ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Р Е Ш Е Н И Е Дело № 2-437/2011 г. Навашино 28 октября 2011 года Нижегородская область Навашинский районный суд Нижегородской области в составе судьи Леваневской Е.А., при ведении протокола судебного заседания Торгашовой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Вишняковой Р.А. о взыскании задолженности, расходов по оплате госпошлины, обращении взыскания на заложенное имущество, при участии: стороны, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, У С Т А Н О В И Л: в Навашинский районный суд обратилось ОАО «АИЖК» с исковым заявлением к Вишняковой Р.А., которым просит: - обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие Вишняковой Р.А., расположенные по адресу: *******, - определить суммы, подлежащие уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты> руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., а также начисленные пени в размере <данные изъяты> руб., - определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму фактического остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки с 27.08.2011 года до даты вступления решения суда в законную силу; - определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере <данные изъяты> руб. и земельного участка <данные изъяты> руб.; - взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб. В обоснование заявленного требования истец в исковом заявлении указал следующее. В соответствии с условиями договора займа *** от ../../....г. ГП НО «Нижегородский ипотечный корпоративный альянс» предоставил Вишняковой Р.А. ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> руб. на срок 344 месяцев для приобретения жилого дома и земельного участка по адресу: *******. Кредит в сумме <данные изъяты> руб. зачислен ../../....г. на счет Вишняковой Р.А. *** в <данные изъяты> что подтверждается платежным поручением ***. По состоянию на 03.07.2007 г. жилой дом был оценен в сумме <данные изъяты> руб., земельный участок <данные изъяты> руб., что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «Мобайл групп». Государственная регистрация права собственности ответчика на жилой дом Представитель ОАО «АИЖК» в судебно заедании заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Вишнякова Р.А. в судебном заседании с иском не согласилась, пояснив, что у нее сложилась тяжелая финансовая ситуация. Достаточных денежных средств на погашение кредита нет. Дом является для нее и ее несовершеннолетних детей единственным жильем. Также ходатайствовала о снижении подлежащей взысканию неустойки, пояснив, что в настоящее время она официально трудоустроена, имеет стабильный, но небольшой заработок. Работает <данные изъяты>. Она намерена погасить задолженность. Для урегулирования возникшего спора, в устной форме Вишнякова Р.А. обращалась в ОАО «АИЖК» о реструктуризации долга, но ей было отказано. Исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, заслушав доводы сторон, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В силу ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Согласно ст. 814 ГК РФ если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа. В силу ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В силу ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Из представленных в материалы дела документов следует, что 05.07.2007 года между ГП НО «НИКА» в качестве займодавца и Вишняковой Р.А. в качестве заемщика, был заключен договор займа, в соответствии с которым ответчику был представлен заем в размере <данные изъяты> руб. сроком на 344 месяца под 14% годовых (п.1.1, п. 3.1. договора). Порядок пользования займом и условия его возврата определены сторонами в пунктах 3.1-3.7 договора займа. По условиям заключенного договора займа кредит был предоставлен на условиях целевого использования, а именно для приобретения жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: ******* (п. 1.3 договора). Характеристики приобретаемых жилого дома и земельного участка приведены в договоре: жилой дом является одноэтажным, состоит из трех комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб., земельный участок имеет общую площадь <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб. Обеспечением исполнения обязательств заемщика, в силу п.п. 1.4, 1.4.4 договора, является ипотека в силу закона жилого дома и земельного участка, залоговая стоимость которых определена сторонами при заключении договора и составляет: жилой дом - <данные изъяты> руб., земельный участок - <данные изъяты> руб., что подтверждается заключением ООО «Мобайл Груп». ../../....г. между Вишняковой Р.А. (покупатель) и Б.-С,Е. от имени и в интересах которой действовал М.-Р.Ф. (продавец), был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: *******. По условиям договора купли-продажи указанные жилой дом и земельный участок приобретаются за <данные изъяты> Порядок расчетов между сторонами предусмотрен разделом 3 договора купли-продажи, в соответствии с которым оплата производится в следующем порядке: денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. выплачены за счет собственных средств покупателя на момент подписания договора, денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. зачислена на текущий счет продавца. Во исполнение п. 2.1 договора займа, ГП НО «НИКА» были перечислены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб. на счет Вишняковой Р.А., что подтверждается копией платежного поручения от ../../....г.. Воспользовавшись заемными средствами, Вишнякова Р.А. приобрела указанные в договоре купли-продажи от ../../....г. жилой дом и земельный участок, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком в установленном порядке и ../../....г. выданы свидетельства о государственной регистрации права, существующие ограничения (обременения) - ипотека в силу закона. Права ГП НО «НИКА» по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю Кулебакским отделом УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области ../../....г.. Содержание закладной соответствует положениям ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также условиям договора займа. Из материалов дела следует, что права залогодержателя по закладной ГП НО «НИКА» проданы ОАО «АИЖК» по договору купли-продажи закладных *** от ../../....г.. Ответчик свои обязательства по возврату кредита в порядке и сроки, установленные займодавцем, не исполняет, поэтому за ним числится задолженность, как по основному долгу, так и процентам за пользование займом. Вишнякова Р.А. была уведомлена об образовавшейся задолженности путем направления истцом 07.08.2009 года уведомления о полном досрочном исполнении денежных обязательств, однако содержащиеся в уведомлении требования до настоящего времени не исполнены. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием об определении суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество. В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательство сторон должно исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованием закона. В соответствии с п.1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно ст. 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ. Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Доказательств возврата займа в полном объеме и уплаты процентов за пользование займом ответчиком не представлено. В соответствии со ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 3 указанного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. При указанных обстоятельствах, ввиду ненадлежащего исполнения Вишняковой Р.А. обязательств по договору займа, требования истца об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество подлежат удовлетворению. Оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» судом не установлено, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более 5% от размера оценки предмета ипотеки, период просрочки превышает 3 месяца (платежи по кредиту не поступают с 2009 года), предусмотренных законом или договором оснований для освобождения должника за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обеспеченного ипотекой обязательства не имеется. В соответствии со ст. 54 указанного закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя. При указанных обстоятельствах требования истца об определении сумм, подлежащих уплате из стоимости заложенного недвижимого имущества, а именно основного долга в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование кредитом в сумме <данные изъяты> руб., подлежат удовлетворению в полном объеме. Рассматривая требования истца о взыскании в Вишняковой Р.А. пени в сумме <данные изъяты> руб., суд пришел к следующему. В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Заключая договор займа, стороны определили, что при нарушении сроков возврата займа и процентов по нему, заемщик обязан оплатить неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа (п.п. 5.2, 5.3 договора займа). В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах). Учитывая все заслуживающие внимания обстоятельства, в том числе нахождение у ответчика на иждивении несовершеннолетнего ребенка (опекаемого), действительный размер ущерба, причиненного ответчику, суд полагает необходимым снизить размер неустойки (пени), взыскав в пользу ОАО «АИЖК» таковую в сумме <данные изъяты> руб. В пп. 1 п. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению. Пункт 2 ст. 809 ГК РФ также указывает, что проценты на сумму займа/кредита начисляются по дату возврата займа/кредита. При изложенном, требования истца об определении подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму фактического остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему за каждый день просрочки с 27.08.2011 года по день реализации жилого дома и земельного дома, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, суд также находит подлежащими удовлетворению, снизив, в соответствии со ст. 333 ГК РФ, размер пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему за каждый день просрочки до 0,01 %. В соответствии со статьей ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. Поскольку исковые требования истца удовлетворены, с Вишняковой Р.А. подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче искового заявления в определенном пп. 3 п. 1 ст. 333.19 размере, в сумме <данные изъяты> руб. С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: исковые требования открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, принадлежащие Вишняковой Р.А. , расположенные по адресу: *******. Определить суммы, подлежащей уплате Открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере <данные изъяты> руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты> руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., пени в размере <данные изъяты> руб.. Определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых на сумму фактического остатка основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,01% за каждый день просрочки с 27.08.2011 г. до даты вступления решения суда в законную силу. Определить начальную продажную стоимость жилого дома в размере <данные изъяты> руб. и земельного участка в размере <данные изъяты> руб. Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Взыскать с Вишняковой Р.А. в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> рублей. В остальной части исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Нижегородский областной суд через Навашинский районный суд в 10-ти дневный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме. Судья Е.А. Леваневская
и земельный участок произведена ../../....г. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 13.07.2007 г. и выданной УФРС по Нижегородской области первоначальному залогодержателю ГП НО «НИКА» 13.07.2007 г. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. Начиная с июня 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и договора займа, ответчиком не производятся. 17.08.2009 г. ответчику было вручено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, однако до настоящего времени требования истца не исполнены, в связи с чем имеются основания для обращения взыскания на заложенные жилой дом и земельный участок. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости объектов недвижимости по состоянию на 26.08.2011 г. составляет <данные изъяты> руб., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты> руб., сумма начисленных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты> руб., а также начисленные пени в размере <данные изъяты> руб. Кроме того, до момента реализации жилого дома и земельного участка на публичных торгах, в соответствии с условиями договора займа и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа.