РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(заочное)
20 апреля 2010 года Мясниковский районный суд Ростовской области
в составе председательствующей судьи Хаянян Т.А.
при секретаре Кесеян Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Таршиновой Людмиле Владимировне (3-е лицо - Коммерческий Банк (ОАО) «Инвестрастбанк») об обращении взыскания на заложенное имущество,
установил:
ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в Мясниковский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к Таршиновой Людмиле Владимировне, указав, что в соответствии с условиями Кредитного договора (при ипотеке в силу закона) Номер обезличенин от «20» октября 2008 года (далее - Кредитный договор) заемщику- залогодателю Таршиновой Людмиле Владимировне (далее Ответчик) КОММЕРЧЕСКИЙ БАНК ИНВЕСТРАСТБАНК (ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО) (далее - Банк ИТБ (ОАО)) «20» октября 2008года предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 4 000 000,00 (Четыре миллиона) рублей на срок 180 (сто восемьдесят) месяцев для приобретения в собственность Ответчика домовладения по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ... (далее - Домовладение). Кредит в сумме 4 000 000,00 рублей зачислен Дата обезличена года на счет ответчика Номер обезличен в Филиал «Южный» банка ИТБ (ОАО) г. Ростов-на-Дону, что подтверждается мемориальным ордером от Дата обезличена года Номер обезличен (копия прилагается). В соответствии с пунктом 7.11 Кредитного договора на дату его подписания Ответчик заявила о своем намерении проживать и быть зарегистрированным по адресу Домовладения. Указанное объясняет предъявление Истцом иска в Мясниковский районный суд Ростовской области. По состоянию на «08» октября 2008 года Домовладение было оценено в размере 6 367 000,00 (Шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ООО «Оценочная компания Квартал - Эксперт» и указано в Закладной. Государственная регистрация права собственности Ответчика на Домовладение произведена «18» ноября 2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Права первоначального залогодержателя по Кредитному договору, обеспеченному ипотекой Домовладения, были удостоверены Закладной, составленной Ответчиком как должником и залогодателем 20.10.2008 года и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Ростовской области первоначальному залогодержателю Дата обезличена года (далее Закладная). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата обезличена года за Номер обезличен, Номер обезличен. Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации (далее - Истец). В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права Агентства на Закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной (договор купли-продажи закладных № 06-08/859-ф от 01.12.2008г.) и отметки на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной -Филиал «Южный» банка ИТБ (ОАО) г. Ростов-на-Дону. Начиная с «01» февраля 2009 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий Закладной и Кредитного договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, Ответчиком не производятся. В связи с неисполнением Ответчиком обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, Агентством, в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Данное требование было вручено «09» апреля 2009 года (копия требования с отметкой Ответчика в его получении прилагается). До настоящего времени Ответчик не выполнил указанное требование Истца, что, в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства является основанием для обращения взыскания на заложенное Домовладение. Согласно ст. 50 Федерального закона от Дата обезличена года Номер обезличенФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В соответствии со статьей 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости Домовладения по состоянию на «18» сентября 2009 года составляет 4 491 652,61 (Четыре миллиона четыреста девяносто одна тысяча шестьсот пятьдесят два рубля шестьдесят одна копейка), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 985 053,06 (Три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом 412 500,19 (Четыреста двенадцать тысяч пятьсот рублей девятнадцать копеек), а также начисленные пени в размере 94 099,36 (Девяносто четыре тысячи девяносто девять рублей тридцать шесть копеек). Кроме того, до момента реализации Домовладения на публичных торгах, либо до момента полного исполнения Ответчиком обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 16,59 процентов годовых. Начальная продажная цена Домовладения может быть установлена в соответствии с оценкой Домовладения, указанной в Закладной в размере 6 367 000,00 (Шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей. В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Полагаем возможным реализовать Домовладение на открытом аукционе. В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 348-350, 810, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 194-198 ГПК РФ, ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просил суд: 1) обратить взыскание на Домовладение, принадлежащее Таршиновой Людмиле Владимировне, расположенное по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х.Калинин, ... в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 4 491 652,61 (Четыре миллиона четыреста девяносто одна тысяча шестьсот пятьдесят два рубля шестьдесят одна копейка), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 985 053,06 (Три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 412 500,19 (Четыреста двенадцать тысяч пятьсот рублей девятнадцать копеек), а также начисленные пени в размере 94 099,36 (Девяносто четыре тысячи девяносто девять рублей тридцать шесть копеек), а также начиная с «19» сентября 2009 года и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации Домовладения (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 16,59 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 3 985 053,06 (Три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек); 2) взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (Две тысячи) рублей.
В дальнейшем ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы. Размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости Домовладения по состоянию на «08» декабря 2009 года составляет 4 718 565,09 (четыре миллиона семьсот восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять рублей девять копеек), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек), сумма (начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 557 347,47 (пятьсот пятьдесят семь тысяч триста сорок семь рублей сорок семь копеек), а также начисленные пени в размере 176 164,56 (сто семьдесят шесть тысяч сто шестьдесят четыре рубля пятьдесят шесть копеек). Кроме того, до момента реализации Домовладения на публичных торгах, либо до момента полного исполнения Ответчиком обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями Кредитного договора и Закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 16,59 процентов годовых. Начальная продажная цена Домовладения может быть установлена в соответствии с оценкой Домовладения, указанной в Закладной в размере 6 367 000,00 (шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей. В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. Истец полагал возможным реализовать Домовладение на открытом аукционе, исходя из изложенного просил : 1) обратить взыскание на Домовладение, принадлежащее Таршиновой Л.В., расположенное по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ..., в том числе : определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 4 718 565,09 (четыре миллиона семьсот восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять рублей девять копеек), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) -- 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 557 347,47 (пятьсот пятьдесят семь тысяч триста сорок семь рублей сорок семь копеек), а также начисленные пени в размере 176 164,56 (сто семьдесят шесть тысяч сто шестьдесят четыре рубля пятьдесят шесть копеек), а также начиная с «09» декабря 2009 года и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации Домовладения (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 16,59 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек); определить способ реализации заложенного имущества путем продажи Домовладения с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 6 367 000,00 (шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей в соответствии с оценочной стоимостью, установленной на момент выдачи ипотечного кредита. Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (Две тысячи) рублей.
В судебном заседании представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» представила заявление об уточнении исковых требований в части определения начальной продажной цены домовладения, указав, что в связи с тем, что заявлено требование об обращении взыскания на Домовладение, состоящее из жилого дома (Литер А), общей площадью 139,1 кв.м. (без учета террасы), жилой площадью 75,4 кв.м., расположенного на земельном участке, площадью 545,0 кв.м., находящегося по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ..., ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» считает необходимым
определить начальную продажную стоимость заложенного имущества и просит: 1) обратить взыскание на Домовладение, принадлежащее Таршиновой Л.В., расположенное по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х.Калинин, ..., в том числе: определить размер суммы, подлежащей уплате Истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 4 718 565,09 (четыре миллиона семьсот восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять рублей девять копеек), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 557 347,47 (пятьсот пятьдесят семь тысяч триста сорок семь рублей сорок семь копеек), а также начисленные пени в размере 176 164,56 (сто семьдесят шесть тысяч сто шестьдесят четыре рубля пятьдесят шесть копеек), а также начиная с «09» декабря 2009 года и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации Домовладения (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 16,59 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек); определить способ реализации заложенного имущества путем продажи Домовладения с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 6 367 000,00 (шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей в соответствии с оценочной стоимостью, установленной на момент выдачи ипотечного кредита, в том числе, стоимость жилого дома определить в размере 5 588 000,00 (пять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей, стоимость земельного участка - 779 000,00 (семьсот семьдесят девять тысяч) рублей. 2) Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (Две тысячи) рублей.
Представитель ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности Шульгина А.В. поддержала заявленные исковые требования с учетом уточнений и просила их удовлетворить, не возражала против вынесения судом заочного решения.
Ответчик Таршинова Л.В., будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, в судебное заседание не явилась, не сообщив об уважительных причинах неявки и не просив о рассмотрении дела в ее отсутствие. С учетом согласия представителя истцовой стороны ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного судопроизводства по правилам главы 22 ГПК РФ.
Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве 3-его лица, не заявляющего самостоятельных требований, Коммерческого Банка (ОАО) «Инвестрастбанк» в лице филиала «Южный» Банка ИТБ (ОАО) в г. Ростов-на-Дону по доверенности Свистельникова В.Ю., будучи надлежаще извещенной о рассмотрении дела, в суд не явилась, представив письменный отзыв на заявленные исковые требования с указанием того, что факт выдачи кредита Таршиновой Л.В. подтверждается мемориальным ордером Номер обезличен от Дата обезличена на сумму 4 000 000,00 рублей, отражающим операцию по зачислению Банком суммы кредита на лицевой счет заемщика в соответствии с п. 2.1 кредитного договора. Недвижимое имущество, приобретенное заемщиком с использованием полученных по Кредитному договору денежных средств, обременено залогом в силу закона с момента возникновения у заемщика прав собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Права залогодержателя при ипотеке в силу закона и кредитора по обеспеченным такой ипотекой обязательствам из указанного кредитного договора были удостоверены закладной, составленной Ответчиком как должником и залогодателем Дата обезличена года и зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата обезличена года. В настоящее время на основании договора купли-продажи закладной Номер обезличенф от Дата обезличена года ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» является законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем. В силу п. 2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от Дата обезличена г. Номер обезличенФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309,310, 348-350,810 811 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, ст. 50-56 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», КБ (ОАО) «Инвестрастбанк» просил удовлетворить исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в полном объеме.
В судебном заседании установлено, что Дата обезличена г. между Коммерческим Банком «Инвестрастбанк» (ОАО) в лице Управляющего Филиалом «Южный» Банка ИТБ (ОАО), Бутенко Н.Н., и Таршиновой Л.В. был заключен кредитный договор Номер обезличен (при ипотеке в силу закона) о предоставлении последней кредита в размере 4000 000 рублей РФ сроком на 180 (сто восемьдесят) месяцев для целевого использования, а именно: для приобретения Жилого дома с мансардой, находящегося по адресу: Россия, Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ..., ..., имеющего 2 этажа, состоящего из 5 (пяти комнат), общей площадью 139,1 кв.м., в том числе жилой площадью 75,4 кв.м., стоимостью 5588 000 рублей РФ, земельного участка площадью 545 кв.м., находящегося на землях населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: Россия, ..., ..., х. Калинин, ..., участок 16, стоимостью 779 000 рублей РФ. Вместе Жилой дом и Земельный участок общей стоимостью 6367 000 рублей РФ. Обеспечением исполнения обязательств заемщика по указанному договору является ипотека в силу закона Жилого помещения.
В соответствии с п. 3.1 Кредитного договора за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16,59 процентов годовых. Проценты по кредиту начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата кредита включительно (п. 3.2 Кредитного договора). При истечении сроков платежей, установленных Договором, и непогашении задолженности Заемщиком, кредитор переносит непогашенную в срок задолженность на счета просроченных ссуд и просроченных процентов (Дата обезличена Кредитного договора). При отсутствии просрочки в исполнении обязательств Заемщиком из суммы ежемесячного платежа, полученного Кредитором, в первую очередь погашаются обязательства по выплате начисленных процентов за соответствующий Процентный период, а оставшиеся средства направляются в счет возврата суммы кредита (Дата обезличена Кредитного договора). При просрочке в исполнении обязательств Заемщиком по Кредитному договору размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов, о чем Кредитор уведомляет Заемщика (п. Дата обезличена Кредитного договора).
Согласно п. 4.1.1 Кредитного договора Заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом. Заемщик обязуется возвращать кредит и уплачивать начисленные Кредитором проценты путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов в сумме и порядке, указанном в разделе 3 Кредитного договора (п. 4.1.2 Кредитного договора).
В соответствии с п. 4.1.3 Кредитного договора в течение 1 (одного) календарного дня, считая от даты подписания договора, Заемщик обязуется заключить договор купли-продажи жилого помещения, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, сторонами в котором будут являться: гр. Таршинова Людмила Владимировна (паспорт серия 60 03, номер 064950, выдан ОВД Советского района г. Ростова-на-Дону, Дата обезличена года) - в качестве Покупателя, гр. Родионов Сергей Викторович, паспорт серия 60 04, номер 667877, выдан ОВД Октябрьского района гор. Ростова-на-Дону, Дата обезличена года) в качестве Продавца, по цене 6367 000 (шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей РФ.
В соответствии с Кредитным договором Заемщик обязуется также досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты предъявления Кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору по основаниям и в соответствии с п.п. 4.4.1 Договора (п. Дата обезличена).
Согласно п. 4.2.3 Кредитного договора Заемщик имеет право с письменного согласия Кредитора передать свои права и обязанности по Кредитному договору третьему лицу, при условии, что оно в обязательном порядке примет права и обязанности Заемщика, предусмотренные Кредитным договором, в полном объеме с отнесением расходов по передаче прав на счет Заемщика.
Кредитор обязуется в случае передачи прав по Закладной письменно уведомить об этом Заемщика в течение 10 (десяти) календарных дней, считая с даты перехода прав по Закладной к новому владельцу Закладной, с указанием всех реквизитов нового владельца Закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по Кредитному договору и Договору купли-продажи жилого помещения (п. 4.3.1 Кредитного договора).
В соответствии с п. 4.4.1 Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней, в следующих случаях: а) при нецелевом использовании Заемщиком предоставленного Кредитором кредита; б) при просрочке Заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (тридцать) календарных дней; в) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком любого из обязательств, предусмотренных Кредитным договором, Договором купли-продажи жилого помещения, договорами страхования, указанными в п. 4.1.7 Кредитного договора, а также Договором о счете, предназначенном для накопления страховых и налоговых платежей; г) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (Трех) раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; д) в случае полной или частичной утраты или повреждения предмета залога (ипотеки) - Жилого помещения; е) при грубом нарушении Заемщиком и/или собственниками Жилого помещения правил пользования Жилым помещением, его содержания и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранению Жилого помещения, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Жилого помещения; ж) при необоснованном отказе Кредитору в проверке заложенного имущества и состава лиц, проживающих в жилой недвижимости - предмете ипотеки; з) при обнаружении не заявленных обременений на Жилое помещение; и) при невыполнении обязанностей по уплате установленных законодательством налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению Кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки со стороны третьих лиц; к) при невыполнении обязательств по страхованию согласно п.п.4.1.7-Дата обезличена Кредитного договора; л) в других случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Согласно п. 4.4.3 Кредитного договора Кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: а) при просрочке ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 (тридцать) календарных дней; б) при нарушении сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; в) при не удовлетворении Заемщиком требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 (тридцати) календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; г) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Кредитор имеет право передать свои права по Закладной, указанной в п. 4.1.3 Кредитного договора, другому лицу в соответствии с требованиями законодательства РФ и передать саму Закладную (п. 4.4.6 Кредитного договора).
В соответствии с п. 5.1 Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. При нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 Кредитного договора). При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки (п. 5.3 Кредитного договора). При невыполнении обязательств по обеспечению страхования согласно п. Дата обезличена Кредитного договора Заемщик (Залогодатели) возмещает Залогодержателю в течение 7 календарных дней с даты получения Заемщиком (Залогодателями) соответствующего требования Залогодержателя все расходы, понесенные последним в случае внесения за Заемщика (Залогодателей) страховых взносов (п. 5.4. Кредитного договора). Согласно п. 5.5. Кредитного договора в случае неисполнения Заемщиком (Залогодателями) обязательства, указанного в п. 5.4 Кредитного договора, Кредитор (при передаче прав по Закладной - владелец Закладной) вправе потребовать от Заемщика полного досрочного исполнения денежного обязательства, удостоверенного Кредитным договором.
Кредитный договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения сторонами договорных обязательств и завершения взаиморасчетов (п. 7.6 Кредитного договора).
Согласно п. 7.11 Кредитного договора Заемщик (Таршинова Л.В.) уведомляет Кредитора о том, что на дату подписания Кредитного договора она намерена проживать и быть зарегистрированной по адресу: Жилого помещения.
В соответствии с п. 7.12 Кредитного договора требования Кредитора (владельца закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком по Кредитному договору и Закладной и проведением процедуры обращения взыскания на Жилое помещение как предмет ипотеки и отселению Заемщика (Залогодателей).
Согласно п. 7.13 Кредитного договора в случае, если сумма, врученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для полного удовлетворения требований Кредитора (владельца Закладной), Кредитор (владелец Закладной) имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества Заемщика на общих основаниях.
В соответствии с договором купли-продажи от Дата обезличена г., заключенным между гр. Таршиновой Людмилой Владимировной, именуемой «Покупатель», и гр. Родионовым Сергеем Викторовичем, именуемым «Продавец», Таршиновой Л.В. было приобретено Жилое помещение, расположенное по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ул. Садовая, 16, за общую цену - 6 367 000 рублей РФ. Согласно п. 2.1 Договора купли-продажи Продавец Жилого помещения проинформирован Покупателем, что Жилое помещение, указанное в п. 1.1 и 1.2 Договора купли-продажи, приобретается Покупателем за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Коммерческим Банком Инвестрастбанк (ОАО). Кредит согласно Кредитному договору предоставляется Покупателю в размере 4000 000 рублей РФ для целей приобретения в собственность Покупателя Жилого помещения, указанного в п. 1.1 Договора купли-продажи со сроком возврата кредита - 180 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита (п. 2.2 Договора купли-продажи). За пользование кредитом Покупатель уплачивает проценты из расчета процентной ставки 16,59 % годовых, начисляемых ежемесячно на остаток задолженности по кредиту (п. 2.3 Договора купли-продажи).
На момент подписания Договора купли-продажи Жилое помещение как предмет ипотеки в силу закона оценивается в 6 367 000 рублей РФ, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт», актом оценки Номер обезличенЕ-136 от Дата обезличена г. Такая оценка применяется в качестве начальной продажной цены в случае обращения на Жилое помещение взыскания за неисполнение или ненадлежащее исполнение Покупателем его обязательств по Кредитному договору и реализации Жилого помещения как предмета залога (п. 2.5 Договора купли-продажи).
Права Кредитора по Кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право залога на Жилое помещение, обременяемое ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой Покупателем и выдаваемой в соответствии с законодательством РФ.
Право собственности Таршиновой Людмилы Владимировны на земельный участок площадью 545 кв.м. (кадастровый (или условный) номер: 61:25:05 01 01:2388), расположенный по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ул. Садовая, Номер обезличена, подтверждается свидетельством Номер обезличен от Дата обезличена г. о государственной регистрации права собственности; право собственности Таршиновой Людмилы Владимировны на жилой дом (общая площадь 139,1 кв.м. Инвентарный номер: 60:235:001:604009080, литер А, этажность: 2), расположенное по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин, ул. Садовая, Номер обезличена, - свидетельством Номер обезличен от Дата обезличена г. о государственной регистрации права собственности.
В соответствии с п. 1.10 условий Закладной, по которому Должник - Таршинова Л.В., Первоначальный Залогодержатель - Коммерческий Банк «Инвестрастбанк» (ОАО), датой исполнения по денежному обязательству Должника Стороны согласились считать последний день процентного периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном процентном периоде при условии поступления денежных средств за счет Залогодержателя не позже последнего числа каждого календарного месяца. В случае передачи Залогодержателем функции обслуживания денежных обязательств Должника третьему лицу, датой исполнения обязательств Должника по Закладной Стороны согласились считать последний день Процентного периода независимо от даты уплаты начисленного ежемесячного платежа в данном Процентном периоде при условии поступления денежных средств на счет уполномоченного Залогодержателем лица не позднее последнего числа каждого календарного месяца. Платеж считается просроченным, если денежные средства поступили на счет Залогодержателя/уполномоченного Залогодержателем лица в период, следующий за плановым месяцем оплаты независимо от даты уплаты аннуитетного платежа Должником в плановом месяце. При просрочке Должником погашения суммы обязательства и/или уплаты процентов размер ежемесячного платежа увеличивается на сумму пеней и штрафов (п.1.13 условий Закладной). Фактическим исполнением Должником своих обязательств по закладной считается дата платежа в полном объеме по возврату денежного обязательства, а также уплата неустойки (штрафа, пени) в случае их начисления (п.1.19 условий Закладной).
Согласно п. 2.6 условий Закладной Должник и Залогодатель обязаны досрочно вернуть сумму обязательств, уплатить начисленные проценты за пользование этой суммой и неустойки (пени, штрафы), в случае их начисления, не позднее 30 календарных дней, считая от даты предъявления Залогодержателем письменного требования о досрочном погашении Должником денежного обязательства по Закладной по основаниям, указанным в п. 5.1 условий Закладной. Должник и Залогодатель обязаны принимать меры, необходимые для сохранения Предмета ипотеки, включая текущий и капитальный ремонт (п. 2.9 условий Закладной).
В соответствии с п. 2.13 условий Закладной в случае обращения взыскания на Предмет ипотеки, сняться с регистрационного учета и освободить Предмет ипотеки вместе со всеми иными проживающими в нем лицами в течение 30 дней, считая от даты предъявления Залогодержателем требования об ее освобождении.
В случае погашения денежного обязательства в полном объеме в 30-дневный срок Залогодержатель обязан представить Должнику документы, подтверждающие исполнение по денежному обязательству, передать Должнику (Залогодателю) Закладную, при необходимости, действия с целью аннулирования Закладной (п. 3.2 условий Закладной).
В соответствии с п. 3.2. условий Закладной в случае передачи прав по закладной иному лицу Залогодержатель (владелец закладной) обязан письменно уведомить об этом Должника и Залогодателя в течение 10 календарных дней, считая от даты перехода прав по закладной к новому владельцу, с указанием всех реквизитов нового владельца закладной, необходимых для надлежащего исполнения обязательств по закладной.
Залогодержатель (владелец закладной) вправе: передать свои права по закладной другому лицу и передать саму закладную; на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя и/или Должника (п.п. 4.1, 4.2 условий Закладной).
Согласно п. 6.1 условий Закладной при нарушении сроков возврата суммы обязательства и/или уплаты начисленных по обязательству процентов Должник уплачивает Залогодержателю неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с п. 7.1 условий Закладной основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа согласно п.п. а) и б) п. 5.1 условий Закладной; б) не удовлетворение Должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательств, расходов по взысканию, оценке, реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением Должником своих обязательств по Закладной, проведением процедуры обращения взыскания на Предмет ипотеки и отселению Должника (Залогодателя).
Дата обезличена г. Коммерческим Банком (ОАО) «Инвестрастбанк в адрес Таршиновой Л.В. было направлено уведомление о погашении задолженности в течении 14 календарных дней с даты получения данного уведомления с указанием о возможности обращения взыскания на заложенное имущество, а именно домовладение и земельный участок расположенные по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, х. Калинин ул. Садовая 16. Расчет задолженности по состоянию на Дата обезличена г. представлен истцом и не оспорен ответчиком.
На основании указанных документов суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по кредитному договору, что в силу вышеизложенных положений закона является основанием для взыскания с ответчика всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустойки предусмотренных кредитным договором в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ существенным условием договора о залоге являются существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Указания в договоре о залоге на содержание, объем и срок исполнения обеспечиваемого обязательства, должны полностью соответствовать договору, из которого это обязательство возникло.
По условия кредитного договора он действует до полного выполнения сторонами договорных обязательств и завершения взаиморасчетов (п. 7.6 Кредитного договора).
Поскольку в соответствии с п. 3.1 Кредитного договора за пользование кредитом Заемщик уплачивает Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 16,59 процентов годовых, а при нарушении сроков возврата кредита и сроков уплаты начисленных по кредиту процентов Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 Кредитного договора).
Статья 348 ГК РФ предусматривает, что взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (в редакции Федерального закона от Дата обезличена Номер обезличенФЗ).
Согласно п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом; 5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; 6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 ФЗ, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 ФЗ.
Стоимость предмета залога, по заключению оценочной компании «Квартал эксперт», установленной на момент выдачи ипотечного кредита, составляет, в том числе жилого дома - 5 588 000,00 (пять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей, стоимость земельного участка - 779 000,00 (семьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
С учетом изложенного и при отсутствии доказательств, свидетельствующих об иной начальной продажной цене заложенного имущества, суд считает возможным установить начальную продажную цену исходя из оценки указанной в кредитном договоре.
При подаче иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». уплачена также государственная пошлина в сумме 2000 рублей.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В данном случае с ответчика подлежит взысканию в пользу истца госпошлина в сумме 2000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.98, 167, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Таршиновой Людмиле Владимировне (3-е лицо - Коммерческий Банк (ОАО) «Инвестрастбанк») об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное имущество - домовладение принадлежащее Таршиновой Людмиле Владимровне на праве собственности расположенное по адресу: Ростовская область, Мясниковскимй район, х. Калинин ул. Садовая 16, в том числе:
- определить размер суммы, подлежащей уплате Таршиновой Людмилой Владимировной в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере 4 718 565,09 (четыре миллиона семьсот восемнадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять рублей девять копеек), в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек), сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 557 347,47 (пятьсот пятьдесят семь тысяч триста сорок семь рублей сорок семь копеек), а также начисленные пени в размере 176 164,56 (сто семьдесят шесть тысяч сто шестьдесят четыре рубля пятьдесят шесть копеек), а также начиная с «09» декабря 2009 года и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации домовладения в размере 16,59 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 3 985 053,06 (три миллиона девятьсот восемьдесят пять тысяч пятьдесят три рубля шесть копеек);
- определить способ реализации заложенного имущества путем продажи домовладения с публичных торгов, проводимых в форме открытого аукциона; определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 6 367 000,00 (шесть миллионов триста шестьдесят семь тысяч) рублей в соответствии с оценочной стоимостью, установленной на момент выдачи ипотечного кредита, в том числе, стоимость жилого дома определить в размере 5 588 000,00 (пять миллионов пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей, стоимость земельного участка - 779 000,00 (семьсот семьдесят девять тысяч) рублей.
Взыскать с Таршиновой Людмилы Владимировны в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 (Две тысячи) рублей.
Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в Мясниковский районный суд в течение 7 дней со дня получения им копии указанного решения и сторонами в Ростовский областной суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения, а в случае, если заявление подано, - в течение десяти дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Федеральный судья Хаянян Т.А.