Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ дело №- /10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Наро-Фоминск ДД.ММ.ГГГГ
Наро-фоминский городской суд в составе председательствующего федерального судьи Ивлева Д.Б., секретаря Прохоровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Антоняк Любомира Любомировича к ТСЖ «Сосны-2» о признании права собственности на объект незавершенного строительства (квартиру),
УСТАНОВИЛ:
Антоняк Л.Л. обратился в суд с иском к ТСЖ «<адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, 1-комнатную квартиру общей пл. <данные изъяты>м. расположенную по строительному адресу: <адрес>
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. По ходатайству истца, суд в порядке ст. 41 ГПК РФ допустил замену ответчика с ООО «<адрес>» на <адрес>2».
Основанием замены ответчика послужило заключение ДД.ММ.ГГГГ между <адрес> на <адрес> дополнительного соглашения реализации частичной уступки прав и обязанностей по Государственному контракту об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в поселке Кокошкино, Наро-Фоминского р-на, Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № и заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора о порядке реализации частичной уступки прав и обязанностей по Государственному контракту об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в поселке Кокошкино, Наро-Фоминского р-на, Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №.
Согласно договора п. 1 Договора, ТСЖ «<адрес> стало новым Исполнителем–инвестором и в полном объеме принимает на себя права и обязанности исполнителя инвестора <адрес>
В п.п. 3.4 Договора установлено, что все финансовые требования Субивесторов в отношении Объекта, в том числе о взыскании штрафов, пеней, неустоек, могут быть предъявлены только к Новому исполнителю-Инвестору.
Представитель ответчика в судебном заседании будучи извещенным о дне слушания отсутствовал, представил заявление в котором против удовлетворения исковых требований истца не возражает.
Третье лицо Управление Росреестра по Московской области Апрелевский отдел, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, в судебном заседании отсутствовало, возражений по заявленному иску не представило.
В обоснование своих требований истец указал на то, что для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд связанных с улучшением жилищных условий, он стал субинвестором в инвестировании строительства жилого дома, по адресу: <адрес>, <адрес>
Согласно заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора инвестирования строительства жилого дома, ответчик обязался передать право на получение 1-комнатной квартиры общей пл. <данные изъяты>.м. расположенную по строительному адресу: <адрес>, г/п <адрес>, <адрес>.
Свои обязательства ответчик обязался исполнить в 3 квартале 2005 года.
Истец, согласно договора уступки права (требования), заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 (цедентом) приобрел права цессионария и произвел оплату за квартиру в соответствии с условиями договора, исполнив обязательства перед цедентом. Таким образом, все права и обязанности в части требования к <адрес>2» и дальнейшее получение в собственность приобрел Антоняк Л.Л..
Вместе с тем, ответчик до настоящего времени свои обязательства не исполнил, квартиру в установленном порядке не передал, из-за его действий (без действий) истец не имеет возможности оформить уже построенную квартиру в собственность, что вызывает тревогу истца о дальнейшей судьбе его квартиры.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства, по представленным истцом доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Истцом представлены суду убедительные и достаточные доказательства, подтверждающие возникновение права на объект незавершенного строительства.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ ).
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ своим обобщением практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающие денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень Верховного Суда № 2 за февраль 2003 г.) - пояснила: несмотря на многообразие договоров (подряда, купли-продажи, договор простого товарищества, инвестиционный договор и т.д.), суд при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договоров, его условий, прав и обязанностей сторон, а также целей, которыми руководствуются граждане заключая договоры на приобретения жилья (улучшении жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности соответственно с извлечением прибыли).
В сложившейся ситуации следует признать правильным практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность, а гражданин при заключении договора имеет намерение приобрести товар (квартиру) исключительно для личных целей, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применили к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей».
В Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 3 марта 2009 г. № 85-В09-1 отражено, что в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги для личных бытовых нужд), такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и принятыми в соответствии с иными правовыми актами.
Согласно ст. 6 ГК РФ: В случаях, когда предусмотренные пунктами I и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 № 196-ФЗ) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 206-ФЗ), в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя па объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешение на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 № 206-ФЗ).
Поскольку, по сути, заключенный договор между истцом и ответчиком, фактически является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законом РФ « О защите прав потребителя».
Согласно, договора КО № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Управление Капитального Строительства-4» в лице ФИО3 — инвестора и гражданкой ФИО4 - субинвестором, определено, что субинвестор принимает участие в инвестировании строительства жилого дома переменной этажности, первой очереди строительства, расположенной по строительному адресу: <адрес>, <адрес> а инвестор обязуется передать субинвестору право на 1-комнатную квартиру общей пл. <данные изъяты> кв.м. расположенную по строительному адресу: <адрес>, г/п <адрес>.
Квартира предоставляется без отделки, ориентировочный срок окончания строительства и сдачи объекта Госприемкомиссии – 3 квартал 2005 года. Сумма платежа субинвестора за квартиру установлена в размере <данные изъяты> <данные изъяты>.
Как следует из договора уступки права (требования) заключенного ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 уступила свои права и обязанности по спорной квартире истцу Антоняк Л.Л., указанный договор согласован с ответчиком <адрес>4», оплата по договору произведена полностью, переход права на квартиру исполнен сторонами.
Согласно Акта сверки расчетов от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 оплатила ответчику оговоренную договором сумму, которая зачислена на расчетный счет ответчика.
Обязательства, взятые инвестором перед Антоняк Л.Л. не исполнены до настоящего времени, поэтому у истца имелись основания для обращения в суд за защитой своих прав.
Судом исследованы и оглашены доказательства, подтверждающие обоснованность и законность строительства жилого дома ответчиком в <адрес> по строительному адресу: <адрес> №, а также реальной степени готовности строения и спорной квартиры, расположенной на 9-м этаже дома, в частности:
1. Государственный контракт об инвестировании строительства микрорайона многоэтажных жилых домов в пос. Кокошкино, Наро-Фоминского района. Московской области oт ДД.ММ.ГГГГ..
2. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
3. Договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ
4. Разрешение на строительство жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
5. Разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ
6. Дополнительное соглашение № 39 от ДД.ММ.ГГГГ к Государственному контракту № об инвестировании строительства Микрорайона многоэтажных жилых домов в п.Кокошкино, Наро-Фоминского района, Московской области от ДД.ММ.ГГГГ – согласно которого все права за строительство дома перешли ответчику, как «Исполнитель-Инвестор».
7. Постановление Главы Наро-Фоминского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №.
8. Постановление Главы Наро-Фоминского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №.
9. Постановление Главы Наро-Фоминского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №.
10. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц.
11. Договор инвестирования.
12. Акт сверки расчетов.
13. Договор уступки права (требования).
Из условий договора, видно, что воля истца, при заключении договора, была направлена на приобретение для личных нужд конкретного объекта – квартиры. В договоре отражено техническое описание квартиры (количество комнат, площадь), договором определен адрес объекта недвижимости. Из заключения специалиста видно, что квартира имеет стены, пол, потолок, окна остеклены, таким образом квартира как объект права сформировалась и может быть объектом гражданского оборота (незавершенное строительство). Представленные суду документы подтверждают законность строительства дома и квартиры, что служит основанием регистрации права. Истец не является участником общей долевой собственности, таким образом, права и законные интересы совладельцев и третьих лиц не затрагиваются.
Исходя из исследованных материалов дела, суд приходит к выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый квадратный метр общей площади и что данные отношения регулируются законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку цели получения какой-либо прибыли или занятие предпринимательской деятельностью она не имела, а поэтому отнести истца юридически к инвестору нельзя, на нее не может распространяться законодательство об инвестиционной деятельности.
Указанный вывод подтверждается и тем, что конечной целью участия гражданина в строительстве многоквартирного дома является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.
Кроме того, из содержания договора на строительство дома, где истец принимает участие в финансировании этого строительства своим взносом, видно, что она не обладает правом ни на участие в управлении общими делами застройщика, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру, в данном случае - истца.
Согласно заключению специалиста Независимого экспертно-консультативного центра «<адрес>» спорная квартира является возведенным обособленным объектом строительства в многоквартирном доме, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью другим гражданам этого дома..
Полнота, обоснованность и выводы специалиста «<адрес>» у суда сомнений не вызывает.
Оценив в совокупности доказательства, суд приходит к выводу о доказанности имеющихся прав у истца на объект незавершенного строительства.
Представленные заявителем доказательства являются относимыми, допустимыми, не вызывают у суда сомнения в их достоверности и в совокупности полностью подтверждают обстоятельства истца, на которые он ссылается как на основания своих требований. Данные обстоятельства ответчиком не опровергнуты.
Истцом представлены доказательства, чтобы суд пришел к окончательному выводу по данному делу.
Ответчиком и третьими лицами не приведено ни одного факта и не представлено ни одного довода, чтобы суд пришел к иному выводу по данному делу. Возражений ответчиком и третьими лицами не подано, доказательств опровергающих доводы истца не представлено.
При постановлении решения суд исходит из следующего: право частной собственности является конституционным правом. Вышеназванное законодательство предусматривает право гражданина РФ защищать свою собственность и требовать устранение всяких нарушений своего права.
Судебное решение, устанавливающее право на квартиру, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество обязаны осуществить государственную регистрацию права.
На основании изложенного исковые требования Антоняк Л.Л. подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Антоняк Л. Л. признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Признать за Антоняк Л. Л. право собственности на объект незавершенного строительства – 1-комнатную квартиру общей пл. <данные изъяты> кв.м. расположенную по строительному адресу: <адрес>, <адрес>
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение десяти суток со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий