Дело № 2 - 4 ( 2011г.) Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации г. Пермь 16 марта 2011 года Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе: председательствующего судьи Першиной Л.В. при секретаре Мосиной А.В. с участием представителей истца Жвания Л.Г. и Атаманчук Н.Н., представителя ответчика Савинцевой А.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новиковой Д.М. к Мустаевой С.Г., Департаменту земельных отношений Администрации г. Перми о признании недействительным договора аренды земельного участка, У С Т А Н О В И Л : Новикова Д.М. обратилась в суд с иском к Мустаевой С.Г. и Департаменту земельных отношений администрации г. Перми о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного ответчиками 25.06.2007г. В иске истцом указано, что она является собственником домовладения по адресу <адрес>. Обратилась в департамент земельных отношений для предоставления в собственность земельного участка под домовладение, однако при подготовке документов выяснилось, что часть ее участка, в том числе на котором расположена баня, передана в аренду Мустаевой С.Г. В соответствии со ст. 36 Земельного Кодекса истец имеет право первоочередного предоставления ей участка в собственность. Учитывая, что договор аренды нарушает ее права, она просит признать договор недействительным в силу ничтожности, в соответствии со 168 ГК РФ. Истец просила рассмотреть дело в свое отсутствие. В предыдущих заседаниях истец и в настоящем заседании представители истца на доводах иска настаивала в полном объеме, описав обстоятельства, указанные в иске. Ответчика Мустаева С.Г. просила рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель ответчицы указала, что в 2006 году Мустаева С.Г. обратилась в Департамент земельных отношений о предоставлении ей дополнительного земельного участка по адресу: <адрес> необходимого для эксплуатации жилого дома, принадлежащего ей на праве собственности. ДЗО приказом № от ДД.ММ.ГГГГ предоставил ей дополнительный участок площадью 450 кв.м. в аренду. После чего землеустроительной организацией ООО «<данные изъяты>» были проведеныземлеустроительные работы по межеванию земельного участка. При осуществлении процедуры предоставления земельного участка из муниципальной собственности были соблюдены все требования законодательства РФ, действовавшего на момент оформления прав на дополнительный земельный участок. А именно были проведены работы по межеванию, составлению технического проекта, определению границ объекта землеустройства на местности, их согласование и обозначение межевыми знаками. Было сформировано землеустроительное дело. Также при проведении съемки земельного участка и вынесении границ на местности какие - либо объекты недвижимости фактически на земельном участке отсутствовали. Далее, после оформления землеустроительной документации орган местного принял решение о передаче участка и был заключен договор аренды. Истец указывает основаниями для признания договора аренды земельного участка недействительным нахождение на арендованном ответчиком земельном участке объекта - бани. Однако истец в 1996 году приобрела домовладение с баней и предбанником на земельном участке размером 421 кв.м. Согласно справке ГУП ЦТИ Пермского края от 26.08.2008 года и кадастрового паспорта здания от 30.07.2008 года площадь земельного участка истицы составляла уже 1464 кв.м., т.е. истица осуществила самозахват земельного участка площадью 1043 кв.м.. Поскольку ее земельный участок никогда не формировался, границы его не определялись, определить, расположена ли баня с предбанником в отводе земельного участка площадью 421 кв.м., на основании представленного кадастрового паспорта не возможно. Проведенная по делу повторная экспертиза опровергает данные доводы истца. Кроме того, по правилам ч. 2 ст. 166 ГК РФ истец, не являясь стороной в оспариваемом договоре аренды, не указала каким образом данный договор затрагивает ее права, либо создает дополнительные обязанности, лишает прав и т.д.. В связи с чем истец не является заинтересованным лицом, могущим заявить требование о ничтожности сделки. Представитель департамента земельных отношений Администрации г. Перми просил рассмотреть дело в свое отсутствие. К предыдущим заседаниям в отзывах на иск представители указывали, что 25.06.2007 между управлением земельных отношений администрации г. Перми и Мустаевой С.Г. на основании приказа от ДД.ММ.ГГГГ №-з был заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации жилого дома по адресу <адрес>. При обращении с заявлением Мустаевой С.Г. была представлена справка от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении домовладения, принадлежащего ей на праве собственности. Иные документы, из которых бы усматривалось нахождение на представляемом земельном участке объектов недвижимости, отсутствовали. В 01.09.2009 в департамент поступило заявление Новиковой Д.М. о рассмотрении вопроса о первоочередности владения земельным участком по <адрес>, с указанием на наличие на данном земельном участке принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - бани. Актом обследования земельного участка от 21.09.2009 №483 установлено, что баня, принадлежащая Новиковой Д.М., расположена на земельном участке, предоставленном в аренду Мустаевой С.Г. В утвержденном проекте границ земельного участка, изготовленном ООО «<данные изъяты>», в материалах землеустроительного дела данный объект отражен не был, в связи с чем на момент предоставления земельного участка в аренду Мустаевой С.Г. в департаменте отсутствовали сведения о наличии на участке объектов, принадлежащих третьим лицам . 12.10.2009 Мустаевой С.Г. было направлено письмо спредложением о расторжении договора аренды досрочно в порядке ГК РФ, на которое последняя не ответила. Представитель Администрации г. Перми просит рассмотреть дело в свое отсутствие. Представитель Управления Госреестра по Пермскому краю о времени и месте заседания был извещен надлежащим образом. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает иск подлежит удовлетворению. На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой / оспоримая сделка / либо независимо от такового признания / ничтожная сделка /. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить последствия по собственной инициативе. На основании ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. Истец и ее представители указали, что истец оспаривает заключенный договор аренды земельного участка, по тем основаниям, что договор не соответствует закону, а именно ст. 36 ЗК РФ, поскольку истец имеет первоочередное право на предоставление того же участка, что предоставлен ответчице в аренду, но по иному основанию. В соответствии с п. 1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами. По мнению суда все стороны по делу не оспаривали право истца на первоочередное приобретение ею в собственность участка под домовладение, но размером 421 кв.м. Спор между сторонами фактически заключается как в месте расположения именно данного участка именно данным размером, а также в том, находиться ли на участке предоставленном в аренду Мустаевой С.Г. баня истца. Согласно имеющимся документам Новикова Д.М. прибрела 7.10.1996г. 1 этажный жилой дом с холодным пристроем, крытым двором, навесом, баней, предбанником, на земельном участке мерою 421 кв.м. ( л.д. 7 - 10, 22 ). Все перечисленные данные также отражены в техническом паспорте, инвентарном деле, относительно объекта <адрес>. Свидетели ФИО9 и ФИО10 показали, что истец является их соседкой. При приобретении ею дома, на ее участке имелась баня, которая уже старая. Баня как стояла в огороде, на первоначальном месте, так и стоит. Баню не переносили. Свидетель ФИО11 показала, что снимала у истца дом с 2006 по 2007 годы. Каких - либо строений на ее участке не имелось, за домом был пустырь. По ходатайству сторон по делу были проведены экспертиза и повторная экспертиза. В заключении эксперта « <данные изъяты> » ФИО12 от 3.09.2010г. указано, что ( том 1 л.д. 226 - 232 ) исследование экспертом производиться путем изучения материалов гражданского дела и материалов двух инвентарных дел. При сравнении кадастровых паспортов ЦТИ по <адрес>, выявлена разница в расстоянии между постройками и от ограждений и границ земельного участка. Вывод эксперта : что разница между результатами геодезической съемки, произведенной в рамках данной экспертизы, с размерами земельного В заключении от 7.02.2011 г., составленном экспертом Центра независимых экспертиз « <данные изъяты> » ФИО13 ( том 2 л.д. 36 - 54 ) указано : исследование проводилось путем выполнения геодезической съемки земельного участка по адресу: <адрес> и сопоставления полученных результатов с данными, имеющимися в гражданском деле. Геодезическая съемка земельного участка выполнена с пунктов ОМС (опорных межевой сети) прибором TOPCONGTS-239N заводской номер № (свидетельство о поверке № 00967 от 30.07.2010 года). По результатам геодезической съемки составлен план масштаба 1:500 земельного участка по адресу: <адрес> При анализе материалов гражданского дела выявлено: землеотводные документы (акты пользования земельным участком, акты о предоставлении земельного участка в пользование граждан) на земельный участок по адресу: <адрес> в гражданском деле отсутствуют, земельный участок по адресу: <адрес> государственную регистрацию не прошел, информация о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес> в органе по земельным отношениям отсутствует. Местоположение земельного участка, его фактические границы описаны только в плане Бюро технических инвентаризаций. Поэтому выводы о разнице размеров земельного участка и расстоянии от построек можно делать только по имеющимся ситуационным планам БТИ. Указанный ситуационный план БТИ содержит информацию о фактических границах Согласно имеющимся в гражданском деле документам и материалам двух инвентарно - правовых дел, место расположения бани ( литеры Г4, Г5 ) относительно навеса Г1 за период с 1995 года по настоящее время изменилось. Земельный участок расположенный по адресу: <адрес> площадью 421 кв.м. показанный на ситуационном плане БТИ от 16.11.1995 года не накладывается на земельный участок площадью 450 кв.м. предоставленный в аренду Мустаевой С.Г. расположенный по адресу: <адрес>. Так как земельный участок расположенный по адресу: <адрес> не сформирован как объект недвижимости, не имеет ориентировочных границ, границы его не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства поэтому он не может иметь наложение на земельный участок площадью 450 кв.м. предоставленный в аренду Мустаевой С.Г. расположенный по адресу: <адрес> По данным обследования БТИ от 30.07.2008 года постройка (баня) литер Г4,Г5 В соответствии со ст.27 ФЗ РФ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 года при кадастровом учете в связи с уточнением границ земельного участка орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета также в случае, если ….при уточнении указанных границ нарушен установленный настоящим Федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с настоящим Федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ уточненными в порядке разрешения земельного спора (пп.2 п.5). Статьей 39 выше указанного Закона установлен порядок согласования местоположения границ земельных участков, согласно которого: 1. местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ. 2. Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для предоставления в орган кадастрового учета заявления об учете соответствующих изменений земельного участка, является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения других границ не принадлежащего ему земельного участка или согласовывать местоположение границ на возмездной основе. 3. Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование); 2) пожизненного наследуемого владения; 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). В соответствии со ст. 40 Закона результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая. Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана. Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке. В судебном заседании установлено, что Мустаева С.Г. обратилась в орган местного самоуправления для предоставления в аренду конкретного земельного участка ( том 1 л.д. 159 ). На основании землеустроительного дела ( л.д. 88 - 127 ) был сформирован участок площадью 450 кв.м. с указанием его границ, места положения, описанием поворотных точек участка на карте. При этом следует отметить, что акты согласования границ земельного участка ( листы 107 и 108 ) при указании собственника смежного земельного участка по адресу <адрес>, не содержат подписей данного собственника. Границы сформированного участка, впоследствии предоставленного в аренду Мустаевой С.Г. согласованы ею самой и департаментом земельных отношений. Также следует отметить, что документы о смежных участках предметом формирования данного землеустроительного дела не являлись, не исследовались. На основании данного землеустроительного дела ответчики заключают договор аренды ( том 1 л.д. 151 - 153 ) вновь сформированного земельного участка размером 450 кв.м. Следует отметить, как уже указано судом, что истец в 1996 году приобрела свое домовладение с баней и предбанником. Как установлено судом из пояснений всех сторон и выводов всех экспертиз, земельный участок истца не формировался, границы его не определялись. Однако актом обследования земельного участка ( том 1 л.д. 142 - 147 ) установлено, что баня, принадлежащая Новиковой Д.М., расположена на земельном участке, предоставленном в аренду Мустаевой С.Г. Данный акт составлен ДЗО в рамках обращения истца за предоставлением земельного участка под собственность. Суд приходит к выводу, что исходя из норм земельного законодательства, уже перечисленного судом в решении, при формировании нового земельного участка, впоследствии предоставленном в аренду, ответчикам следовало соблюсти установленный порядок формирования данного участка, в том числе в части согласования границ участка со смежными собственниками. В данном конкретном случае таковых действий произведено не было. То обстоятельство, что ДЗО предлагает Мустаевой С.Г. расторгнуть заключенный договор аренды ( том 1 л.д. 147 - 148 ) при наличии обнаружения на предоставленном в аренду участке Мустаевой С.Г., объекта недвижимости истца - фактически говорит о признании неправомерности действий данного ДЗО по заключению договора аренды. Исходя из перечисленных в решении норм материального права, истец является заинтересованным лицом при оспаривании сделки, в которой она участия не принимала. Суд приходит к выводу, что обоими экспертными заключениями, полученными в рамках гражданского дела, подтверждаются доводы стороны истца. А именно ФИО12 однозначно делает вывод о месте нахождения бани истца относительно дома, которое по его мнению осталось неизменным. ФИО13 указывает на то, что земельный участок площадью 421 кв.м. ( принадлежащий истцу ) не накладывается на участок 450 кв.м. ( предоставленный в аренду ответчице ), именно поскольку участок 421 кв.м. не был сформирован, не имеет границ. При этом вывод ФИО14 однозначен в части тех обстоятельств, что по данным БТИ 2008 года постройка ( баня ) расположена в границах участка 450 кв.м., предоставленного в аренду Мустаевой С.Г. ( том 2 л.д. 45 ). Таким образом, исходя как из материалов инвентарных дел, так и иных полученных в рамках дела доказательств, вывод о нахождении бани, принадлежащей истцу, на конкретном участке ( выделенном ответчице ) - однозначен. Следовательно, при решении вопроса о предоставлении конкретного участка ответчице, необходимо было изначально решить вопрос с собственником смежного участка - истцом. При этом по мнению суда не имеет юридического значения какую именно площадь земли захватила истец и по какому именно основанию она имеет право на получение в собственности своего земельного участка конкретным размером, в порядке ст. 36 ЗК РФ, поскольку в данном случае значение имеет именно расположение объекта ( бани ), принадлежащего истцу, на участке, выделенном ответчице. Данные выводы суда также подтверждены техническим отчетом ООО « Центр землеустроительных работ », составленном ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству ответчицы ( том 1 л.д. 247 - 253 ) и послужившим в частности основанием для назначения повторной экспертизы. Отчет лишь указывает на не сформированность участка по <адрес> и в связи с этим невозможностью наложения на него участка по адресу <адрес>. Таким образом, суд приходит к выводу, что ДЗО нарушен был порядок формирования участка, размером 450 кв.м., прилегающего к основному, за счет земель населенных пунктов, по адресу <адрес>, затем порядок предоставления данного участка в аренду Мустаевой С.Г., учитывая право первоочередного предоставления участка Новиковой Д.М., следовательно, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ недействителен в силу ничтожности. Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ Р Е Ш И Л : Исковые требования Новиковой Д.М. удовлетворить. Признать недействительным договор аренды земельного участка, площадью 450 кв.м., прилегающего к основному участку по адресу <адрес> и заключенному 25.06.2007г. между Мустаевой С.Г. и Управлением земельных отношений Администрации г. Перми. Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в течение 10 дней со дня составления мотивированной части решения ( 21.03.2011 ). Судья - подпись <данные изъяты> Секретарь
участка, расстояниями между постройками и от ограждений и границ
земельного участка из паспортов БТИ, между паспортами БТИ,
имеющимися в инвентарном деле по адресу: <адрес> вызвана тем, что промеры были выполнены рулеткой, а не
высокоточным геодезическим прибором, точные координаты участка
(углы поворота) отсутствовали. . Местоположение бани (литеры Г4,Г5) относительно дома и других построек (<адрес>) за период с 1995 года
по настоящее время осталось без изменений. Земельный участок, на котором находится баня находится в границах участка площадью 421 кв.м, ранее выделенный
собственнику домовладения по адресу: <адрес>. Земельный участок, на котором расположена баня (литеры Г4, Г5) накладывается на участок площадью 450 кв.м, предоставленный в аренду Мустаевой С.Г..
земельного участка по адресу: <адрес> по датам обследования 1980
года, 13.05.1993 года и 16.11.1995 года. Фактические границы земельного участка были
закреплены на местности забором и стенами жилого дома, крытого двора и навеса. По ситуационным планам БТИ можно сделать вывод, что фактические границы земельного участка были изменены в период с 16.11.1995г. по 30.07.2008г. При этом параметры жилого дома приблизительно совпадают, т.е. не изменились ; границы земельного участка по <адрес> относительно жилого дома изменились ; площадь земельного участка изменилась ( увеличилась ) ; расстояние от жилого дома до других построек ( литеры Г4,Г5 ) изменилось : от навеса литер Г1 до постройки литеры Г4,Г5 по забору 1995 года составило 17, 50 кв.м., а в 2008 году составило 22,02. кв.м., т.е. расстояние изменилось на 4, 52 м.
расположена в границах земельного участка площадью 450 кв.м. предоставленный в аренду Мустаевой С.Г. расположенный по адресу: <адрес>.