Дело № 2- 763 (2010 )
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 сентября 2010 года
Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Славинской А.У.
при секретаре Бурмасовой Т.В.,
с участием истицы Булаткиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булаткиной О.Н. к Трушниковой Е.С., Мазеину Р.А. о признании сделки недействительной,
У с т а н о в и л :
Булаткина О.Н. обратилась в суд с иском к Трушниковой Е.С., Мазеину Р.А. о признании недействительным договора купли- продажи, указав в заявлении что ДД.ММ.ГГГГ года сторонами был оформлен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> Трушниковой Е.С. и Мазеину Р.А На период совершения сделки истица находилась в отпуске по уходу за несовершеннолетним ребенком, является одинокой матерью, имея двух несовершеннолетних детей и поэтому все полномочия по проведению сделок с недвижимостью взяло на себя агентство недвижимости «<данные изъяты>». Немногим ранее, мама истицы приобретала квартиру через данное агентство, после чего директор агентства ФИО6 стала уговаривать истицу продать ее квартиру с целью улучшения своих жилищных условий. В данном положении истица не совсем понимала значения своих действий, полностью доверилась агентству недвижимости «<данные изъяты>» поскольку ФИО6 путем великодушных уговоров убедила ее, что так будет лучше. В итоге, полученные от продажи квартиры по адресу: <адрес> деньги были переданы тому же агентству недвижимости «<данные изъяты>» якобы для приобретения другой квартиры в строящемся доме. До момента вселения в новую квартиру истица и ее семья по заключенному между ними договору с Мазеиным Р.А. и Трушниковой Е.С. должна была проживать по адресу: <адрес>. Директор агентства недвижимости «<данные изъяты>» ФИО6 настояла на том, чтобы деньги были сразу внесены для приобретения нового жилья в качестве инвестиций в строительство. После передачи денег ФИО6 несколько раз переоформляла составленный между сторонами договор. В итоге ФИО6 сообщила, что теперь она не может исполнить свои обязательства. Воспользовавшись положением истицы, злоупотребив ее доверием и введя в заблуждение, ФИО6, действуя группой лиц по предварительному сговору не имела намерений фактически приобрести для истицы квартиру, а составление договора-купли продажи и других документов, обязательных для данной сделки по продаже квартиры было сделано только для создания видимости заключения и исполнения договора купли-продажи с целью похищения денежных средств истицы, полученных от продажи вышеуказанной квартиры. По действиям агентства недвижимости «<данные изъяты>», а именно директора ФИО6 заведено уголовное дело. Таким образом, из вышеизложенного следует, что сделка купли-продажи была проведена агентством только для получения ФИО6 денежных средств от продажи квартиры истицы, и сделка изначально была мнимой, т.е. совершена без реального намерения приобрести истице квартиру в строящемся доме. Данный факт был выявлен в начале 2008 года. Ответчики Трушникова Е.С. и Мазеин Р.А. так же являются пострадавшими от деятельности данного агентства и в связи с этим не имели и не имеют намерений полноценно владеть квартирой по адресу: <адрес>. Вместе с этим, данный факт подтверждает отсутствие фактической передачи квартиры, что является обязательным условием исполнения обязательства по передаче и приему квартиры. Поскольку истица пострадала от деятельности ФИО6, истица осталась без денег от продажи своего имущества и вынуждена проживать по прежнему месту жительства. Она и члены ее семьи продолжают пользоваться квартирой по адресу: Пермь <адрес>, производят оплату коммунальных платежей. Просит признать договор купли-продажи квартиры по адресу: г Пермь <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ мнимым.
В последствии исковые требования уточнила, дополнив, что на момент заключения договора купли-продажи, Трушникова Е.С. являлась сотрудником агентства недвижимости «<данные изъяты>» и заключала с истицей договор купли-продажи квартиры по указанию директора агентства, не имея при этом намерения приобретать квартиру истицы в собственность. При получении денежных средств в банке, по кредитному договору <данные изъяты>, данные денежные средства были сразу переданы в агентство недвижимости. Как выяснилось позже сделка купли-продажи квартиры, была совершена с целью получения агентством недвижимости «<данные изъяты>», кредитных денежных средств в банке ОАО «СКБ- Банк», для собственных нужд. В соответствии с п. 4.1.2. договора купли-продажи квартиры, продавец обязан в день подписания договора, передать покупателям квартиру по акту приема-передачи. До настоящего момента квартира покупателям не передана, акт не подписан. До настоящего времени истица несет все расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных платежей. Таким образом, ни истица, ни покупатели не имели намерений на совершение сделки купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Факты, указанные в исковом заявлении, установлены материалами уголовного дела, а именно установлены факты, что агентство недвижимости «<данные изъяты>», заключало договора купли-продажи с целью получения денежных средств в банках по кредитным договорам и хищения денежных средств у граждан.
В судебном заседании истица требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные доводам искового заявления.
Ответчица Трушникова Е.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее исковые требования признала в полном объеме, пояснив, что с 2007 года работала в ООО «<данные изъяты>» в должности риэлтора, в обязанности входило сопровождение сделок, показ квартир клиентам, заработная плата составляла 25 % от сделки. По мимо прочего ответчица оформляла приобретение квартир и на свое имя. Истица обратилась в ООО «<данные изъяты>» с желанием приобрести квартиру, ей предложили выступить инвестором вновь строящегося дома, при этом переоформив квартиру истицы по адресу <адрес> на ответчицу и ее супруга Мазеина Р.А.. Оспариваемый договор купли -продажи был заключен сторонами для того, что бы истица могла в дальнейшем приобрести жилье в новостройке. При этом ответчиками использовались заемные средства, по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенному между ООО «СКБ-банк» и ответчиками, №,в обеспечение обязательств по которому <адрес> считается находящейся в залоге у банка. Заемные денежные средства были перечислены продавцу - Булаткиной и в дальнейшем переданы истицей в ООО «<данные изъяты>» по договору займа. Полагает, что заключение договора купли- продажи между сторонами было необходимо только для получения заемных средств, поскольку ответчики не имели намерений приобретать данное жилое помещение в собственность и пользоваться им. Наличных денег ответчики истице не передавали, в квартиру не вселялись.
Ответчик Мазеин Р.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования признал.
Представитель третьего лица ОАО «СКБ-банк» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие, ранее в материалы дела направлен отзыв, согласно которого по заявленным требованиям возражали, указав, что между ОАО «СКБ-банк» и Трушниковой Е.С. заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с указанным кредитным договором Трушниковой Е.С, Мазеину Р.А. предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> рублей сроком на 180 месяцев. Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес>. Обеспечением исполнения обязательств Заемщиков по кредитному договору в соответствии со ст. 131 ГК РФ ДД.ММ.ГГГГ, за №. Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с п. 3.1.1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателями -Трушниковой Е.С., Мазеином Р.А., как за счет собственных средств покупателей, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору в безналичном порядке путем перечисления денежных средств с рублевого счета Трушниковой Е.С. № в банке ОАО «СКБ-банк» на рублевый счет Продавца - Булаткиной О.Н. №, открытом в банке ОАО «СКБ-банк». На основании данного условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и п.п. 1.1, 2.1, 2.3 кредитного договора ОАО «СКБ-банк» перечислил денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей на счет № Трушниковой Е.С, что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ, а с данного счета ОАО «СКБ-банк» указанная сумма переведена в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры на счет № Продавца квартиры - Булаткиной О.Н., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся часть уплаты за приобретаемую квартиру в сумме <данные изъяты> рублей перечислена ОАО «СКБ-банк» со счета Трушниковой Е.С. на счет Булаткиной О.Н., что подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ и в этот же день выдана Банком Булаткиной О.Н. (расходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ между Булаткиной О.Н. и Трушниковой Е.С. подписан акт при купле-продаже квартиры, в соответствии с которым Булаткина О.Н. передала в собственность Трушниковой Е.С. и Мазеину Р.А. <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>. Таким образом, поскольку обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены сторонами в полном объеме: денежные средства за квартиру уплачены, квартира передана Булаткиной О.Н. в собственность покупателям, довод Булаткиной О.Н. о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен только для создания видимости его заключения и исполнения, необоснован.
Представители третьих лиц ТУ Министерства социального развития Пермского края по г. Перми, Управления Федеральной службы Государственной регистрации, Кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав свидетелей, считает, что исковые требования Булаткиной О.Н. удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Булаткиной О.Н. и ответчиками Мазеиным Р.А., Трушниковой Е.С. был заключен договор купли - продажи квартиры <адрес>.
Приобретаемая квартира принадлежала истице на праве собственности и продана ответчикам по цене <данные изъяты> рублей.
Продавец гарантировал, что до заключения договора купли- продажи вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, … а также лиц, обладающих правом пользования указанной квартирой не имеется, кроме ФИО8, которая утрачивает право пользования после перехода права собственности, и обязуется сняться с регистрационного учета и освободить продаваемую квартиру в течение 10 дней после получения окончательного расчета за квартиру.
Денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателями как за счет собственных средств покупателей, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств с рублевого счета Трушниковой Е.С. в банке ОАО «СКБ - банк» на рублевый счет продавца, открытый в ОАО «СКБ-банк».
Кредит, согласно кредитному договору предоставляется покупателям в размере <данные изъяты> рублей, под 13,75% годовых.
В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке» квартира в обеспечение обязательств, принятых по выше указанному кредитному договору, считается находящейся а залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора купли- продажи.
ДД.ММ.ГГГГ ответчиками Мазеиным Р.А., Трушниковой Е.С. было получено свидетельство государственной регистрации права на спорную квартиру. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. В случае, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
На основании ст. 420 - 434 ГК РФ общими признаками договора являются : соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья 425 ГК РФ предусматривает, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Истица Булаткина О.Н. указывала на то, что при подписании договора купли- продажи она не имела намерений продавать свою квартиру, полагая что это необходимо для дальнейшего участия в инвестировании строительства иного жилого помещения. Считает, что была введена в заблуждение руководителями ООО «Успешные люди», в отношении которых, в том числе и по заявлению истицы, возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Для признания сделки недействительной на основании ст.170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом, обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять, либо требовать исполнения.
Истица в обоснование заявленных требований ссылалась на те обстоятельства, что сделка фактически сторонами совершена не была, жилое помещение она и члены семьи не освободили, продолжая пользоваться квартирой как своей собственной, несут все расходы по ее содержанию.
Анализируя представленные материалы, показания сторон, суд приходит к выводу, что доводы истицы о мнимости оспариваемой сделки не нашли своего подтверждения.
Из материалов дела усматривается, как на основании договора купли-продажи зарегистрирован переход к ответчикам права собственности на приобретенную по договору недвижимость, то есть правовые последствия, которые в силу статей 153, 454, 549, 551 ГК РФ влечет договор купли-продажи, наступили, что свидетельствует об отсутствии оснований считать совершенную сделку мнимой в соответствии со статьей 170 ГК РФ.
Так, договор купли- продажи подписан сторонами, прошел правовую регистрацию, о чем ответчиками получено свидетельство о регистрации права собственности на квартиру <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 15).
Денежные средства по договору купли- продажи в полном объеме, в сумме <данные изъяты> рублей, получены Булаткиной О.Н. в филиале Пермский ОАО «СКБ-Банк» ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено расходным кассовым ордером № ( л.д. 118).
В дальнейшем истица ими распорядилась по своему усмотрению, частично передав в долг ООО «<данные изъяты>» в сумме <данные изъяты> рублей ( л.д. 196).
Постановлением ст. следователя по ОВД СЧ СУ при УВД по г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ возбуждено уголовное дело в отношении ФИО6 и неустановленных лиц, в деяниях которых усматриваются признаки преступления, предусмотренные ст. 159 УК РФ, при этом установлено, что в конце июня 2007 года-ФИО6, являясь учредителем ООО «<данные изъяты>», действуя по предварительному сговору с неустановленными следствием лицами, путем обмана и злоупотребления доверием Булаткиной О.Н., убедила ту продать принадлежащую Булаткиной О.Н. на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а полученные от продажи квартиры денежные средства передать в ООО «<данные изъяты>» по договору денежного займа с процентами. Взамен ФИО6 пообещала Булаткиной О.Н.оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры большей площадью, с условием, что погашать кредит будет ООО «<данные изъяты>» за счет начисленных процентов по договору денежного займа. ДД.ММ.ГГГГ Булаткина О.Н. поверив ФИО6 заключила договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> с Трушниковой Е.С. на сумму <данные изъяты> рублей, которая, одновременно, оформила ипотечный кредит на приобретение квартиры, принадлежащей Булаткиной О.Н. в «СКБ-банк» на сумму <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ после регистрации сделки купли-продажи квартиры в УФРС по Пермскому краю Булаткина О.Н. получила в кассе «СКБ-банк» деньги за проданную квартиру в сумме <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ в вечернее время, Булаткина О.Н. находясь в офисном помещении 000 «<данные изъяты>» по адресу: <адрес> передала ФИО6 денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей.
В дальнейшем ФИО6 и неустановленные лица не исполнили свои обязательства связанные с погашением ипотечного кредита, полученными денежными средствами в сумме <данные изъяты> рублей распорядились по своему усмотрению, причинив своими действиями Булаткиной О.Н. ущерб в особо крупном размере.
Таким образом, у истицы возникает право предъявления гражданского иска о возмещении ущерба в рамках возбужденного уголовного дела.
Как установлено судом, заключая оспариваемый договор купли- продажи квартиры, полученные от сделки денежные средства истица намерена была направить на приобретение иного объекта недвижимости.
При этом, то факт, что в дальнейшем, денежные средства были преданы истицей третьим лицам, в отношении которых возбуждено уголовное дело, не может свидетельствовать о мнимости оспариваемого договора.
Не могут быть приняты судом во внимание и доводы истицы о том, что она и после заключения договора купли- продажи продолжала пользоваться спорной квартирой, осуществляя все функции собственника, что подтверждено свидетельскими показаниями.
Так свидетель ФИО8, пояснила, что истица - ее дочь, фактически не имела намерений продать квартиру по <адрес>, а хотела улучшить свои жилищные условия, получив большее жилое помещение. После заключения договора купли- продажи истица и ее семья, в том числе свидетель, квартиру не освободили, живут там до сих пор, оплачивая коммунальные и иные платежи. Сама свидетель с регистрационного учета в спорной квартире снялась, поскольку имела временную регистрацию и закончился срок ее действия. Ответчики с момента заключения оспариваемого договора в квартиру вселиться не пытались, освободить ее не требовали.
Свидетель ФИО9 пояснила, что истица Булаткина является ее соседкой с 2007 года, и постоянно проживает в <адрес> с несовершеннолетними детьми и мамой, из квартиры не выезжала.
Однако, данные обстоятельства по мнению суда также не свидетельствуют о мнимости договора купли- продажи спорного жилого помещения, поскольку в материалы дела представлен договор от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 59 т.1) согласно которого, Трушникова Е.С., Мазеин Р.А. и Булаткина О.Н. достигли соглашения о том, что Булаткина О.Н. и члены ее семьи имеют право пользования жилым помещением, квартирой № <адрес> в <адрес>, принадлежащего Мазеину Р.А. и Трушниковой Е.С. на праве совместной собственности: свидетельство о государственной регистрации права условный номер №, регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ. Булаткина О.Н. оплачивает коммунальные услуги за пользование жилым помещением, электроэнергию, газ. Так же, согласно кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ оплачивает ежемесячные взносы в размере <данные изъяты> в срок до 30 числа каждого месяца в СКБ-банке. В случае не своевременной оплаты по кредитному договору Булаткина О.Н. оплачивает пени и начисленные проценты (штраф) предусмотренные данным кредитным договором. Булаткина О.Н. и члены ее семьи имеют право пользования квартирой находящейся по адресу: <адрес>. до введения дома в эксплуатацию и вселения в приобретаемую ею квартиру.
Исходя из выше изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований Булаткиной О.Н. к Трушниковой Е.С., Мазенину Р.А. о признании договора купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным следует отказать.
Поскольку суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора купли- продажи недействительным, отсутствуют основания для применения последствий недействительности сделки.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Булаткиной О.Н. к Трушниковой Е.С., Мазенину Р.А. о признании договора купли- продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, отказать.
Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение 10 дней со дня изготовления мотивированной части решения.
Судья :