Дело № 2-152/2011
Р Е Ш Е Н И Е
с. Фершампенуаз 12 мая 2011 года
Нагайбакский районный суд Челябинской области в составе председательствующего Бикбовой М.А., при секретаре Жулидовой Н.Н., с участием истца Бабич В.В., представителя ответчика ООО «Остроленское» Геренцевой М.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бабич Виталия Владимировича к ООО «Остроленское», СПК «Остроленский» о признании договора купли-продажи нежилого помещения- гаража недействительным, признания зарегистрированного права собственности на нежилое помещение- гараж недействительным, признании права собственности на нежилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Бабич В.В. обратился в суд с исковым заявлением к СПК «Остроленский», ООО «Остроленский» о признании договора купли-продажи нежилого помещения гаража, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Остроленское», СПК «Остроленский» недействительным, признании недействительным зарегистрированного права собственности на помещение гаража за ООО «Остроленское» недействительным, признании права собственности на гараж за ним.
В обоснование исковых требований Бабич В.В. указал, что17 октября 2008 года заключил договор купли-продажи с СПК «Остроленский», в лице председателя - ФИО4, нежилого помещения - гаража, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, назначение: транспортное, общей площадью 64,8 кв.м.
В доказательство приобретения гаража представил суду договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцию к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ, акт приёма-передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.
По настоящее время пользуется гаражом. Для регистрации перехода права собственности он обращался в Управление Росреестра. Однако, вторая сторона по договору уклонялась от регистрации перехода права собственности на нежилое помещение - гараж под различными предлогами. К руководителям СПК «Остроленский» обращался только в устной форме. Но ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно от директора ООО «Остроленское», что СПК «Остроленский» в 2010 году второй раз продал гараж ООО «Остроленское», которое зарегистрировало переход права собственности в Управлении Росреестра. Считает, что по подложным документам произошла продажа гаража ООО «Остроленское», так как первоначальные документы - свидетельство о государственной регистрации права собственности на СПК «Остроленский», выписка из технического паспорта, технический паспорт, договор купли-продажи недвижимого объекта, акт приёма-передачи, счет - фактура №, накладная №, квитанция № к приходному кассовому номеру находились у него.
В судебном заседании истец требования поддержал полностью.
Представитель ответчика ООО «Остроленское» с требованиями не согласилась. Суду пояснила, что представитель СПК «Остроленский» - ФИО4, заключивший договор купли-продажи гаража с истцом, является его близким родственником - отцом. Представитель СПК «Остроленский» ФИО4 будучи председателем кооператива должен был в соответствии со ст. 38 Федерального закона 193-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О сельскохозяйственной кооперации» довести до сведения общего собрания членов кооператива и ревизионного союза о предполагаемой сделке, так как сделка совершалась заинтересованными лицами.
ФИО4 имел доступ к печати СПК «Остроленский» и мог подготовить подложные документы на покупку нежилого здания. Документы являются подложными, поскольку приходный кассовый ордер, представленный Бабич В.В. не соответствует требованиям ведения кассовых операций в Российской Федерации, утверждённый письмом Центрального Банка России от ДД.ММ.ГГГГ №. Документы изготовлены не на бланках строгой отчетности, а с применением программы Консультант Плюс. Отсутствует подпись кассира, что означает о непоступлении денег в кассу, отсутствует кассовый чек, который выдаётся при поступлении денежных средств в кассу предприятия. Отсутствует оттиск печати кассира о принятии денег в кассу. Из представленных суду оригиналов кассовых ордеров, выдаваемых в 2008 году при расчётах с наличными деньгами из кассы предприятия устанавливается, что программа бухгалтерии 1 С на предприятии отсутствовала. Все бухгалтерские документы заполнялись в ручную, имеется оттиск кассира и оттиск печати о принятии денег в кассу. Данное нежилое здание с баланса СПК «Остроленский» снято не было, конкурсный управляющий при реализации имущества СПК «Остроленский» вынужден был получить ещё один оригинал свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое здание- гараж. При совершении купли-продажи нежилого здания - гаража между СПК «Остроленский» и ООО «Остроленское» при регистрации перехода права собственности каких -либо обременений, либо прав третьих лиц на данное нежилое помещение зарегистрировано не было. Права Бабич В.В. не зарегистрированы, что означает, что договор купли-продажи не заключен.
Ответчик СПК «Остроленский» ликвидирован, о чем имеется выписка из ЕГРЮЛ.
Представитель третьего лица- Управления Росреестра - Кавуненко Н.А. на судебное заседание не явился, надлежаще извещён о времени и месте рассмотрения дела. В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ пояснил, что Бабич В.В. к нему обращался, но для консультации, а не регистрации перехода права собственности на гараж. Кроме того, собственником данного спорного имущества на момент заключения договора купли-продажи между СПК «Остроленский» и ООО «Остроленское» оставался СПК «Остроленский». Собственник имеет право получить в Росреестре повторное свидетельство о праве собственности на объект и это не означает подложность документов. При регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности все документы необходимые для этого проверяются в соответствии с требованиями закона, а также устанавливаются полномочия лиц, заключающих договор. Каких - либо препятствий на момент заключения договора купли-продажи здания гаража они не установили. Собственник имеет право распоряжаться своим имуществом. Право собственности на нежилое здание возникает с момента государственной регистрации права.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, полагает, что в удовлетворении исковых требований Бабич В.В. следует отказать по следующим основаниям.
Договор купли-продажи недвижимости, за исключением жилой, считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 551 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на недвижимость по договору купли- продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Для того, чтобы государственная регистрация перехода права собственности состоялась, необходимо соблюдение процедуры, указанной в ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В частности, требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия (ст. 16 ФЗ №122-ФЗ).
На момент заключения договора купли-продажи гаража с Бабич В.В. ДД.ММ.ГГГГ собственником объекта являлся СПК «Остроленский», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.
Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что СПК «Остроленский» продал, а Бабич В.В. купил нежилое помещение - гараж, назначение: транспортное, общая площадь 64,8 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Из счет-фактуры № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходно-кассовому ордеру № следует, что Бабич В.В. уплатил продавцу - СПК «Остроленский» 37845 рублей.
Согласно акту приёма -передачи от ДД.ММ.ГГГГ СПК «Остроленский» в лице председателя ФИО4, действующий на основании Устава передал, а Бабич В.В. принял в собственность нежилое помещение гаража.
Судом установлено, что СПК «Остроленский» и Бабич В.В. являвшиеся сторонами по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, до совершения оспариваемой сделки не произвели государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, и Бабич В.В. не реализовал право на проведение государственной регистрации перехода к нему права собственности в соответствии с положениями действующего законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Следовательно, для третьих лиц эти обстоятельства остаются неизвестными и юридически незначимыми до момента государственной регистрации перехода права собственности.
Из пояснений истца следует, что руководители СПК «Остроленский» на его устное обращение уклонялись от государственной регистрации перехода права собственности на гараж. Для таких случаев законодатель установил следующее положение: в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Истцом суду требования о регистрации перехода права собственности не предъявлены.Иски о признании права, по их общепризнанному смыслу, должны предъявляться в ситуации, когда имеются все основания возникновения права. Покупатель по договору продажи недвижимости, переход права собственности, по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества.
Также, суд ставит под сомнение, что истец Бабич В.В. не смог осуществить регистрацию перехода права собственности на помещение гаража, поскольку руководители СПК «Остроленский» уклонялись под различными предлогами, так как председатель кооператива, заключивший с ним договор купли-продажи - ФИО4 его близкий родственник - отец. Также сам Бабич В.В. в Управление Росреестра обращался только за консультациями, а не с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, что подтверждается пояснением представителя третьего лица Кавуненко Н.А..
СПК «Остроленский» заключил договор купли- продажи этого же объекта с ООО «Остроленское» ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту приёма-передачи имущества СПК «Остроленский» в лице конкурсного управляющего ФИО7, передало, а, ООО «Остроленское», в лице директора ФИО8 приняло в собственность нежилое помещение гаража, общей площадью 64,8 кв.м., по адресу: <адрес>. В настоящее время собственником нежилого здания - гаража является ООО «Остроленское», что следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.
Инструкцией "О порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах" (приказ Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. N 226, в редакции от 6 декабря 2006 г.). закреплена возможность выдачи по ходатайству правообладателя нового свидетельства о праве собственности взамен ранее утерянного, пришедшего в негодность. Свидетельство может быть выдано правообладателю в течение срока, пока право, о выдаче свидетельства на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям Единого государственного реестра прав. Повторное свидетельство выдается на основании соответствующего заявления правообладателя и при условии оплаты государственной пошлины в установленном законом размере. Срок выдачи дубликата свидетельства не должен превышать один месяц со дня подачи заявления.
Таким образом, несмотря на то, что оригинал свидетельства о государственной регистрации права на помещение гаража за СПК «Остроленский» находился у истца, на момент заключения договора купли- продажи ДД.ММ.ГГГГ СПК «Остроленский» оставался собственником спорного нежилого помещенияи имел право распорядиться им, получив повторное свидетельство и заключив новый договор купли-продажи, что исключает подложность документов при заключении договора.
Полномочия руководителей предприятий, обратившиеся по регистрации перехода права собственности в 2010 году на объект недвижимости - гараж подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ и определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно объяснениям представителя Управления Росреестра какие-либо противоречия между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав при регистрации перехода права к ООО «Остроленское» на нежилое помещение - гараж установлено не было.
Следовательно, Управление Росреестра было обязано зарегистрировать переход права собственности на спорный объект согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из представленной суду выписки из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что СПК «Остроленский» ликвидирован (л.д. 21-45).
Поэтому в настоящее время оспаривать действительность договора купли-продажи, заключенного между СПК «Остроленский» и ООО «Остроленское» от ДД.ММ.ГГГГ, также как и надлежащее или ненадлежащее исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ покупателем Бабичем В.В. не представляется возможным.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Таким образом, суд приходит к выводу, что оснований для признания сделки от ДД.ММ.ГГГГ, государственной регистрации перехода права собственности - помещения гаража ООО «Остроленское» по договору купли-продажи, заключенного между СПК «Остроленское» и ООО «Остроленское» ДД.ММ.ГГГГ недействительными не имеется, также, как и не имеется оснований для признания права собственности на недвижимое имущество - гараж за истцом.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Бабич Виталия Владимировича к ООО «Остроленское», СПК «Остроленский»
о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения - гаража, расположенного по адресу: <адрес> назначение: транспортное, общей площадью 64,8 кв.м., заключенного между СПК «Остроленский» и ООО «Остроленское», недействительным;
о признании недействительным зарегистрированного права собственности на помещение гаража, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 64,8 кв.м. за ООО «Остроленское» недействительным,
о признании права собственности на нежилое помещение - гараж расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 64,8 кв.м. за Бабичем Виталием Владимировичем, отказать.
Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Нагайбакский районный суд в течении 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий: