Дело № 2-274/11 27 января 2011 года РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе: председательствующего судьи Подгорной Е.П., при секретаре Романовой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мелконян М.А., Акопян А.С. к КУГИ Санкт-Петербурга, Администрации Московского <адрес> Санкт-Петербурга о признании права собственности на самовольную постройку, установил: Мелконян М.А., Акопян А.С. обратились в суд с иском к МИФНС России № 23 по Санкт-Петербургу о признании права собственности на самовольную постройку и просили признать за Мелконян М.А. право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на самовольную постройку по адресу <данные изъяты> а за Акопян А.С. право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на самовольную постройку по адресу <данные изъяты> В обосновании заявленных требований, истцы указали следующее: Истцы, являются собственниками нежилого помещения (кадастровый номер <данные изъяты>) расположенного по адресу: <данные изъяты>., на основании договоров купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ., по 1/2 доле в праве общей долевой собственности. В 2007 году истцы решили произвести частичную реконструкцию чердачного пространства с надстройкой третьего этажа и мансарды под офисы. Для этого Научно - экспертным предприятием «Надежность» в соответствии с Градостроительным планом RU 78 1444000-2322, утвержденным распоряжением КГ А № от ДД.ММ.ГГГГ был подготовлен соответствующий проект, получена вся необходимая исходно - разрешительная документация, произведены все требующиеся согласования, в том числе с КГА - (Г.С- 3.1/16162 от ДД.ММ.ГГГГ), с ТУ Роспотребнадзора по СПб (Санитарно - эпидемиологическое заключение №ДД.ММ.ГГГГ.000.Т.00036ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ), с Управлением садово-паркового хозяйства (№ от ДД.ММ.ГГГГ) и с Администрацией Московского <адрес> (№ от ДД.ММ.ГГГГ). В 2009 году завершили реконструкцию указанного помещения, что отражено в техническом паспорте помещения от ДД.ММ.ГГГГ Информационным письмом Управления городского кадастра недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ сообщается, что в связи с изменением границ строения реконструируемому помещению был присвоен новый кадастровый номер 78:14:7530Б:7:97:10. Для оформления права собственности на реконструируемую часть помещения необходимо предоставить акт ввода объекта в эксплуатацию. Для подписания этого акта Администрация Московского <адрес> потребовала провести государственную экспертизу проектной документации. ДД.ММ.ГГГГ заявление на проведение данной экспертизы и проектная документация, согласованная с городскими службами и ведомствами в установленном порядке было направлено в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее УГЭ). Однако, УГЭ в письмах от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, ответила, что не имеет законных оснований для проведения государственной экспертизы проектной документации по объекту, который не является объектом капитального строительства. Из-за несогласованности действий административных органов власти, юридически - произведенная реконструкция является самовольной, так как отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем истцы, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ просят признать за ними право собственности данный объект. По ходатайству истцов и в соответствии со ст. 41 ГПК РФ, судом была произведена замена ненадлежащего ответчика МИФНС России № 23 по Санкт-Петербургу на надлежащих ответчиков КУГИ Санкт-Петербурга, Администрации Московского района Санкт-Петербурга (л.д.76). В судебное заседание истцы не явились, доверили представлять свои интересы представителю – Стрижак К.Г., которая в суд явилась, настаивала на исковых требованиях в полном объеме. Представитель ответчика – КУГИ Санкт-Петербурга в лице Управления недвижимого имущества Московского района в судебном заседании возражала против исковых требований, ссылаяь на то, что истцы не вправе были производить какую-либо реконструкцию помещения, так как это противоречит пункту 11 договора аренды земельного участка, согласно которому арендатор не впрае без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества. Также представитель КУГИ отметила, что истцы не вправе в настоящее время требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, поскольку право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, у истцов данные документы отсутствуют. Представитель Администрации Московского района Санкт-Петербурга в суд явился, пояснил, что они не могут быть ответчиками по данному спору, поскольку договор аренды земельного участка был заключен с КУГИ, в компетенцию Администрации Московского района не входит выдача разрешений на строительство и актов ввода объекта в эксплуатацию. Представители 3-х лиц – Управление Россреестра по Санкт-Петербургу, Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, ООО «Конекс», Попов С.А., Маркин В.В. в суд не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие. Выслушав представителя истцов, представителей ответчиков, обозрев материалы гражданского дела, материалы технической документации, представленной истцами, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, руководствуясь следующим. Переходя к существу рассматриваемых требований, суд считает необходимым отразить позицию подведомственности данного спора. Как установлено материалами дела, истец Акопян А.С. является индивидуальным предпринимателем (л.д.251), заключала договор аренды земельного участка, как индивидуальный предприниматель, в то время как истец Мелконян М.А. не имеет статуса индивидуального предпринимателя, что подтверждается выпиской из МИФНС № по Санкт-Петербургу. В силу ч.4 ст.2 ГПК РФ при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции. Стороны также не возражали, что данное дело подведомственно суду общей юрисдикции, а потому суд полагает, что данное исковое заявление подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции. Акопян А.С., действующая на основании паспорта и свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серия 78 №, ДД.ММ.ГГГГ заключила соглашение №/ЗД-01844.4 о присоединении к договору аренды №/ЗД-018444 от ДД.ММ.ГГГГ с КУГИ в лице начальника Управления (агентства) недвижимого имущества Московского <адрес> (л.д.132-133). Согласно п. 1 арендодатель представляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками части здания, сооружения, расположенного на этом земельном участке, земельный участок Зона 4, кадастровый №:7530Б:7, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, площадью 1811 кв.м. Согласно п. 2 данного договора, условиями использования указанного в п.1 соглашения земельного участка арендатором стороны признают условия договора аренды земельного участка. Заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Конекс» от ДД.ММ.ГГГГ, который является неотъемлемой частью данного соглашения (л.д.142-146). Данный участок предоставляется для использования под административные и торговые помещения в нежилом помещении (п.3). Данное соглашение действует по ДД.ММ.ГГГГ и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.6). Пунктом 11 соглашения арендатор не вправе без согласия арендодателя возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества. Мелконян М.А. (правопреемник), действующий на основании паспорта, ДД.ММ.ГГГГ заключил дополнительное соглашение 3 1 к соглашению №/ЗД-01844.5 от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к договору аренды №/ЗД-01844 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора (л.д.151-154). Согласно п. 1 Арендатор передает, а Правопреемник добровольно принимает на себя в полном объеме права и обязанности Арендатора, возникшие у последнего на основании Соглашения №/ЗД-01844.5 от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к Договору аренды №/ЗД-01844 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора ( в дальнейшем – Соглашение ). Согласно п. 2 Арендатор обязуется передать Мелконяну М.А. документы, подтверждающие действенность переданных прав и обязанностей, а также их принадлежность Арендатору, в том числе Соглашение №/ЗД-01844.5 от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к Договору аренды земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора №/ЗД-01844 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <данные изъяты> ( одна тысяча восемьсот одиннадцать ) кв.м. Передача документов производится в течении двух дней с момента подписания настоящего Соглашения. Согласно п.3 данное соглашение является неотъемлемой частью Соглашения №/ЗД-01844.5 от ДД.ММ.ГГГГ о присоединении к Договору аренды №/ЗД-01844 от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с множественностью лиц со стороны арендатора и действует с ДД.ММ.ГГГГ Согласно свидетельств о регистрации права собственности, истцы являются собственниками нежилого помещения (кадастровый номер 78:7530Б:7:24:7) расположенного по адресу: <данные изъяты>., на основании договоров купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ., по 1/2 доле в праве общей долевой собственности (л.д.23,24). Площадь помещения – 255,2 кв.м, этаж – 1-2. В 2007 году истцы начали реконструкцию чердачного пространства с надстройкой третьего этажа и мансарды под офисы. В 2009 году реконструкция указанного помещения была заверешена, что отражено в техническом паспорте помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13-22). Согласно раздела 2 технического паспорта, объем помещения составил 2405 куб.м, общая площадь – 550,8 кв.м, этаж – 1-2-3-мансарда. Таким образом, площадь помещения увеличилась в два раза. При этом, как указал ответчик в судебном заседании и не было оспорено истцами, при реконструкции здания и создания нового объекта недвижимости, арендаторы не получили согласия арендодателя на возведение на участке спорного объекта недвижимости. В настоящее время, истцы полагают, что за ними должно быть признано право собственности на вновь созданный реконструированный объект, поскольку они получили всю необходимую документацию, однако, лишены возможности получить ввод объекта в эксплуатацию. Данный довод суд находит не состоятельным. Исходя из положений ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, без получения на это необходимых разрешений, существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольным строением достаточно одного из вышеперечисленных оснований. Положения ст. 222 ГК РФ не определяют, каким путем (строительство либо реконструкция) создается самовольная постройка, в связи с чем, данная норма может быть применена и в том, и в другом случае. В силу этого, теоретически, исходя из положений ГК РФ, реконструированный объект недвижимости может быть признан самовольной постройкой, если в результате реконструкции создан новый объект недвижимости, а сами работы производилась: на земельном градостроительных и строительных норм и правил на участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений. В случае, если реконструированный объект недвижимости признан самовольной постройкой, то основным правовым последствием возведения самовольной постройки является правило, что, в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, в частности, он не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Еще более тяжкие последствия - это положения законодательства о том, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако, такие крайние меры касаются только тех, кто не имеет прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п.28 Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ изложил свою позицию о том, что положение ст. 222 ГК РФ распространяется на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Реконструкция - изменение параметров недвижимых объектов (их частей), площади, и качества инженерно-технического обеспечения. Таким образом, судом установлено, а сторонами не оспорено, что истцами в результате реконструкции был создан новый объект, который в настоящее время имеет новые технические характеристики. Положениями п. 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрена возможность легализации самовольно возведенной постройки для лиц, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка, путем обращения в суд. Таким образом, решение суда о признании права собственности на самовольную постройку зависит от нескольких факторов, в частности, от того, является ли возведенное строение объектом недвижимого имущества; кому принадлежит земельный участок под возведенной постройкой; соответствует ли созданный объект недвижимости строительным нормам и правилам. Истцы, соответственно должны доказать суду, наличие следующих факторов: приобретение земельного участка в собственность или получение разрешения на его застройку от собственника; целевой отвод земельного участка; получение необходимых разрешений; выполнение строительных работ, соответствующих строительным и градостроительным нормам и правилам; сдача завершенного строительством объекта в эксплуатацию. Отсутствие хоть одного из вышеуказанных факторов не порождает право собственности на самовольную постройку. Истцы не предоставили суду ни одного из вышеперечисленных в ст. 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок под спорным объектом, а представили договор аренды сроком на 49 лет, который не дает право строительства на данном земельном участке, а потому наличие или отсутствие иных факторов не имеет правого значения для разрешения вопроса о праве собственности на самовольную постройку. В пункте 25 Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ Разъяснено, что если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге -уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга). Поскольку судом установлено, что на праве, предусмотренном названной в ст. 222 ГК РФ законодательной нормой, у истцов не находится земельный участок, на котором создан новый объект, договором аренды также ограничено право на возведение на участке зданий, сооружений и иных объектов недвижимости, а потому не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований. На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 56, 194-198 ГПК Российской Федерации, суд Решил: Исковые требования Мелконян М.А., Акопян А.С. к КУГИ Санкт-Петербурга, Администрации Московского района Санкт-Петербурга о признании права собственности на самовольную постройку - оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течении 10 дней. Судья: <данные изъяты>