Дело №2-3/2012 г. РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации с. Фершампенуаз 11 марта 2012 года Нагайбакский районный суд Челябинской области в составе: председательствующего судьи Михайловой Н.П., при секретаре Жулидовой Н. Н., с участием истицы Хусаиновой Р.Р., её представителя адвоката Толмачевой А.А., представителя ответчика Юзеева Д.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении районного суда гражданское дело по иску Хусаиновой Рашиды Рашитовны к администрации муниципального образования «Фершампенуазское сельское поселение»(далее по тексту администрация Фершампенуазского сельского поселения) о взыскании материального ущерба, встречному исковому заявлению администрации Фершампенуазского сельского поселения к Хусаиновой Р.Р. о расторжении договора аренды, обязательстве освободить нежилое помещение, взыскании задолженности по арендной плате, установил: Хусаинова Р.Р. обратилась в суд с иском к администрации Фершампенуазского сельского поселения о взыскании материального ущерба в сумме <данные изъяты> рублей 51 копейку. В обоснование иска указала, что с ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды, заключенному с администрацией Фершампенуазского сельского поселения, она арендовала нежилое помещение общей площадью 144,4 кв.м. в здании общественной бани по адресу: <адрес>, под продуктовый магазин. В связи с необходимостью ремонта арендуемого здания она обратилась к главе Фершампенуазского сельского поселения с заявлением о разрешении на отключение арендуемого помещения от системы центрального отопления, производстве перегородки дверного проема и переносе туалета. Глава поселения разрешил ей производство ремонтных работ и заверил о том, что все расходы на капитальный ремонт помещения будут возмещены. Рассчитывая на добросовестность ответчика, она приступила к капитальному ремонту. Стоимость ремонта арендуемого здания составила <данные изъяты> рублей 51 копейку, однако ответчик отказывается в добровольном порядке возместить ей понесенные затраты. Впоследствии истица отказалась от иска в части взыскания стоимости текущего ремонта в размере <данные изъяты> рублей (л.д.153).В ходе судебного разбирательства истица требования изменила и просила признать договоры аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ незаключенными, поскольку между сторонами не согласован предмет договора и взыскать с администрации Фершампенуазского сельского поселения неосновательное обогащение в сумме <данные изъяты> рубля 74 копейки (л.д.184) и просила ей восстановить срок исковой давности, указав, что о нарушении права ей стало известно ДД.ММ.ГГГГ, когда ей было отказано о передаче арендованного здания в собственность. Администрация Фершампенуазского сельского поселения обратилась к Хусаиновой Р.Р. со встречным иском и просила суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение общей площадью 144,4 кв.м., расположенное в здании общественной бани по адресу: <адрес>, и взыскать задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей 08 копеек (л.д.85-86). В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Фершампенуазское сельское поселение» и Хусаиновой Р.Р. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в здании общественной бани по адресу: <адрес>. Договор заключен на срок 11 месяцев, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанное здание было передано Хусаиновой Р.Р. по акту- приема передачи. Согласно условиям договора Хусаинова Р.Р. обязалась выплачивать арендные платежи в размере <данные изъяты> рублей 28 копеек ежемесячно не позднее 5 числа каждого месяца. В связи с нарушением арендатором условий по оплате арендных платежей ДД.ММ.ГГГГ, была направлена претензия об отказе от договора. Однако ответа на уведомление до настоящего времени не поступило. Задолженность Хусаиновой Р.Р. по оплате арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей 08 копеек. В судебном заседании истица и её представитель измененные исковые требования поддержали. Встречные исковые требования ответчика не признали. Истица пояснила суду, что добровольно освободила арендуемое помещение. ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику заявление о приемке у неё здания, однако представитель администрации Фершампенуазского сельского поселения на прием-сдачу нежилого помещения не явился. Арендные отношения с ответчиком прекращены. Ответчик- администрация Фершампенуазского сельского поселения -представитель Юзеев Д.Ф., выступающий на основании доверенности, иск Хусаиновой Р.Р. не признал. Суду пояснил, что все договоры аренды, которые истица просит признать незаключенными, фактически исполнены сторонами. Истице была передана часть общественной бани общей площадью 144,4 кв.м, она оплатила арендные платежи по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, и частично по договору от ДД.ММ.ГГГГ (по декабрь 2010 г.). Разногласий по поводу объекта договора аренды у сторон до его исполнения не было. Считает, что неосновательное обогащение у арендодателя не возникло, так как капитальный ремонт арендованного имущества осуществлялся арендатором без предварительного письменного согласования с собственником имущества необходимости проведения ремонта, объемов и стоимости расходов.Локальные сметные расчеты, перечни ремонтных работ и предстоящих затрат ответчиком не утверждались. Заявил о пропуске истицей срока исковой давности о взыскании неосновательного обогащения. Соответчик- МУП «ЖКХ с. Фершампенуаз» надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства судебной повесткой. Представитель на судебное заседание не явился. Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает исковые требования Хусаиновой Р.Р. и встречные исковые требования администрации Фершампенуазского сельского поселения подлежащими частичному удовлетворению. Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Фершампенуазского сельского поселения (арендодателем), балансодержателем МУП ЖКХ с. Фершампенуаз и Хусаиновой Р.Р. (арендатором) заключен договор аренды № (л.д.35-38), по которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду часть здания общественной бани, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью сдаваемой в аренду 144,4 кв.м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п 1.1 и 1.2 Договора). Согласно п.2.1 Договора арендодатель обязался сдать соответствующее помещение в аренду, за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином. Арендатор обязался принять соответствующее помещение в аренду по приемо-сдаточному акту, производить за свой счет текущий ремонт, не производить никаких перепланировок и переоборудований арендуемого помещения без письменного разрешения Балансодержателя и арендатора (п.2.2 Договора). В соответствии с п. 3 Договора арендатор обязалась оплачивать арендодателю арендную плату ежемесячно в сумме <данные изъяты> рублей. К договору имеется акт приема-передачи части здания общественной бани площадью 144,4 кв.м.(л.д.37-38). Аналогичные договоры между сторонами были заключены ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Истицей в период с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть в период действия договора аренды, был произведен капитальный ремонт арендуемого помещения. Производство истицей капитального ремонта в арендуемом помещении ответчиком не оспаривается. Суд считает необоснованными требования истицы о признании договоров аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ незаключенными. Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из положений ст. 607 ГК РФ, существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор- незаключенным. По смыслу статей 432 и 607 ГК РФ вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Из договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи по которому арендодатель сдал, а арендодатель принял в аренду часть здания общественной бани, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью сдаваемой в аренду 144,4 кв.м. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условиям договора аренды б/н от ДД.ММ.ГГГГ администрация Фершампенуазского сельского поселения передала в аренду нежилое помещение в общественной бане, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 144.4 кв.м.. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ администрация Фершампенуазского сельского поселения передала в аренду нежилое помещение в здании общественной бани, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 144.4 кв.м.. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ(л.д.29-34). Хусаинова Р.Р. обязательства по плате арендных платежей по договору от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме, по договору от ДД.ММ.ГГГГ арендную плату оплатила по ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривается сторонами. Доказательства о наличии между сторонами разногласий в порядке исполнения договора аренды по поводу объекта аренды, конкретизации объекта в период его использования истицей не представлены. Использование спорного имущества и оплата арендной платы истицей также не оспаривается. Кроме того, Хусаиновой Р.Р. получен в БТИ технический паспорт и кадастровый паспорт на арендуемую часть общественной бани площадью 144,5 кв.м. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор незаключенным. Право администрации Фершампенуазского поселения на заключение договора аренды подтверждается Решением собрания депутатов Нагайбакского муниципального района Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ и приложением к нему (л.л.96-98), договором безвозмездной передачи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ и приложением к нему (л.д.100-103). Договоры аренды заключались на срок 11 месяцев, государственная регистрация договоров в соответствии со ст. 609 ГК РФ не требовалась. Ссылка представителя истицы об отсутствии подписей всех сторон договора в имеющихся у истицы договорах аренды и отсутствие подлинников договоров у ответчика во внимание не принимается, поскольку судом установлено существование между сторонами арендных отношений по поводу спорного имущества. В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. Как установлено в судебном заседании истица ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности- розничная торговля в неспециализированном магазине преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки и табачные изделия. Осуществляла предпринимательскую деятельность до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.15-22). Согласно условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель обязался сдать соответствующее помещение в аренду, за свой счет производить капитальный ремонт помещений, занимаемых арендатором, если стороны не договорятся об ином. В акте приема-передачи в аренду нежилого помещения указано, что в здании требуется ремонт кровли, стены, потолок, полы требуют ремонта (л.д.38). Как установлено в судебном заседании администрация Фершампенуазского сельского поселения капитальный ремонт сданного в аренду помещения не произвела. Использование данного помещения под магазин пищевых продуктов без проведения капитального ремонта было невозможно. Этот факт подтверждается актом приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта- бани на 26 мест от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.141-145), справками отдела архитектуры и градостроительства администрации Нагайбакского района (л.д.201), отдела капитального строительства администрации Нагайбакского района(л.д.202), управления по экономике, муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации Нагайбакского муниципального района(л.д.131) о не проведении ремонта в данном здании; техническим паспортом (л.д.115), показаниями специалиста ФИО4 о значительном износе здания(л.д.124),показаниями представителя ответчика Маметьева В.А. об отсутствии отопления и электроснабжения в сдаваемом в аренду помещении, необходимости замены окон(л.д.80), показаниями свидетеля ФИО6 состоянии оконных блоков и необходимости их замены(л.д.157). Истицей произведен срочный капитальный ремонт арендуемого здания с июля по октября 2008 года ввиду бездействия арендодателя по его самостоятельному выполнению. В целях использования помещения по назначению Хусаиновой Р.Р. произведены работы по установке систем водоснабжения, отопления, электроосвещения, монтажу пластиковых окон, устройству бетонных полов, дверного проема и установке двери. При этом она обращалась к главе администрации Фершампенуазского сельского поселения с заявлениями о разрешении отключения от централизованной системы отопления (л.д.23), перепланировке перегородки дверного проема и переносе туалета(л.д.24). В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса). Истцом представлены: акт № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение работ по электроснабжению на общую сумму <данные изъяты> рубля 94 копейки, счет- фактура(л.д.139-140), квитанция №, товарный чек от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.41) и справка (л.д.185), подтверждающие оплату выполненных работ и материалов по монтажу электроснабжения. Локальным сметным расчетом на производство капитального ремонта: монтаж оконных блоков из ПВХ профилей, монтаж бетонных полов, монтаж дверного проема, установка стальной двери, монтаж водоснабжения и канализации, установка сантехники, с перечнем использованных на производство этих работ материалов и указанием стоимости подлежащих выполнению работ, подтверждаются расходы истицы на проведение капитального ремонта на сумму <данные изъяты> рублей. В доказательство понесенных расходов истицей представлены товарные чеки и накладные (л.д.53-58), расписки (л.д.218-221), подтверждающие приобретение материалов и оплата труда работников. Представленные доказательства являются достаточными для подтверждения факта выполнения истицей на спорном объекте неотделимых улучшений и размера истраченных им на это сумм. Возврат выполненных истцом работ и использованных при этом материалов невозможен, следовательно, стоимость выполненных истицей для ответчика строительно-монтажных работ является неосновательным обогащением ответчика. Представитель ответчика в судебном заседании возражал против возвращения арендованного помещения в первоначальное состояние, существовавшее до передачи его арендатору. При этом суд считает, что затраты истицы на покупку линолеума в сумме <данные изъяты> рублей 50 копеек, затраты на замеры БТИ и изготовление кадастрового паспорта в сумме <данные изъяты> рублей 30 копеек не относятся к затратам на капитальный ремонт, не являются неотделимыми улучшениями, а потому во взыскании данных сумм следует отказать. Производство капитального ремонта соответствовало целям использования объекта недвижимости по назначению согласованному сторонами- под магазин пищевых продуктов, а потому суд считает возникновение на стороне арендодателя (собственника имущества) неосновательного обогащения. С учетом того, что произведенные работы отвечают требованиям необходимости и разумности ответчик за счет истицы приобрел неотделимые улучшения на объекте стоимостью <данные изъяты> рублей 94 копейки (<данные изъяты> руля 94 копейки+<данные изъяты> рублей 00 копеек). Суд считает доводы представителя ответчика о пропуске истицей срока исковой давности о взыскании неосновательного обогащения несостоятельными, поскольку неосновательное обогащение у ответчика наступило не с момента производства капитального ремонта помещения, а после прекращения договора аренды. Суд считает встречные требования ответчика о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и обязательстве освободить арендуемое нежилое помещение необоснованными. В силу ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Как следует из содержания договора аренды он заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Судом установлено, что после ДД.ММ.ГГГГ истица продолжала использовать здание, а администрация Фершампенуазского сельского поселения не требовала расторжения аренды. Таким образом договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным на неопределенный срок. Согласно положениям ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком истице было направлено уведомление о прекращении договора аренды (л.д.87,88) и требование в течение 3 месяцев освободить арендуемое нежилое помещение по адресу: <адрес>. Хусаинова Р.Р. освободила арендуемое помещение в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ обратилась к администрации Фершампенуазского сельского поселения с заявлением о приемке у неё помещения и составлении акта приема-передачи -ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании установлено, что представитель ответчика на приемку помещения у Хусаиновой Р.Р. не явился, что не оспаривается представителем Юзеевым Д.Ф.. На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что договор аренды между сторонами прекращен и расторжение его в судебном порядке не требуется. Арендуемое помещение истицей освобождено, а потому требование об обязательстве освободить его также не подлежит удовлетворению. Вместе с тем требование ответчика о взыскании арендных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являются обоснованными и подлежат удовлетворению, поскольку в указанный период истица пользовалась нежилым помещением и согласно условиям п.3.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ она обязана уплатить арендную плату из расчета <данные изъяты> рублей 28 копеек в месяц, в сумме <данные изъяты> рублей 08 копеек. Ответчику судом разъяснялась право на увеличение исковых требований о взыскании арендной платы, однако представитель требования о взыскании арендных платежей после ДД.ММ.ГГГГ не заявлял. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 167, 194-198 ГПК РФ, суд решил: Взыскать с администрации Муниципального образования «Фершампенуазское сельское поселение» в пользу Хусаиновой Рашиды Рашитовны <данные изъяты> рублей 94 копейки и <данные изъяты> рублей 50 копеек государственной пошлины. В остальной части иска отказать. Взыскать с Хусаиновой Рашиды Рашитовны в пользу администрации муниципального образования «Фершампенуазское сельское поселение» долг по арендным платежам в сумме <данные изъяты> рублей 08 копеек. В остальной части иска отказать. Взыскать с Хусаиновой Рашиды Рашитовны государственную пошлину в доход местного бюджета <данные изъяты> рублей 28 копеек. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форма путем подачи жалобы через Нагайбакский районный суд Челябинской области. Председательствующий