Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
<адрес> ДД.ММ.ГГГГ
Наро-Фоминский городской суд <адрес>, в составе председательствующего федерального судьи Ефимовой Е.П., при секретаре судебного заседания Заварзиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-251/11 по исковому заявлению Гюлазян Л Ю к Матевосян В В, Гюлазян Г М, Гюлазян Ю Г о признании сделок недействительными, о признании записей в ЕГРП недействительными, о признании недобросовестным приобретателем, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о восстановлении права, о признании преимущественного права покупки доли, о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке и о признании права собственности, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Гюлазян Л Ю обратилась с исковым заявлением к Матевосян В В, Гюлазян Г М, Гюлазян Ю Г о признании сделок недействительными, о признании записей в ЕГРП недействительными, о признании недобросовестным приобретателем, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о восстановлении права, о признании преимущественного права покупки доли, о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке и о признании права собственности. Заявитель ссылается на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, Гюлазян Л Ю, состояла в зарегистрированном браке с ответчиком Гюлазяном Г М. ДД.ММ.ГГГГ в период брака был приобретен земельный участок для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый номер №. Свидетельство о праве собственности на данный земельный участок было оформлено на имя ответчика Гюлазяна Г.М. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Кунцевский районный суд <адрес> с иском к ответчику Гюлазяну Г.М. о разделе совместно нажитого имущества, в том числе о разделе указанного земельного участка. Ответчик Гюлазян Ю Г являлся 3-им лицом по моему иску о разделе совместно нажитого имущества, рассматривавшемуся Кунцевским районным судом <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Кунцевский районный суд <адрес> отказал в удовлетворении заявления истца о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на данный земельный участок. Отказ был мотивирован тем, что, по мнению суда, ответчик не уклоняется от явки в суд, ранее в ходе судебного следствия выражал согласие на заключение мирового соглашения по разделу спорного земельного участка, кроме того, бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда, истцом суду не предоставлено. ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение Кунцевского районного суда <адрес> в соответствии с которым: «В собственность Гюлазян ЛЮ выделить: 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. В собственность Гюлазян Г М выделить: 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м.». Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Апрелевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права на указанный земельный участок на основании судебного решения. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> государственная регистрация права на данный земельный участок была приостановлена в связи с тем, что «согласно данным ЕГРП право собственности на данный земельный участок зарегистрировано не за Гюлазяном Г.М., а за другим правообладателем. Таким образом, согласно абзацу 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Данное уведомление истицей было получено ДД.ММ.ГГГГ по почте. ДД.ММ.ГГГГ представителем истца по доверенности ФИО7 была получена выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №, из которой стало известно, что правообладателем земельного участка по адресу: <адрес> значится ответчик Матевосян В В. Истица считает, что в результате этих сделок она лишилась своего имущества, которое выбыло из ее владения помимо воли и по независящим от нее причинам.
Истец и ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали. Матевосян В В и его представитель, действующий в его интересах и в интересах Гюлазян ГМ и Гюлазян Ю Г в судебное заседание явились, с требованиями не согласны.
Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом.
Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему.
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, Гюлазян Л Ю, состояла в зарегистрированном браке с ответчиком Гюлазяном ГМ.
ДД.ММ.ГГГГ в период брака был приобретен земельный участок для садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м., кадастровый номер № Свидетельство о праве собственности на данный земельный участок было оформлено на имя ответчика Гюлазяна Г.М.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Кунцевский районный суд <адрес> с иском к ответчику Гюлазяну Г.М. о разделе совместно нажитого имущества, в том числе о разделе указанного земельного участка. Ответчик Гюлазян ЮГ являлся 3-им лицом по иску о разделе совместно нажитого имущества, рассматривавшемуся Кунцевским районным судом <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Кунцевский районный суд <адрес> отказал в удовлетворении заявления истца о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на данный земельный участок. Отказ был мотивирован тем, что, по мнению суда, ответчик не уклоняется от явки в суд, ранее в ходе судебного следствия выражал согласие на заключение мирового соглашения по разделу спорного земельного участка, кроме того, бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда, истцом суду не предоставлено.
ДД.ММ.ГГГГ состоялось решение Кунцевского районного суда <адрес> в соответствии с которым: «В собственность Гюлазян Л Ю выделить: 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью № кв.м. В собственность Гюлазян ГМвыделить: 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> общей площадью № кв.м.». Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась в Апрелевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с заявлением о государственной регистрации права на указанный земельный участок на основании судебного решения.
ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> государственная регистрация права на данный земельный участок была приостановлена в связи с тем, что «согласно данным ЕГРП право собственности на данный земельный участок зарегистрировано не за Гюлазяном Г.М., а за другим правообладателем.
Данное уведомление мной было получено ДД.ММ.ГГГГ по почте.
ДД.ММ.ГГГГ представителем истца по доверенности ФИО7 была получена выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №, из которой стало известно, что правообладателем земельного участка по адресу: <адрес>, значится ответчик Матевосян ВВ.
ДД.ММ.ГГГГ между Гюлазяном Г М и Гюлазяном Ю Г был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на земельный участок зарегистрировано за Гюлазяном Ю Г.
ДД.ММ.ГГГГ между Гюлазяном ЮГ и Матевосяном ВВ был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок зарегистрировано за Матевосяном ВВ.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех ее участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ
если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 и ФИО12» (абз. №):
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п. 1 и 2 ст. 302 ГК РФ, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Учитывая, что земельный участок был приобретен в период брака Гюлазян Л.Ю. с ответчиком Гюлазяном Г.М., то с момента приобретения данный земельный участок поступил в общую совместную собственность супругов в соответствии с правилами ст. 34 СК РФ и ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ.
Поскольку право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом только на основании сделки об отчуждении этого имущества (ч. 2 ст. 218 ГК РФ), а договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиками Гюлазяном Г.М. и Гюлазяном Ю.Г. ДД.ММ.ГГГГ, является недействительной сделкой, то, несмотря на факт государственной регистрации права собственности ответчика Гюлазяна Ю.Г. на спорный земельный участок, у Гюлазяна Ю.Г. данного права не возникло, т.к. оно было зарегистрировано на основании недействительного документа, в связи с чем Гюлазян Ю.Г. не имел права его отчуждать.
При таких обстоятельствах сделка купли-продажи спорного земельного участка, совершенная ДД.ММ.ГГГГ Гюлазяном ЮГ на основании которой право собственности на земельный участок перешло к Матевосяну В В, является ничтожной независимо от признания ее таковой судом и не влечет никаких юридических последствий.
Поскольку на момент совершения этих незаконных сделок имущество – земельный участок – находилось в общей совместной собственности истца и ответчика Гюлазяна Г.М., и выбыло оно из владения помимо воли Гюлазян Л.Ю., и она вправе в соответствии с правилами ст. 253 ГК РФ истребовать данное имущество из владения ответчика Матевосяна В.В..независимо от факта его добросовестного приобретения данного имущества.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества… в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества (абз. 2 п. 38).
На момент совершения сделки Управление Федеральной регистрационной службы по <адрес> (впоследствии переименованное в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>) было поставлено в известность о наличии судебного спора в отношении земельного участка, что подтверждается соответствующим заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, направленного в адрес Кунцевского районного суда <адрес> (копия прилагается).
Недобросовестность приобретения земельного участка также подтверждается следующими обстоятельствами:
-срок владения земельным участком Гюлазяном Ю.Г. составил менее 2-х месяцев, что свидетельствует об отсутствии у него намерений на реальное приобретение, владение и пользование данным земельным участком, и о фиктивности совершенной сделки.
- Гюлазян Г.М. и Гюлазян Ю.Г. знали о наличии спора на данный земельный участок в Кунцевском районном суде <адрес>, так как являлись участниками по делу: Гюлазян Г.М. – ответчиком, а Гюлазян Ю.Г. – третьим лицом. Также Гюлазяну Г.М. и Гюлазяну Ю.Г. было известно об отсутствии согласия истца на распоряжение земельным участком.
- как усматривается из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Матевосян В.В. приобрел земельный участок у Гюлазяна Ю.Г. по цене № (шестьсот тысяч) рублей, которая значительно ниже его рыночной стоимости, составляющей № (два миллиона сто двадцать тысяч пятьсот четырнадцать) рублей, что подтверждается отчетом №-Н об определении рыночной стоимости земельного участка, приобщенным к материалам дела, а также ниже кадастровой стоимости участка, указанной в кадастровом паспорте, составляющей № (шестьсот тридцать четыре пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.
В соответствии со ст. 460 ГК РФ:
Путеводитель по судебной практике. Вопросы судебной практики по толкованию и применению ст. 460 ГК РФ >>>
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Суд не может согласится с доводами представителя ответчика и признать Матевосяна В.В. добросовестным приобретателем земельного участка, т.к. приобретение земельного участка по заниженной стоимости свидетельствует о том, что Матевосяну В.В. было известно о наличии судебного спора на данный земельный участок и о правах на него третьего лица, которые впоследствии были признаны судом правомерными.
Суд считает возможным признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, Петровский с/о, дер. Свитино, с/т «Рубин-1», участок №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гюлазяном Г М и Гюлазяном Ю Г., признать недействительной запись государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гюлазяном Ю Г и Матевосяном В В, признать недействительной запись государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истребовать из владения Матевосяна В земельный участок по адресу: <адрес>
Однако требование о признании ответчика Матевосяна В В недобросовестным приобретателем, не приобретшим право собственности на указанный земельный участок не подлежит удовлетворению, т.к. данному требованию суд дал оценку в мотивировочной части судебного решения.
Требование о восстановлении права собственности Гюлазян Л Ю и Гюлазяна ГМ на земельный участок по адресу: <адрес> установленное вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не подлежит удовлетворению.
Требование о признании за истцом Гюлазян Л Ю преимущественное право покупки 1/2 (одной второй) доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и переводе на истца Гюлазян Л Ю права и обязанности покупателя 1/2 (одной второй) доли указанного земельного участка не подлежит удовлетворению, т.к. суд считает необходимым отметить, что согласно разъяснению, Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», при предъявлении иска участником долевой собственности о переводе на него прав и обязанностей покупателя он обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.
Несоблюдение данного требования дает суду основания для отказа в иске, поскольку истцом в таком случае не подтверждено наличие у него реальной возможности вступить в действующий договор на правах покупателя с исполнением всех обязанностей покупателя, а также возможности возместить все расходы, понесенные прежним покупателем в связи с исполнением оспариваемого договора.
Истицей требование о внесении на банковский счет Управления Судебного департамента в <адрес> денежных сумм, предназначенных для выплаты по оспариваемому договору купли-продажи не исполнено.
Таким образом, отсутствие доказательств наличия у истцов денежных средств, достаточных для исполнения ими обязанностей покупателей по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также является препятствием для перевода на них прав и обязанностей покупателя по данному договору.
Требование о признании за истцом Гюлазян Л Ю право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> не подлежит удовлетворению, т.к. имеется вступившее в законную силу решение Кунцевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым за истицей ранее уже признано право собственности.
В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В силу статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Требование о взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению частично, в части стоимости юридических услуг № рублей и расходы по уплате госпошлины по числу удовлетворенных требований в размере № рублей ( 5х200 рублей), а всего № рублей.
Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Гюлазян Л Ю к Матевосян В В, Гюлазян Г М, Гюлазян Ю Г о признании сделок недействительными, о признании записей в ЕГРП недействительными, о признании недобросовестным приобретателем, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о восстановлении права, о признании преимущественного права покупки доли, о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке и о признании права собственности, взыскании судебных расходов- удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гюлазяном Г и Гюлазяном ЮГ.
Признать недействительной запись государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка по адресу: <адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Гюлазяном Ю Г и Матевосяном В В.
Признать недействительной запись государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ за № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Истребовать из владения Матевосяна В В земельный участок по адресу: <адрес>, Петровский с/о, дер. Свитино, с/т «Рубин-1», участок №.
В удовлетворении исковых требований о признании ответчика Матевосяна В В недобросовестным приобретателем, восстановлении право собственности Гюлазян ЛЮ и Гюлазяна Г М на земельный участок, о признании за истцом Гюлазян ЛЮ преимущественное право покупки 1/2 (одной второй) доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> и переводе на истца Гюлазян Л Ю права и обязанности покупателя 1/2 (одной второй) доли земельного участка, о признании за истцом Гюлазян ЛЮ право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>-отказать.
Взыскать с Матевосяна В В, Гюлазян Г М, Гюлазяна Ю Г солидарно в пользу Гюлазян Л Ю судебные расходы в сумме 6000 (шесть тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через городской суд в течение 10 дней со дня вынесения решения.
С У Д Ь Я :