РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 октября 2010 года с. Чалтырь Мясниковского района
Мясниковский районный суд Ростовской области
в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.
с участием представителя Дащяна Р.С. и Варелджян А.С. по доверенности Копылова А.В.
представителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области по доверенности Рыковой А.Н.
представителя ООО «Арбитр» по доверенности Гончаровой О.С.
представителя ООО «Арсенал» Коробова Е.А.
при секретаре Даглдиян Р.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Дащяна Рафика Сергеевича и Варелджян Анжелы Сергеевны об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке вещи или имущественного права,
УСТАНОВИЛ:
Дащян Р.С. и Варелджян А.С. обратились в Мясниковский районный суд с названным заявлением, указав, что на исполнении в Мясниковском районном отделе Управления ФССП по Ростовской области находится сводное исполнительное производство № 60/62/10291/1/2010-СВ, возбужденное на основании исполнительного листа № 2-21/10 от 20 января 2010 года Мясниковского районного суда Ростовской области о взыскании с Дащяна Р.С., Дащяна Г.С., Геворкян Р.К., Варелджян А.С. в пользу Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (ОАО) долга в размере 9 964 713,09 рублей. 29 июня 2010 года в рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Мясниковского районного отдела УФССП по Ростовской области было вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, которым принят отчет № 24/06/01 от 29 июня 2010 года об оценке рыночной стоимости имущества: здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м, литер А, А1, А2, А3, целевое назначение - производственное, находящегося по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95; и земельного участка площадью 2 700 кв. м, целевое назначение - земли поселений, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95. Вышеуказанное имущество было оценено на общую сумму 7 211 457,63 рублей. Вышеуказанное имущество принадлежит заявителю Дащяну Р.С. на праве собственности. Варелджян А.С. является супругой Дащяна Р.С., и данное имущество было приобретено в период брака и является совместной собственностью. 30 января 2008 года между ОАО «Ростпромстройбанк» и Дащяном Р.С. был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым вышеперечисленное имущество было оценено сторонами в сумме 11 457 000 рублей. Данный договор был заключен с согласия супруги Дащяна Р.С. - Варелджян А.С., удостоверенного 30 января 2008 года нотариусом Меленчук Е.И. Заявители считают, что оценка, произведенная ООО «Арсенал» явно занижена, не соответствует рыночной стоимости имущества, что нарушает права и законные интересы должников. На основании изложенного, ссылаясь на ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» Дащян Р.С. и Варелджян А.С. просили суд признать незаконным и отменить постановление судебного пристава-исполнителя Мясниковского районного отдела УФССП по Ростовской области от 29 июня 2010 года об оценке вещи или имущественного права.
В судебное заседание заявители Дащян Р.С. и Варелджян А.С. не явились, о времени и месте слушания дела были извещены. Представитель Дащяна Р.С. и Варелджян А.С. по доверенности Копылов А.В. в суде заявленные требования поддержал, просил отменить постановление судебного пристава-исполнителя Мясниковского отдела УФССП по Ростовской области от 29 июня 2010 года об оценке вещи или имущественного права, в дополнение к ранее заявленным требованиям просил установить рыночную стоимость нежилого здания и земельного участка по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, согласно заключению судебной экспертизы № 255/30/1 от 23 августа 2010 года Центра судебных экспертиз по Южному округу в размере 15 857 700 рублей и 5 022 800 рублей, соответственно. Ранее представитель заявителей пояснил в судебном заседании, что по их ходатайству была назначена и проведена экспертиза, результаты которой подтверждают доводы заявителей о том, что оценка, произведенная ООО «Арсенал», явно занижена. Экспертиза, проведенная Центром судебных экспертиз по Южному округу является более достоверной, так как она проводилась в рамках судебного разбирательства, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. При заключении договора об ипотеке была проведена оценка, которая составила около 28 млн. рублей, но в договор об ипотеке было внесено условие о стоимости имущества в размере 11 млн. рублей. На промышленном объекте, стоимость которого оспаривают заявители, с момента проведения первой оценки и до настоящего времени произошли существенные изменения, появились новые станки. Поэтому, они считают, что результаты экспертизы ЦСЭ ЮО наиболее верно отражают ситуацию на сегодняшний день и являются более актуальными. Оснований не доверять данному экспертному учреждению нет.
Представитель Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области по доверенности Рыкова А.Н. в судебном заседании против удовлетворения заявления Дащяна Р.С. и Варелджян А.С. возражала, сославшись на ранее представленный отзыв на заявление. В своем письменном отзыве судебный пристав-исполнитель пояснила, что, ознакомившись с отчетом № 24/06/01 от 29 июня 2010 года, выполненным ООО «Арсенал», она установила, что для подготовки отчета специалистом был осуществлен сбор и обработка правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объектов, проведен анализ рынка. Оснований сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества у судебного пристава-исполнителя не было, в связи с чем, 29 июня 2010 года было вынесено постановление об оценки вещи или имущественного права, которым вышеуказанные объекты недвижимости были оценены в сумме 7 211 457,63 рублей. В соответствии со ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» цена, по которой специализированная организация предлагает покупателям имущество, не может быть меньше стоимости имущества, указанного в постановлении об оценке имущества должника, следовательно, стоимость, указанная в постановлении от 29 июня 2010 года, является начальной продажной стоимостью и при наличии покупателей может увеличиться.
Представитель взыскателя ООО «Арбитр» по доверенности Гончарова О.С. в судебном заседании с заявленными требованиями не согласилась, пояснив, что если на первых торгах объект не удастся продать, то его цена снизится на 15%, после чего после вторых торгов данное имущество будет предложено им. Соответственно, придется принимать имущество, оценка, которого кажется сомнительной. Просит учесть, что при заключении договора об ипотеке от 30 января 2008года залоговая стоимость имущества определена в размере 11 млн. рублей. Данный договор заключался с согласия заявителей Дащяна Р.С и Варелджян А.С. Поэтому они полностью согласны с оценкой ООО «Арсенал», произведенной на основании постановления судебного пристава, считают ее законной. Просят отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель ООО «Арсенал» Коробов Е.А. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявления Дащяна Р.С. и Варелджян А.С., указав, что определением Мясниковского суда была назначена судебная экспертиза. С результатами экспертизы ООО «Арсенал» не согласно по следующим основаниям. В рамках гражданского судопроизводства эксперт привлекается в соответствии с положениями процессуального законодательства РФ, а также Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» под профессиональной деятельностью, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости, понимается оценочная деятельность. Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих …физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Таким образом, деятельность эксперта-оценщика, назначенного в качестве процессуального лица - эксперта, готовящего заключение по инициативе суда или следственных органов по установлению рыночной стоимости, осуществляется как в соответствии с законодательством об оценочной деятельности - Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ», так и в соответствии с положениями процессуального законодательства РФ. Согласно ст.4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» субъектами оценочной деятельности в РФ признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона. Эксперт, проводивший экспертизу, не соответствует данным требованиям. Кроме того, не соблюдены требования ст.ст. 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также ФСО № 1, ФСО № 3. Эксперт в расчетах исходил из того, что собственность считается свободной от каких-либо претензий или правовых ограничений. Однако в отношении объекта оценки имеется обременение в виде ареста. Наличие данного обременения влияет на условия реализации объекта оценки, которые отличаются от условий реализации объектов-аналогов. Наличие обременения повлияло на различия в величине рыночной стоимости объекта оценки, определенной специалистами-оценщиками ООО «Арсенал» и судебным экспертом. Экспертом не применялся сравнительный и доходный подходы, которые наиболее объективно отражают ситуацию на рынке с точки зрения спроса и предложения, а так же доходности объекта оценки. В процессе расчета стоимости затратным подходом допущены методологические нарушения. Также следует отметить, что постановление об оценке судебного пристава-исполнителя определяет только стартовую цену аукциона. Итоговая цена продажи на аукционе может значительно отличаться от стартовой. Реализация объекта оценки осуществляется путем проведения торгов на повышение, а в случае отсутствия претендентов допустимо 15% снижение на повторных торгах, что может изменить конечную цену продажи объекта оценки, как в сторону ее увеличения, так и уменьшения. Т.е. непонятно, каким образом нарушены права заявителя. Учитывая вышеизложенное, представитель ООО «Арсенал» просил отказать в удовлетворении требований.
Заинтересованные лица Дащян Г.С., Геворкян Р.К., ОАО «Ростпромстройбанк» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела были извещены.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные материалы, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления Дащяна Р.С. и Варелджян А.С. по следующим основаниям.
Судом установлено, что постановлением судебного пристава-исполнителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области Рыковой А.Н. от 6 мая 2010 года исполнительные производства № 60/62/10291/1/2010, № 60/62/10337/1/2010, № 60/62/10345/1/2010 и № 60/62/10349/1/2010 в отношении должников Дащяна Грача Сергеевича, Геворкян Розы Карленовны, Дащяна Рафика Сергеевича и Варелджян Анжелы Сергеевны по солидарному взысканию в пользу одного взыскателя Ростовского инвестиционно-коммерческого промышленно-строительного банка (ОАО) были объединены в сводное исполнительное производство с присвоением регистрационного № 60/62/10291/1/2010-СВ.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Рыковой А.Н. от 20 мая 2010 года был наложен арест на имущество Дащяна Рафика Сергеевича, находящееся по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95.
20 мая 2010 года судебным приставом-исполнителем Рыковой А.Н. был составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому описи и аресту подвергнуто следующее имущество, принадлежащее Дащяну Р.С.: здание цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м, литер А, А1, А2, А3, целевое назначение - производственное, адрес: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95; земельный участок № 95, находящийся по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, площадью 2 700 кв. м, целевое назначение - земли поселений. Общая стоимость арестованного имущества определена согласно акту в размере 9 964 713 рублей 09 копеек.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Рыковой А.Н. от 16 июня 2010 года оценка арестованного имущества по исполнительному производству № 60/62/10291/1/2010-СВ, а именно: здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м, литер А, А1, А2, А3, целевое назначение - производственное, адрес: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95; земельного участка № 95, находящегося по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, площадью 2 700 кв. м, целевое назначение - земли поселений, для определения его рыночной стоимости была поручена специалисту-оценщику. Для дачи заключения в качестве специалиста оценщика привлечено ООО «Арсенал» (Ростовская область, Орловский район, п. Орловский, пер. 1-й Конной Армии, 31-а). Специалист ООО «Арсенал» Коробов Е.А. был предупрежден об ответственности, установленной законодательством за отказ или уклонение от дачи заключения или дачу заведомо ложного заключения.
Заключение специалиста поступило в распоряжение судебного пристава-исполнителя в форме отчета № 24/06/01 об определении рыночной стоимости здания цеха по переработке вторсырья…, расположенного на земельном участке общей площадью 2 700 кв. м по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, подписанного исполнителями Коробовым Е.А. и Фроловым А.В., утвержденного директором ООО «Арсенал» Коробовым Е.А. Согласно указанному отчету рыночная стоимость здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви была определена в размере 6 047 457,63 рублей (без НДС), рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 164 000 рублей, общая рыночная стоимость объектов оценки определена в размере 7 211 457,63 рублей.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Рыковой А.Н. от 29 июня 2010 года об оценки вещи или имущественного права был принят отчет № 24/06/01 об оценке рыночной стоимости имущества: здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви… адрес: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95; земельного участка № 95, находящегося по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, согласно которому общая стоимость указанного имущества определена в размере 7 211 457,63 рублей. Одновременно должнику Дащяну Р.С. было разъяснено, что в соответствии с п.3 ч.4 ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства.
Впоследствии определением Мясниковского районного суда от 5 августа 2010 года взыскатель по исполнительному производству № 60/62/10291/1/2010-СВ - Ростовский инвестиционно-коммерческий промышленно-строительный банк (ОАО) был заменен на правопреемника - ООО «Арбитр», так как 26 марта 2010 года Ростпромстройбанк (ОАО) и ООО «Арбитр» заключили договор об уступке прав (требований) - цессии № 3, по условиям которого Ростпромстройбанк (ОАО) уступил право требования исполнения солидарного обязательства ИП Дащяна Р.С., Дащяна Г.С., Геворкян Р.К., Варелджян А.С. по кредитному договору № 23 от 30 января 2008 года на сумму 11 458 697 рублей.
В соответствии со ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
Согласно ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Заявители Дащян Р.С. и Варелджян А.С. для подтверждения своих доводов о рыночной стоимости производственного здания и земельного участка по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, заявили ходатайство о назначении судебной экспертизы. Соответствующее ходатайство заявителей было удовлетворено и определением Мясниковского районного суда от 21 июля 2010 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Центру судебных экспертиз по Южному округу, на разрешение экспертов поставлен вопрос об определении рыночной стоимости здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м и земельного участка площадью 2 700 кв. м, находящихся по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95.
Результаты экспертизы поступили в суд в виде заключения судебной экспертизы № 255/30/1 от 23 августа 2010 года, согласно которому рыночная стоимость здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м, целевое назначение - производственное, находящегося по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, в ценах, действительных на момент проведения оценки, составляет 15 857 700 рублей, а рыночная стоимость земельного участка площадью 2 700 кв. м, целевое назначение - земли поселений, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, в ценах, действительных на момент проведения оценки, составляет 5 022 800 рублей. При этом к заключению была приложена подписка судебного эксперта Смелова Н.М. о разъяснении ему прав и обязанностей эксперта, предусмотренных ст.307 УК РФ, предусматривающей уголовную ответственность за дачу заведомо ложного заключения.
Сравнив результаты двух исследований по определению рыночной стоимости здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м и земельного участка площадью 2 700 кв. м, находящихся по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверной величиной оценки объектов недвижимости является стоимость, указанная в заключении судебной экспертизы № 255/30/1 от 23 августа 2010 года, проведенной экспертом Центра судебных экспертиз по Южному округу Смеловым Н.М.
Заключение эксперта в том его понимании, которое дано в ст.79 ГПК РФ экспертизу назначает суд.
Отчет № 24/06/01 об определении рыночной стоимости здания цеха по переработке вторсырья…, расположенного на земельном участке… по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, составленный специалистами ООО «Арсенал», не может быть признан экспертным заключением, предусмотренным ст.86 ГПК РФ.
Более того, если к заключению судебной экспертизы № 255/30/1 от 23 августа 2010 года приложена подписка судебного эксперта Смелова Н.М. о разъяснении ему уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, предусмотренной ст.307 УК РФ, то в отчете № 24/06/01 ООО «Арсенал» соответствующая подписка отсутствует.
В постановлении судебного пристава-исполнителя Рыковой А.Н. от 16 июня 2010 года специалист ООО «Арсенал» Коробов Е.А. предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, но второй исполнитель отчета Фролов А.В. о такой ответственности не предупреждался.
Оспаривая заключение Центра судебных экспертиз по Южному округу, взыскатель и иные участвующие в деле лица о проведении повторной либо дополнительной экспертизы суд не просили.
К доводам представителя ООО «Арсенал» Коробова Е.А. об ошибках, допущенных при проведении экспертизы Центром судебных экспертиз, суд относится критически, считая, что позиция представителя обусловлена тем обстоятельством, что судебный эксперт в своем заключении пришел к выводам, значительно отличающимся от выводов ООО «Арсенал». Суд отмечает, что эксперт Центра судебных экспертиз Смелов Н.М. надлежащим образом мотивировал свои действия и выводы. Так, отказавшись от применения сравнительного подхода при определении стоимости здания, эксперт сослался на отсутствие достаточного количества достоверной и доступной для анализа информации о стоимости предложений и характеристиках объектов-аналогов. Определяя рыночную стоимость здания, эксперт применил данные, полученные с использованием затратного метода, а при оценке земельного участка применил сравнительный подход, указав, что доходный подход предполагает получение прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, однако в ходе анализа рынка недвижимости, подобных предложений в исследуемых районах не встречалось, ввиду чего доходный подход не применялся.
Суд учитывает, что заключение Центра судебных экспертиз по Южному округу датировано 23 августа 2010 года, в то время как отчет ООО «Арсенал» составлен 24 июня 2010 года, т.е. заключение Центра судебных экспертиз выполнено на основе цен, наиболее близких к их нынешнему уровню, и, соответственно, является более достоверным.
Поскольку цена арестованного имущества может быть только одна, постановление судебного пристава-исполнителя об оценки вещи от 29 июня 2010 года подлежит отмене. При этом основанием для отмены постановления судебного пристава-исполнителя является не нарушение закона, а установление в рамках рассмотрения заявления должника иной более достоверной стоимости имущества, подлежащего реализации.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 254-258, 441 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Дащяна Рафика Сергеевича и Варелджян Анжелы Сергеевны удовлетворить.
Отменить постановление судебного пристава-исполнителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП по Ростовской области об оценке вещи или имущественного права по сводному исполнительному производству № 60/62/10291/1/2010-СВ от 29 июня 2010 года.
Установить рыночную стоимость здания цеха по переработке вторсырья из ПВХ и производству резиновой обуви площадью 1 841 кв. м, литер А, А1, А2, А3, целевое назначение - производственное, находящегося по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, в размере 15 857 700 (пятнадцать миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч семьсот) рублей согласно заключению судебной экспертизы № 255/30/1 от 23 августа 2010 года, проведенной Центром судебных экспертиз по Южному округу.
Установить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 700 кв. м, целевое назначение - земли поселений, расположенного по адресу: Ростовская область, Мясниковский район, с. Чалтырь, ул. Налбандяна, 95, в размере 5 022 800 (пять миллионов двадцать две тысячи восемьсот) рублей согласно заключению судебной экспертизы № 255/30/1 от 23 августа 2010 года, проведенной Центром судебных экспертиз по Южному округу.
Решение может быть обжаловано или опротестовано в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение 10 дней.
Судья Даглдян М.Г.