Дело № 2-1083 (2011)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 апреля 2011 года

Мотовилихинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Кондратюк О.В.,

при секретаре Головиной Л.И.,

с участием истца Боровкова А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боровкова А.Б. к Сараниной И.Г. о взыскании арендной платы, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

у с т а н о в и л:

Боровков А.Б. обратился в суд с исковым заявлением к Сараниной И.Г. о взыскании арендной платы, истребовании имущества из чужого незаконного владения, указывая в заявлении, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды квартиры, принадлежащей ему на праве собственности по адресу: <адрес>. Квартира в этот же день была передана им по акту приема-передачи. Согласно п.3.1, п.3.2 договора ответчик - арендатор обязан уплачивать <данные изъяты> арендной платы ежемесячно в срок до 03 числа текущего месяца за последующий. Данное условие было нарушено ответчиком, 03.10.2010г., 03.11.2010г., 03.12.2010г., 03.01.2011г., 03.02.2011г. он оплату не произвел. В связи с чем, истец уведомил его о расторжении договора с 13.12.2010г., и просил освободить квартиру. 13.12.2010г. ответчик отказался освобождать жилье и оплатить проживание, пообещал заплатить долг и проценты 11.01.2011г., однако 28.12.2010г. ответчик передал истцу <данные изъяты>. 11.01.2011г. истец пришел в свою квартиру, однако сожитель ответчика ФИО4 отказался впустить истца в его жилье, деньги не заплатил. 15.12.2010г. истец обратился к участковому инспектору милиции с просьбой помочь ему попасть в квартиру, последний провел беседу с ответчиком и ее сожителем, рекомендовал обратиться в суд с настоящим иском. На сегодняшний день ответчик проживает в данной квартире, нарушая условия договора аренды. На сегодняшний день задолженность составляет <данные изъяты> (<данные изъяты> - за ноябрь 2010г. (с учетом <данные изъяты> переданных истцу 28.12.2010г.), <данные изъяты> - за декабрь 2010г., <данные изъяты> - за январь 2011г., <данные изъяты> - за февраль 2011г.). Кроме того, п.5.1 договора было предусмотрено взыскание неустойки в виде пени в размере 2% от общей суммы платы за каждый день просрочки. Размер данной неустойки согласован сторонами, и признан соразмерным в случае нарушения обязательств. Расчет неустойки на момент подачи иска составляет: Период с 04.11.2010г. по 03.12.2010г. - <данные изъяты>. Период с 04.12.2010г. по 03.01.2011г. - <данные изъяты>. Период с 04.01.2011г. по 03.02.2011г. - <данные изъяты>. Общая сумма неустойки <данные изъяты> на 04.02.2011г. Также просит взыскать с ответчика оплату электроэнергии (<данные изъяты> в месяц с ноября 2010г. по февраль 2011г.) и кабельного телевидения (<данные изъяты> в месяц с ноября 2010г. по февраль 2011г.), итого <данные изъяты>. Также просит взыскать с ответчика возмещение морального вреда, причиненного действиями Сараниной И.П., т.к. в настоящее время ему негде жить, истец неоднократно просил ответчика освободить помещение, однако, жилье ему не возвращено, аренда не выплачивается. Вышеуказанными действиями ему причинены нравственные страдания, в возмещение которых просит взыскать <данные изъяты>. Так как ответчик неоднократно нарушает условия договора аренды в части оплаты, просит расторгнуть договор аренды от 02.04.2010г.

В судебном заседании истец Боровков А.Б. отказался от исковых требований к                  Сараниной И.Г. в части требования о расторжении договора аренды от 02.04.2010г. Отказ от иска в части принят судом, вынесено определение о прекращении производства по гражданскому делу по иску Боровкова А.Б. к Сараниной И.Г. в части требования о расторжении договора аренды от 02.04.2010г.

В судебном заседании истец требования поддержал, просил взыскать с ответчицы задолженность в размере <данные изъяты>, неустойку в сумме <данные изъяты>, расходы по коммунальным платежам в размере <данные изъяты>, возмещение морального вреда в размере <данные изъяты>, расходов по оплате госпошлины.

Ответчица в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в письменно отзыве указала, что с исковыми требованиями не согласна полностью по следующим основаниям. Истцом представлены суду ненадлежащие и недопустимые доказательства заключения договора аренды и предоставления ей жилого помещения по адресу: <адрес> Исковые требования Боровкова А.Б. основываются на обязательствах из договора аренды нежилого помещения, который, в соответствии с действующим законодательством РФ, считается незаключенным, сделка является ничтожной. 02.04.2010г. между ней и истцом заключен договор аренды жилого помещения сроком на 365 дней - с 03.04.2010г. по 02.04.2011г. В соответствии с п.1 ст.131, п.2 ст.609, п.2 ст.651 ГК РФ, п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» №66 от 11.01.2001г., сделки с недвижимостью, в т.ч. договоры аренды недвижимости, подлежат государственной регистрации. Договор аренды, заключенный сроком на 1 год и более, подлежит государственной регистрации и при отсутствии таковой не может считаться заключенным. П.1 ст. 165 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, он является недействительным. Сделка ничтожна. Кроме того, Боровковым А.Б. не представлено доказательств передачи ей жилого помещения. Акт приема-передачи жилого помещения не может являться надлежащим и допустимым доказательством, поскольку из данного документа невозможно однозначно определить, где и когда он был составлен, когда (в какую дату) было передано жилое помещение и было ли передано вообще. Из представленных документов следует, что сделка между сторонами ничтожна, жилое помещение ответчице по акту не передавалось, следовательно, перед истцом по заявленному им договору аренды жилого помещения от 02.04.2010г. она не имеет задолженности. Напротив, применяется двусторонняя реституция, при которой каждая сторона обязана вернуть другой стороне все, полученное по сделке. Возврат жилого помещения по акту, исходя из вышеизложенного, также невозможен. Поскольку по акту ей это помещение не передавалось. Истцом представлено в качестве доказательства подтверждения прав на жилое помещение по адресу: <адрес>, копия свидетельство государственной регистрации права от 06.10.2006г. Согласно свидетельству, зарегистрировано ограничение права - ипотека в силу закона. Учитывая это, необходимо предварительно ознакомиться с договором ипотеки - предоставил ли банк, согласно условиям договора ипотеки, право истцу сдавать жилое помещение без согласования с банком. А если такое согласование с банком необходимо, получил ли истец предварительно разрешение банка на сдачу жилого помещения в аренду. Если по условиям договора ипотеки требовалось разрешение банка на сдачу жилого помещения в аренду и оно не было получено, истец не был уполномочен заключать договор аренды, что еще раз подтвердит недействительность такого договора. Истцом не соблюдены порядок и сроки расторжения договора аренды, если бы договора считался заключенным. В соответствии с п.2 ст.610 ГК РФ, если договором аренды не предусмотрен иной срок, то уведомление о расторжении должно быть направлено арендатору не менее чем за 3 месяца до даты расторжения, что подтверждается судебными решениями (Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2009г. № КГ-А40/13134-09 по делу № А40-15867/09-11-184, Постановление ФАС Московского округа от 16.06.2009г. № КГ-А40/5053-09 по делу № А40-52009/08-9-591, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2009г. по делу № А32-9566/2008, Постановление ФАС Уральского округа от 10.12.2007г. № Ф09-10093/07-С6). Истцом предъявлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке с визой ответчицы о получении 09.12.2010г., а уже 14.02.2011г. истец обратился в суд. В указанный период прошло менее 3 месяцев. Кроме того, в уведомлении содержатся неправомерные требования освобождения квартиры и передачи ключей от квартиры в срок не позднее 13.12.2010г. с подписанием акта приема-передачи. Истцом в договоре и исковом заявлении заявлена несоразмерная ответственность за нарушение сроков оплаты аренды, если бы договор был заключен сторонами. Соразмерной, на взгляд ответчицы, являлась бы пеня в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ в год, в противном случае истец создает кабальные условия для арендатора с целью обогащения. Оплата за пользование жилым помещением ею производилась своевременно. Однако в сентябре 2010г. возникли обстоятельства, при которых она не смогла в полном объеме произвести оплату. Месяц она пролежала в больнице, перенесла тяжелую операцию, что подтверждается больничным листом, понесла значительные расходы, связанные с лечением и пребыванием в больнице. В течение месяца не имела дохода и не могла оплачивать пользование жилым помещением, о чем сообщила Боровкову А.Б. с просьбой рассрочить платеж, на что он ответил отказом. В апреле она вынуждена снова ложиться в больницу на обследование и лечение в связи с тяжелым заболеванием, предполагающим длительное лечение, что подтверждается медицинскими документами. В настоящее время ответчица также несет значительные расходы, связанные с проведением дорогостоящих обследований, в т.ч. на компьютерном томографе. Истец заявляет, что с ней проводил беседу участковый инспектор милиции, чего на самом деле не было. Во всех случаях истец имел возможность посетить свое жилое помещение, не было ни одного случая, чтобы его не впустили в квартиру. Никто не препятствует истцу в доступе к жилому помещению. Истец ничем не подтверждает свои нравственные страдания, выраженные в денежном эквиваленте немалого размера. Исходя из его требований, он еще раз ищет способ обогатиться за ее счет. Кроме того, сообщила, что жилое помещение, принадлежащее истцу, она освобождает не позднее 03.04.2011г.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению подлежат частично.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, кроме того, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условием обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В судебном заседании установлено, что 1-комнатная квартира, общей площадью 34,4 кв.м., в т.ч. жилой 16,8 кв.м., на 9 этаже 10-этажного панельного жилого дома, принадлежит на праве собственности Боровкову А.Б. на основании договора купли-продажи квартиры от 29.09.2006г. (л.д.17).

02.04.2010г. между Боровковым А.Б. и Сараниной И.Г. заключен договор аренды жилого помещения, согласно п.1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование однокомнатную квартиру № 194, расположенную на девятом этаже десятиэтажного жилого <адрес> на срок с 03.04.2010г. по 02.04.2011г. (л.д.8-10).

Указанное жилое помещение передано Боровковым А.Б. Сараниной И.Г. по акту приема-передачи жилого помещения (л.д.11).

П. 3.1 договора аренды установлено, что арендная плата составляет <данные изъяты> в месяц. В эту сумму не включается оплата за электроэнергию и кабельное телевидение, которые оплачиваются арендатором дополнительно согласно выставленному счету. Месячная арендная плата производится не позднее 03 числа текущего месяца за последующий (п.3.2).

Как установлено в судебном заседании, ответчица Саранина И.Г. начиная с 03.10.2010г. арендную плату по договору не производит. Данное обстоятельство ответчицей не оспаривается.

Таким образом, задолженность по арендной плате по состоянию на 14.02.2011г. составляет <данные изъяты> с зачетом <данные изъяты>, уплаченных ответчицей 28.12.2010г.

Довод ответчицы о том, что договор аренды, заключенный 02.04.2010г. между истцом и ответчиком, подлежит государственной регистрации и при отсутствии таковой не может считаться заключенным, суд находит несостоятельным, так как регистрация договора аренды недвижимого имущества, заключенного между физическими лицами на срок менее одного года, действующим законодательством не предусмотрена.

Указание ответчицы на необходимость ознакомления с договором ипотеки - предоставил ли банк, согласно условиям договора ипотеки, право истцу Боровкову А.Б. право сдавать жилое помещение без согласования с банком, суд также находит несостоятельным, так как какие- либо права и законные интересы 3-х лиц, в т.ч. банка, при рассмотрении заявленных требований не затрагиваются.

Кроме того, подлежат взысканию в пользу истца с ответчицы расходы по коммунальным платежам, а именно: оплата электроэнергии за период с ноября 2010г. по февраль 2011г. по <данные изъяты> в месяц, оплата кабельного телевидения за период с ноября 2010г. по февраль 2011г. по <данные изъяты> в месяц, всего - <данные изъяты>. Расчет проверен судом и соответствует действительности. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно п.5.1 в случае невыполнения арендатором п. 3.2 договора начисляется пеня в размере 2% от суммы платы за найм жилого помещения за каждый день просрочки исполнение обязательства.

Истец настаивает на взыскании неустойки за период: с 04.11.2010г. по 03.12.2010г.-<данные изъяты>., с 04.12.2010г. по 03.01.2011г.- <данные изъяты>., с 04.01.2011г. по 03.02.2011г. -<данные изъяты> руб. Общая сумма неустойки на 04.02.2011г. составляет <данные изъяты>. Представленный истцом расчет произведен верно, судом проверен, ответчиком не оспорен.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В соответствии с п.42 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 8 от 01.07.1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работ; сумма договора и т.п.).

Суд считает, что размер неустойки в размере <данные изъяты>. явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства ответчиком. При этом суд учитывает, имущественное положение ответчика, а также то, что каких-либо неблагоприятных последствий для истца не наступило. Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает возможным уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> рублей. В удовлетворении остальной части данных исковых требований истцу следует отказать.

Истцом также заявлены требования о компенсации морального вреда в размере <данные изъяты>.

В соответствии с ч.1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч.1 ст. 1100 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется независимо от вины причинителя вреда в случаях, когда вред причинен жизни или здоровью гражданина источником повышенной опасности.

В соответствии со ст. 151 ГК РФ если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В соответствии со ст. 1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Суд считает, что требования истца о возмещении морального вреда удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не представлено доказательств физических и нравственных страданий. Доказательств ухудшения состояния здоровья у истца ввиду противоправных действий со стороны ответчицы суду не представлено, в медицинские и лечебные учреждения истец не обращался.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенной части требований.

Поскольку истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина, то подлежит взысканию с ответчицы госпошлина в размере <данные изъяты>.

Других требований заявлено не было.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Сараниной И.Г. в пользу Боровкова А.Б. задолженность по квартирной плате в сумме <данные изъяты>, неустойку в сумме <данные изъяты>, расходы по коммунальным платежам в сумме <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

В удовлетворении остальной части исковых требований Боровкову А.Б. к Сараниной И.Г. о взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд с подачей жалобы через Мотовилихинский районный суд г. Перми в течение 10 дней со дня составления мотивированной части решения.

С У Д Ь Я :