РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 января 2012 года                                                                   с. Чалтырь Мясниковского района

        Мясниковский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.

с участием представителя Погосяна А.А. по доверенности Копылова А.В.

представителя Мясниковского районного отдела судебных приставов Рыковой А.Н.

представителя «Газпромбанк» (ОАО) по доверенности Зибинского Ю.В.

при секретаре Кесеян Д.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Погосяна Арсена Арамаисовича и Даллакян Армине Суреновны об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя,

УСТАНОВИЛ:

        Погосян А.А. и Даллакян А.С. обратилась в Мясниковский районный суд с вышеназванным заявлением, указав, что на исполнении в Мясниковском районном отделе Управления ФССП по Ростовской области находится сводное исполнительное производство №-СВ, возбужденное на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Мясниковским районным судом Ростовской области. Согласно исполнительному листу предметом исполнения является взыскание с должников Погосяна А.А. и Даллакян А.С. в пользу взыскателя «Газпромбанк» (ОАО) задолженности в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки. В рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем Рыковой А.Н. вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании определенной оценщиком стоимости арестованного имущества должника. Оценщиком ООО «Арсенал» была произведена оценка принадлежащего должнику имущества: земельного участка по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23, общей площадью 868 кв. м, на котором расположен объект незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%. Стоимость земельного участка и незавершенного строительством объекта в соответствии с отчетом оценщика составила 1 037 000 рублей. Согласно постановлению судебного пристава-исполнителя стороны должны ознакомиться с отчетом оценщика и проинформировать судебного пристава-исполнителя о наличии у них возражений - оспаривании установленной оценщиком стоимости в судебном порядке. Данное постановление заявители получили ДД.ММ.ГГГГ. Заявители считают, что оценка, произведенная ООО «Арсенал», явно занижена, не соответствует рыночной стоимости вышеуказанного имущества, что нарушает их права и законные интересы. На основании изложенного, ссылаясь на ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве», ст.441 ГПК РФ, Погосян А.А. и Даллакян А.С. просили суд признать незаконным и отменить постановление от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании определенной оценщиком стоимости арестованного имущества должника, вынесенное судебным приставом-исполнителем Мясниковского районного отдела судебных приставов Рыковой А.Н. (л.д.4-5).

        Впоследствии заявители Погосян А.А. и Даллакян А.С. обратились к суду с заявлением о дополнении требований, в котором просили установить стоимость арестованного имущества, подлежащую применению в исполнительном производстве, в соответствии с выводами экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ: стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23, общей площадью 868 кв. м, определить в размере 966 000 рублей; стоимость объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%, определить в размере 2 245 000 рублей (л.д.164).

        В судебное заседание заявители Погосян А.А. и Даллакян А.С. не явились, о времени и месте слушания дела были извещены, в письменных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным проведение заседания в отсутствие заявителей.

        Представитель Погосяна А.А. по доверенности Копылов А.В. (л.д.11) в судебном заседании требования своего доверителя поддержал, просил заявление Погосяна А.А. и Даллакян А.С. удовлетворить, установить стоимость арестованного имущества, подлежащую применению в исполнительном производстве, в соответствии с выводами экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ.

        Представитель Мясниковского районного отдела судебных приставов Рыкова А.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления Погосяна А.А. и Даллакян А.С.

        Представитель заинтересованного лица «Газпромбанк» (ОАО) по доверенности Зибинский Ю.В. (л.д.9-10) в судебном заседании против удовлетворения заявления Погосяна А.А. и Даллакян А.С. возражал, просил суд установить стоимость арестованного имущества согласно экспертному заключению ООО «Лендлорд-Эксперт» <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23, определить в размере 710 450 рублей, стоимость объекта незавершенного строительства - 651 446 рублей.

        Представитель ООО «Арсенал» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен.

        Выслушав стороны, изучив представленные письменные материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявления Погосяна А.А. и Даллакян А.С. по следующим основаниям.

        Судом установлено, что решением Мясниковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с Погосяна А.А. и Даллакян А.С. в пользу «Газпромбанк» (ОАО) взыскана задолженность по кредиту, а также обращено взыскание на принадлежащее должникам недвижимое имущество, начальная продажная цена которого установлена в размере 1 725 000 рублей. Впоследствии судебным приставом-исполнителем объекты недвижимости были переданы для реализации специализированной организации, однако торги, назначенные на ДД.ММ.ГГГГ, были признаны несостоявшимися, так как на участие в них не было подано ни одной заявки. Впоследствии взыскатель «Газпромбанк» (ОАО) обратился в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения, предоставив отчет об оценке. Определением Мясниковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ заявление взыскателя было удовлетворено, изменен порядок исполнения решения Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску «Газпромбанк» (ОАО) к Погосяну А.А. и Даллакян А.С. о досрочном взыскании кредита, обращении взыскания на заложенное имущество, установлена новая начальная продажная цена на заложенное имущество: земельный участок по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23, общей площадью 868 кв. м, и объект незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, в сумме 1 232 000 рублей (л.д.17-18).

        В дальнейшем указанные объекты недвижимости были вновь переданы на торги (л.д.19) по начальной стоимости <данные изъяты> рублей, однако заявок не поступило (л.д.16), а затем по начальной продажной стоимости 1 047 200 рублей. После повторных торгов победителем был признан Арушанян В.Л., предложивший сумму <данные изъяты> рублей. Однако оплату за приобретенное имущество он не произвел, в связи с чем, торги были признаны несостоявшимися (л.д.15).

     ДД.ММ.ГГГГ арестованные объекты недвижимого имущества были предложены взыскателю «Газпромбанк» (ОАО) по цене 924 000 рублей, однако взыскатель от них отказался (л.д.118).

        ДД.ММ.ГГГГ исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ Мясниковского районного суда о взыскании задолженности с Погосяна А.А. в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копейки повторно поступил на исполнение в Мясниковский отдел Управления ФССП России по <адрес> (л.д.81).

        Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на имущество Погосяна А.А. и Даллакян А.С., находящееся по адресу: <адрес> (л.д.76).

        ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем был составлен акт о наложении ареста (описи имущества), согласно которому описи и аресту подвергнуто следующее имущество, принадлежащее должникам: земельный участок по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23, общей площадью 868 кв. м, кадастровый номер №; объект незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%, инвентарный номер №, по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23. Общая стоимость арестованного имущества определена согласно акту в размере <данные изъяты> рублей (л.д.77-79).

        Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ оценка арестованного имущества по исполнительному производству № была поручена специалисту-оценщику ООО «Арсенал» <адрес> (л.д.74).

        Заключение специалиста поступило в распоряжение судебного пристава-исполнителя в форме отчета № от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства определена в размере 554 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 483 000 рублей, общая стоимость объектов составила 1 037 000 рублей (л.д.23-73).

        Постановлением судебного пристава-исполнителя Рыковой А.Н. от ДД.ММ.ГГГГ о согласовании определенной оценщиком стоимости арестованного имущества должника стороны исполнительного производства были информированы о завершении оценки арестованного имущества оценщиком и определении им рыночной стоимости арестованного ДД.ММ.ГГГГ имущества должников Погосяна А.А. и Даллакян А.С.: земельного участка по адресу: с. <данные изъяты>, общей площадью 868 кв. м, и объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по тому же адресу, в размере 1 037 000 рублей; сторонам исполнительного производства предложено не позднее 10-дневного срока ознакомиться с отчетом оценщика и письменно проинформировать судебного пристава-исполнителя о своем согласии с установленной оценщиком рыночной стоимостью арестованного имущества, либо о возражении - оспаривании установленной оценщиком стоимости в судебном порядке; оценка арестованного имущества, указанная в отчете оценщика, будет считаться согласованной и подлежащей применению для целей совершения сделки в случае получения судебным приставом-исполнителем согласия сторон исполнительного производства с оценкой либо, если судебный пристав-исполнитель не будет проинформирован сторонами исполнительного производства об их согласии либо возражениях против оценки; оценка арестованного имущества будет считаться несогласованной в случае оспаривания в судебном порядке стоимости объекта оценки, указанной оценщиком (л.д.6-7).

         В соответствии со ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель: 1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки; 2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков; 3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

        Согласно ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

        Заявитель Погосян А.А. для подтверждения своих доводов о заниженной рыночной стоимости арестованного имущества заявил ходатайство о назначении экспертизы. Соответствующее ходатайство заявителя было удовлетворено и определением Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено Центру судебных экспертиз по <адрес> (л.д.111). Результаты экспертизы поступили в суд в виде заключения судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, ул. 1-й тупик, 23, общей площадью 868 кв. м, составляет <данные изъяты> рублей, а рыночная стоимость объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по тому же адресу, составляет <данные изъяты> рублей (л.д.127-158).

        В дальнейшем по ходатайству представителя взыскателя «Газпромбанк» (ОАО) судом была назначена еще одна экспертиза по определению рыночной стоимости арестованных объектов недвижимого имущества должников, проведение которой поручено ООО «Лендлорд-Эксперт» <адрес> (л.д.187-188). Согласно экспертному заключению ООО «Лендлорд-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью 868 кв. м, составляет <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%, расположенного по тому же адресу, составляет <данные изъяты> рублей (л.д.192-246).

        Сравнив результаты двух исследований по определению рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что наиболее достоверной величиной оценки объектов недвижимости является стоимость, указанная в экспертном заключении ООО «Лендлорд-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ.

        Суд учитывает, что в соответствии со ст.85 Федерального закона «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, а согласно ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Учитывая, что в течение ДД.ММ.ГГГГ годов земельный участок и объект незавершенного строительства неоднократно выставлялись на торги, но не были реализованы по начальной продажной цене 1 <данные изъяты> рублей<данные изъяты> рублей и <данные изъяты> рублей, суд считает, что более вероятной является рыночная стоимость указанного имущества в размере <данные изъяты> рублей, а не <данные изъяты> рублей.

        Кроме того, в заключении Центра судебных экспертиз по Южному округу эксперт вместо согласования результатов различных подходов к проведению оценки использовал по одному подходу для оценки каждого из объектов: затратный - при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и сравнительный - при определении рыночной стоимости земельного участка. Используя сравнительный подход для определения стоимости земельного участка, эксперт учел данные о цене предложения всего трех земельных участков без указания конкретных данных по каждому из них, без учета времени размещения объявлений (л.д.151-152).

        В экспертном заключении ООО «Лендлорд-Эксперт» для определения рыночной стоимости каждого из объектов недвижимого имущества применены по два подхода (сравнительный и затратный), учтено то обстоятельство, что в случае выставления на торги арестованные объекты (земельный участок и объект незавершенного строительства) будут продаваться вместе, при использовании сравнительного подхода приведены подробные данные о том, где и когда публиковались данные объявления, кто является продавцом объектов недвижимости, в каком состоянии находятся указанные объекты (л.д.208, 217-228).

        Принимая во внимание данные обстоятельства, суд считает обоснованным при определении рыночной стоимости объектов недвижимости руководствоваться экспертным заключением ООО «Лендлорд-Эксперт» № от ДД.ММ.ГГГГ.

        Поскольку цена арестованного имущества может быть только одна, постановление судебного пристава-исполнителя о согласовании определенной оценщиком стоимости арестованного имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ подлежит отмене. При этом основанием для отмены постановления судебного пристава-исполнителя является не нарушение закона, а установление в рамках рассмотрения заявления должника иной более достоверной стоимости имущества, подлежащего реализации. Рыночную стоимость земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью 868 кв. м, суд устанавливает в размере 710 450 рублей, а рыночную стоимость объекта незавершенного строительства литер А - в размере <данные изъяты> рублей. В удовлетворении требований Погосяна А.А. и Даллакян А.С. о признании постановления судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, установлении рыночной стоимости земельного участка и объекта незавершенного строительства в соответствии с заключением Центра судебных экспертиз по Южному округу № от ДД.ММ.ГГГГ суд отказывает, учитывая отсутствие достоверных доказательств в подтверждение указанных требований.

        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 254-258, 441 ГПК РФ, суд       

РЕШИЛ:

        Заявление Погосяна Арсена Арамаисовича и Даллакян Армине Суреновны удовлетворить частично.

        Отменить постановление судебного пристава-исполнителя Мясниковского районного отдела Управления ФССП России по Ростовской области о согласовании определенной оценщиком стоимости арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ по сводному исполнительному производству №-СВ.

        Установить рыночную стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 868 кв. м, кадастровый номер №, в размере <данные изъяты> рублей.

        Установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства литер А, общей площадью застройки 197,5 кв. м, степень готовности 50%, инвентарный номер №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 651 446 (шестьсот пятьдесят одна тысяча четыреста сорок шесть) рублей.

        В удовлетворении требований Погосяна Арсена Арамаисовича и Даллакян Армине Суреновны о признании постановления судебного пристава-исполнителя о согласовании определенной оценщиком стоимости арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, установлении рыночной стоимости земельного участка и объекта незавершенного строительства в соответствии с заключением Центра судебных экспертиз по Южному округу № от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

        Решение в окончательной форме изготовлено 17 января 2012 года.

Судья                                                                               Даглдян М.Г.