Именем Российской Федерации
23 ноября 2010 года Санкт-ПетербургМосковский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Волкович В.М.
при секретаре Алиевой Б.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Трушко А.К. к ООО «ЛЭК - компания № 1» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Трушко А.К. обратился с иском в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга к ответчику ООО «ЛЭК - компания № 1» о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, взыскании неустойки, ссылаясь на то, что 23.04.2008 года между ООО «Г.С.К.», действующим от лица ООО «ЛЭК – компания №1» и Трушко А.К. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по строительному адресу: <данные изъяты>
Во исполнение условий договора Трушко А.К. были перечислены денежные средства в размере 3 226 230 руб., однако впоследствии ему стало известно о том, что в подписанном им предварительном договоре не оговорен срок заключения основного договора. В связи с чем истец, полагая, что ответчиком не будет выполнено обязательство по договору, просит признать предварительный договор купли-продажи недействительным по мотивам притворности и не соответствия требованиям закона, а также применить последствия ничтожности сделки, взыскав с ответчика денежные средства, уплаченные по договору в размере 3 226 230 руб., а также неустойку в размере 2000 263 руб. (л.д. 3-6).
Определение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 04.02.2010 года гражданское дело направлено по подсудности в Московский районный суд Санкт-Петербурга (л.д. 41).
В ходе рассмотрения дела по существу истец заявленные требования поддержал, правом на уточнение в порядке ст. 39 ГПК РФ не воспользовался (л.д. 107).
Истец Трушко А.К. и его представитель Синякова И.Н. в судебное заседание явились, поддержали заявленные исковые требования в полном объёме и просили их удовлетворить.
Представитель ответчика ООО «ЛЭК – компания № 1» Анищенко П.Б. в судебное заседание явилась, возражала против заявленных исковых требований и просила в иске отказать, полагая его необоснованным.
Представитель 3-го лица ООО «Г.С.К.» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просьб об отложении не заявлял, при указанных обстоятельствах суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного представителя.
Представитель 3-го лица ЗАО «Банк ВТБ 24» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в отсутствие их представителя (л.д. 96).
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, установив имеющие значение по делу обстоятельства, проанализировав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 21.01.2005 года Правительством Санкт-Петербурга издано Постановление № 51 «Об использовании земельного участка по адресу: <данные изъяты> о проведении торгов на право заключения инвестиционного договора в целях вовлечения в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства (л.д. 64-65).
По результатам проведенного аукциона (л.д.69-71) 02.12.2005 года между Российской Федерацией в лице Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом и ООО «ЛЭК – компания №1» (инвестор) был заключен инвестиционный договор, по условиям которого инвестору передаются объекты незавершенного строительства (общей площадью 75 547,0 кв.м. по адресу: <данные изъяты> для осуществления инвестиционного проекта, а также был заключен договор аренды земельного участка (л.д. 57-63).
28.05.2007 года между ООО «ЛЭК – компания №1» (далее – ЛЭК) и ООО «Г.С.К.» был заключен агентский договор № 10/ГС, по условиям которого последнее от имени ЛЭК, в его интересах и за его счет осуществляет все необходимые и достаточные действия по поиску и привлечению лиц, желающих заключить предварительные договоры купли-продажи квартир в доме <данные изъяты>, строительство или инвестирование которых осуществляет ЛЭК (л.д.72-77).
Пунктом 1.4 договора № 10/ГС от 28.05.2007 года ООО «Г.С.К.» предоставлено право самостоятельно устанавливать порядок внесения денежных средств, принимаемых от покупателей в качестве обеспечения исполнения обязательств по договорам, право подписи от имени ЛЭК предварительных договоров купли-продажи квартир, приложений, дополнительных соглашений, платежных документов…
Согласно пункта 1.5 договора № 10/ГС от 28.05.2007 года предусмотрено, что все права и обязанности по заключенным между ООО «Г.С.К.» и покупателями от имени ЛЭК предварительным договорам купли-продажи возникают у ЛЭК и покупателей.
23.04.2008 года между ООО «Г.С.К.», действующим от лица ООО «ЛЭК-компания №1» в соответствии с договором № 10/ГС от 28.05.2007 года и доверенности от 28.05.2007 года, и Трушко А.К. был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения во вновь создаваемом объекте недвижимости, расположенном по строительному адресу: Санкт-Петербург, <данные изъяты>) (л.д. 7-14).
В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что у ответчика не имелось и не имеется разрешения на строительство вышеуказанного объекта недвижимости, в связи с чем, ООО «ЛЭК – компания №1» не имело права привлекать денежные средства дольщиков для участия в строительстве многоквартирного дома и в соответствии с п.3 ст. 3 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) и должно возвратить внесенные денежные средства, а также уплатить неустойку. Также истец указывает, что предварительным договором не установлен срок заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем он полагает его незаключенным, а также недействительным по мотивам несоответствия закону и прикрывающим договор долевого участия, в связи с чем у ответчика не имелось оснований удерживать денежные средства истца и они должны быть возвращены.
Между тем, в соответствии со ст. 429 ГК РФ - по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Нормы ст. 549 ГК РФ предусматривают, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя указанное в договоре недвижимое имущество.
В разделе 1 оспариваемого предварительного договора указаны данные, определяющие предмет договора – основные характеристики квартиры (индекс квартиры и этаж, площадь квартиры) (л.д.7), а условиями пунктов 4 и 7 оспариваемого предварительного договора установлен срок заключения основного договора.
Таким образом, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи соответствует требованиям действующего гражданского законодательства.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ - договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 421 ГК РФ - граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Таким образом, субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле определяют, заключать ли им договор, когда его заключать, с кем, какой договор и на каких условиях. Также нормами действующего гражданского законодательства предусмотрена простая письменная фора договора купли-продажи недвижимости и не предусмотрена государственная регистрация предварительного договора.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ стороны обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Не использование стороной указанного диспозитивного права на представление возражений или доказательств в их обоснование влечет вынесение решения только по доказательствам, представленным другой стороной.
Доводы стороны истца о том, что жилое помещение, указанное в предварительном договоре купли-продажи еще не построено, в связи с чем данный договор фактически является договором участия в долевом строительстве, являются несостоятельными, поскольку данный факт не порождает сам по себе мнимость или притворность сделки.
Пунктом 1 ст. 1 и пунктом 1 ст. 3 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон) предусмотрено, что указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора долевого участия в долевом строительстве.
Согласно разделу 5 оспариваемого договора – денежные средства, внесенные истцом, являются в силу ст. 329 ГК РФ договорным способом исполнения обязательств, которые в силу условий договора засчитываются в счет оплаты квартиры.
Таким образом, истцом не доказан факт привлечения ответчиком денежных средств для строительства объекта, тогда как обстоятельство строительства спорного объекта на денежные средства дольщиков отрицается самим ответчиком. Кроме того, из договора не следует, что ответчик является застройщиком объекта.
Согласно п.1 ст. 329 ГК РФ - исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с п.1 ст. 380 ГК РФ - задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п.2 ст. 381 ГК РФ - если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Таким образом, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский Кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применение при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 ст. 381 ГК РФ.
При вышеуказанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что между сторонами был заключен именно предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, а возникшие спорные правоотношения не регулируются нормами Закона.
Также не нашли своего подтверждения и доводы истца о том, что в предварительном договоре не содержится срок заключения основного договора, оговоренный конкретной календарной датой.
Пунктами 4 и 7 предварительного договора от 23.04.2008 года установлено, что ЛЭК обязуется обеспечить регистрацию своего права собственности на квартиру в ориентировочный срок – 90 дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанный срок может быть изменен в зависимости от задержки получения такого разрешения, а в течение 90 дней со дня регистрации права собственности ЛЭК, стороны обязуются заключить основной договор.
В соответствии со ст.190 ГК РФ - законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Срок в договоре определен положениями пунктов 4 и 7 договора, однако указанные сроки привязаны к событию – ввод объекта в эксплуатацию, срок которого нигде в договоре не оговорен.
Как было указано выше, сторонами определен срок заключения основного договора купли-продажи конкретной квартиры, характеристики которой указаны в разделе 1 предварительного договора, однако его нельзя признать определенным в соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах оснований для признания договора недействительным по указанным основаниям не имеется, как и признавать договор незаключенным из-за несогласованности срока, также не имеется правовых оснований.
Существенное же нарушение ориентировочных сроков, указанных в договоре, могло служить основанием для его расторжения при наличии обстоятельств, предусмотренных условиями самого договора и нормами ст.ст. 450-452 ГК РФ.
При указанных обстоятельствах исковые требования Трушко А.К. не обоснованы, в связи с чем, не подлежат удовлетворению по заявленным истцом основаниям.
Суд также обращает внимание и на то основание, что истец не лишен права обратиться с требованием о взыскании денежных средств по договору как неосновательного обогащения в связи с истечением срока для заключения основного договора и прекращением действия предварительного договора от 23.04.2008 года.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 329, 380-381, 420, 421, 429, 450-452, 549 ГК РФ, ст.ст. 12, 55, 56, 67, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Трушко А.К. к ООО «ЛЭК - компания № 1» о признании договора недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании неустойки – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней путем подачи кассационной жалобы через Московский районный суд Санкт-Петербурга.
Судья