Дело Номер обезличен 16 августа 2010 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИМосковский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Подгорной Е.П.,
при секретаре Романовой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Репальд В.К., Репальд В.Б. к Березюк А.Н., Небогатиковой Т.Н., Управление Федеральной регистрационной службе по Санкт-Петербургу и ... о государственной регистрации договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
19 октября 2009 г. между Репальд В.К., Репальд В.Б. (покупателями) и ФИО12 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры ..., в соответствии с которым истцы приобрели в равных долях (по ? доли) в общую долевую собственность вышеуказанную квартиру л.д.7).
20 октября 2009 г. ФИО12 (продавец) умерла, в связи с чем государственная регистрация перехода права собственности не была осуществлена.
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам (наследникам по закону) о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ... и перехода права собственности, указав, что все обязательства по данному договору сторонами были исполнены, договор купли-продажи является актом передачи квартиры, а, следовательно, они имеют право на его регистрацию.
Истец – Репальд В.Б. в суд явилась, заявленные требования поддержала.
Истец – Репальд В.К. в суд не явился, о дне и месте слушания по делу извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Представитель истцов – Прхоров П.С., действующий по доверенности от 25.12.2009 г. л.д.4), в суд явился, поддержал заявленные требования и пояснил, что 19 октября 2009 г. между Репальд В.К., Репальд В.Б. (покупателями) и ФИО12 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры ..., в соответствии с которым истцы приобрели в равных долях (по ? доли) в общую долевую собственность вышеуказанную квартиру, в этот же день продавец выдал доверенность на регистрацию данного договора в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, однако в виду смерти продавца 20.10.2009 г. договор не был зарегистрирован. Также представитель истцов указал, что все обязательства по данному договору сторонами были исполнены; денежные средства в размере 459 295 рублей, указанные в договоре были переданы ФИО12 в день его подписания. Также представитель истцов пояснил, что поскольку данная сделка не была прямой продажей, производилась «цепочкой сделок» ФИО12 было подписано дополнительное соглашение № 77711 о том, что после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ... оставшаяся сумма, на которую договорились стороны ( 2 850 000 рублей) принадлежит ей; договор купли-продажи является актом передачи квартиры, а, следовательно, истцы имеют право на регистрацию договора купли-продажи, а ответчики как наследники по закону имеют право на получение денежных средств за квартиру.
Ответчик – Березюк А.Н. в суд явился, исковые требования признал в полном объеме, о чем имеется его собственноручное заявление, приобщенное к материалам дела.
Ответчица – Небогатикова Т.Н. в суд явилась, возражала против заявленных требований, пояснив, что она хочет получить в наследство от матери ни денежные средства, а квартиру.
Нотариус Антропова И.Ю. в суд явилась, пояснила, что она вела наследственное дело после смерти ФИО12 и действительно ее наследниками являются Березюк А.Н. и Небогатикова Т.Н., которые в настоящее время получили свидетельство о праве на наследство на квартиры по ... и по ..., на спорную квартиру свидетельство о праве на наследство никому не выдавалось. Также нотариус пояснила, что в случае регистрации договора купли-продажи квартиры, ответчикам будет выдано свидетельство о праве на наследство – на денежные средства, которые хранятся в ООО «ФИО15».
Представитель УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в суд не явился, о дне и месте слушания по делу извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление л.д.31,32). Суд полагает возможным, в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие их представителя.
Нотариус Боташева З.Д. в суд не явилась, о дне и месте слушания по делу извещена надлежащим образом, возражений по существу заявлены требований не представила. Суд полагает возможным, в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав стороны, нотариуса Антропову И.Ю., допросив свидетелей ФИО9, ФИО8, ФИО7, изучив и оценив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ч.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как усматривается из материалов дела, 19 октября 2009 г. между Репальд В.К., Репальд В.Б. (покупателями) и ФИО12 (продавец) был заключен договор купли-продажи квартиры ..., в соответствии с которым истцы приобрели в равных долях (по ? доли) в общую долевую собственность вышеуказанную квартиру л.д.7). Согласно п.4 данного договора продавец получил от покупателей 459 295 рублей по данному договору. При этом, как пояснил представитель истцов и как следует из материалов дела, ФИО12 также должны была получить после окончания регистрации договора денежную сумму в размере 2 850 000 рублей, которые были заложены в ячейку ООО «ФИО16» л.д. 64-68).
Допрошенная в судебном заседании 27 мая 2010 г. свидетель ФИО9 пояснила суду, что она знала ФИО12, так как последняя обратилась к ней с целью продать квартиру. Также свидетель пояснила, что договор подписывался в агентстве, так как продавец не хотела платить деньги за его оформление нотариусу, после этого были заложены деньги в ячейку и выдана доверенность на регистрацию договора в ГУ ФРС по СПб и ЛО. Свидетель предупрежден об уголовной ответственности, у суда не имеется оснований сомневаться в его показаниях, так как они последовательны и не противоречат материалам дела.
Таким образом, суд приходит к выводу, что все существенные условия договора купли-продажи были соблюдены сторонами, доказательств обратного ответчики в нарушении ст. 56 ГПК РФ суду не представили.
Согласно п. 5, данный договор является одновременно актом приема передачи квартиры.
В соответствии с ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченным на то им (ими) лицом.
19 октября 2009 г. Репальд В.К., Репальд В.Б. и ФИО12 выдали доверенности на регистрацию данного договора в ГУ ФРС по СПб и ЛО л.д.90,91) и 21 октября 2009 г. документы были сданы на регистрацию.
20 октября 2009 г. ФИО12 умерла (была убита) л.д.8), в связи с чем, в регистрации договора купли-продажи было отказано л.д.9-10).
В настоящее время право частной собственности на квартиру ... зарегистрировано на ФИО12 л.д.27).
Истцы обратились в суд с иском к ответчикам (наследникам по закону) о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры ... и перехода права собственности, указав, что все обязательства по данному договору сторонами были исполнены, договор купли-продажи является актом передачи квартиры, а, следовательно, они имеют право на его регистрацию.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Как разъяснено в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» - на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Также в вышеуказанном Пленуме дается разъяснение, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п. 5, данный договор является одновременно актом приема передачи квартиры. Кроме того, сами ответчики не оспаривали данный факт.
Удовлетворяя заявленные требования, суд также принимает во внимание следующие обстоятельства по делу.
Учитывая, что продавец квартиры – ФИО12 была убита после заключения данного договора, по данному факту было возбуждено уголовное дело № 798266 по ч.1 ст. 105 УК РФ, судом были истребованы сведения о возможном причастии истцов к совершению данного преступления.
По сведениям следователя СУ СК при Прокуратуре РФ по Санкт-Петербургу, 21.12.2009 г. в адрес УФРС по СПб и ЛО было направлено письмо о снятии контроля и приостановления сделок с квартирой ... л.д.11).
Согласно ответа, представленного в адрес суда 03.05.2010 г. из следственного отдела по Московскому району, а также на момент вынесения решения суда, версия о причастности Репальд В.К. к совершению преступления была опровергнута л.д.54,55).
Довод ответчицы о том, что в иске должно быть отказано, поскольку она как наследник после смерти матери не желает получать денежные средства, а хочет получить свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру не может служить основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований, поскольку наследодатель при жизни выразил свою волю на распоряжение, принадлежащего ей имущества, заключив договор купли-продажи и выдав доверенность на его регистрацию, однако, в виду сложившихся обстоятельств не успела его зарегистрировать.
В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Никаких иных возражений ответчица суду не представила, не смотря на неоднократные отложения судебных разбирательств, по ее ходатайству, для оформления встречного иска, для подготовки возражений.
Удовлетворяя заявленные требования, суд также принимает во внимание, что ответчики (один из которых иск признал), не лишены возможности получить свидетельство о праве на наследство на денежные средства, которые хранятся в ячейки банка ООО «ФИО17». Данный факт подтвердила нотариус, а также допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «ФИО18» ФИО7, который пояснил суду, что ответчики вправе обратиться к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство и представить его в ООО «ФИО19», после чего им буду выданы денежные средства, хранящиеся в ячейки банка. Также ФИО7 пояснил, что следователями СУ при Прокуратуре проводилась проверка по факту наличия денежных средств в ячейки и было установлено, что все денежные средства находятся в ячейки. Кроме того, свидетель пояснил, что действительно в договоре № 77711 проката индивидуального сейфа имеется опечатка фамилии Березюк, где она ошибочно указана как «Березнюк», при этом, он (свидетель) указал, что не является препятствием к получению денежных средств, так как все остальные даны (паспорт, регистрация, подпись) совпадают. Также в судебном заседании 27 мая 2010 г. был допрошен свидетель ФИО8 (сторона соглашения о внесении денежных средств в ячейку), который присутствовал при закладки денег в ячейку и пояснил, что ФИО12 лично была при закладки денег и после закладки денег ключ был передан ей.
Свидетели предупреждены об уголовной ответственности, у суда не имеется оснований сомневаться в их показаниях, так как они последовательны и не противоречат материалам дела.
Удовлетворяя заявленные требования, суд также принимает во внимание, что ответчик Березюк А.Н. исковые требования признал и не возражал против регистрации договора.
Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что регистрация договора купли-продажи от 19 октября 2009 года однокомнатной квартиры, жилой площадью 28,8 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., заключенного между Репальд В.К. и Репальд В.Б. с одной стороны (покупатели) и ФИО12, с другой стороны (продавец) должна быть произведена.
На основании изложенного, ст.ст.551, 1142 ч.1, 1161 ГК РФ, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав» суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Репальд В.К., Репальд В.Б. к Березюк А.Н., Небогатиковой Т.Н., Управление Федеральной регистрационной службе по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о государственной регистрации договора купли-продажи удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 19 октября 2009 года однокомнатной квартиры, жилой площадью 28,8 кв.м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, ..., заключенного между Репальд В.К. и Репальд В.Б. с одной стороны (покупатели) и ФИО12, с другой стороны (продавец).
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.
Председательствующий:
...