Дело № 2-253/12
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2012 г. г.Находка Приморского края
Судья Находкинского городского суда Назаренко Н.В.
при секретаре Пашенчук И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мельниковой Татьяны Кузьминичны к ООО «Офрис» о признании действий незаконными, возложении обязанности, признании договора действующим,
УСТАНОВИЛ:
28.01.2011 г. Мельникова заключила с ООО «Офрис» предварительный договор купли-продажи № <адрес>. Согласно условиям договора она должна была внести до 01.02.2011 г. взнос в сумме 920000 руб., до 30.09.2011 г. – 949650 руб. Мельникова оплатила 28.01.2011 г. 920000 руб. ООО «Офрис» 18.02.2011 г. направило Мельниковой уведомление о расторжении договора. 28.02.2011 г. Мельникова обратилась к ООО «Офрис» с письменной просьбой указать основания расторжения договора. 04.04.2011 г. ООО «Офрис» заключило договор долевого участия в строительстве данного жилого дома, в том числе <адрес>, с ООО «Профит-Сервис». 30.09.2011 г. Мельникова перевела на счёт ООО «Офрис» 949650 руб., оплатив таким образом предусмотренную договором стоимость квартиры 1869650 руб.
Мельникова полагала, что ООО «Офрис» незаконно расторг с ней в одностороннем порядке предварительный договор купли-продажи на <адрес> строящемся жилом доме по указанному адресу; неправомерно заключил при наличии данного договора договор долевого участия в строительстве той же квартиры с ООО «Профит-Сервис». Согласно п.2.4 предварительного договора ответчик брал на себя обязательство не заключать с третьими лицами каких-либо сделок в отношении квартиры. Пунктом 3.4 договора долевого участия ответчик гарантировал ООО «Профит-Сервис», что квартира свободна от прав третьих лиц. Предварительный договор от 28.01.2011 г. был заключён в простой письменной форме, он не подлежал государственной регистрации. Мельникова указала на то, что оплатила в полном объёме, в соответствии с графиком платежей предусмотренную договором стоимость квартиры, в связи с чем отсутствовали установленные договором основания к его расторжению. Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. С учётом изложенного Мельникова просила признать действия ООО «Офрис» по одностороннему расторжению предварительного договора от 28.01.2011 г. №34-63 незаконными; признать договор действующим.
Впоследствии Мельникова дополнила исковые требования, просила признать незаконными действия ООО «Офрис» в части закрепления двухкомнатной <адрес> в пользу ООО «Профит-Сервис» по договору о долевом участии в строительстве от 04.04.2011г. №; обязать ООО «Офрис» внести соответствующие изменения в данный договор, уменьшить сумму инвестирования в связи с исключением из списка передаваемых квартир <адрес>. Мельникова также просила возместить ей за счёт ответчика расходы, понесённые ею в связи с обращением в суд, по оплате услуг представителя и оформления его полномочий в общей сумме 16200 руб.
Истица Мельникова в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела была извещена надлежащим образом, о чём имеется расписка.
Представитель истицы Старцев С.В. поддержал заявленные исковые требования. Он указал на то, что Мельникова заключила с ООО «Офрис» предварительный договор. Согласно пп.1 и 2 ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительность прочих её частей, если можно предположить, что сделка была совершена без включения недействительной части.
Представитель ООО «Офрис» Пестова Ю.В. не признала исковые требования Мельниковой и пояснила, что действительно ООО «Офрис» заключило с Мельниковой предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, намереваясь в дальнейшем заключить договор купли-продажи той же квартиры. Предварительный договор не проходил государственную регистрацию. ООО «Офрис» заблаговременно уведомил всех покупателей о расторжении предварительных договоров. Все покупатели, за исключением Мельниковой, с пониманием отнеслись к решению ООО «Офрис». 04.04.2011 г. ООО «Офрис» заключило договор № участия в долевом строительстве с ООО «Профит-Сервис», на основании которого передал <адрес>. 05.04.2011 г. был заключён аналогичный договор № с ООО «Управляющая компания Капитал». В соответствии с данным договором были переданы <адрес>. Указанные договоры прошли государственную регистрацию. На момент заключения данных договоров ООО «Офрис» считал, что все предварительные договоры, в том числе с Мельниковой расторгнутыми. Кроме того, на тот момент Мельниковой был внесён только один платёж. Когда стало известно о том, что Мельникова возражает против расторжения договора, ООО «Офрис» просил ООО «Профит-Сервис» оставить <адрес> собственности ООО «Офрис» для дальнейшей продажи её истцу. ООО «Профит-Сервис» ответил отказом. С учётом данного обстоятельства не представляется возможным для ООО «Офрис» в одностороннем порядке внести изменения договор № г., принять к нему дополнительное соглашение. По мнению представителя ответчика, заявленные Мельниковой требования, затрагивающие интересы третьего лица не являются правомерными и не подлежат удовлетворению. Квартира выбыла из обладания ООО «Офрис», в связи с чем её предоставление истице невозможно. В силу ст.166, 302 ГК РФ последствия недействительности сделки не могут распространяться на добросовестного приобретателя, каковым является ООО «Профит-Сервис». Представитель ответчика также указал на то, что истец не указал по каким основаниям может быть признана недействительной сделка между ООО «Офрис» и ООО «Профит-Сервис». Согласно п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» предварительный договор между ООО «Офрис» и Мельниковой является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из данного договора, подлежат разрешению в соответствии с п.3,4 ст.487 ГК РФ. В силу п.5 указанного Постановления если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы. ООО «Офрис» неоднократно предлагал Мельниковой вернуть денежные средства, оплаченные ею за квартиру, но она отказалась сообщить номер своего счёта. С учётом изложенного представитель ответчика просил отказать Мельниковой в удовлетворении исковых требований.
Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Профит-Сервис» в судебное заседание не явился. О времени и месте слушания дела ООО «Профит-Сервис» был извещён надлежащим образом.
Стороны не возражали против рассмотрения дела в отсутствие ООО «Профит-Сервис».
Суд считает, что в удовлетворении исковых требований Мельниковой следует отказать.
Как установлено в судебном заседании, ООО «Офрис» заключило с Мельниковой предварительный договор купли-продажи от 28.01.2011 г. №. В соответствии с п.1.1 договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу, как следует из ответа Управления землепользования и застройки Администрации НГО от 20.12.2011 г., <адрес>. Предварительным договором были предусмотрены характеристика квартиры и обязанность покупателя оплатить квартиру авансом. Руководствуясь разъяснением Постановления Пленума ВАС от 11.07.2011 г. №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», суд приходит к выводу о том, что предварительный договор от 28.01.2011 г. следует квалифицировать, как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Данный договор не требует государственной регистрации и не порождает право собственности сторон на предмет договора.
Показаниями сторон установлено, что одна из сторон договора - ООО «Офрис» - уклоняется от его исполнения, направил истице уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, заключил в отношении предмета договора новую сделку.
Статьёй 12 ГК РФ предусмотрены способы защиты нарушенного права гражданина. Пунктом 3 ст.487 ГК РФ, подлежащим применению в связи с рассматриваемым правоотношением, предусмотрено два варианта защиты прав покупателя при неисполнении продавцом обязанностей при предварительной оплате покупателем товара: истребование его у продавца и взыскание убытков в порядке, предусмотренном п.4 ст.487 ГК РФ.
Аналогичное положение содержится в п. 5 указанного Постановления Пленума ВАС, разъяснившего, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст.487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). Как установлено в судебном заседании, договором № участия в долевом строительстве ООО «Офрис» с ООО «Профит-Сервис» спорная квартира была передана последнему.
Истица Мельникова не заявила требования о понуждении к исполнению договора или о возмещении ей убытков, причинённых неисполнением договора. По мнению суда, избранные ею способы защиты в виде требований о признании действий одной из стороны в сделке незаконными и признании договора действующим, не предусмотрены законом, как способы защиты, т.к. не направлены на защиту или восстановление нарушенного права. Суд полагает, что истец избрал неверный способ защиты своих прав, и считает возможным отказать Мельниковой в удовлетворении требований о признании незаконными действий ООО «Офрис» по одностороннему расторжению предварительного договора, закреплению <адрес> по договору от 04.04.2011 г. № за ООО «Профит-Сервис», признании предварительного договора действующим.
Суд также считает, что Мельникова необоснованно заявила требования о возложении на ООО «Офрис» обязанности внести соответствующие изменения в договор от 04.04.2011 г. №, уменьшить сумму инвестирования, в связи с исключением из списка передаваемых квартир спорной квартиры. В силу ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Возможность изменения договорных обязательств по заявлению третьих лиц законом не предусмотрена. С учётом изложенного суд считает необходимым отказать Мельниковой в удовлетворении иска в части возложения на ответчика обязанности внести изменения в договор от 04.04.2011 г. №.
При отказе в удовлетворении исковых требований не подлежат удовлетворению требования о возмещении судебных расходов.
Согласно ст.144 ГПК РФ меры, принятые в обеспечение настоящего иска, подлежат отмене.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Мельниковой Татьяне Кузьминичне в удовлетворении иска к ООО «Офрис» о признании незаконными действий: по одностороннему расторжению договора от 28.01.2011 г. №; закреплению двухкомнатной квартиры по адресу <адрес> согласно договору от 04.04.2011 г. № за ООО «Профит-Сервис»; признании договора от 28.01.2011 г. № действующим; возложении на ООО «Офрис» обязанности внести изменения в договор от 04.04.2011 г. №; взыскании судебных расходов.
Отменить меры по обеспечению иска в виде запрета ООО «Офрис», ООО «Профит-Сервис» отчуждения квартиры по адресу <адрес>; Находкинскому отделу Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю регистрации сделок, связанных с переходом права собственности на указанную квартиру.
Решение в течение месяца может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Находкинский горсуд.
Судья Н.В.Назаренко