Дело № 2-1130-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Мысковский городской суд Кемеровской области в составе
председательствующегоЛитвиненко И.В.
при секретареГуряшевой Е.П.
Рассмотрев в открытом судебном заседании 17.12.2010г. дело по иску Колдырева А.Н. к ЗАО "Т" о признании договора купли-продажи заключенным,
УСТАНОВИЛ:
Колдырев А.Н. обратился в суд с иском к ЗАО "Т" о признании договора купли-продажи заключенным.
Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ он по договору купли-продажи приобрел у ЗАО "Т" незавершенный строительством объект площадью застройки <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.
Указанным объектом ответчик владел как своим собственным на основании Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ
Приобрел ответчик данный объект на законном основании, однако правоустанавливающие документы на него должным образом оформлены не были у Продавца. Таким образом, сделку зарегистрировать в <данные изъяты> отделе УФРС было невозможно. Так как правоустанавливающих документов на указанный объект у продавца не было, сделка носила характер простой письменной формы, была совершена по добровольному волеизъявлению всех сторон, что отвечало и отвечает требованиям ГК РФ.
По данному договору истец передал деньги за вышеуказанный объект ответчику в полном объеме, а он предоставил его в пользование. Тем не менее, ответчик по договору обязался до ДД.ММ.ГГГГ. документы для регистрации сделки подготовить, но не сделал этого и таким образом действия ответчика истец расценивает как уклонение от регистрации сделки.
В настоящее время истец желает придать совершенной ДД.ММ.ГГГГ сделке купли -продажи законный характер, а также признать свое право собственности на данный объект.
Просит признать сделку купли - продажи незавершенного строительством объекта площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, совершенную ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Т" и Колдыревым А.Н. – законной.
В судебном заседании истец настаивал на своих требованиях.
Представитель ЗАО "Т" ФИО1 просил рассмотреть дело в его отсутствие. Представил свой отзыв, в котором подтверждает факт продажи ДД.ММ.ГГГГ незавершенного строительством объекта площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>. Не возражает против того, чтобы сделка была признана законной.
Представитель Комитета градостроительства и земельных ресурсов администрации <адрес> ФИО2, действующая на основании доверенности, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, представила отзыв.
Суд выслушав мнение истца, исследовав письменные материалы дела, считает, что требования истца обоснованны и подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 1 ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Колдырев А.Н. по договору купли-продажи приобрел у ЗАО "Т" объект недвижимости – незавершенный строительством объект площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>.
Указанным объектом Продавец ЗАО "Т" владело на праве собственности на основании договора № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно договора № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО "Т" приобрело у КУМИ <адрес> имущество строительные материалы под разбор незавершенного строительством объекта – здания поликлиники по адресу <адрес> (л.д.31).
В силу обстоятельств ЗАО "Т" не оформило должным образом правоустанавливающие документы на объект недвижимости – незавершенный строительством объект – здания поликлиники по <адрес> что не дало возможности зарегистрировать сделку в УФРС.
По договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ Колдырев А.Н. передал деньги за вышеуказанный объект ЗАО "Т" в полном объеме, а ЗАО "Т" предоставило объект недвижимости - незавершенный строительством объект – здание поликлиники по адресу <адрес>
Данную сделку в УФРС по Кемеровской обл. в <адрес> отделе Колдырев А.Н. с Продавцом не зарегистрировали на момент ее совершения по указанным выше причинам.
Незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном п. 4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с п.4 ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что, в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
В соответствии с договором № аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Колдыреву передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>. (л.д.33).
Статья 131 ГК РФ предусматривает возможность наряду с государственной регистрацией осуществления специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.
Тем не менее ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта.
Таким образом, государственная регистрация является лишь правообразующим элементом по отношению к объекту незавершенного строительства, но не является юридическим фактом, с которым следует связывать момент его возникновения.
В силу ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с п.2 ст.165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
Такие же последствия наступают в отношении сделки, требующей государственной регистрации, когда одна из сторон уклоняется от ее регистрации (п.3 ст.165 ГК РФ).
Таким образом, сделка, требующая государственной регистрации, но не оформленная надлежащим образом, может быть признана судом действительной. Однако данное правило допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.
По обстоятельствам дела договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен. В соответствии с п.1.1 договора Продавец передает, а Покупатель принимает и оплачивает следующий объект недвижимого имущества – объект незавершенный строительством – здание поликлиники, расположенный по адресу <адрес>, площадь застройки <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с пунктом 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Отсутствие на момент заключения сделки государственной регистрации права собственности ЗАО "Т" на отчуждаемый объект не может являться основанием для признания сделки недействительной.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являясь условием обеспечения защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объект которых - недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не ограничивая при этом свободы договоров.
При заключении договора сторонами определены его существенные условия, а именно, возможно определить объект, подлежащий передаче по договору.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Т" и Колдыревым А.Н. характеристика отчуждаемого недвижимого имущества: объект недвижимости – объект незавершенный строительством – здание поликлиники, расположенный по адресу <адрес> площадь застройки <данные изъяты> кв.м., дана на основании технического описания объекта (Технический паспорт) (л.д.4).
Таким образом, имеется достаточно точных сведений, позволяющих однозначно определить объект договора купли-продажи в составе других объектов недвижимости, и требования статьи 554 (определение предмета в договоре продажи недвижимости) Гражданского кодекса Российской Федерации строго соблюдены. Отчуждаемый объект определен в договоре купли-продажи настолько конкретно, насколько это возможно в отношении объектов недвижимости.
Кроме того, согласно п.3 заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ оплата производится Покупателем до подписания договора, в соответствии с п. 6 договора, настоящий договор является приемо-передаточным актом.
Данные обстоятельства в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о достижении сторонами договора соглашения по существенным условиям договора, а именно, об имуществе, подлежащем передаче покупателю.
Данных о том, что после заключения договора купли-продажи или во время судебного разбирательства имелись споры участников договора по поводу площади, размеров, границ переданных по договору объектов в материалах дела не имеется.
В настоящее время Колдырев А.Н. желает придать совершенной ДД.ММ.ГГГГ сделке купли - продажи законный характер.
Договор продажи недвижимости не нуждается в государственной регистрации и вступает в силу (для продавца и покупателя) с момента его подписания, государственной регистрации подлежит лишь переход права собственности к покупателю. Отсутствие государственной регистрации не может повлечь за собой недействительность самого договора продажи недвижимости, а порождает лишь те последствия, что до регистрации покупатель не может распоряжаться приобретенным объектом недвижимости. Последующее распоряжение продавцом таким объектом недвижимости является неправомерным.
Таким образом, суд находит подлежащим удовлетворению требование Колдырева А.Н. о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ по купли – продажи недвижимого имущества указанного в договоре: объект недвижимости – объект незавершенный строительством – здание поликлиники, расположенный по адресу <адрес>, площадь застройки <данные изъяты> кв.м. заключенным и сделки действительной.
Также следует отметить, что в отношении указанного имущества в настоящее время отсутствуют какие-либо споры и притязания.
Согласно Заключения «Облстройпроекта» следует, что возможно размещение торгово-офисного центра в недостроенном блоке по адресу <адрес> (л.д.36).
Кроме того, согласно сведениям Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество указанное в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ – не зарегистрированы.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать договор купли - продажи незавершенного строительством объекта площадью застройки <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Т" и Колдыревым А.Н. – действительной сделкой.
Вынесенный судебный акт по данному делу является основанием для внесения записи в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение десяти дней.
Судья(подпись)И.В. Литвиненко
...
Решение вступило в законную силу 27.12.2010 года