РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
7 декабря 2010 года с. Чалтырь
Мясниковский районный суд Ростовской области
в составе председательствующего федерального судьи Хаянян Т.А.
с участием представителя Шириняна А.Х. по ордеру №295 от 18.06.2010 г. Копыловой О.П., представителя Родоманченко Р.К., Даглдияна Е.С. по доверенности от 23.04.2008 г. Донеряна С.А.
при секретаре Кесеян Д.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шириняна Арсена Хачатуровича к Родоманченко Рите Капреловне, Даглдияну Ерванду Саркисовичу об обязании заключить договор найма жилого помещения,
установил:
Ширинян А.Х. обратился в Мясниковский районный суд Ростовской области с вышеназванными требованиями к Родоманченко Р.К., Даглдияну Е.С. указав, что ему на праве собственности принадлежит домовладение общей площадью <данные изъяты> кв.м. в том числе жилой <данные изъяты> кв.м. расположенный по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом был подарен истцу ФИО2, что подтверждается договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.8 данного договора в жилом доме по названному адресу проживают и сохраняют право пользования отчуждаемой жилой площадью ответчики Родоманченко Рита Капреловна и Даглдиян Ерванд Саркисович. По решению Мясниковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на момент заключения договора дарения ДД.ММ.ГГГГ в домовладении по адресу: <адрес> ответчики проживали как члены семьи собственника домовладения-дарителя ФИО2. Решением суда истцу было отказано в удовлетворении требований к ответчикам об их выселении и снятии с регистрационного учета. Ответчики, являющиеся членами прежнего собственника в настоящее время могут проживать в домовладении только по договору найма жилого помещения, что соответствует п.2 ст. 288 ГК РФ. Ответчики проживают в жилом помещении (жилой комнате№1) площадью <данные изъяты> кв.м., пользуются всеми подсобными помещениями, подвалом, пристройкой, водопроводом, газоснабжением, отоплением, электричеством, а также земельным участком. В добровольном порядке ответчики отказались заключить договор найма, в связи с чем Ширинян А.Х. просил суд обязать Родоманченко Риту Капреловну и Даглдияна Ерванда Саркисовича заключить с ним Ширинян Е.С. как собственником домовладения договор найма жилого помещения, представляющего собой часть жилого дома, состоящую из комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м. на следующих условиях: истец как наймодатель предоставляет ответчикам нанимателям, указанное выше жилое помещение, наниматели производят предварительную оплату за пользование жилым помещением за три месяца вперед в размере <данные изъяты> руб. каждый, производят оплату за пользование жилым помещением в размере <данные изъяты> рублей каждый ежемесячно в срок до 10 числа, следующего за тем который производится оплата, наниматели обязаны самостоятельно оплачивать коммунальные услуги по содержанию домовладения ежемесячно в размере <данные изъяты> от суммы начисленных коммунальных платежей в целом по домовладению, срок договора <данные изъяты> год.
В дальнейшем истец, с учетом представленного заключения эксперта, уточнил свои требования и просилобязать Родоманченко Р.К. и Даглдияна Е.С. заключить с Шириняном Арсеном Хачатуровичем договор найма жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из комнаты № площадью <данные изъяты> кв.м. на следующих условиях: оплату за найм жилого помещения без учета количества проживающих в нем производиться в размере <данные изъяты> руб. за один месяц ежемесячно до 10 числа месяца следующего за тем за который производится оплата, срок договора найма 1 год, наниматели обязаны самостоятельно вносить коммунальные платежи в размере <данные изъяты> по содержанию домовладения по адресу: <адрес>.
В судебном заседании Ширинян А.Х. и его представитель по ордеру Копылова О.П. уточненные исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.
Родоманченко Р.К. и ее представитель по доверенности Донерян С.А. иск не признали, просили отказать в его удовлетворении пояснив, что ранее определением Мясниковского райсуда от ДД.ММ.ГГГГ было утверждено мировое соглашение, по которому Ширинян А.Х. отказался от своих требований о понуждении Родоманченко Р.К. к заключению договора найма жилого помещения, а Родоманченко Р.К. взяла на себя обязательство оплачивать 50% коммунальных платежей по содержанию домовладения. Выполняя условия мирового соглашения Родоманченко Р.К. регулярно оплачивала коммунальные услуги в размере 50%. Ответчик и ее представитель полагают, что при наличии вступившего в законную силу определения суда, требования Ширинян А.Х. о заключении договора найма на новых условиях незаконны. Кроме того, решением Мясниковского райсуда установлено что они (ответчики) являются членами семьи собственника домовладения, в связи с чем с ними не может быть заключен договор найма.
Даглдиян Е.С. в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием представителя по доверенности Донеряна С.А. и указав, что требования Ширинян А.Х. он не признает, считает их незаконными. Суд, с учетом надлежащего извещения считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав лиц участвующих в деле, изучив представленные материалы, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Согласно сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №) Ширинян А.Х. является собственником домовладения площадью 30,4 кв.м, расположенного по адресу <адрес>. Право собственности истца на указанное жилое помещение возникло на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО2 и ФИО4 В соответствии с п. 8 договора в указанном жилом доме проживают и сохраняют право пользования ответчики: Родоманченко Р.К. и Даглдиян Е.С.
Из материалов дела усматривается, что решением Мясниковского райсуда от ДД.ММ.ГГГГ Ширинян А.Х. отказано в удовлетворении требований к Родоманченко Р.К., Даглдияну Е.С. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. ДД.ММ.ГГГГ судом было утверждено мировое соглашение, заключенное между Ширинян А.Х. и Родоманченко Р.К., по которому Ширинян А.Х. отказался от своих требований о понуждении Родоманченко Р.К. к заключению договора найма жилого помещения, а Родоманченко Р.К. обязалась оплачивать 50% коммунальных платежей по содержанию домовладения. Судом установлено и не оспаривалось истцом в судебном заседании то, что указанное обязательство ответчицей выполнялось до предъявления Ширинян А.Х. данного иска в суд.
Суд не может принять во внимание доводы ответчика о том, что при наличии указанного определения суда, заявленные Ширинян А.Х. требования не подлежат рассмотрению и должны быть прекращены.
Анализ вышеназванных документов свидетельствует о том, что между сторонами сложились обязательственные отношения, основанные на договоре коммерческого найма.
Эти отношения являются длящимися и в период своего существования могут меняться исходя из оснований, наличия или отсутствия воли сторон или одной из них.
Кроме того, предметом рассмотрения в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ являлись требования Ширинян А.Х. о понуждении Родоманченко Р.К. к заключению договора найма жилого помещения исходя из расчетной квартирной платы <данные изъяты> рублей в месяц
и о взыскании с Родоманченко Р.К. квартплаты за пользование жилым помещением за период с <данные изъяты> в сумме <данные изъяты> рублей.
Ссылка ответчика на ч.1 ст. 421 ГК РФ и свободу заключения договора судом также не принимается во внимание, поскольку гражданско-правовой принцип свободы договора проявляется в отношении жилищно-правовых договоров в ограниченном варианте. По условиям заключаемого договора как у наймодателя, так и у нанимателя возникают определенные ограничения, обусловленные требованиями предъявляемыми к договорам найма.
Исходя из того, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, а также из положений п. 2 ст. 1 ЖК РФ, обязание ответчика в судебном порядке заключить договор найма жилого помещения направлено, прежде всего, на защиту абсолютного характера прав истца как собственника, обремененного сохранением за ответчиками права на проживание в данном жилом помещении.
В силу ст. 11 ЖК РФ защита жилищных прав может осуществляться, в том числе путем прекращения или изменения жилищного правоотношения, а также иными способами, предусмотренными Кодексом, в данном случае путем заключения отдельного договора найма жилого помещения в судебном порядке.
Несостоятельны доводы Родоманченко Р.К. и о том, что она и ее сын являются членами семьи Шириняна А.Х., в связи с чем с ними не может быть заключен договор найма жилого помещения. В силу положений статьи 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Решением Мясниковского райсуда от ДД.ММ.ГГГГ установлена принадлежность ответчиков к членам семьи прежнего собственника домовладения и суда не имеется оснований полагать, что ответчики (Родоманченко Р.К. (племянница Ширинян А.Х.) и ее сын Даглдиян Е.С.) были вселены истцом в качестве членов его семьи.
Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ. Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии с положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо.
В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений). Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам. Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет.
Таким образом, ч. 1 ст. 671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя, в связи с чем у суда нет оснований для обязания ответчиков заключить договор найма с условием указания на стороне нанимателя двух лиц: Родоманченко Р.К. и ее сына Даглдияна Е.С.
В то же время, вместе с нанимателем по договору коммерческого найма право пользования жилым помещением имеют постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ). При этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право на пользование жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания: квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома (ст. 674 ГК РФ). Договор коммерческого найма является двусторонним договором, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. Отдельные права и обязанности сторон установлены законом. Основная обязанность наймодателя - предоставление нанимателю жилого помещения, являющегося объектом договора коммерческого найма. Основная обязанность нанимателя является внесение платы за жилое помещение, предусмотренной договором коммерческого найма, поскольку коммерческий наем имеет одной из главных целей получение наймодателем от сдачи жилого помещения определенного дохода за счет платы за жилье и коммунальные услуги.
В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом на основании ч. 2 этой же статьи обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с момента заключения такого договора. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается для нанимателя жилого помещения, включает в себя плату за: пользование жилым помещением (плата за наем);- коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги на основании ст. 155 ЖК РФ осуществляется ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.
Судом установлено, что домовладение принадлежащее истцу состоит из жилой комнаты площадью <данные изъяты> кв.м, кухни, гаража, прихожей и подсобного помещения (технический паспорт на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ). Ответчики Родоманченко Р.К. и Даглдиян Е.С. занимают жилую комнату площадью <данные изъяты> кв.м, а истец Ширинян А.Х. проживает в кухне площадью <данные изъяты> кв.м, которой, также пользуются ответчики. В пользовании Родоманченко Р.К. и Даглдиян Е.С. находятся подсобные помещения и прихожая.
Согласно заключения судебной экспертизы № проведенной Центром судебных экспертиз на основании определения Мясниковского райсуда ДД.ММ.ГГГГ среднерыночная стоимость оплаты за найм жилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м в домовладении расположенном по <адрес> в <адрес> составляет на ДД.ММ.ГГГГ без учета количества проживающих в нем <данные изъяты> рублей за один месяц.
С учетом изложенного, суд считает правомерными требования истца о взыскании с нанимателя указанной суммы за найм жилого помещения и половины расходов по коммунальным платежам. Указанные обязательства должны быть возложены на Родоманченко Р.К. как нанимателя жилого помещения, с учетом проживающего вместе с ней члена ее семьи - сына Даглдияна Е.С.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования Шириняна Арсена Хачатуровича удовлетворить.
Обязать Родоманченко Риту Капреловну (нанимателя) заключить с Шириняном Арсеном Хачатуровичем (наймодателем) договор найма жилого помещения, представляющего собой часть жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, состоящего из комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., с учетом члена семьи нанимателя - Даглдияна Ерванда Саркисовича на условиях оплаты Родоманченко Р.К. за найм жилого помещения <данные изъяты> руб. в месяц ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца и оплаты 50% коммунальных платежей, сроком на один год.
Решение может быть обжаловано или опротестовано в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Федеральный судья Хаянян Т.А.