Дело № 2 – 939/2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

02 июня 2011 года

Муромский городской суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Бибеевой С.Е.

при секретаре Холодиловой О.Ю.

с участием представителя истцов Рыковой А.П. и Тополюк О.В. - Рыбаковой О.А., представителей ответчика Мироновой Н.И. - Миронова В.П. и адвоката Лебедева А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Муроме Владимирской области гражданское дело по иску Рыковой А.П. и Тополюк О.В. к Мироновой Н.И. об определении порядка пользования и устранении препятствий в пользовании административным зданием,

у с т а н о в и л:

Рыкова А.П. и Тополюк О.В. обратились в суд с иском к Мироновой Н.И., в котором просят:

- установить для собственников административного здания с пристроем по адресу: ...., следующий порядок пользования, согласно которому в пользование Мироновой Н.И. переходит первый этаж указанного здания (номера комнат на экспликации к плану строения 1,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,19,20,21), а в пользование Тополюк О.В. и Рыковой А.П. переходит второй этаж здания (номера комнат на плане экспликации с 1 по 11 соответственно); определить местами общего пользования следующие помещения первого этажа: лестничную клетку, где расположены вход в здание и лестница на второй этаж (комната 15), тамбур (комната 16), туалеты (комнаты 17,18);

- обязать ответчика не чинить препятствий в пользовании комнатой 15, в том числе расположенным в ней входом в само административное здание с улицы, обозначенной на плане стрелкой № 2; лестницей, ведущей к помещениям второго этажа и дверью, отгораживающей помещения второго этажа от лестничного прохода;

- обязать ответчика не чинить препятствий в пользовании помещениями туалета, обозначенными комнатами № 16,17,18 на плане экспликации;

- обязать ответчика демонтировать возведенную перегородку, препятствующую проходу по лестнице к помещениям второго этажа.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что сторонам на праве общей долевой собственности принадлежит административное здание с пристроем, общей площадью 604,1 кв.м., расположенное по адресу: ..... Первоначальные участники общей долевой собственности определили порядок пользования данным имуществом, согласно которому М.М. и Л.В. переходил первый этаж здания (номера комнат с 1 по 21), общей площадью 318,7 кв.м., а в их пользование переходил второй этаж здания (номера комнат с 1 по 11 общей площадью 285,4 кв.м.). По договоренности с сособственниками для прохода к помещениям на втором этаже они пользовались входом в здание, расположенном на первом этаже, лестницей в лестничной клетке (комната № 15 на плане), туалетом (№ 16,17,18).

08 декабря 2009 года Л.В. и М.М. продали свои доли в праве общей долевой собственности Мироновой Н.И., причем данный договор сохранил установленный порядок пользования административным зданием с пристроем. Однако с 31 января 2011 года ответчик лишила возможности пользоваться имуществом, а именно без предварительного предупреждения возвела перегородку в лестничной клетке, вследствие чего был закрыт проход на второй этаж, а также забила дверь на втором этаже, выходящую на лестницу. В помещения второго этажа можно попасть только по лестнице (стрелка № 1 на плане), которая предназначена не для постоянного пользования, а является запасным выходом на случай чрезвычайных ситуаций, что считают незаконным.

Представители Мироновой Н.И. – Миронов В.И. и Лебедев А.А. исковые требования не признали, указав, что Мироновой Н.И. принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на спорное здание. По договору купли-продажи указанного имущества в ее пользование выделен первый этаж здания – с 1 по 21 комнаты, истцы были согласны на заключение договора купли-продажи доли в праве собственности на данных условиях. В указанном договоре не оговаривается право истцов по пользованию помещениями № 15-18, существование устной договоренности об ином порядке пользования здания ничем не подтверждено.

Считают, что условия в договоре могут быть изменены в порядке ст.450-452 ГК РФ, однако истцы не имеют на это право, поскольку никаких договоров с истцами ответчик не заключала. До реконструкции здания лестница со двора была основным и единственным входом в здание, в настоящее время она находится в удовлетворительном состоянии и имеет навес от осадков. Через лестницу № 15 осуществляется выход на принадлежащий Мироновой Н.И. земельный участок, а каких-либо оснований для пользования истцами данным земельным участком не имеется. Туалеты были отремонтированы Мироновой Н.И. за свой счет, истцы в этом участия не принимали, у них имеется возможность оборудовать туалет в их части здания (л.д.66-68).

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п.2 ст.244 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В судебном заседании установлено, что изначально двухэтажное административное здание с пристроем, общей площадью 604,1 кв.м. по адресу: ...., и земельный участок с кадастровым номером ...., общей площадью 388,38 кв.м., предназначенный для эксплуатации административного здания (лит.А) принадлежали на праве собственности индивидуальному предпринимателю Т.В.

На основании договора купли-продажи от 07 апреля 2009 года М.М.., Л.В.., Тополюк О.В. и Рыкова А.П. приобрели у Т.В.. в общую долевую собственность указанное административное здание и земельный участок по ? доли каждая (л.д.8-9).

Право общей долевой собственности на указанное здание и земельный участок и переход права собственности были в установленном порядке зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы во Владимирской области 18 апреля 2009 года (л.д.10, 39-40).

В пункте 2 договора от 07 апреля 2009 года покупатели определили следующий порядок пользования административным зданием с пристроем: в пользование М.М. и Л.В. переходил первый этаж указанного здания (номера комнат на экспликации к плану строения с 1 по 21, общей площадью 318,7 кв.м.), а в пользование Тополюк О.В. и Рыковой А.П. переходил второй этаж здания (номера комнат с 1 по 11 соответственно, площадью 285,4 кв.м).

По договору купли-продажи от 08 декабря 2009 года Л.В. и М.М. продали ? долю в праве общей долевой собственности на вышеуказанное здание и земельный участок Мироновой Н.И. (л.д.43-46).

Право собственности Мироновой Н.И. на приобретенные объекты недвижимости в установленном законом порядке было зарегистрировано 19 декабря 2009 года (41-42).

В пункте 2 договора от 08 декабря 2009 года стороны договора указали, что покупатель осуществляет порядок пользования приобретенным административным зданием на тех же условиях, что и продавцы.

Таким образом, собственниками административного здания и земельного участка по указанному адресу в настоящее время являются: Рыкова А.П. – 1/4 доля, Тополюк О.В. – 1/4 доля, Миронова Н.И. – 1/2 доля.

Административное здание с пристроем по адресу: ...., состоит из двух этажей (лит.А) общей полезной площадью всего здания – 602,6 кв.м., которая уменьшилась на 1,5 м из-за перепланировки помещений на 2-ом этаже - № 3, 12-13; общая площадь 1 этажа - 318,7 кв.м., а площадь 2 этажа – 283,9 кв.м., что подтверждается поэтажным планом и экспликацией к плану по состоянию на 29.06.2005 г. (л.д.70-72).

На первом этаже здания расположены: помещение по плану № 15, где расположен вход в здание с улицы и ведущая на второй этаж лестничная клетка; помещение № 16 – тамбур, через который вход в туалет по плану № 17 и № 18, при этом в тамбур № 16 и туалеты № 17 и № 18 предусмотрен вход только с улицы, центральная канализация в здании отсутствует, в туалетах № 17 и 18 обустроена выгребная яма, туалетов на 2 этаже не имеется, во дворе здания имеется лестница, ведущая на второй этаж.

Административное здание между собственниками в натуре не разделено, здание находится в общей собственности, собственники в договоре купли-продажи определили порядок пользования этажами и сдают помещения в аренду.

Как установлено из объяснений сторон и показаний свидетелей Т.В. и Т.Е.., что фактически помещениями № 15-18 все собственники здания пользовались совместно, истцы Рыкова А.П. и Тополюк О.В. проходили на второй этаж здания через лестничную клетку № 15 и пользовались туалетами, оплачивали расходы по содержанию мест общего пользования, в том числе за уборку мусора и очистку канализации, препятствий в пользовании указанными помещениями со стороны прежних сособственников, а затем со стороны Мироновой Н.И., у истцов не было.

С 31 января 2011 года истцы лишились возможности пользоваться туалетами и лестничной клеткой для прохода на второй этаж, в связи с тем, что Миронова Н.И. возвела перегородку в лестничной клетке № 15, тем самым закрыла лестничных проход на второй этаж; забила дверь, расположенную на втором этаже, выходящую на лестницу, а также закрыла тамбур № 16 и туалеты на замок.

С целью урегулирования данной ситуации истцы письменно предложили ответчику внести изменения в договор купли-продажи и закрепить иной порядок пользования, оставив лестничную клетку и туалеты в общем пользовании, но ответа на предложение со стороны Мироновой Н.И. не последовало (л.д.18-19).

Данные обстоятельства представителями ответчика не оспаривались, но в обоснование возражений по иску указали, что действия Мироновой Н.И. не противоречат установленному в договоре купли-продажи порядку пользования зданием, по которому указанные помещения перешли в ее пользование.

Помимо того указали, что у истцов имеется возможность проходить в помещения на второй этаж через лестницу во дворе, которая до реконструкции являлась единственным входом в здание, а туалет обустроить в комнате № 8 второго этажа, что имело место до реконструкции, что также подтвердили свидетели В.И и Т.В..

Суд, проанализировав установленные по делу обстоятельства и вышеприведенные положения закона, усматривает в действиях ответчика нарушение прав истцов по пользованию принадлежащим им имуществом.

Лестничная клетка и туалеты, о которых возник спор, являются местами общего пользования и относятся к общему имуществу здания, поскольку предназначены для обслуживания всех помещений в здании.

Как следует из показаний свидетеля А.И.., в 2005 году он работал в проектном отделе РООИВ и ВК, разрабатывал проектную документацию по перепланировке административного здания по ..... В данном здании до реконструкции существовала единственная лестница со двора и считалась основной. При разработке проекта перепланировки здания руководствовался требованиями СНиП, согласно которым в зданиях, где работает более 15 человек, должно быть не менее 2-х эвакуационных выхода, разнесенных в противоположные стороны здания. При этом основная эвакуационная лестница должна располагаться в отапливаемом помещении, по проекту и поэтажному плану – это лестничная клетка № 15, а лестница со двора является второстепенной эвакуационной.

Приказом МЧС РФ от 18.06.2003 № 313 утверждены Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), обязательные для применения и исполнения, в том числе гражданами и индивидуальными предпринимателями, в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества, охраны окружающей среды.

Согласно п.51 указанных Правил при эксплуатации эвакуационных путей и выходов должно быть обеспечено соблюдение проектных решений и требований нормативных документов по пожарной безопасности (в том числе по освещенности, количеству, размерам и объемно-планировочным решениям эвакуационных путей и выходов, а также по наличию на путях эвакуации знаков пожарной безопасности).

При эксплуатации эвакуационных путей и выходов запрещается загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также забивать двери эвакуационных выходов (п.53 Правил).

Аналогичный ответ был дан 02.02.2011 г. Отделом надзорной деятельности ГУ МЧС России по Владимирской области на обращение истцов (л.д.17).

Таким образом, суд считает, что помещение по плану № 15, в котором расположена лестничная клетка, служит для собственников и посетителей здания не только в качестве общего входа в здание и для прохода к помещениям на второй этаж, но и одновременно является эвакуационным выходом, равно как и лестница со двора, с целью обеспечения пожарной безопасности, в связи с этим закрытие ответчиком общего лестничного прохода путем возведения перегородки в помещении № 15 и закрытие двери, расположенной на втором этаже, выходящей на лестницу, суд находит неправомерным, а исковые требования о возложении на ответчика обязанности демонтировать данную перегородку обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расположенные на первом этаже тамбур № 16, через который с улицы осуществляется проход в туалеты № 17 и № 18, предназначенные для пользования всеми собственниками помещений, учитывая то, что в здании на втором этаже не имеется других санузлов, то данные туалеты также относятся к местам общего пользования и лишение доступа нарушает права истцов по пользованию общим имуществом.

Ссылка представителей ответчика на то, что у истцов имеется реальная возможность проходить на второй этаж через лестницу со двора и оборудовать туалет в комнате № 8, где до перепланировки здания данная комната по техническому паспорту по состоянию на 09.01.2002 г. (л.д.60-63) использовалась как туалет, не может быть принята во внимание, поскольку здание за период с 2002 года по 2005 года прежним собственником реконструировано и принято в эксплуатацию; по проекту и техническому паспорту от 29.06.2005 г. назначение помещения № 8 на втором этаже значится как подсобное, истцы приобрели право общей долевой собственности на здание уже после проведенной в установленном порядке перепланировки.

Установленный между собственниками в договорах купли-продажи порядок пользования зданием не означает, что истцы лишены возможности пользоваться помещениями, предназначенными для общего пользования, и, исходя из этого, определить на данные помещения совместное пользование, что и имело место фактически до приобретения новым собственником Мироновой Н.И. доли в здании.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд находит исковые требования об установлении порядка пользования зданием, по которому лестничная клетка и тамбур с туалетами определяются в качестве мест общего пользования, подлежащими удовлетворению.

При этом площадь передаваемых в пользование помещений соответствует с незначительным отступлением идеальной доле в праве собственности на здание, исходя из расчета: 602,6 кв.м. (общая площадь здания) : 2 = 301,3 кв.м., а площадь первого этажа, за исключением площади помещений № 15-18 (11,8 кв.м.), составляет 306,9 кв.м.

Довод представителей ответчика о том, что вход в здание и туалеты осуществляется с земельного участка с кадастровым номером ...., который принадлежит на праве собственности только Мироновой Н.И., и в случае закрепления за истцами права общего пользования входом в здание и туалетами будут нарушены ее права собственника земли, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Истцы по договору купли-продажи от 07 апреля 2009 года приобретали в собственность долю в административном здании одновременно с земельным участком с кадастровым номером ...., общей площадью 388,38 кв.м., предназначенным для эксплуатации административного здания (лит.А), находящимся в общей долевой собственности истцов и ответчицы, т.е. земля под административным зданием у истцов имеется.

Ссылка на то, что границы принадлежащего ответчице земельного участка с кадастровым номером ...., предназначенного для эксплуатации части здания склада (Лит.Д1) по тому же адресу, расположены перед административным зданием (Лит.А), не является безусловным основанием для лишения истцов доступа в спорное здание через вход, где расположена лестничная клетка № 15, и в тамбур № 16, а при наличии данного обстоятельства возможно обременение земельного участка сервитутом по правилам ст.274 ГК РФ, в силу которой сервитут устанавливается по соглашению сторон, а в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута, - по решению суда путем подачи самостоятельного иска.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Рыковой А.П. и Тополюк О.В. удовлетворить.

Установить порядок пользования административным зданием с пристроем с кадастровым номером (номер) по адресу: ...., (лит.А), по которому:

- в пользование Мироновой Н.И. переходят помещения первого этажа указанного здания - № 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 19, 20, 21 согласно поэтажному плану и экспликации к плану по состоянию на 29.06.2005 г.;

- в пользование Рыковой А.П. и Тополюк О.В. переходят помещения второй этажа указанного здания (номера комнат с 1 по 11 соответственно согласно поэтажному плану и экспликации к плану по состоянию на 29.06.2005 г;

- определить для Мироновой Н.И., Рыковой А.П. и Тополюк О.В. местами общего пользования следующие помещения первого этажа указанного здания: лестничную клетку № 15, где расположен вход в здание и лестница на второй этаж, тамбур № 16, туалеты № 17 и № 18 согласно поэтажному плану и экспликации к плану по состоянию на 29.06.2005 г.

Обязать Миронову Н.И. не чинить препятствий Тополюк О.В. и Рыковой А.П. в пользовании помещением по плану № 15 административного здания с пристроем по адресу: ...., в том числе расположенными в указанном помещении № 15 входом в само административное здание с улицы, лестницей, ведущей к помещениям второго этажа и дверью, отгораживающей помещения второго этажа от лестничного прохода, а также помещениями тамбура и туалета, обозначенными на плане № 16, 17, 18.

Обязать Миронову Н.И. демонтировать возведенную перегородку в помещении по плану № 15, препятствующую проходу по лестнице к помещениям второго этажа административного здания по указанному адресу.

На решение сторонами может быть подана кассационная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья С.Е.Бибеева