Гражданское дело №2-720/2011 г.

РЕШЕНИЕ

8 ноября 2011 года г. Нариманов

Наримановский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

с участием адвоката Вряшник С.В.

при секретаре судебного заседания Лисицыной Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АТТА Ипотека» к Курмаевой Г.И о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

установил:

ООО «АТТА Ипотека» обратилось в суд с иском к Курмаевой Г.И. о взыскании задолженности по кредитному договору с обращением взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов, указав в обоснование своих требований, что между ответчиком и ООО «Астраханское бюро ипотеки» заключен договор № займа № 006-Р-30-6 от 07 декабря 2006 года, в соответствии с которым, кредитор предоставил Курмаевой Г.И. кредит в размере 1250 000 рублей сроком на 180 месяцев на ремонт жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являлась ипотека вышеуказанного жилого дома и земельного участка.

Права первоначального залогодержателя по договору займа ООО «Астраханское бюро ипотеки» были удостоверены закладной и переданы 16 января 2007 года ООО «АТТА Ипотека» по договору купли-продажи закладных № КП/А/77/10 от 25 декабря 2006 года, акту приема-передачи закладных № 01 от 16 января 2007 года.

Истец указывает, что ответчик не исполняет обязательства надлежащим образом, с июня 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы долга и процентов за пользование денежными средствами не производит. В результате несвоевременной оплаты кредита у заемщика имеются непогашенные пени.

При таких обстоятельствах, ООО «АТТА Ипотека» просит суд взыскать с Курмаевой Г.И. в его пользу задолженность по договору займа по состоянию на 15 августа 2011 года в размере 2039480 рублей 89 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1187201 рубль 15 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом в сумме 435160 рублей 04 копейки и пени в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных платежей 417119 рублей 70 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1793952 рубля. Также просит взыскать с Курмаевой Г.И. проценты за пользование займом в размере 16,50%, начиная с 16 августа 2011 года и по день полного погашения суммы основного долга, пени в размере 0,2 % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки, начиная с 16 августа 2011 года и по день реализации жилого дома с земельным участком на торгах включительно, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22397 рублей 40 копеек.

Впоследствии истец ООО «АТТА Ипотека» увеличил исковые требования в части и просил взыскать с ответчика в его пользу задолженность по состоянию на 06 октября 2011 года в размере 2119915 рублей 73 копейки, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1187201 рубль 15 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом в размере 458114 рублей 25 копеек, сумма неуплаченных пеней в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей в размере 471620 рублей 01 копейка. В остальной части объем исковых требований оставил без изменения.

В судебном заседании представители ООО «АТТА Ипотека» Языков В.В., Манджиева Н.А. уточнили исковые требования в части и просили взыскать задолженность по кредитному договору по состоянию на 15 августа 2011 года в размере 2039480 рублей 89 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1187201 рубль 15 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом в сумме 435160 рублей 04 копейки и пени в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных платежей, что составляет 417119 рублей 70 копеек, обратить взыскание на заложенное имущество жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации жилого дома и земельного участка в виде продажи с публичных торгов и установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 1793952 рубля. Также просит взыскать с Курмаевой Г.И. проценты за пользование займом в размере 16,50%, начиная с 16 августа 2011 года и по день полного погашения суммы основного долга 1187201 рубль 15 копеек, и пени в размере 0,2 % от суммы просроченных ежемесячных аннуитетных платежей за каждый календарный день просрочки с суммы основного долга 1187201 рубль 15 копеек, начиная с 16 августа 2011 года и по день реализации жилого дома с земельным участком на торгах включительно, взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22397 рублей 40 копеек.

Ответчик Курмаева Г.И. и ее представитель адвокат Вряшник С.В., действующий на основании ордера, исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении, указав, что передача прав по закладной ООО «АТТА Ипотека» не была зарегистрирована надлежащим образом в регистрирующем органе и ООО «АТТА Ипотека» является ненадлежащим истцом по делу, Курмаева Г.И. не была уведомлена о смене залогодержателя. Просили применить ст.333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки (пени) в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Также считали, что в случае удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество, необходимо определить начальную продажную стоимость жилого дома с земельным участком исходя из их рыночной стоимости.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

В силу ст. 307-309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на него.

В судебном заседании установлено, что 07 декабря 2006 года между ООО «Астраханское бюро ипотеки» и Курмаевой Г.И. заключен договор займа № 006-Р-30-06.

Согласно условиям указанного договора займа займодавец обязуется предоставить Заемщику кредит в сумме 1250000 рублей сроком на 180 месяцев с ежемесячной уплатой процентов за пользование займом в размере 16,5% годовых. Заем предоставлен для целевого использования, а именно, на ремонт объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, площадью 570 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>.

07 декабря 2006 года между ООО «Астраханское бюро ипотеки» и Курмаевой Г.И. заключен договор ипотеки №-Р-30-06, по условиям которого залогодатель в обеспечение обязательств заемщика по договору займа №-Р-30-06 от 07 декабря 2006 года передает в залог объекты недвижимости – жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

Права займодавца по договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога приобретаемого объекта недвижимости) подлежат удостоверению закладной.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что передача прав по закладной надлежащим образом не зарегистрирована и ООО «АТТА Ипотека» является ненадлежащим истцом по следующим основаниям.

Согласно статье 13 Закона РФ «Об ипотеке» права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Эта же норма Закона предусматривает, что закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей как право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и право залога на имущество, обремененное ипотекой. При этом обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

В силу п. 4.4.8 договора займа и п.2.4.4 договора ипотеки залогодержатель имеет право передать свои права по закладной другому лицу путем совершения сделки и производства на закладной отметки о новом владельце закладной и передать саму закладную.

Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой жилого дома и земельного участка, были удостоверены закладной, составленной сторонами договора, зарегистрированной в УФРС по <адрес> 15 декабря 2006 года за №, и выданной первоначальному залогодержателю ООО «Астраханское бюро ипотеки». Далее в соответствии с передаточными надписями права по данной ценной бумаге переданы ООО «Межрегиональное ипотечное агентство», а впоследствии ООО «АТТА Ипотека» на основании договора купли-продажи закладных № КП/А/77/10 от 25 декабря 2006 года (л.д.175-181,187).

В соответствии с п. 3 статьи 17 Закона РФ "Об ипотеке" нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки или удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или соответственно его часть не исполнены, за исключением случая, указанного в пункте 2 статьи 48 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 3 статьи 48 «Об ипотеке» законным владелец закладной может считаться при соблюдении двух необходимых условий: права владельца закладной основаны на сделке, предусматривающей передачу прав по закладной; права владельца закладной подтверждаются последней отметкой на закладной, произведенной ее предыдущим владельцем.

В соответствии с п.2 ст.23 ФЗ «Об ипотеке» изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случая, когда должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной заключили соглашение об изменении ранее установленных условий закладной.

Таким образом, исходя из требований положений Закона РФ «Об ипотеке», предусматривающей, что передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что закладная дает право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства, при этом возможна передача прав по закладной путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу.

Обязательства по закладной подлежат исполнению и в том случае, если должник не был о нем уведомлен, но тогда исполнение требования первоначальному кредитору признается правомерным.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

По условиям договора займа Курмаева Г.И. обязана в установленные сроки ежемесячно вносить сумму платежа в погашение основного долга и сумму платежа в погашение процентов.

Пунктом 3.6.6 договора размер ежемесячного аннуитетного платежа составляет 18845 рублей 20 копеек.

В соответствии с п. 5.2 договора займа, п.18.1, п.18.2 закладной, при нарушении сроков возврата займа заемщик обязан уплатить займодавцу неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательства по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.

Судом установлено, что ответчик Курмаева Г.И. обязательства по внесению ежемесячных платежей и погашению суммы задолженности не исполняет с июня 2009 года, в связи с чем, по состоянию на 15.08.2011 года сумма задолженности по договору составила 2039480 рублей 89 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1187201 рубль 15 копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование займом в сумме 435160 рублей 04 копейки и пени в размере 417119 рублей 70 копеек.

При этом, неустойка при нарушении сроков возврата займа и уплаты начисленных по кредита процентов истцом ООО «АТТА Ипотека» самостоятельно снижена и рассчитана в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату займа и уплате процентов за каждый день просрочки. Данные обстоятельства подтверждаются расчетом задолженности по закладной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.149-151).

Расчет судом проверен, является верным и ответчиком в судебном заседании не оспаривался.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В совокупности представленных доказательств, учитывая их взаимную связь, достоверность и допустимость, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «АТТА Ипотека» в части взыскания с задолженности по кредитному договору в размере 2039480 рублей 89 копеек, в том числе сумму неуплаченных процентов за пользование займом в сумме 435160 рублей 04 копейки и пени в размере 0,2% от суммы просроченных ежемесячных платежей 417119 рублей 70 копеек.

Суд не находит оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ по взысканию неустойки за просрочку платежей и уменьшению ее размера по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положения данной нормы закона предоставляют суду право уменьшить подлежащую уплате неустойку, но не обязывает его. При этом бремя доказывания обстоятельств указанных в п.1 ст. 333 ГК РФ в силу ст. 56 ГПК РФ возлагается на стороны.

Из материалов дела следует, что Курмаева Г.И. с июня 2009 года не выполняет условия договора и не производит оплату платежей в счет погашения задолженности. Кроме того, истец ООО «АТТА Ипотека» в одностороннем порядке уменьшил размер процентов, предусмотренных договором с 2% до 0,2 % от суммы просроченных ежемесячных платежей по возврату долга и процентам.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ, поскольку начисленная неустойка соразмерна сумме задолженности и периоду неисполнения обязательств.

В части обращения взыскания на заложенное имущество и установлению начальной продажной цены, суд приходит к следующему.

Статья 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 30.12.2008 года) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 50 вышеуказанного Закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Из существа договора займа, договора ипотеки и закладной судом установлено, что обеспечением исполнения обязательств является Ипотека в силу закона предмета ипотеки – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, собственником которых в настоящее время ответчик Курмаева Г.И.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Как следует из условий п. 4.4.3 договора залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное жилое помещение при просрочке должником ежемесячного платежа по исполнению денежного обязательства и (или) уплате начисленных процентов более чем на 30 календарных дней.

Согласно отчету по определению рыночной стоимости ООО «Независимая оценка» № от 21 октября 2011 года стоимость жилого дома и земельного участка, площадью 570 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> составляет 2105000 и 360000 рублей соответственно, а всего 2465000 рублей.

Представители ООО «АТТА Ипотека» в судебном заседании рыночную оценку жилого дома и земельного участка не оспаривали, однако просили суд при обращении взыскания на заложенное имущество и установлении первоначальной его продажной стоимости исходить из ликвидационной оценки недвижимого имущества в сумме 2062000 рублей.

В силу ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке», ч.3 ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Поскольку обязательства по договору займа ответчиком Курмаевой Г.И. не исполнены, суд считает подлежащим удовлетворению требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество – жилой дом и земельный участок, площадью 570 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, установив первоначальную продажную стоимость указанного имущества исходя из его рыночной стоимости, определенную ООО «Независимая оценка» в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а именно жилого дома в размере 2105 000 рублей и земельного участка в размере 360000 рублей.

Доводы истца о необходимости применения ликвидационной стоимости при обращении взыскания на имущество в судебном порядке не основаны на законе.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, заложенное по договору ипотеке, суд должен определить и указать в нем в силу ч.1 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: 1)суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указана сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодержателем и залогодателем, а в случае спора – самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

При таких обстоятельствах, суд считает подлежащими удовлетворению требования ООО «АТТА Ипотека» о взыскании с Курмаевой Г.И. проценты и пени, начиная с 16 августа 2011 года и по день реализации заложенного имущества, определив подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16,50% годовых и пени 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств кредиту (основному долгу) – 1 187201 рубль 15 копеек.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В материалах дела имеются платежные поручения № 36 от 19.01.2011 года, № 750 от 16.08.2011 об оплате истцом государственной пошлины в сумме 4000 рублей и 18397 рублей 40 копеек (т.1, л.д.6, л.д. 148)

Поскольку исковые требования ООО «АТТА Ипотека» удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с Курмаевой Г.И. расходы по уплате государственной пошлины в размере 22397 рублей 40 копеек.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Взыскать с Курмаевой Г.И. в пользу ОАО «АТТА Ипотека» сумму задолженности по договору займа по состоянию на 15 августа 2011 года, а именно, остаток неисполненных обязательств по основному долгу в сумме 1187201 рубль 15 копеек, сумму неуплаченных процентов за пользование займом в сумме 435 160 рублей 04 копейки, сумму неуплаченных пеней в сумме 417119 рублей 70 копеек, а всего 2039480 рублей 89 копеек (два миллиона тридцать девять тысяч четыреста восемьдесят рублей восемьдесят девять копеек).

Обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества –жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, в размере 2465 000 рублей (два миллиона четыреста шестьдесят пять тысяч рублей).

Взыскать с Кульмаевой Г.И. в пользу ОАО «АТТА Ипотека» проценты и пени, начисленные с 16 августа 2011 года и по день реализации заложенного имущества, определив подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 16,50% годовых и пени 0,2 % за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств кредиту (основному долгу) – 1187201 рубль 15 копеек (один миллион сто восемьдесят семь тысяч двести один рубль пятнадцать копеек).

Взыскать с Курмаевой Г.И. в пользу ОАО «АТТА Ипотека» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 22397 рублей 40 копеек (двадцать две тысячи триста девяносто семь рублей сорок копеек).

Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение десяти дней с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья: Д.Р. Хаирова

Решение в окончательной форме изготовлено 13.11.2011 года.

Судья: