справки о полной оплате не являются бесспорным доказательством оплаты, поскольку таковыми могут служить лишь первичные бухгалтерские документы, суд считает несостоятельными, так как данные справки содержат в себе сведения об оплате истцом взносов за квартиры в соответствии с договорами долевого участия, которые являются действующими и ответчиком не оспариваются. На основании изложенного, суд считает, что заявленные истцами требования в части возложения на ответчика обязанности передать им квартиры по актам приема-передачи в собственность, являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Признавая требования истцов подлежащими удовлетворению, с ответчика в пользу истцов подлежит взысканию в соответствии со ст. 98 ГПК РФгосударственная пошлина в размере 200 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Обязать общество с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001» в лице внешнего управляющего Корниенко Ю.В. во исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве № и № от ДД.ММ.ГГГГ передать по актам приема-передачи в собственность Байрамову М.М. оглы квартиры №, расположенные в доме № по <адрес> в г. Называевске Омской области. Обязать общество с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001» в лице внешнего управляющего Корниенко Ю.В. во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ передать по акту приема-передачи в собственность Гасымову В.Б. квартиру №, расположенную в доме № по <адрес> в <адрес> Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания «ОмСтрой-2001» государственную пошлину в размере 200 рублей в пользу Байрамова М.М. и 200 рублей в пользу Гасымова В.Б. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Омский областной суд через Называевский городской суд в течение 10 дней со дня вынесения его в окончательной форме. Решение изготовлено в окончательной форме 29.08.2011 судьей В.А. Шумилиной на ПК на 7 стр. Председательствующий подпись Верно. Судья В.А. Шумилина