РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июля 2011 года г. Назарово

Назаровский городской суд Красноярского края в составе председательствующего судьи Назаровского городского суда Жуля А.В.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску Гуреева А.В.

ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Пановой Е.А. и ее представителя Костяного Э.В.

при секретаре Терасмес Н.А.,

рассматривая в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пановой Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество и встречному исковому заявлению Пановой Е.А. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ООО «Небанковская кредитная организация «Ипотечный расчетный центр» о признании договора купли-продажи недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Пановой Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество- квартиру принадлежащую Пановой Е.А. расположенную по адресу: Россия, <адрес>, ул. 30 <адрес>, а также об определении размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей сумма, начисленных но неуплаченных процентов, <данные изъяты> рублей пеня, а также об определении начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты> рублей. Требования иска мотивированы тем, что ответчиком не исполняются обязательства по договору займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) №-ИЗ/К от ДД.ММ.ГГГГ.

Панова Е.А. обратилась со встречным исковым заявлением к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ООО «Небанковская кредитная организация «Ипотечный расчетный центр» о признании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками недействительным в части купли-продажи Закладной выданной ДД.ММ.ГГГГ Пановой Е.А. и применении последствий недействительности сделки, а также о взыскании в ее пользу судебных расходов. Требования иска мотивированы тем, что на дату заключения оспариваемого договора она не выдавала закладную, а следовательно указанным договором не определен предмет договора, что влечет его недействительность.

Также, от Пановой Е.А. поступило ходатайство о предоставлении отсрочки реализации принадлежащей ей квартиры на год, в связи с ее тяжелым финансовым положением, в случае удовлетворения требований первоначального искового заявления.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску требования искового заявления поддержал, по доводам изложенным в иске. Требования встречного искового заявления, а также ходатайства о предоставлении отсрочки полагал не подлежащими удовлетворению.

Панова Е.А. и ее представитель Костяной Э.В. требования первоначального искового заявления не признали, просили в их удовлетворении отказать, по доводам изложенным во встречном исковом заявлении. Требования встречного искового заявления поддержали просили их удовлетворить.

Панова Е.А., также согласилась с периодом, в течение которого она не осуществляла платежи по договору займа, а также с расчетом задолженности по основному долгу и процентам, размер пени считает завышенным и полагает, что его необходимо уменьшить, также поддержала ходатайство о предоставлении отсрочки, в случае удовлетворения требования первоначального искового заявления, так как спорная квартира является ее единственным жилищем, она проживает одна с малолетним ребенком, не работает, единственным источником дохода является пособие на ребенка. В настоящее время она трудоустраивается, и в течение года сможет погасить задолженность по договору займа.

Выслушав стороны по делу, исследовав представленные доказательства суд полагает, что требования первоначального искового заявления подлежат частичному удовлетворению, а в удовлетворении требований встречного искового заявления следует отказать, по следующим основаниям.

Так, в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Пановой Е.А. и ОАО «Дом вашей мечты» заключен договор займа (физическому лицу с ипотекой в силу закона) №-ИЗ/К (л.д.6-9), согласно п. 1 которого ООО «Дом вашей мечты» предоставило Пановой Е.А. заем в размере <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев, под 13,5 %, для целевого использования, а именно: приобретение в собственность Пановой Е.А. квартиры расположенной по адресу: Россия, <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> «А», <адрес>, состоящей из 2-х комнат, общей площадью 53,5 кв.м., стоимостью <данные изъяты> рублей.

Согласно п.3.3. Договора Заемщик погашает заем и уплачивает проценты, начисленные за пользованием займом, путем осуществления ежемесячных платежей не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

В соответствии с п. 4.4.1. Договора Займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору, в случае допущения просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная.

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Панова Е.А. приобрела спорную квартиру (л.д.17-18).

Согласно свидетельства о регистрации права ДД.ММ.ГГГГ Панова Е.А. зарегистрировала право собственности на спорную квартиру, с обременениями- ипотека в силу закона (л.д.16).

В обеспечение исполнения обязательства Пановой Е.А. выдана закладная на приобретенную квартиру (л.д.10-15), залоговая стоимость квартиры определена в <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Дом вашей мечты» и Небанковской кредитной организацией «Ипотечный расчетный центр» заключен договор купли-продажи, в том числе закладной выданной Пановой Е.А. (л.д.33).

Согласно акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ закладная выданная Пановой Е.А. была передана Небанковской кредитной организацией «Ипотечный расчетный центр» (л.д. 34).

Ранее, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и Небанковской кредитной организацией «Ипотечный расчетный центр» заключен договор купли-продажи закладных, согласно которого Небанковская кредитная организация «Ипотечный расчетный центр» обязуется в будущем передавать ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладные в соответствии с «Долгосрочным планом поставок» (л.д.29-32).

В соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ Небанковская кредитная организация «Ипотечный расчетный центр» ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи передала ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладную Пановой Е.А. (л.д.35-36).

С ДД.ММ.ГГГГ Панова Е.А. перестала осуществлять платежи по договору займа, в результате чего по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составляет <данные изъяты> рублей, из них сумма основного долга <данные изъяты> рублей, проценты <данные изъяты> рублей, пеня <данные изъяты> рублей, что подтверждается расчетом взыскиваемых сумм (л.д.94-103) и подтверждено в судебном заседании самой Пановой Е.А.

Статьей 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее Закон) предусмотрено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно ст.50 Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст.51 Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно ст.54 Закона по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Кроме того, ст.811 ГК РФ предусмотрено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Основаниями обращения взыскания на заложенное имущество согласно ст.348 ГК РФ является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно ст.349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.168 сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При таких обстоятельствах, учитывая, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время Панова Е.А. не осуществляет платежи по договору займа, то требования первоначального искового заявления об обращении взыскания на принадлежащую ей квартиру расположенную по адресу: Россия, <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> «А», <адрес> подлежат частичному удовлетворению.

Суд соглашается с расчетом размера суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей сумма начисленных но неуплаченных процентов, <данные изъяты> рублей пеня, а также об определении начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты> рублей, так как они основаны на Договоре и требованиях Закона.

В то же время в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ, учитывая, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства со стороны Пановой Е.А., суд с учетом принципа разумности и справедливости уменьшает ее размер до <данные изъяты> рублей.

Таким образом, размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества равняется <данные изъяты> рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей сумма начисленных но неуплаченных процентов, <данные изъяты> рублей пеня.

Требования о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины также подлежат удовлетворению в соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ в размере <данные изъяты> рублей.

Учитывая материальное положение Пановой Е.А., ее семейное положение суд считает возможным удовлетворить ходатайство Пановой Е.А. и предоставить отсрочку реализации квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> «А», <адрес>, сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу.

Требования встречного искового заявления Пановой Е.А. к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ООО «Небанковская кредитная организация «Ипотечный расчетный центр» о признании договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками недействительным в части купли-продажи Закладной выданной ДД.ММ.ГГГГ Пановой Е.А. и применении последствий недействительности сделки суд считает не подлежащими удовлетворению, так как указанным договором предмет сделки определен, в связи с чем, нет оснований для признания ее недействительной.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Пановой Е.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.

Обратить взыскание на квартиру принадлежащую Пановой Е.А. расположенную по адресу: Россия, <адрес>, ул. <адрес> «А», <адрес>, в том числе определить размер суммы, подлежащей уплате ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> рубля <данные изъяты> копейка, в том числе остаток неисполненных обязательств по займу <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки сумма начисленных но неуплаченных процентов, <данные изъяты> рублей пеня, а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,5% годовых, и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,20% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек.

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры <данные изъяты> рублей.

Взыскать с Пановой Е.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» <данные изъяты> рублей госпошлину.

Предоставить Пановой Е.А. отсрочку реализации квартиры, расположенной по адресу: Россия, <адрес>, ул. <адрес>, <адрес> «А», <адрес>, сроком на один год с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении встречного искового заявления Пановой Е.А. отказать

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд в течение 10 дней с момента вынесения мотивировочной части решения, через Назаровский городской суд.

Председательствующий подпись А.В. Жуль

Верно:

Судья