РЕШЕНИЕ

ДД.ММ.ГГГГ 2011 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе судьи Котельниковой Т.В. при секретаре Анискиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-№11 по иску Черкасова ФИО6 к ООО «Комземстрой» о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Черкасов Д.В. обратился в суд с иском к ООО «Комземстрой», в котором просит признать за ним право собственности на квартиру в жилом доме <адрес>, общей проектной площадью № кв.м. на № этаже секции № многоэтажного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, с.<адрес>, <адрес>. Исковые требования обоснованы тем, что между истцом и ответчиком с целью улучшения жилищных условий истца ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор соинвестирования № №, согласно которому ответчик обязался оформить в собственность соинвестора по окончании строительства отдельную двухкомнатную квартиру по указанному адресу, а истец обязан оплатить ответчику инвестиционный взнос в размере № рублей из расчета № тысячи рублей за квадратный метр общей площади квартиры. Договором от ДД.ММ.ГГГГ определен ввод в эксплуатацию жилого дома в ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ установлен иной срок ввода жилого дома в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ года. По утверждению истца, жилой дом не сдан в эксплуатацию, однако, дом построен, квартиры в нем выделены как обособленные объекты. Ответчик не исполняет надлежащим образом обязанности по договору, чем нарушает права истца, установленные законом. Истец вынужден обратиться в суд для защиты своих прав на объект строительства в связи с затягиванием сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию.

Представитель истца Черкасова Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ООО «Комземстрой» в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований, признал их, пояснив, что нарушение сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома произошло не по вине ответчика, жилой дом построен, готов к подключению к инженерным сетям, но отсутствуют необходимые для подключения и сдачи домов в эксплуатацию «точки подключения» к инженерным сетям. Претензий третьих лиц на указанную квартиру, по утверждению представителя ответчика, не имеется и быть не может.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, суд полагает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец своевременно выполнил свои обязательства по п. 2.1. договора соинвестирования № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Козленко ФИО7 и ООО «Комземстрой», по оплате ответчику денежных средств в размере № рублей, оплата истцом по договору произведена, что подтверждается квитанцией к приходному ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-9, 11).

В связи с переменой фамилии истца с «ФИО2» на «Черкасов», что подтверждено свидетельством о перемене имени от ДД.ММ.ГГГГ, между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору соинвестирования № № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором также установлен ориентировочный срок ввода в эксплуатацию жилого дома – ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д. 10, 12).

В соответствии с п. 3.4. договора соинвестирования № № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «Комземстрой» по окончанию строительства жилого дома и сдачи Государственной приемочной комиссии обязан обеспечить передачу квартиры соинвестору (истцу) на основании передаточного акта.

В установленный заключенным между сторонами договором срок жилой дом не сдан в эксплуатацию, спорная квартира не передана истцу в установленном порядке, что нарушает права истца.

Согласно техническому заключению ООО «<данные изъяты>» №-У по результатам технического обследования объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес>, с.<адрес>, де<адрес>, секция <адрес>, квартира с условным номером <адрес>, границы квартиры с условным номером <адрес> выделены несущими капитальными стенами. Габаритные размеры квартиры соответствуют проекту и обеспечивают договорную площадь № кв.м. На момент обследования, в квартире выполнены наружные и внутренние стены, установлены оконные блоки, смонтированы внутренние перегородки, подготовлены к монтажу отопительные приборы, смонтированы системы ВК, вентиляции. На момент обследования в квартире отсутствует электроснабжение, система отопления в стадии монтажа, отсутствует входная дверь, сертификаты и результаты лабораторных испытаний применяемых строительных материалов, а также акты освидетельствования скрытых работ подтверждают исправное состояние строительных конструкций квартиры и жилого дома в целом. Несущие и ограждающие конструкции здания находятся в исправном состоянии. Фундаменты, несущие конструктивные элементы и перекрытия, являющиеся основными конструктивными элементами здания, обеспечивают необходимую и достаточную несущую способность здания. В целом, двухкомнатная квартира с условным номером № по адресу: <адрес>, с.<адрес>, де<адрес>, секция <адрес>, находится в исправном состоянии, все несущие и ограждающие конструкции соответствуют требованиям действующих нормативных документов в соответствии с ГОСТ Р 53778-2010 и СП 13-1-02-2003. В соответствии с выводами указанного технического заключения, двухкомнатная квартира с условным номером № по адресу: <адрес>, с.<адрес>, де<адрес>, секция <адрес> является объектом незавершенного строительства. Уровень готовности квартиры и жилого дома в целом составляет № % (л.д. 15-38).

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (ст. 2).

Статьей 3 закона установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4 ФЗ N214-ФЗ).

Согласно ст. 8 указанного федерального закона, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Судом исследованы и оглашены доказательства, подтверждающие обоснованность и законность строительства многоэтажного многосекционного жилого дома ответчиком в д. <адрес>: инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 39-48); дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к инвестиционному контракту на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 49); разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 54); договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55-56); заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ государственной вневедомственной экспертизы по проекту застройки группы многоэтажных жилых домов в деревне <адрес> <адрес> (л.д. 59-65).

Исходя из исследованных материалов дела, суд приходит к выводу, что между истцом ответчиком фактически заключен договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый квадратный метр общей площади и что данные отношения регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», поскольку цели получения прибыли или занятия предпринимательской деятельностью истец не имел, а поэтому отнести истца юридически к инвестору нельзя, на него не может распространяться законодательство об инвестиционной деятельности.

Указанный вывод подтверждается и тем, что конечной целью участия гражданина в строительстве многоквартирного дома является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договора на строительство дома, где истец принимает участие в финансировании этого строительства своим взносом, видно, что истец не обладает правом ни на участие в управлении общими делами застройщика, ни на долю в праве на общее имущество, ни на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру – в данном случае истца.

Согласно ст. 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные п.п.1 и 2 ст.2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст. 25 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящее статье, в случае, если земельный участок, отведенный на создание объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Поскольку по сути заключенный договор между истцом и ответчиком, фактически является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п.2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются Законом Российской Федерации «О защите прав потребителя».

Согласно статье 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ» № 15-ФЗ от 26.01.1996 г., в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (ст. 307 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Защита прав потребителей осуществляется судом (ст. 17 закона РФ «О защите прав потребителей»).

В соответствии со ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исполнение истцом своих обязательств по заключенному договору подтверждено представленными доказательствами. Анализ указанных норм закона, обстоятельства, установленные судом, подтверждают и доказывают возникновение у истца права требования к ответчику и обоснованность исковых требований. Выполнив свои обязательства по договору инвестирования квартиры, истец тем самым приобрел право собственности на объект капитальных вложений. До подачи иска в суд ответчик не передавал по акту спорную квартиру истцу, в нарушение своих обязательств по заключенному договору. Отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не является основанием для лишения гражданина права собственности на квартиру, поскольку договор никем не оспорен, признан сторонами, обязательства по нему исполнены. Предметом заключенного истцом договора является конкретная квартира.

Обязательства, взятые ООО «Комземстрой» перед истцом до настоящего времени не исполнены, поэтому у истца имелись основания для обращения в суд за защитой своих прав.

Из условий заключенного между сторонами договора, видно, что предмет договора, то есть спорная квартира определена. Воля истца при заключении договора была направлена на приобретение для личных нужд конкретного объекта – спорной квартиры. В договоре отражено техническое описание квартиры (количество комнат, площадь), место нахождения, строительный адрес.

Руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за Черкасовы ФИО8 право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру с условным номером № общей проектной площадью № кв.м. на № этаже секции № жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение десяти дней с даты принятия решения в окончательной форме.

Судья: