о расторжении договора



Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Наро-Фоминский городской суд <адрес> в составе: председательствующего федерального судьи Федорченко Е. П., при секретаре судебного заседания Заварзиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «НИКА» к Макарову А Л, Макарову К Л о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «НИКА» обратилось в суд с исковым заявлением к Макарову АЛ, Макарову КЛ о расторжении договора купли-продажи земельного участка под здание производственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому истец продал, а ответчики купили в долевую собственность земельный участок, общей площадью № кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Истец так же просит возвратить ему спорный земельный участок и признать на него право собственности. Свои требования истец мотивирует тем, согласованная между сторонами договора цена земельного участка ниже рыночной, им утрачен интерес к принятию исполнения договора купли-продажи, ответчики -покупатели не произвёли оплату по договору в размере № рублей ни на расчетный счет, ни в кассу ООО «Ника».

В судебное заседание представитель ООО «Ника» не явился, в адрес суда от директора ООО «Ника» ФИО4 поступило заявлением об отложении дела, в связи с занятостью адвоката П. Рокоссовского в другом процессе в Арбитражном суде <адрес>. Ранее в адрес суда от ФИО4 также поступали ходатайства об отложении слушания дела.

В соответствии со ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей. Личное участие в деле гражданина не лишает его права иметь по этому делу представителя.

Согласно п. 6 ст. 167 ГПК РФ, суд может отложить разбирательство дела по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой его представителя по уважительной причине.

Согласно указанной норме Закона обязанность обеспечить участие своего представителя в судебном заседании с извещением о месте и времени его проведения лежит на сторонах и других лицах, участвующих в деле. Уведомление о надлежащем извещении истца ООО «Ника» имеется в материалах дела. Поэтому неявка представителя не лишает суд права рассмотреть дело в его отсутствие т.к. истец о времени и месте судебного заседания, извещен надлежащим образом.

Макаров А.Л. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель Макарова К.Л. в судебное заседание явилась, с иском не согласна.

3-и лица ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Ника»-«продавец» и Макаровым А Л, Макаровым К Л - «покупатели» был заключен договор купли-продажи земельного участка в долевую собственность, согласно которому истец продал, а ответчики купили в долевую собственность (Макаров А.Л№ доли, Макаров К.Л.-№) земельный участок, общей площадью № кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, городское поселение Верея, <адрес>, пл. Советская, <адрес> кадастровым номером №.

Пункт № Договора купли-продажи земельного участка в долевую собственность гласит, что продавец денежную сумму в размере № рублей № копеек, в том числе НДС №% получил от покупателей наличным денежными средствами полностью до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка в долевую собственность от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ника», в лице директора ФИО4, уполномочило ответчика Макарова К.Л. быть представителем общества в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по вопросу перехода права собственности на земельный участок площадью № кв.м.

Договор прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ был подписан договор купли-продажи части здания № между теми же сторонами, пункт № договора гласит, что покупатель оплатил продавцу стоимость части здания до подписания настоящего договора в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ года был подписан передаточный акт к данному договору.

Согласно подп. 1 абз. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с Постановлением Пленума Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

По мнению истца, неоплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является существенным нарушением договора ответчиками, что является основанием для требования о расторжении договора.

Действительно, согласно п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Следовательно, обязательным условием удовлетворения заявленного иска является установление факта нарушения договора и определения этого нарушения как существенного. Истец считает таким нарушением договора неисполнение ответчиком своей обязанности заплатить за спорный земельный участок. Между тем, в договоре не установлена обязанность покупателя (ответчика) по оплате спорного земельного участка – ни в отношении порядка, ни в отношении сроков платежа, то есть в договоре не содержится какое-либо обязательство, нарушенное в дальнейшем ответчиком. В соответствии с требованиями п. 1 ст. 555 ГК РФ в договоре (п. 7) предусмотрена его цена – № рублей. Что же касается обязательств по оплате цены, то в договоре (п. №) стороны констатируют, что оплату покупатель (ответчик) произвел в полном объеме, а продавец (истец) получил наличными денежными средствами полностью до подписания договора. Таким образом, поскольку с учетом фактической предварительной оплаты товара условие о порядке и сроках платежа договором не установлено, то ни одно из условий, содержащихся в договоре, ответчиком не нарушено. Ссылка истца на ст. 450 ГК РФ несостоятельна, т.к. норма п.п. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ является общей нормой, в специальных нормах, посвященных регулированию обязательств сторон по договору купли-продажи, содержание этой нормы конкретизируется. Поскольку, как видно из содержания договора, этот договор заключен на условии предварительной оплаты товара, то к нему применяются специальные нормы, в том числе, связанные с неисполнением покупателем обязательств по оплате. Такие нормы содержатся в ст. 487 ГК РФ. Согласно п. 2 этой статьи в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ. Поскольку согласно договора передача спорного земельного участка была обусловлена исполнением покупателем обязательства по оплате, то обязательство по передаче спорного земельного участка по смыслу п. 1 ст. 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству по уплате цены. Положения ст. 328 ГК РФ предоставляют истцу право приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (п. 2). Истец, как следует из искового заявления и договора, всё-таки произвел встречное исполнение. В этом случае действует правило п. 3 ст. 328 ГК РФ, где установлено, что если встречное исполнение обязательства произведено, то сторона, не предоставившая обусловленного договором исполнения, обязана предоставить такое исполнение. Таким образом, если продавец докажет, что установленная в договоре предварительная оплата покупателем не произведена, то он вправе требовать этой оплаты. Основания для расторжения договора законом в таком случае не предусмотрено. Возможность требования возврата неоплаченного товара предусмотрена только для случаев, когда договором предусмотрена продажа товара в кредит или рассрочку. В случаях, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок или не производит в установленный срок очередной платёж, продавец вправе требовать возврата товара (п. 2 ст. 488, п. 2 ст. 489 ГК РФ). Именно такие случаи имеют в виду Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 65 Постановления №, когда обращают внимание на то, что регистрация перехода права собственности к покупателю не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Таким образом, основания для удовлетворения требований истца у суда отсутствуют.

В силу ч.1 ст. 56 ГПК РФ установлено правило, согласно которому каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Таким образом, обязанность доказывания заявленного истцом основания иска (неоплаты по договору) лежит на истце. Свой довод о неоплате истец мотивирует тем обстоятельством, что оплата не поступала ни на расчетный счет, ни в кассу истца. Между тем, ответчик не обязан вносить деньги в кассу или на расчетный счет истца. На ответчике лежала обязанность уплатить цену за приобретаемую недвижимость. Согласно п. 1 ст. 140 ГК РФ платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов. При этом согласно п. 1 ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан могут быть произведены наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке. Таким образом, согласно закону, на плательщика возлагается обязанность заплатить в допустимой законом форме, а обязанность вносить деньги в кассу получателя или на его расчетный счет на плательщика не возложена. Ответчики оплатили цену спорного помещения наличными деньгами. Следовательно, то обстоятельство, что деньги, не поступили в кассу или на расчетный счет истца, не является доказательством отсутствия платежа по договору. Более того, само по себе это утверждение истца является голословным, т.к. в пункте 8 договора стороны указывают о том, что оплата по договору произведена в полном объеме до подписания договора. Таким образом, обе стороны договора, в том числе и истец, факт состоявшейся оплаты письменно подтвердили. Это положение договора не оспорено, не признано недействительным в установленном законом порядке. Никаких оснований полагать, что воля сторон в договоре была выражена вопреки её действительному содержанию, не имеется.

Суд считает, что имеются бесспорные доказательства оплаты, а утверждения истца об обратном голословны и бездоказательны, что подтверждает пункт 12 договора, в котором указано: «Передача Продавцом долей земельного участка, указанного в п.1 настоящего договора, и их принятие Покупателем осуществляются на основании передаточного акта, подписанного сторонами настоящего договора. После подписания передаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаются выполненными полностью». В Передаточном же акте к договору стороны ещё раз отмечают (п. 2), что не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора купли-продажи земельного участка в долевую собственность (в том числе, разумеется, и в отношении оплаты). Более того, все действия истца после подписания и государственной регистрации договора свидетельствовали о том, что он считает договор исполненным и никаких претензий не имеет. Так, ДД.ММ.ГГГГ истец выдал ответчику нотариально удостоверенную доверенность, предусматривающую обширные полномочия при представлении интересов истца в различных государственных органах в отношении прав на спорный земельный участок, из чего следует, что факт об отсутствии платежа истом надуман по истечении определенного времени.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Из содержания указанной нормы права следует, что лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения, а ответчик (приобретатель) неосновательно обогатился именно за счет истца.

Оснований для применения положений п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда не имеется, т.к. истребуемая истцом сумма не является неосновательным обогащением, что подтверждает заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка в долевую собственности от ДД.ММ.ГГГГ.

Оснований для удовлетворений требований истца о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате земельного участка у суда не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «НИКА» к Макарову А Л, Макарову КЛ о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возврате земельного участка, признании права собственности- отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение десяти дней со дня получения мотивированного решения суда в окончательной форме.

Судья :

-32300: transport error - HTTP status code was not 200