Дело №2-3290/12 01 августа 2012 года принято в окончательной форме 06.08.2012 г. Р Е Ш Е Н И Е в составе: председательствующего судьи Барковского В.М. при секретаре Абухбая А.З., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Плаза» к Чумакову В.Л. об обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора, У С Т А Н О В И Л: ООО «Плаза» обратилось в суд с настоящим иском, указывая, что 20.02.2010 г. между ООО «Плаза» и Чумаковым В.Л. был заключен предварительный договор купли продажи жилого помещения №2, в соответствии с которым стороны обязались в будущем в срок до 21.10.2010 г. заключить договор купли-продажи жилого помещения – квартиры <данные изъяты>. Цена жилого помещения в предварительном договоре определена сторонами в 38000000 рублей. В соответствии с условиями предварительного договора покупатель передает продавцу задаток в сумме 3000000 рублей в течение 15 дней с момента заключения предварительного договора. 15.10.2010 г. истец обратился к Чумакову В.Л. с требованием о заключении основного договора. В то же время Чумаков В.Л. от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обязать Чумакова В.Л. заключить с ООО «Плаза» основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого помещения на условиях предварительного договора с учетом вычета авансового платежа в размере 3000000 рублей. В судебном заседании истец в лице своего представителя Третьяковой А.В. требования иска поддержал в полном объеме по заявленным основаниям, указывая, что не оспаривает факта своей осведомленности о нахождения спорного имущества в залоге у ОАО «Банк «Зенит» на момент заключения предварительного договора. В то же время, как указывал истец, заключая предварительный договор, ООО «Плаза» рассчитывало на то, что Чумаков В.Л. исполнит свои обязательства перед ОАО «Банк «Зенит», и ипотека будет погашена до заключения основного договора. Представителем истца также заявлено ходатайство о принятии мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на «оспариваемое имущество Чумакова В.Л.». Ответчик в судебное заседание не явился, извещен, сведений о причинах неявки в суд не представил, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в его отсутствие по правилам ст. 167, ч. 4 ГПК РФ. Третье лицо – ОАО «Банк «Зенит» в лице своих представителей Солодкой И.В., Петренко И.Н.в судебном заседании против удовлетворения требований возражал. В обоснование возражений по иску ОАО «Банк «Зенит» указывает, что до заключения предварительного договора от 20.02.2010 г. между ОАО «Банк «Зенит» и Чумаковым В.Л. был заключен договор о предоставлении кредита для покупки спорной квартиры, в связи с чем спорное жилое помещение находится в залоге у ОАО «Банк «Зенит». Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 24.03.2011 г. с Чумакова В.Л. и ФИО1 в пользу ОАО «Банк «Зенит» солидарно взыскана задолженность по кредитным договорам в размере 180035078 рублей 75 копеек и обращено взыскание на заложенные квартиры, в том числе на спорную квартиру. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.05.2012 г. спорная квартира передана на реализацию путем проведения торгов. В силу положений ст. 37 ФЗ «Об ипотеке», ч. 2 ст. 346 ГК РФ заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем только с согласия залогодержателя. В то же время ОАО «Банк «Зенит» согласия на отчуждение спорной квартиры не давал. Ссылаясь на данные обстоятельства и указывая, что истцу при заключении основного договора не могло быть неизвестно о наличии обременения спорной квартиры в виде ипотеки, третье лицо полагало предварительный договор от 20.02.2010 г. ничтожным и просило в удовлетворении иска ООО «Плаза» отказать. Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При рассмотрении дела судом установлено, что 14.08.2008 г. между ОАО «Банк «Зенит» и Чумаковым В.Л. был заключен договор о предоставлении кредита № IPT-KD-0200-00344/2 в сумме 36 800 000 рублей для целей приобретения Чумаковым В.Л. квартиры <данные изъяты>. Указанная квартира приобретена Чумаковым В.Л. на основании договора приобретения квартиры за счет кредитных средств № IPT-KD-0200-00344/2/ИП от 14.08.2008 г., заключенного между продавцами ФИО2, ФИО3, Чумаковым В.Л. и ОАО «Банк «Зенит». В соответствии с п. 1.1 указанного договора во исполнение обязательств Чумакова В.Л. по кредитному договору на основании п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» в отношении указанной квартиры возникает ипотека в силу закона. 29.08.2012 г. право собственности Чумакова В.Л. на спорную квартиру зарегистрировано УФРС по СПб и ЛО. В ту же дату УФРС по СПб и ЛО произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Сведения об ипотеке внесены в ЕГРП. Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 24.03.2011 г. удовлетворены исковые требования ОАО «Банк «Зенит» о взыскании кредитной задолженности по договору № IPT-KD-0200-00344/2 от 14.08.2008 г. С Чумакова В.Л. и его поручителя по кредитному договору ФИО1 солидарно в пользу ОАО «Банк «Зенит» взысканы денежные средства в размере 180035078 рублей 75 копеек. Обращено взыскание на заложенное имущество, в том числе на квартиру <данные изъяты>. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 13.10.2011 г. на основании исполнительного листа, выданного в соответствии с указанным решением суда, возбуждено исполнительное производство. Постановлением от 11.05.2012 г. квартира передана для реализации путем проведения торгов в ТУ ФАУГИ по ЛО. Также судом установлено, что 20.02.21010 г. между ООО «Плаза» и Чумаковым В.Л. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 9 <данные изъяты>, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 21.10.2010 г. заключить договор купли-продажи квартиры за цену 38000000 рублей. В обоснование иска ООО «Плаза» указывает, что ответчик проигнорировал врученное ему до истечения срока действия предварительного договора требование о заключении основного договора. Факт вручения указанного требования Чумакову В.Л. 15.10.2010 г. подтверждается его подписью в требовании и ответчиком при рассмотрении дела не оспорен. В соответствии со ст. 346, ч. 2 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Согласно ч. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Довод ОАО «Банк «Зенит» о том, что предварительный договор от 20.02.2010 г. является ничтожным в силу того, что на его заключение не имелось согласия залогодержателя, что противоречит вышеуказанным положениям ГК и ФЗ «Об ипотеке», суд полагает несостоятельным. Заключение предварительного договора купли-продажи жилого помещения влечет только возникновение у сторон обязательства заключить в будущем договор купли-продажи. Таким образом, заключение предварительного договора не может быть расценено как отчуждение имущества. Обеспеченное ипотекой обязательство Чумакова В.Л. перед ОАО «Банк «Зенит» как к моменту направления в его адрес требования о заключении основного договора, так и к моменту рассмотрения дела не прекращено. Более того, вступившим в законную силу решением суда на заложенное имущество обращено взыскание. Обращение взыскания на заложенное имущество представляет собой особый порядок отчуждения заложенного имущества, целью которого является удовлетворение требований кредитора за счет средств от реализации отчуждаемого имущества. Основания для прекращения обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации установлены ст. 60 ФЗ «Об ипотеке», в соответствии с которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на заложенное имущество, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи заложенного имущества на публичных торгах, аукционе или по конкурсу либо приобретения права на это имущество в установленном порядке залогодержателем. Таким образом, отчуждение заложенного имущества, на которое обращено взыскание иными способами помимо его реализации в порядке, установленном главой 10 ФЗ «Об ипотеке», в том числе путем его отчуждения третьим лицам по договору купли продажи, законом не предусмотрено. Сведений об удовлетворении Чумаковым В.Л. всех обеспеченных ипотекой требований залогодержателя в контексте положений ст. 60 ФЗ «Об ипотеке» у суда не имеется. При таких обстоятельствах основной договор купли-продажи спорной квартиры между Чумаковым В.Л. и ООО «Плаза» заключен быть не может, в связи с чем в удовлетворении иска ООО «Плаза» надлежит отказать. Заявленное истцом ходатайство о наложении ареста на имущество Чумакова В.Л. удовлетворению не подлежит, так как в силу ст. 139 ГПК РФ обеспечение иска допускается, если непринятие мер обеспечения может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. В настоящем случае в удовлетворении иска отказано. Решение суда об отказе в иске исполнения не требует, в связи с чем в удовлетворении заявления о принятии мер по обеспечению иска надлежит отказать. На основании изложенного, руководствуясь ст. 346 ГК РФ, ст. 37, ч. 1, 60 ФЗ «Об ипотеке», ст.ст. 12, 56-68, 167, ч. 4, 194 - 199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Плаза» к Чумакову В.Л. об обязании заключить договор купли-продажи на условиях предварительного договора №2 от 20.02.2010 года в отношении квартиры <данные изъяты> – отказать. В принятии мер обеспечения иска в виде наложения ареста на имущество Чумакова В.Л. – отказать. Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Московский районный суд города Санкт-Петербурга. Судья <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>