Дело 2 - Номер2010)
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Дата г. Мотовилихинский суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Вязовской М.Е.,
при секретаре Сушинцевой Ю.,
с участием представителя департамента земельных отношений администрации г.Перми по доверенности Митрофановой Ю.С., представителя ответчика Наговицына С.В. по доверенности Кислухиной И.Г., представителя ответчиков Баландина Е.В., Подтуркина Ю.А., Дубова А.В., Хайтина В.С., Пальшина М.В., Власовой Е.Ю., Николаевой Н.М., Лобанова В.А., Лобанова А.В. по доверенностям Аристова Е.В.,
рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по иску Департамента земельных отношений администрации г.Перми к Наговицыну Сергею Викторовичу, Баландину Евгению Васильевичу, Подтуркину Юрию Александровичу, Дубову Александру Васильевичу, Хайтину Владимиру Семеновичу, Пальшину Михаилу Васильевичу, Власовой Елене Юрьевне, Николаевой Наиле Мугиновне, Лобанову Виктору Александровичу, Лобанову Анатолию Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени,
у с т а н о в и л:
Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском к Наговицыну Сергею Викторовичу, Баландину Евгению Васильевичу, Подтуркину Юрию Александровичу, Дубову Александру Васильевичу, Хайтину Владимиру Семеновичу, Пальшину Михаилу Васильевичу, Власовой Елене Юрьевне, Николаевой Наиле Мугиновне, Лобанову Виктору Александровичу, Лобанову Анатолию Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени, в заявлении указал, что Дата администрация г. Перми, с одной стороны, и Наговицын Сергей Викторович, с другой стороны, на основании постановления Главы г.Перми от Дата Номер заключили договор аренды НомерЛ земельного участка, рас положенного по адресу: ..., ..., ..., площадью 1 593,80 кв.м., кадастровый номер 87-20.
Участок предоставлялся под строительство административного здания со встроенной в первом этаже автостоянкой на десять автомобилей. Земельный участок был передан по акту приема - передачи от Дата. Срок действия договора аренды - с Дата по Дата.
В соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от Дата Номер, земельный участок поставлен на кадастровый учет Дата.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижн ое имущество и сделок с ним от Дата Номер, договор прошел государственную регистрацию, о чем сделана регистрационная запись от Дата Номер.
Дата было зарегистрировано право общей долевой собственности на 2-3 этажное кирпичное административное здание с мансардой, подвалом, за участниками общей долевой собственности: Баландин Е.В. - доля в праве 724/10000, Подтуркин Ю.А. - доля в праве 1373/10000, Дубов А.В. - доля в праве 1734/10000, Хайтин B.C. - доля в праве 373/10000, Пальшин М.В. - доля в праве 1382/10000, Власова Е.Ю. - доля в праве 846/10000, Николаева Н.М. - доля в праве 1651/10000, Лобанов В.А. - доля в праве 822/10000, Наговицын СВ. - доля в праве 492/10000.
Дата между Наговицыным С.В. и Хайтиным B.C. был заключен дого вор купли - продажи 272/10000 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. Договор прошел государствен ную регистрацию Дата.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, при переходе права соб ственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствую щей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необ ходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно п.1 ст.552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Также, в соответствии с п.3 данной статьи, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, до пускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит ус ловиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соот ветствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижи мости. В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от Дата Номер «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земель ным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 3.2 договора аренды ответчики обя заны своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за использование земельного участка в порядке и сроки, установленные договором. В нарушение норм ГК РФ, ст.42 ЗК РФ и условий договора аренды ответчи ки ненадлежащим образом исполняли обязанность по внесению арендной платы за период с Дата по Дата, вследствие чего у них образовалась задол женность: Баландин Е.В. - 116 355,70 руб., Подтуркин Ю.А. - 220 657,90 руб., Дубов А.В. - 278 675,14 руб., Хайтин B.C. - 97 015,05 руб., Пальшин М.В. - 222 104,46 руб., Власова Е.Ю. - 135 962,59 руб., Николаева Н.М. - 265 335,97 руб., Лобанов В.А. - 132 105,49 руб., Наговицын С.В. - 42001,04 руб. Сумма начисленной пени в отношении ответчиков по п. 4.7 договора упла чивается в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки и за пе риод с Дата по Дата составляет: Баландин Е.В. - 49727,23 руб., Подтуркин Ю.А. - 94 303,13 руб., Дубов А.В. - 119 098,10 руб., Хайтин B.C.-38 571,99 руб., Пальшин М.В. -94 921,39 руб., Власова Е.Ю. - 58106,68 руб., Николаева Н.М. - 113 397,30 руб., Лобанов В.А.-56 458,26 руб., Наговицын С.В. - 20 839,66 руб.
Истец просит взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате за период с Дата по Дата и пени за период с Дата по Дата в указанных размерах.
В дальнейшем Департаментом земельных отношений администрации г.Перми исковые требования были уточнены в части привлечения к участию в деле ответчика Лобанова Анатолия Викторовича, который является собственником 823/10000 долей в праве собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке по .... Департамент просит взыскать с Лобанова А.В. задолженность по арендной плате в сумме 124 290,62 руб. за период с Дата по Дата, пени в сумме 53 118,39 руб. за период с Дата по Дата. Истец также уточнил размер исковых требований к ответчику Наговицыну С.В., просил взыскать с Наговицына С.В. задолженность по арендной плате в сумме 6 243,65 руб. за период с Дата по Дата, пени в сумме 667,95 руб. за период с Дата по Дата л.д. 187-188).
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала, поддержала ранее данные пояснения по иску. Ранее в судебном заседании поясняла, что земельный участок по ... был предоставлен в аренду Наговицыну С.В. под строительство административного здания. Срок действия договора с Дата по Дата. Договор аренды прошел правовую регистрацию. Датаг. было зарегистрировано право общей долевой собственности на 2-3 этажное здание. Считает, что договор аренды после его окончания был возобновлен на неопределенный срок. При продаже доли ответчиком Наговицыным у покупателя также возникла обязанность по оплате арендной платы соответствующей части земельного участка. Поскольку арендная плата не вносилась, то образовалась задолженность, которую следует взыскать с ответчиков. Также просит взыскать пени. Считает, что срок исковой данности ими не пропущен и должен исчисляться с Датаг., поскольку оплата за 2 полугодие должна производиться до этой даты.
Ответчик Наговицын С.В. в судебное заседание не явился, извещен, о причинах неявки не сообщил.
Представитель ответчика Наговицына С.В. с требованиями не согласна, пояснила, что требования Департамента основаны на том, что договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. Однако, участок Наговицыну был отведен под строительство, в аренду предоставлен по целевому назначению. Срок действия договора окончился Дата ... говорить в отношении Наговицына о том, что договор возобновлен на неопределенный срок. В связи с этим считает, что арендная плата и пени не могут быть взысканы после окончания срок действия договора. Кроме того, представитель не согласна с расчетом площади земельного участка. Пояснила, что на период строительства здания частично отводился земельный участок за счет земель общего пользования, т.е. проезжая часть .... Наговицын после окончания строительства не пользовался земельным участком общего пользования. В связи с этим не согласна с расчетом сумм и возражает против взыскания в заявленных размерах.
Ответчики Баландин Е.В., Подтуркин Ю.А., Дубов А.В., Хайтин B.C., Пальшин М.В., Власова Е.Ю., Николаева Н.М., Лобанов В.А., Лобанов А.В. в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель ответчиков Баландина Е.В., Подтуркина Ю.А., Дубова А.В., Хайтина B.C., Пальшина М.В., Власовой Е.Ю., Николаевой Н.М., Лобанова В.А., Лобанова А.В. в судебном заседании с иском не согласился, пояснил, что на основании постановления от Дата Наговицыну был предоставлен участок на 2 года. Площадь земельного участка предоставленного под строительство включает территорию ул. ... Из техпаспорта здания следует, что застроенная площадь земельного участка составляет 709 кв.м. Считает, что договор аренды заключенный с ответчиком Наговицыным прекратил свое действие и оснований для взыскания арендной платы далее нет. С другими ответчиками никакие договоры не заключались, не смотря на то, что Дубов обращался в администрацию ..., чтобы оформить правоотношения по земельному участку, ему в этом было отказано. Кроме того, представитель считает, что для требований о взыскании арендной платы с Датаг. пропущен срок исковой давности. Ответчики сторонами по договорному обязательству не являются, с них не может быть взыскана неустойка.
Выслушав представителя истца, представителя ответчика Наговицына С.В., представителя ответчиков Баландина Е.В., Подтуркина Ю.А., Дубова А.В., Хайтина B.C., Пальшина М.В., Власовой Е.Ю., Николаевой Н.М., Лобанова В.А., Лобанова А.В., исследовав материалы дела суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В судебном заседании установлено, что Дата г. между администрацией г. Перми и Наговицыным С.В. на основании постановлении главы ... от Дата г. Номер был заключен договор аренды Номерл земельного участка площадью 1593,8 кв.м. расположенный на землях поселений и находящийся по адресу ... район ... л.д. 10-12).
Согласно п. 1.2. Договора аренды земельный участок предоставляется для использования под строительство административного здания со встроенной в первом этаже автостоянкой на десять автомобилей. Целевое использование строительство административного здания со встроенной в первом этаже автостоянкой на десять автомобилей.
Согласно п. 3.2. Арендатор обязан с Датаг. по Датаг. осуществить на земельном участке строительство объекта…
Согласно п. 4.1. договор аренды заключался на срок с Датаг. по Дата г.
Согласно п. 8.3 договора аренды право аренды прекращается со дня истечения срока аренды.
Из представленных документов следует, что земельный участок был принят Наговицыным С.В. в соответствии с актом приема-передачи земельного участка от Датаг., границы земельного участка отведены согласно акта л.д.15, 13, 16).
Датаг. Игнатова И.И., действующая по доверенности от Наговицына С.В. обратилась с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка от Датаг. л.д.125). Из уведомления государственного регистратора следует, что государственная регистрация договора аренды земельного участка по ... проведена л.д.183).
Из материалов дела следует, что между Наговицыным С.В. и Лобановым А.В., Лобановым В.А., Пальшиным М.В., Хайтиным В.С., Дубовым А.В., Баландиным Е.В., Николаевой Н.М., Подтуркиным Ю.А., Власовой Е.Ю. были заключены Договоры об инвестировании строительства нежилого помещения от Датаг. л.д.126-143).
Согласно акта л.д.145) распределения долей в нежилом помещении Номер по ... в ... от Датаг. доли в данном здании в соответствии с договорами об инвестировании строительства нежилого помещения были распределены следующим образом: Власова Е.Ю. -846/10000, Хайтин B.C. - 373/10000, Подтуркин Ю.А. - 1373/10000, Баландин Е.В. - 724/10000, Николаева Н.М. - 1651/10000 Лобанов А.В.- 603/1000, Наговицын С.В. - 492/10000, Пальшин М.В. - 1382/10000, Дубов А.В. - 1734/10000, Лобанов В.А. - 822/10000.
Датаг. Департаментом планирования и развития территорий г.Перми администрации г.Перми было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер административного здания расположенного по адресу: ... район ... л.д.146). Разрешение выдано на основании акта приемки законченного строительство объекта от Датаг. л.д.147-152).
Датаг. между Наговицыным С.В. и Лобановым А.В. был заключен договор купли-продажи доли в праве собственности, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил долю 220/10000 в праве собственности на административное здание расположенное по ... л.д.153).
Датаг. между Наговицыным С.В. и Хайтиным В.С. был заключен договор купли-продажи доли, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил долю 272/10000 в праве собственности на административное здание расположенное по ... л.д.154).
Право долевой собственности ответчиков на административное здание по ... в ... было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданном Наговицыну С.В. л.д.226), свидетельством о государственной регистрации права, выданном Лобанову А.В. л.д.103), выпиской из ЕГРП от Датаг. л.д.90-91), справкой ЦТИ Пермского края от Датаг. л.д.92).
В настоящее время правообладателями 2-3 этажного здания по ... являются Баландин Е.В. - доля в праве 724/10000, Подтуркин Ю.А. - доля в праве 1373/10000, Дубов А.В. - доля в праве 1734/10000, Хайтин B.C. - доля в праве 645/10000, Пальшин М.В. - доля в праве 1382/10000, Власова Е.Ю. - доля в праве 846/10000, Николаева Н.М. - доля в праве 1651/10000, Лобанов В.А. - доля в праве 822/10000, Лобанов А.В.- доля в праве 823/1000.
Представитель истца у судебном заседании просила взыскать с ответчиков арендную плату исходя из их долей в праве собственности на административное здание, зарегистрированных в установленном порядке, в обоснование требований указала, что после окончания срока действия договора аренды ответчики продолжали пользоваться земельным участком, поэтому договор считается возобновленным на неопределенный срок, ответчики приобретшие часть здания по договору купли-продажи с Ноговицыным С.В. приобрели и право на пользование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Поэтому представитель истца считает, что с Баландина Е.В. подлежит взысканию арендная плата в размере 116 355,70 руб., с Подтуркина Ю.А. - 220 657,90 руб., с Дубова А.В. - 278 675,14 руб., с Хайтина B.C. - 97 015,05 руб., с Пальшина М.В. - 222 104,46 руб., в Власовой Е.Ю. - 135 962,59 руб., с Николаевой Н.М. - 265 335,97 руб., с Лобанова В.А. - 132 105,49 руб., с Лобанова А.В. - 124 290,62 руб. за период с Дата по Дата, с Наговицына С.В. - 6 243,65 руб. за период с Дата по Датаг.
Суд не может согласиться с данной позицией представителя истца, поскольку считает, что положения ст. 621 п.2 ГК РФ в данном случае не применимы. Суд считает, что по окончании срока действия договора аренды земельного участка Датаг. он не мог быть возобновлен на неопределенный срок. Из буквального прочтения положений договора аренды от Датаг. следует, что он заключается на определенный срок, т.е. с Датаг. по Датаг. Согласно договора право аренды прекращалось со дня истечения срока аренды. Таким образом, срок аренды был определен договором.
Более того, договор аренды земельного участка был целевым, т.е. земельный участок предоставлялся не под существующее административное здание, а под строительство административного здания по .... Как следует из документов здание было построено и сдано в эксплуатацию Датаг. Поэтому по окончании срока действия договора аренды земельного участка предоставленного под строительство, договор аренды никак не мог возобновиться на тех же условиях, поскольку как минимум здание было уже построено и для строительства земельный участок, предоставленный ответчику Наговицыну С.В., уже был не нужен. Суд считает, что условия договора аренды земельного участка под строительство имеют свою определенную специфику в плане именно застройки земельного участка, соответственно условия договора аренды под существующий объект недвижимости будут отличаться. Данный вывод суда основан на том, что согласно договора аренды от Датаг. на арендатора после окончания срока действия договора возлагалась обязанность оформить право пользования земельным участком в соответствии с действующим законодательством под вновь созданную недвижимость. Следует отметить, что после завершения строительства здания ответчики земельный участок для строительства не использовали, доказательств этому Департаментом не представлено. В частности, суду не представлено доказательств, что Наговицын С.В. совершал какие-либо действия по исполнению договора аренды после прекращения его действия. Соответственно, нельзя признать арендный договор возобновленный на тех же условиях на неопределенный срок.
То обстоятельство, что земельный участок был поставлен на кадастровый учет и договор аренды зарегистрирован в УФРС по Пермскому краю Датаг. не свидетельствует о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, поскольку договор аренды наряду с другими правоустанавливающими документами на строительство недвижимого имущества является основанием для государственной регистрации возникшего права собственности на вновь созданный объект недвижимости. При отсутствии данного документа государственная регистрация долевой собственности на здание по ... за ответчиками была бы невозможна, т.к. строение обладало бы признаками самовольной постройки. Из свидетельства о государственной регистрации от Датаг. выданного Наговицыну С.В. видно, что документом-основанием для регистрации долевой собственности явился договор аренды земельного участка для строительства НомерЛ от Датаг. и договоры об инвестировании строительства нежилого помещения от Датаг., в т.ч. с дополнительным соглашением Номер от Датаг.
Судом также принимаются во внимание доводы представителя ответчиков (Баландина Е.В., Подтуркина Ю.А. и других) Аристова Е.В. о том, что иные ответчики кроме, ответчика Наговицына С.В., не являлись стороной договора аренды земельного участка под строительство административного здания от Датаг., поэтому в отношении данных ответчиков также нельзя говорить о возобновлении договора аренды на неопределенный срок. Кроме того, суд не может согласиться с доводами представителя истца о применении по отношению к данными ответчикам положений ст. 35 Земельного кодекса РФ и 552 ГК РФ, поскольку данные нормы предусматривают возникновение у нового собственника при переходе права собственности на здание (строение, сооружение) права на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Вместе с тем, ответчики Власова Е.Ю., Хайтин В.С., Подтуркин Ю.А., Баландин Е.В., Николаева Н.М., Лобанов А.В., Пальшин М.В., Дубов А.В., Лобанов В.А. и Наговицын С.В. приобрели право собственности на объект созданный при его строительстве, перехода права собственности на вновь созданный объект не было, оно только возникло после сдачи здания в эксплуатацию и при его регистрации. Кроме того, как указывалось ранее земельный участок был предоставлен под строительство здания, в то время как указанные нормы регламентируют приобретение права на использование земельного участка занятого зданием и необходимым для его использования.
Таким образом, суд считает, что договор аренды от Датаг. земельного участка по окончании срока его действия Датаг. был прекращен. Возобновление аренды на неопределенный срок на тех же условиях невозможно в связи с предоставлением земельного участка для определенных целей - строительства здания.
Не смотря на то, что суд пришел к вышеуказанному выводу, суд считает необходимым дать оценку и доводам представителей ответчиков относительно рассчитанного Департаментом размера арендной платы исходя из площади земельного участка 1593,8 кв.м. Действительно, в аренду на период строительства Наговицыну С.В. был предоставлен земельный участок площадью 1593,8 кв.м., при этом согласно постановления главы г.Перми от Датаг. в том числе предоставлялся земельный участок площадью 694 кв.м. за счет земель общего пользования. Из плана границ землепользования л.д.13) однозначно следует, что границы земельного участка захватывают проезжую часть .... Суд считает, что после окончания строительства здания в использовании земельного участка с учетом проезжей части улицы Кирова для использования здания не было никакой необходимости. Согласно техпаспорта застроенная площадь земельного участка составляет 709 кв.м. Если вычесть площадь земель общего пользования 694 кв.м. из 1593,8 кв.м., то оставшаяся площадь земельного участка для использования здания составит 899,8 кв.м. Суд считает, что у Департамента земельных отношений не было никаких оснований производить расчет арендной платы ответчикам на земли общего пользования.
На основании вышеизложенного, суд считает, что договор аренды земельного участка под строительство здания по ..., заключенный с Наговицыным С.В. Датаг. был прекращен 22.094.2005г., на неопределенный срок на тех же условиях договор аренды возобновлен быть не мог, поэтому оснований для удовлетворения иска Департамента земельных отношений о взыскании с ответчиков арендной платы в заявленном размере нет. Кроме того, при неудовлетворении требований о взыскании арендной платы, суд считает, что нет оснований и для взыскания по п. 4.7 Договора аренды пени за просрочку оплаты арендной платы. В связи с чем Департаменту земельных отношений следует казать в иске в полном объеме.
Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Департаменту земельных отношений администрации г.Перми в удовлетворении исковых требований к Наговицыну Сергею Викторовичу, Баландину Евгению Васильевичу, Подтуркину Юрию Александровичу, Дубову Александру Васильевичу, Хайтину Владимиру Семеновичу, Пальшину Михаилу Васильевичу, Власовой Елене Юрьевне, Николаевой Наиле Мугиновне, Лобанову Виктору Александровичу, Лобанову Анатолию Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании пени отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд в 10 дней со дня составления мотивированной части решения.
Судья: