РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 августа 2010 года с. Чалтырь Мясниковского района
Мясниковский районный суд Ростовской области
в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.
с участием представителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области по доверенности Шевцова А.В.
при секретаре Григоряне А.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Прохоренко Эрики Евгеньевны об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области,
УСТАНОВИЛ:
Прохоренко Э.Е. обратилась в Мясниковский районный суд с названным заявлением, указав, что на исполнении в Мясниковском районном отделе Управления ФССП по Ростовской области находится исполнительное производство № 61/63/15277/1/2009, возбужденное на основании исполнительного листа № 2-189/09 от 4 марта 2009 года Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону о взыскании с должника в пользу Прохоренко В.А. 1345 500 рублей. 9 июня 2010 года в рамках исполнительного производства был наложен арест на принадлежащее должнику имущество - нежилое помещение (бывшая квартира № 2) комнаты №№ 18, 19, 20, общей площадью 25,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 65. В соответствии с п.2 ч.4 ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости имущества был назначен оценщик ООО «Арсенал». 6 июля 2010 года судебным приставом-исполнителем Мясниковского районного отдела УФССП по Ростовской области было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, которым принят отчет № 02/07 от 6 июля 2010 года об оценке рыночной стоимости имущества, составленный ООО «Арсенал». Согласно отчету рыночная стоимость принадлежащего заявителю имущества - нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, составила 694 000 рублей. Заявитель считает, что в отчете ООО «Арсенал» стоимость принадлежащего ей имущества, которое находится в центре делового Ростова, значительно занижена. В отчете ООО «Арсенал» содержится информации о Ростовской области, но нет ни слова об анализе рынка аналогичной недвижимости. По обращению заявителя Центром судебных экспертиз по Южному округу было проведено исследование по определению рыночной стоимости указанного выше нежилого помещения и установлено, что его стоимость составляет 1300 000 рублей. На основании изложенного Прохоренко Э.Е. просила суд отменить постановление судебного пристава-исполнителя Мясниковского районного отдела УФССП по Ростовской области от 6 июля 2010 года об оценке вещи или имущественного права, обязать судебного пристава-исполнителя принять к исполнению отчет Центра судебных экспертиз по Южному округу от 22 июля 2010 года.
В судебном заседании Прохоренко Э.Е. требования своего заявления поддержала, пояснив, что задолженность по исполнительному листу составляет на сегодняшний день 683 000 рублей. Ранее часть задолженности была погашена за счет принадлежащей ей квартиры в г. Ростове-на-Дону, которую выставили на торги, а впоследствии передали взыскателю Прохоренко В.А. Нежилое помещение по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, она купила в 2002 году и до настоящего использует в качестве парикмахерской. Учитывая, что данное помещение находится в центре города, является нежилым, считает, что его рыночная стоимость в отчете ООО «Арсенал» значительно занижена.
Представитель Мясниковского районного отдела УФССП по Ростовской области по доверенности Шевцов А.В. требования Прохоренко Э.Е. не признал, просил отказать в их удовлетворении, пояснив, что постановление судебного пристава-исполнителя считает законным, вынесенным в соответствии с требованиями Федерального закона «Об исполнительном производстве».
Привлеченный к участию в деле взыскатель Прохоренко В.А. с требованиями заявления Прохоренко Э.Е. также не согласился, просил суд ей отказать.
От ООО «Арсенал» в суд поступило письменное заявление с просьбой об отказе в удовлетворении жалобы Прохоренко В.А., так как представленное заключение ЦСЭ ЮО выполнено с нарушением требований Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», составлено на основании договора с заявителем, а не определения суда. Соответственно, эксперт не предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, эксперт не соответствует требованиям ст.4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Постановление судебного пристава-исполнителя определяет только стартовую цену аукциона, а итоговая цена может значительно отличаться.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления Прохоренко В.А. по следующим основаниям.
Судом установлено, что 6 июля 2010 года судебным приставом-исполнителем Мясниковского районного отдела УФССП по Ростовской области Рыковой А.Н. было вынесено постановление об оценки вещи в рамках исполнительного производства № 60/62/2157/10/2009, возбужденного 27 мая 2009 года на основании исполнительного листа о взыскании долга в размере 1345 500 рублей с должника Прохоренко Э.Е. в пользу взыскателя Прохоренко В.А.
Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя в ходе исполнительного производства № 60/62/2157/10/2009 9 июня 2010 года арестовано имущество должника Прохоренко Э.Е., указанное в акте о наложении ареста (описи имущества) от 9 июня 2009 года. В соответствии с п.2 ч.4 ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» для определения рыночной стоимости был назначен оценщик: ООО «Арсенал». В соответствии с заключением оценщика стоимость арестованного имущества составляет 694 000 рублей. Оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости, по мнению судебного пристава-исполнителя, не имеется.
На основании изложенного судебный пристав-исполнитель постановил принять отчет № 02/07 от 6 июля 2010 года об оценке рыночной стоимости имущества. С указанным постановлением Прохоренко Э.Е. была ознакомлена 12 июля 2010 года.
В соответствии с представленным отчетом № 02/07 об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Ростова-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, составленным ООО «Арсенал», стоимость указанного объекта недвижимости при применении сравнительного подхода составила 663 000 рублей, при применении доходного подхода - 725 000 рублей. Для определении итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал весовой коэффициент сравнительного подхода - 0,5 и весовой коэффициент доходного подхода - 0,5, в результате рыночная стоимость нежилого помещения на 29 июня 2010 года составила округленно 694 000 рублей без учета НДС, а с учетом НДС 818 920 рублей.
В соответствии со ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке. Копии постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав направляются сторонам исполнительного производства не позднее дня, следующего за днем его вынесения.
Согласно ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Заявитель Прохоренко Э.Е. для подтверждения ее доводов о рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, обратилась в Центр судебных экспертиз по Южному округу (ЦСЭ ЮО), которым было составлено заключение № 250/30/1 строительно-технического исследования от 22 июля 2010 года. Согласно указанному заключению рыночная стоимость вышеуказанного нежилого помещения составляет 1300 000 рублей. При использовании только сравнительного подхода рыночная стоимость объекта составила - 1 368 500 рублей, затратного подхода - 215 000 рублей, доходного подхода - 649 000 рублей. По результатам взвешивания различных подходов с учетом удельного веса сравнительного подхода - 0,95 экспертом была определена рыночная стоимость нежилого помещения в размере 1300 000 рублей.
Эксперт Чалова А.С. была опрошена в судебном заседании в качестве специалиста и, будучи предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за заведомо ложные показания, пояснила, что считает результаты проведенной ЦСЭ ЮО оценки более достоверными, соответствующими реальной рыночной стоимости объекта. Рыночная стоимость - это стоимость, по которой объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Данные о рынке при составлении заключения были получены из интернета, от агентств недвижимости, газет, частных объявлений.
Сравнив результаты двух исследований по определению рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверной величиной оценки объекта недвижимости является цена, указанная в заключении № 250/30/1 от 22 июля 2010 года в размере 1300 000 рублей.
В отношении доводов о том, что заключение № 250/30/1 строительно-технического исследования составлено экспертами ЦСЭ ЮО не на основании определения суда, а в силу договора, заключенного с Прохоренко Э.Е., суд отмечает, что в соответствии со ст.55 ГПК РФ к доказательствам относятся объяснения сторон и третьих лиц, показания свидетелей, письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.
Заключение эксперта в том его понимании, которое дано в ст.79 ГПК РФ экспертизу назначает суд.
Т.е. заключение № 250/30/1 строительно-технического исследования от 22 июля 2010 года, составленное экспертами ЦСЭ ЮО, не может быть признано экспертным заключением, предусмотренным ст.86 ГПК РФ.
Однако данное заключение подлежит оценке судом как другой вид допустимого доказательства, а именно - письменное доказательство. Письменными доказательствами в силу ст.71 ГПК РФ являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи.
Эксперт ЦСЭ ЮО Чалова А.С. была опрошена в судебном заседании в качестве специалиста и, будучи предупреждена об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ, подтвердила те выводы, к котором пришла в заключении № 250/30/1.
Суд учитывает, что при составлении указанного заключения эксперт определил рыночную стоимость объекта недвижимости, преимущественно применив сравнительный подход, удельный вес которого составил 0,95. Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой аналогичной собственности, предпочтение сравнительного подхода при определении окончательной рыночной стоимости имущества, по мнению суда, более соответствует понятию рыночной стоимости, данному в ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».
Оценивая же отчет № 02/07 об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Ростова-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, составленный ООО «Арсенал», суд принимает во внимание, что стоимость объекта недвижимости оценщиком определена без учета НДС, что повлекло ее уменьшение с 818 920 рублей до 694 000 рублей. Согласно ст.143 НК РФ налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации и индивидуальные предприниматели, которые в силу ст.145 НК РФ имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций или индивидуальных предпринимателей без учета налога не превысила в совокупности два миллиона рублей. В этой связи суд считает, что вычет НДС при определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Прохоренко Э.Е., оценщиком немотивирован.
Поскольку цена арестованного имущества может быть только одна, а в рамках рассмотрения заявления установлена иная стоимость объекта оценки, постановление судебного пристава-исполнителя об оценки вещи от 6 июля 2010 года подлежит отмене.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 254-258, 441 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Прохоренко Эрики Евгеньевны удовлетворить.
Отменить постановление судебного пристава исполнителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области об оценке вещи или имущественного права по исполнительному производству № 60/62/2157/10/2009 от 6 июля 2010 года.
Установить рыночную стоимость нежилого помещения (бывшая квартира № 2) комната № 18, 19, 20, общей площадью 25,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Шаумяна, 65, в размере 1300 000 (один миллион триста тысяч) рублей согласно заключению № 250/30/1 строительно-технического исследования от 22 июля 2010 года, произведенного Центром судебных экспертиз по Южному округу.
Решение может быть обжаловано или опротестовано в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение 10 дней.
Судья Даглдян М.Г.