Дело № г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес>          ДД.ММ.ГГГГ                                                                                      

Нагайбакский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Михайловой Н.П., при секретаре Жулидовой Н.Н., с участием представителя истца Кащук М. Р., представителя ответчика Галеева Н.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску Фоминой Зинаиды Михайловны к Максименко Наталье Григорьевне о понуждении заключить договор купли-продажи жилого дома,

установил:

Фомина З.М. обратилась в суд с иском к Максименко Н.Г. и просит обязать ответчицу заключить с ней договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым (условным) номером №.

В обоснование заявленных требований указала, что в 2003 году Максименко Н.Г. получила в наследство от умерших родителей жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истица заключила с Максименко Н.Г. соглашение о задатке, по которому передала ей задаток в сумме 20000 рублей в счет будущей сделки купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельным участком, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 50000 рублей.

С момента подписания соглашения о задатке и по настоящее время она пользуется жилым домом в соответствии с его назначением.

Они с ответчицей договорились о том, что переход права собственности на жилой дом будет оформлен надлежащим образом после того, как Максименко Н.Г. зарегистрирует свое право собственности на отчуждаемое жилое помещение.

В настоящее время она уплатила Максименко Н.Г. 50000 рублей в качестве оплаты за дом.

ДД.ММ.ГГГГ ответчица зарегистрировала свое право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, однако отказывается в добровольном порядке заключить договор купли-продажи.

Истица Фомина З.М. надлежащим образом извещена о времени и месте судебного разбирательства судебной повесткой. На судебное заседание не явилась.

Представитель истицы Кащук М.Р., выступающая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала.

Суду пояснила, что между Максименко Н.Г. и Фоминой З.М. ДД.ММ.ГГГГ состоялся договор, именуемый соглашением о задатке, который содержит все необходимые условия предварительного договоракупли - продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

При этом Фомина З.М. заплатила Максименко Н.Г. за указанное жилье договорную стоимость 50000 рублей, а Максименко Н.Г. в свою очередь передала жилье Фоминой З.М., которая с момента передачи задатка заселилась в дом и проживет в нём, производя расходы по содержанию жилья.

Однако Максименко Н.Г., зарегистрировав свое право собственности на жилой дом и земельный участок, уклоняется от заключениядоговоракупли - продажи жилого дома.

Считает, что недостающие сведения необходимые для регистрации права собственности на продаваемое имущество, возможно было указать дополнительно при подписании договоракупли - продажи.

Ответчик Максименко Н.Г. надлежащим образом и своевременно извещена о времени и месте судебного разбирательства судебной повесткой. На судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика Галеев Н.Г. в судебном заседании иск не признал.

Суду пояснил, что в установленной законом письменной форме договор купли - продажижилогодома между сторонами оформлен не был, что влечет ничтожность такой сделки.

На момент заключения соглашения о задатке Максименко Н.Г. не являлась собственником отчуждаемого имущества и не имела права на распоряжение им.

В соглашении о задатке отсутствуют существенные условия для заключения договора купли-продажи, не согласован срок, в который стороны должны были заключить основной договор купли-продажи.

Считает, что истец пропустил срок исковой давности, который следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и материалы гражданского дела №, считает иск не подлежащим удовлетворению.

В силу ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8(после заключения брака фамилия изменена на Максименко) заключено соглашение о задатке, по которому Фомина З.М. выдала ФИО8 задаток в сумме 20000 рублей в счет будущей сделки купли-продажи жилого дома с надворными постройками и земельным участком, находящегося по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО8 стоимостью 50000 рублей.

Максименко Н.Г. зарегистрировала право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок по этому адресу ДД.ММ.ГГГГ, что следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности, в которых основанием возникновения права собственности указана выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор ) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1);

предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2);

предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3);

в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4);

в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 5);

обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Из показаний специалиста ФИО6, допрошенной в качестве специалиста по гражданскому делу №, следует, что при заключении соглашения о задатке, у ФИО8 отсутствовали правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. В нотариальной конторе было открыто наследственное дело по факту смерти ее матери -ФИО7, с заявлениями о принятии наследства в виде жилого дома по адресу <адрес>, обратились дети умершей -ФИО8 и ФИО9. Свидетельства о праве на наследство по закону до настоящего времени не выданы.

Суд считает, что фактически распоряжаться недвижимым имуществом ответчик мог после перехода права собственности на жилое помещение, что соответствует требованиям ст. 209 Гражданского кодекса РФ о содержании права собственности.

Из вышеуказанного следует, что только с ДД.ММ.ГГГГ у Максименко Н.Г. возникло право на распоряжение спорным недвижимым имуществом, то есть на момент заключения соглашения о задатке и в течение срока его действия ответчик не являлся собственником имущества - предмета договора, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

С учетом положений ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а так же все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

С учетом положений ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

В силу пункта 2 статьи 429, а также в силу пункта 2 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение формы предварительного договора влечет его ничтожность, а несоблюдение формы договорапродажи недвижимости влечет его недействительность.

Кроме того, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, в частности о цене недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК Российской Федерации), а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 ГК Российской Федерации).

Судом установлено, что договоркупли - продажи жилого дома между сторонами заключен не был, ни однаиз сторон не потребовала заключения основного договора, а соглашение о задатке не содержит характеристик продаваемого имущества, позволяющих идентифицировать его как объект недвижимости и необходимых для государственной регистрации перехода права собственности - площади жилого дома, земельного участка, технических характеристик дома, целевого назначения земельного участка, его государственного кадастрового номера, сведений о наличии обременении и ограничений в использовании.

При отсутствии этих сведений нельзя признать согласованными сторонами существенные условия договоракупли - продажи недвижимости, что влечет признание договора незаключенным.

Доводы представителя ответчицы о том, что недостающие сведения, необходимые для регистрации права собственности на продаваемое имущество, возможно было указать дополнительно при подписании договоракупли - продажи, являются необоснованными.

Учитывая, что предварительный договор является в том числе основанием для предъявления предусмотренных п. 4 статьи 445 ГК РФ требований о понуждении к заключению основного договора при уклонении одной из сторон предварительного договора от его заключения, он должен содержать все существенные условия основного договора, в противном случае подписаниемне содержащего существенных условий предварительного договора не выполняется установленная для него законом функция, если без проведения дополнительного согласования и уточнения предмета договора невозможно понуждение к его заключению.

Соглашение о задатке заключено между сторонами ДД.ММ.ГГГГ, условие о сроке заключения договора купли-продажи в нем отсутствует, Максименко Н.Г. не являлась собственником жилого дома до ДД.ММ.ГГГГ (с учетом годичного срока, указанного в п. 4 ст. 429 ГК РФ), а следовательно обязательства сторон указанного договора прекратились с истечением срока действия договора. В связи с чем, суд считает обоснованным заявление представителя ответчицы о пропуске истицей срока исковой давности.

Доводы представителя истицы о том, что срок исковой давности следует исчислять с ДД.ММ.ГГГГ, суд не принимает, поскольку срок заключения договора купли-продажи надлежащим образом не установлен, доказательств того, что этот срок поставлен в зависимость от регистрации ответчицей права собственности на отчуждаемое имущество, суду не представлено.

При этом несостоятельны ссылки представителя истицы на те обстоятельства, что Максименко Н.Г. признавала возможность заключения с Фоминой З.М. договоракупли - продажи спорного жилья, получение ответчицей денежных средств за дом, передачу Фоминой З.М. жилья.

Данные обстоятельства не свидетельствуют о соблюдении Фоминой З.М. и Максименко Н.Г. законодательства устанавливающего форму как предварительного, так и договоракупли - продажи недвижимого имущества (пункт 2 статьи 429, пункт 1 статьи 550 ГК Российской Федерации), а именно заключениедоговора в письменной форме.

С учетом изложенного, намерение Максименко Н.Г. продать жилой дом Фоминой З.М., фактическая передача и пользование Фоминой З.М. жилым помещением не свидетельствует о возникновении обязанности у первой по отчуждению и права у последней требовать заключениядоговоракупли - продажи жилого помещения.

Кроме того, в данном случае нет достаточных, достоверных доказательств, свидетельствующих о заключении указанными лицами предварительного договоракупли - продажи жилого дома и согласовании всех существенных условий договоракупли - продажи недвижимости. Договор о задатке, фактическое пользование Фоминой З.М. жилым помещением нельзя признать достаточными для установления факта заключения ДД.ММ.ГГГГ Максименко Н.Г. и Фоминой З.М. предварительного договоракупли - продажи жилого дома.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 12,56,167,194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать Фоминой Зинаиде Михайловне в удовлетворении заявленных требований к Максименко Наталье Григорьевне об обязательстве заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым (условным) номером №.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Нагайбакский районный суд.

Председательствующий: