дело № 2-454/2010
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Навашино 27 декабря 2010 года
Нижегородской области
Судья Навашинского районного суда Нижегородской области ЗАХАРОВА Л.А.,
с участием представителя истца Бахровой Л.К. - КУНИЦКОГО А.С.,
при секретаре ВОЛКОВОЙ В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КУНИЦКОГО А.С., действующего в интересах БАХРОВОЙ Л.К. по доверенности, к ШУГАРОВОЙ О.Н., третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, о проведении государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, о проведении государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок,
установил:
в Навашинский районный суд обратился Куницкий А.С., действующий в интересах Бахровой Л.К. по доверенности, с исковым заявлением к Шугаровой О.Н. о проведении государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: *******, заключенного ../../....г. между Шугаровой О.Н., от имени которой действовал М.-В.А. и Бахровой Л.К., удостоверенного нотариусом Кулебакского нотариального округа Нижегородской области М.-В.В., зарегистрированного в реестре за ***; о проведении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: *******, на истца Бахрову Л.К.
В обоснование заявленных исковых требований Куницкий А.С., действующих в интересах Бахровой Л.К., в иске указал на то, что ../../....г., Бахрова Л.К. и Шугарова О.Н., за которую на основании доверенности действовал М.-В.А. (что подтверждается доверенностью, удостоверенной нотариусом города Навашино Нижегородской области Д.-Т.Г.. от ../../....г. бланк серии *** зарегистрированной в реестре за ***) заключили договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Данный договор ../../....г. был нотариально удостоверен нотариусом М.-В.В. Кулебакского нотариального округа Нижегородской области и зарегистрирован в реестре за ***. Предметом договора выступают: земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, площадью <данные изъяты>.) и расположенный <данные изъяты> жилой дом <данные изъяты>
Право собственности на указанные объекты недвижимости в момент заключения договора купли-продажи между истцом и ответчиком, было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком Шугаровой О.Н., что подтверждается записью в самом Договоре купли-продажи от ../../....г., а также приложенными к иску договором купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом от ../../....г., удостоверенным нотариусом Д.-Т.Г., выписками из ЕГРП от 30.07.2010 года. В соответствии с п. 4 указанного Договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ../../....г. по сообщению сторон в указанном жилом доме никто не зарегистрирован и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством права пользования, отчуждаемым жилым домом, не имеется, что, кроме всего прочего подтверждается Справками *** от ../../....г. выданной Ефановской сельской администрацией Навашинского района Нижегородской области и Справкой №367 от 21.06.2010г. выданной Администрацией Поздняковского сельсовета Навашинского района Нижегородской области. Согласно п.5 указанного Договора купли-продажи от ../../....г. земельный участок и жилой дом стороны по взаимному соглашению оценили в <данные изъяты>. Расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора. В соответствии с п.9 указанного Договора передача отчуждаемых земельного участка и жилого дома представителем продавца Шугаровой О.Н. М.-В.А. и принятие их покупателем Бахровой Л.К. состоялись до подписания настоящего договора, и стороны договорились, что подписание ими передаточного акта производиться не будет.
Сразу после заключения Договора купли-продажи земельного участка и жилого дома Шугарова О.Н. освободила указанный дом и выбыла со всеми членами своей семьи из села Ефаново в *******, что подтверждается Справкой *** от ../../....г. выданной Администрацией Поздняковского сельсовета Навашинского района Нижегородской области. В последующем ответчик Шугарова О.Н. выбыла по месту жительства в *******, что подтверждается Адресной справкой по форме 9А от ../../....г., выданной УФМС России по *******. Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.09.2003г., а соответственно и переход права собственности на указанные объекты недвижимости до сегодняшнего дня в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области не были зарегистрированы. Все просьбы истца о прибытии и подачи соответствующих документов на регистрацию перехода права собственности представитель Шугаровой О.Н. - М.-В.А. оставил без ответа, а после истечения срока доверенности утратил право представлять интересы Шугаровой О.Н. Место нахождения доверителя Шугаровой О.Н. М.-В.А. были не известны. На протяжении нескольких лет, Бахрова Л.К. безрезультатно пыталась найти ответчика Шугарову О.Н., с целью проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности. Только летом 2010 года, после подачи искового заявления, оставленного без рассмотрения Навашинским районным судом, Бахрова Л.К. узнала место жительства ответчика Шугаровой О.Н. в настоящее время. 27.07.2010 года Бахрова Л.К. съездила в ******* *******, с целью розыска ответчика Шугаровой ОН., но найти ее не смогла, т.к. ******* котором она проживала, сгорел. Она обратилась к старосте <данные изъяты>, и та пояснила, что в начале лета дом Шугаровой сгорел, настоящее место нахождения Шугаровой О.Н. ей не известно, о чем староста <данные изъяты> выдала ей справку, заверенную кроме всего прочего в администрации муниципального образования. 31.07.2010 года Бахрова Л.К. обратилась в Кулебакский отдел (Навашинский район) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации Договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ../../....г., заключенного между истцом и Шугаровой О.Н., предоставила все имеющиеся документы, что подтверждается распиской в получении документов на государственную регистрацию от ../../....г.. 24.08.2010 года она получила уведомление №15/027/2010-061-063 от 24.08.2010 года о приостановлении государственной регистрации до 28.09.2010 года, выданной государственным регистратором Кулебакского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области по причине того, что в нарушение действующего законодательства заявление продавца (Шугаровой О.Н.) на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности не поступало.
21 сентября 2010 года Бахрова Л.К. направила ответчику Шугаровой О.Н. телеграмму с предложением явиться 25.09.2010 года в Кулебакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для подачи заявления о государственной регистрации договора и перехода права собственности, либо связаться с Бахровой Л.К по телефону. После получения телеграммы Шугарова О.Н. позвонила Бахровой Л.К. и сообщила, что прибудет для государственной регистрации, только после выплаты ей дополнительной денежной суммы за уже проданный дом и земельный участок. Бахрова Л.К. ей отказала, т.к. уже оплатила Шугаровой О.Н. стоимость дома и земельного участка в полном объеме при заключении договора ../../....г.. До 28.09.2010 года ответчик Шугарова О.Н. в Кулебакский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ******* не явилась, заявление о государственной регистрации договора и перехода права собственности не подала. 28.09.2010 года Бахрова Л.К. получила Сообщение об отказе в государственной регистрации договора и права собственности №15/027/2010-061-063, направленное государственным регистратором Кулебакского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области К.-М.В., в связи с тем, что, несмотря на приостановление государственной регистрации совершенное 27.08.2010 года, причина приостановления устранена не была, а именно заявление от продавца Шугаровой О.Н. не поступило.
В связи с уклонением ответчика Шугаровой О.Н. от государственной регистрации заключенного Договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от ../../....г., удостоверенного нотариально и перехода права собственности на объекты недвижимости, единственным способом защиты нарушенного права является обращение в суд с иском.
С момента подписания Договора купли-продажи ../../....г. и передачи истцу жилого дома и земельного участка, последняя ими пользуется постоянно, ответчик Шугарова О.Н. никаких притязаний по данным объектам недвижимости не имела, возвратить их себе не пыталась.
Бахрова Л.К., извещенная надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела, в судебное заседание не явилась, заявления об отложении дела в связи с указанием уважительности причин неявки, суду не направила.
Представитель истца по доверенности Куницкий А.С. в судебном заседании поддержал доводы и основания искового заявления, считает таковое подлежащим удовлетворению в полном объеме заявленных требований.
Шугарова О.Н., надлежаще извещенная о рассмотрении настоящего гражданского дела, в судебное заседание не явилась, направленным заявлением просит рассмотреть дело в её отсутствие и пояснила, что ею была оформлена доверенность на имя М.-В.А., ../../....г. года рождения, в соответствии с которой он распоряжался от имени Шугаровой О.Н. жилым домом и земельным участком, *******, а также оформлял все документы, связанные с оформлением и заключением любых сделок с указанными объектами недвижимости. В настоящее время Шугарова О.Н. к М.-В.А. а также к Бахровой Л.К. никаких претензий не имеет, на приведенные жилой дом и земельный участок не претендует.
Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечили, заявлений, ходатайств об отложении настоящего гражданского дела с указанием уважительности причин неявки, а также отзыва на иск суду не направили.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвовавших в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Закон создает равные условия для лиц, участвовавших в процессе, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.
При указанных обстоятельствах суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Куницкого А.С., действующего в интересах Бахровой Л.К., по следующим основаниям.
Статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод и право каждого защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом.
Действующее гражданское законодательство, в частности п. 2 ст. 8 ГК РФ, определяет, что права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.
К способам защиты гражданских прав, в том числе, относятся признание права и возмещение убытков (ст. 12, ст. 15 ГК РФ).
Статья 131 ГК РФ в свою очередь устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.
Согласно ст. 209 и 304 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, и он вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Переход права собственности по договору продажи жилого помещения к покупателю наступает лишь после его государственной регистрации.
Вместе с тем государственной регистрации при купле-продаже жилого помещения подлежит не только переход права собственности (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на жилое помещение в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения права на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится, в том числе, на основании заявления сторон договора.
Согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Из смысла приведенных статей Закона следует, что государственная регистрация может иметь место при участии обеих сторон. Государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права). При этом, ни одна из сторон не вправе уклоняться от государственной регистрации сделки.
Таким образом, стороны сделки обязаны лично, либо через своих представителей с надлежащим образом оформленными полномочиями, явившись в регистрирующий орган, подать заявления о регистрации перехода права, права собственности и договора на объекты недвижимости, представив так же все необходимые для совершения регистрации документы.
В соответствии с п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» если сделка, на основании которой переходит право собственности, совершена в надлежащей форме, в том случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации либо возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав.
Уклонение от государственной регистрации предполагает, что одна из сторон договора купли-продажи недвижимости не заявляет об отказе от государственной регистрации перехода прав, однако фактически делает все, чтобы ее избежать: не представляет необходимых документов, не является в регистрирующие органы или не подает заявление в регистрирующий орган (бездействие), поскольку утратило к ней интерес, иное.
Если одна из сторон уклоняется от подачи заявления и предоставления необходимых для регистрации документов, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации. Такое решение имеет обязательное значение для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. В этом случае государственная регистрация производится в отношении заинтересованной стороны - на основании ее личного заявления, а в отношении уклонившейся стороны - на основании решения суда, где явка последней в регистрирующий орган не требуется. При этом заинтересованная сторона представляет в регистрирующий орган все необходимые для регистрации сделки и права документы, фактически освободив от такой обязанности уклоняющуюся сторону.
Из имеющихся в материалах дела документов следует, что согласно договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного ../../....г. между М.-В.А. действующим от имени Шугаровой О.Н. (в качестве продавца), и Бахровой Л.К. (в качестве покупателя), последняя приобрела в собственность земельный участок <данные изъяты>. и <данные изъяты> жилой дом <данные изъяты>
Указанный договор удостоверен нотариусом Кулебакского нотариального округа Нижегородской области ../../....г. и зарегистрирован в реестре за ***.
Данная сделка повлекла все присущие ей правовые последствия и была реализована сторонами в полном объеме. Указанный договор полностью исполнен, отчуждаемые объекты недвижимости переданы представителем продавца покупателю до подписания договора, расчет между сторонами, исходя из п. 5 договора купли - продажи от ../../....г., произведен полностью до подписания настоящего договора, о чем также имеется отметка на договоре представителя продавца.
Анализ условий договора, по которому истец получил недвижимое имущество, с точки зрения соответствия их законодательству, не дает оснований для признания сделки несоответствующей требованиям ст. ст. 420, 549, 550 ГК РФ. Таким образом, материалами дела подтверждается правомерность фактического владения истцом указанным имуществом.
Переход права собственности на заявленное истцом недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
Из объяснений представителя истца следует, что Шугарова О.Н. уклоняется от регистрации договора купли продажи недвижимого имущества, ввиду того, что ответчик не является в регистрационную службу.
Бахрова Л.К. 31.07.2010 года обратилась Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, представив в качестве документа-основания договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от ../../....г., удостоверенный М.-В.В., нотариусом Кулебакского нотариального округа Нижегородской области ../../....г., реестровый номер ***.
Однако, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области государственную регистрацию договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 24.08.2010 года приостановило, указав в обоснование своих действий на следующее: согласно п. 1 ст. 16 ФЗ ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Законом о регистрации, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Тем не менее, в нарушение действующего законодательства заявление продавца на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода прав собственности в Кулебакский отдел (г. Навашино) Управления Федеральной государственной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области не поступало. Таким образом, данное обстоятельство препятствует проведению государственной регистрации на вышеуказанные объекты недвижимости. В случае, если до окончания срока приостановления не будут предоставлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации (или не будет получено подтверждение подлинности документа, или достоверности указанных в нем требований), то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации по основаниям, предусмотренным абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации.
В связи с тем, что срок приостановления государственной регистрации истек, а причины, препятствующие её проведению, не были устранены, в соответствии с п. 2 ст. 19 ФЗ ""О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"", в регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: *******, Бахровой Л.К. 28.09.2010 года отказано.
С момента совершения указанной сделки приобретатель владеет и пользуется полученным имуществом, несет бремя его содержания.
По информации Администрации Поздняковского сельского совета от ../../....г. в *******, принадлежащем Шугаровой О.Н., были зарегистрированы Шугарова О.Н., <данные изъяты>. ../../....г. все члены семьи выбыли в *******, с ../../....г. в данном доме никто не зарегистрирован.
Согласно справке отделения УФМС России по Нижегородской области в Навашинском районе, а также справке Администрации Поздняковского сельского совета, в доме №55 по ул. Советская, с. Ефаново, Навашинского района Нижегородской области никто не зарегистрирован и не проживает.
В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ../../....г. правообладателем земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: *******, является Шугарова О.Н.
Шугарова О.Н. сделку не оспаривает, признает обязательность регистрации таковой и права собственности в государственной регистрационном органе, претензий к истцу и правопритязаний на спорные объекты недвижимости не имеет, однако никаких действий к осуществлению регистрации перехода прав собственности не принимает, в регистрационный орган не является.
Доказательств того, что ответчик исполнил свою обязанность по регистрации перехода прав собственности, принимал меры к регистрации и имеет на руках необходимые документы для регистрации, обращался в УФРС с заявлением, письменно или лично, в том числе, по телефону или через представителя обращался к Бахровой Л.К. для согласования даты и времени подачи документов для регистрации, в суд не представлено.
Кроме того, в судебном заседании было установлено, что какой-либо договоренности между сторонами о том, что истец берет на себя обязательство совершить сделку как от себя лично, так и от имени продавца не было, такого соглашения они не заключали, доверенность истцу на совершение от ее имени указанных действий ответчик не выдавал.
Из материалов дела следует, что Бахрова Л.К. принимала меры к розыску ответчика, запрашивала необходимую информацию, осуществляла выезд по предыдущему месту жительства Шугаровой О.Н., собирала справки, после установления места жительства ответчика направляла телеграммы с предложением явится в регистрирующий орган для государственной регистрации договора купли-продажи.
Исходя из указанного, суд пришел к выводу о том, что истец принимал необходимые меры к урегулированию данного спора в досудебном порядке, и при отсутствии взаимной заинтересованности с другой стороны вынужден был обратиться в суд за защитой своего нарушенного права, в связи с уклонением ответчика от регистрации.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление КУНИЦКОГО А.С., действующего в интересах БАХРОВОЙ Л.К. по доверенности, удовлетворить полностью.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от ../../....г. жилого дома, <данные изъяты> и земельного участка <данные изъяты>., расположенных по адресу: *******, заключенного между М.-В.А. (представитель продавца), ../../....г. года рождения, зарегистрированным по адресу: *******, действующего от имени Шугаровой О.Н. на основании доверенности, удостоверенной нотариусом ******* Д.-Т.Г. ../../....г. по реестру ***, и Бахровой Л.К. (покупатель), ../../....г. года рождения, зарегистрированной по адресу: *******.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Шугаровой О.Н. к Бахровой Л.К. на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: *******.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Навашинский районный суд в 10-ти дневный срок со дня вынесения решения в окончательной форме.
Судья ЗАХАРОВА Л.А.