Дело № 2-4350/11 27 сентября 2011 года РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Подгорной Е.П., при секретаре Светловой Е.В., Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4350/11 по иску Дилбаряна Л.П. к ООО «Цветоптторг-Васильевский» о признании незаконными действий и восстановления общего имущества многоквартирного дома, УСТАНОВИЛ: Истец Дилбарян Л.П. обратился в суд с иском к ООО «Цветоптторг-Васильевский», Администрации Московского района Санкт-Петербурга, Шварцману Р.Г. о признании незаконными действий ООО «Цветоптторг- Васильевский» по возведению 4-х отдельных входов с фасада дома <данные изъяты>, признании незаконным решения МВК Московского района Санкт-Петербурга от 01 июля 2010г. о согласовании проекта оборудования данных входов, указывая, что при проведении работ по перепланировке и углублению подвала дома, обустройству 4-х отдельных входов затрагивается общее имущество многоквартирного дома (фундамент и стена), однако на проведение названных работ согласие собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе истца, получено не было. 23 марта 2011 г. истец отказался от исковых требований к Шварцману Р.Г., отказ был принят судом и производство в части заявленных Дилбарян Л.П. требований к Шварцману Р.Г. было прекращено (т.1 л.д.144). Данное определение обжаловано сторонами не было и вступило в законную силу. Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований Дилбаряна Л.П. ООО «Цветоптторг-Васильевский», Администрации Московского района Санкт-Петербурга о признании незаконными действий ООО «Цветоптторг-Васильевский» по возведению 4-х отдельных входов с фасада <адрес>, признании незаконным решения МВК Московского района Санкт-Петербурга от 01 июля 2010г. о согласовании проекта оборудования данных входов было отказано (т.1 л.д.179-184). Определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2011 г. решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 18.04.2011 г. в части отказа в удовлетворении исковых требований Дилбаряна Л.П. о признании незаконными действий ООО «Цветоптторг-Васильевский» по возведению 4-х отдельных входов с фасада дома - отменено, дело в этой части направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей. В остальной части указанное решение суда - оставлено без изменения, кассационная жалоба Дилбаряна Л.П. - без удовлетворения (т.1 л.д.203-206). После возвращения дела на новое рассмотрение, истец вновь уточнил свои требования и просил признать незаконными действия ООО «Цветоптторг-Васильевский» по возведению 4-х отдельных входов с фасада <адрес>, признать незаконными действия Администрации Московского района Санкт-Петербурга, выразившееся в допущении производства работ по переустройству и перепланировке нежилых помещений в подвале многоквартирного жилого дома, уменьшению общего имущества дома (т.1 л.д.226-228). В судебном заседании 20.09.2011 г. истец отказался от заявленных к Администрации Московского района Санкт-Петербурга требований о признании их действий незаконными, выразившееся в допущении производства работ по переустройству и перепланировке нежилых помещений в подвале многоквартирного жилого дома, уменьшению общего имущества дома, отказ был принят судом, производство по делу в данной части было прекращено (т.2 л.д.44). Также 20.09.2011 г. истец вновь уточнил заявленные требования и просил признать незаконными действия ООО «Цветоптторг-Васильевский» по возведению 4-х отдельных входов с фасада <адрес>, обязать ответчика восстановить общее имущество многоквартирного жилого <адрес> – наружную стену лицевого фасада, фундамент и основание в прежнем, до самовольных работ по перепланировке и реконструкции состояния (т.2 л.д. 34-36). Представитель истца – Иванцова Т.П., действующая по доверенности от 08.07.2011 г., в суд явилась, заявленные требования поддержала. Представитель ООО «Цветопторг-Васильевский» - Авдеев А.Г., действующий по доверенности от 23.11.2010 г., в судебное заседание явился, возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что ООО «Цветопторг-Васильевский» является арендатором нежилого помещения <адрес>, все работы, которые были произведены в данном помещении выполнял собственник – Шварцман Р.Г., а ООО «Цветопторг-Васильевский» выполняло только внутренние работы, не связанные с переустройством, на которые ссылается истец. Представитель 3-го лица Шварцмана Р.Г. – Авдеев А.Г., действующий по доверенности от 11.04.2011 г. в суд явился, пояснил, что работы, связанные с возведением 4-х отдельных входов с фасада дома <данные изъяты>, а также выполнения фундаментных работ на объекте производил собственник Шварцман Р.Г., соглашения о производстве данных работ с арендатором помещения собственник не подписывал. Выслушав представителя истца, представителя ответчика, представителя 3-го лица, допросив в судебном заседание эксперта Молоткова Ф.Е., изучив и оценив материалы дела, изучив техническую документацию, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, руководствуясь следующим. Из материалов дела следует, что Дилбарян Л.П. является собственником квартиры <данные изъяты>. Подвальные помещения <данные изъяты> принадлежат на праве собственности Шварцману Р.Г., что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности (т.1 л.д. 166.167). ДД.ММ.ГГГГ между Шварцманом Р.Г. (арендодатель) и ООО «Цветопторг-Васильевский» (арендатор) был заключен договор аренды № А-01/06, в соответствии с которым арендодатель сдал арендатору в аренду Подвальные помещения 1Н, площадью 292,1 кв.м; 2Н и 4Н, площадью 253,0 кв.м, находящиеся в доме 15 по ул. Ленсовета в Санкт-Петербурге (т.1 л.д. 159-164). ДД.ММ.ГГГГ между арендатором и арендодателем был подписан акт приема-передачи вышеуказанных помещений (т.1 л.д. 165). Заключением МВК Московского района Санкт-Петербурга от 01 июля 2010 г. № 12 был согласован представленный Шварцманом Р.Г. проект перепланировки, переустройства и переоборудования указанных помещений, в соответствии с которым обустраиваются четыре входа с приямками на месте существующих оконных проемов со стороны лицевого фасада здания без углубления подвального помещения (т.1 л.д.150). Согласно выписке из заключения № 12 от 01.07.2010 г. собственнику помещения дано указание получить согласие собственников жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирном доме в случаях и порядке, предусмотренном ст.ст. 36.40,44 ЖК РФ (т.1 л.д.58). Решением суда от 18.04.2011 г. и Определением Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2011 г. в признании незаконным решения Межведомственной комиссии Администрации Московского района от 01.07.2010 г. № 12 о согласовании проекта перепланировки, переустройства, переоборудования помещений <данные изъяты> было отказано, поскольку в заключении МВК было отдельно указано на необходимость собственнику помещения получить согласие собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме в случаях и в порядке, предусмотренном ст.ст.36, 40, 44 ЖК РФ. Также в определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.07.2011 г. было указано на необходимость установления юридически значимых обстоятельств по делу, а в частности определения того, приведет ли производимая перепланировка к уменьшению общего имущества, а также наличие либо отсутствие возможности проведения данной перепланировки без присоединения к образующемуся нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома, однако данные обстоятельства судом первой инстанции исследованы не были. Учитывая указания кассационной инстанции, судом по делу была назначена строительно-техническая экспертиза (т.1 л.д. 249-252). В заключении эксперта № 11-270-М-2-4530/11 от 13.09.2011 г. сделаны следующие выводу: при реконструкции подвального помещения жилого <данные изъяты> объём наружных стен подвала (объём общего имущества жилого дома) уменьшился на ~ 12 куб.м. за счет устройства дверных проёмов для входа в подвал с улицы и увеличения размеров окон; в процессе реконструкции уровень пола подвала был понижен. При этом увеличилась площадь стен подвального помещения. Увеличение площади произошло в нижней части стены подвала, прилегающей к полу. Поскольку фундамент здания является общим имуществом жилого дома, то можно считать, что часть стен подвала в результате реконструкции присоединена к подвальным помещениям. Увеличение площади стен подвала составило 21,6 кв.м. (т.2 л.д. 2-12). Также в судебном заседании был допрошен эксперт Молотков Ф.Е., который подтвердил свое заключение и пояснил, что в приспособление подвала жилого дома под цветочный магазин, следует отнести к реконструкции объекта капитального строительства (жилого дома). Согласно пункта 14, статьи 1 Градостроительного кодекса: «реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства} их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения». Также эксперт пояснил, что в данном случае произошли изменение строительного объёма жилого дома. Согласно п. 3.42. Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации «При определении строительного объема здания, необходимо руководствоваться следующим: объем подвала или цокольного этажа определяется путем умножения площади горизонтального сечения здания на уровне первого этажа выше цоколя здания на высоту, измеренную от уровня чистого пола подвала (цокольного этажа) до уровня чистого пола первого этажа». При реконструкции подвала исследуемого жилого дома была увеличена его высота. Согласно технического паспорта высота подвала составляла до реконструкции 1,95 м. Проектом перепланировки предусмотрено увеличение его высоты на 57 см.. Таким образом, высота подвала увеличилась на 29%, следовательно, его объём увеличился примерно на туже величину. Кроме того, эксперт отметил, что произошло изменение площади застройки жилого дома. Согласно пункта В.1.5., приложения В, СП 54.13330.2011 «Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки». Проектом «перепланировки» предусматривается устройство четырёх входов в подвальную часть здания. Входы, выполненные при реконструкции, являются внешними обводами здания. Так же внешними обводами здания являются и подоконные приямки. Всего выполнено четыре приямка. По результатам подсчетов, было установлено, что в результате реконструкции площадь застройки здания увеличилась на 31,9 кв.м. Таким образом, в результате строительно-монтажных работ по переоборудованию подвала в цветочный магазин, увеличился объем жилого дома и площадь его застройки. Следовательно, строительно-монтажные работы по переустройству подвала следует отнести не к перепланировке и переустройству помещений, а к реконструкции объекта капитального строительства. Также эксперт отметил, что при реконструкции подвальных помещений в наружных (капитальных) стенах были выполнены дополнительные проёмы для организации входов в помещение цветочного магазина и существенно увеличены подвальные окна. Также при реконструкции подвального помещения исследуемого жилого дома, увеличена высота подвальных помещений на 57 см. Следовательно, увеличилась площадь стен подвала в этом помещении. Увеличение площади стен в подвальном помещении произошло за счёт общего имущества жилого дома (стен фундамента). У суда не имеется оснований не доверять данному заключению эксперта. Эксперт имеет большой опыт работы в данной сфере деятельности, был предупрежден об уголовной ответственности при проведении экспертизы, а также в судебном заседании. Заключение эксперта и его пояснения не противоречат материалам дела, а также пояснениям самого представителя ответчика и 3-го лица, который не отрицал, что в нежилых помещениях проводились работы, связанные с фундаментом здания, а возражения представителя ответчика и 3-го лица сводятся к несогласию с выводами данной экспертизы. Однако, не смотря на то, что судом с достоверностью было установлено, что производимые работы в нежилых помещениях жилого дома <данные изъяты> приведут к уменьшению общего имущества дома, а также производство данных работ невозможно без присоединения к образующемуся нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома, суд не может удовлетворить заявленные требования Дилбарян Л.П. Как было указано выше, ООО «Цветопторг-Васильевский» является арендатором спорных нежилых помещений. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ). Согласно п. 1.1.1 договора аренды, цель использования: под магазин-склад цветочной продукции. В соответствии с п.1.4 договора, все неотделимые улучшения Помещения – могут производиться арендатором только с письменного согласования с арендодателем. Как пояснил представитель собственника нежилых помещений, Шварцман Р.Г. ни устного, ни письменного согласия на переустройство нежилых помещений в части производства работ по переоборудованию отдельных входов и фундамента арендатору не давал, все указанные истцом работы были произведены собственником помещения. Данный довод ответчика и 3-го лица подтверждается материалами дела. Представителем ООО «Цветопторг-Васильевский» был представлен договор подряда № 02/11, заключенный между ООО «Цветопторг-Васильевский» (заказчик) и ООО «ПетроСтройСервис» (подрядчик) от 15.03.2011 г., в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить работы во внутренних помещениях № 8 и в помещении № 14, расположенных в нежилых помещениях 1Н, 2Н, 4Н (т.1 л.д. 151-157). Работы же, связанные с выполнением строительно-монтажных работ по демонтажу кирпичной кладки стен и по производству проемов в железобетонных фундаментных блоках на объекте по адресу: <данные изъяты> производил собственник Шварцман Р.Г. Данный факт подтверждается договором подряда № 23/11 от 04.02.2011 г., заключенный между гр.Шварцман Р.Г. и ООО «СтройГруппЭлемент» и актами выполненных работ (т.2 л.д. 48-57). В судебном заседании представитель Шварцмана Р.Г. также подтвердил тот факт, что все работы по переустройству в нежилых помещениях производились самим собственником. Кроме того, проект перепланировки, переустройства, оборудования изолированных входов и приямков, без углубления подвального помещения был согласован с собственником помещения Шварцманом Р.Г., именно на него была возложена обязанность по получению согласия собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а потому он (собственник) и должен нести ответственность при выявлении каких-либо нарушений. Кроме того, в силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Как разъяснено в Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Именно собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 30 ЖК РФ). Таким образом, довод истца о том, что ООО «Цветопторг-Васильевский» должно устранить последствия переустройства помещений, не основаны на законе, поскольку в данном случае речь идет о субъективном праве собственности, т.е. о закрепленной за собственником (Шварцман Р.Г) юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможности устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что суд пришел к выводу о невозможности возложения обязанности по переустройству помещений на лицо, которое является арендатором данных объектов, а от исковых требований к собственнику истец в рамках данного гражданского дела отказался, суд не находит оснований для удовлетворения требований Дилбарян Л.П. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Дилбаряна Л.П. к ООО «Цветоптторг-Васильевский» о признании незаконными действий и восстановления общего имущества многоквартирного дома – оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней. Председательствующий: <данные изъяты>.