Дело №2-5/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
п. Мостовской 07 апреля 2011 года
Мостовской районный суд Краснодарского края
в составе: председательствующего Мишковой Л.А.,
с участием представителей: истица Безручко В.А.,
ответчика Ситник О.В.,
при секретаре Губиной С.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Тонкошкурова <...> к Ашаеву <...> другим о признании права собственности на земельные доли,
У С Т А Н О В И Л:
Тонкошкуров А.А. обратился в суд с иском к Ашаеву В.Н., Лякишеву А.В., Лякишевой А.И, Севостьянову В.Н., Черкашиной В.Н., Зацепину Н.Е., Павлову А.Г., Юрченко Ю.С., Зиновьеву А.А., Ененко В.С., Ененко Т.В., Бутывченко Л.И., Белошапко Н.А., Подолянскому В.В., Сахаровой Н.И. о признании права собственности на 15 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 19774300 кв. метров кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» и к Кокареву В.Ф., Приходько П.В., Усачевой Л.И., Кокареву А.Ф. о признании права собственности на 4 земельных доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1584700 кв. метров кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» секция <...>, утверждая, что 22.12.2008 между ним и ответчиками были заключены два предварительных договора купли-продажи 19 земельных долей в праве общей долевой собственности, подписанные истцом и представителем ответчиков по доверенности Гладневым А.А.
До заключения предварительных договоров продавцам были переданы оговоренные договорами денежные средства в сумме 19000 рублей, продавцы обязались лично либо через представителя выделить в натуре земельные участки (с местоположением по своему усмотрению) из права общей долевой собственности, зарегистрировать право собственности на них, после чего передать их в собственность Тонкошкурову А.А., заключив основные договора купли-продажи.
Срок заключения основных договоров купли-продажи, выделенных земельных участков был установлен до 22.05.2009. Однако до настоящего времени выдел земельных участков в натуре за счет земельных долей в общей долевой собственности не произведён, основные договора купли-продажи между ним и ответчиками не заключены, чем нарушаются его гражданские права как добросовестного приобретателя, поскольку на момент заключения предварительных договоров им были выполнены обязательства перед продавцами - были переданы денежные средства. Учитывая, что основные договоры купли-продажи земельных долей до сих пор в нарушение ст. 314 ГК РФ не заключены по причинам, не зависящим от воли покупателя Тонкошкуров А.А. обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на 19 земельных долей ответчиков.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Безручко В.А. поддерживал требования искового заявления, доводы, изложенные в нем, и просил суд удовлетворить иск в полном объеме, пояснив, что Тонкошкуров А.А. не мог сам на прямую приобрести земельные участки у дольщиков, так как они не были выделены в натуре, поэтому по предварительным договорам, заключенным с представителем дольщиков Гладневым А.А., был согласован срок заключения основных договоров купли-продажи спорных земельных долей – земельных участков до 22.05.2009. До заключения предварительных договоров истец передал соответчикам денежные средства в размерах, предусмотренных соглашением сторон. Однако выделения земельных долей не было произведено, в связи с чем основные договоры купли-продажи земельных участков до настоящего времени сторонами не заключены. Этим нарушаются права Тонкошкурова А.А. как добросовестного приобретателя, поскольку со своей стороны он обязательства выполнил.
Ответчики Ашаев В.Н. и другие надлежаще извещенные о дате и месте рассмотрения дела, о чем свидетельствуют расписки о получении ими судебных повесток, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили. В письменных заявлениях ответчики просили рассмотреть дело в их отсутствие. Ранее в отзыве на иск, исковые требования Тонкошкурова А.А. они не признали, заявив, что от Гладнева А.А. как продавца, и от других лиц, они никаких денежных средств за принадлежащие им земельные доли не получали. Документы на земельные доли, доверенности на оформления выдела земельных долей, на межевание, постановку на кадастровый учет, ими были выданы для заключения в последующем договора аренды.
Представитель ответчиков по доверенности Сорокодумова Е.А. в судебное заседание не явилась, в направленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие. Ранее в судебных заседаниях требования иска Тонкошкурова А.А. она не признавала.
Представитель ответчиков по доверенностям Ситник О.В. в судебном заседании требования иска Тонкошкурова А.А. не признала, пояснив, что ответчики - собственники земельных долей, свои земельные доли Тонкошкурову А.А. не продавали. Действующий от их имени Гладнев А.А., получив подлинники документов на земельные доли, должен был действовать в интересах ООО «АгроСервисМостовской», использовавшего тогда земельный участок. Однако ответчики распорядились по другому – оформили свои доли в аренду ООО «Долина». Никаких денежных средств ответчикам ни Гладнев А.А., ни Тонкошкуров А.А. за земельные паи или за земельные участки, которые в будущем могли быть выделены в натуре, ответчикам не платили. Расписки ответчиков на имя Пличко А.И. никакого отношения к действиям Гладнева А.А. по заключению им 22.12.2008 предварительных договоров купли-продажи земельных участков с Тонкошкуровым А.А., не имеют. Земельные доли без выделения в натуре могли быть проданы только участнику общей долевой собственности, а Тонкошкуров А.А. участником общей долевой собственности не является. Кроме того, при заключении договоров купли-продажи земельных участков, объекта купли-продажи – земельного участка не существовало: не были определены: их местоположение, границы. Действие предварительных договоров прекратилось - в оговоренный в них срок стороны не заключили основной договор купли продажи, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительными договорами, на которые ссылается истец и его представитель прекратились и не могут порождать для сторон никаких прав и обязанностей. Доверенности, выданные ответчиками Гладневу А.А. на пользование и распоряжение земельными долями, находящимися в границах ААП «Бесленеевское», были отменены ими. Кроме того, в связи с выделением из земельного участка общей долевой собственности с кадастровым номером <...> ряда земельных долей в натуре, этот кадастровый номер уже является архивным.
Заинтересованное лицо по делу Гладнев А.А. пояснил, что с целью выдела в натуре земельных долей для себя или для продажи земельных участков Тонкошкурову А.А. или другому, это не имеет значения, он сначала выяснил, кто из дольщиков желал продать земельные доли, с каждым из них встречался, разъяснял права, обязанности. Гражданам предлагалась цена земельного пая, в которую в последующем входила и цена земельного участка. Цена пая их устраивала. Граждане получили деньги и фактически передали ему паи, и выделенные в будущем земельные участки. Они знали, что дальше он может действовать по своему усмотрению, ничего не согласовывая с ними. Все согласились, у нотариуса дали доверенности с правом передоверия часть на него, часть на Пличко А.И., которого он привлек как посредника. Чтобы подстраховаться от пайщиков брали расписки о получении денег. Пличко А.И. отдавал людям его личные деньги. По предварительным договорам он по доверенности от пайщиков продал Тонкошкурову А.А. земельные паи и обязался после выдела в натуре земельных долей, заключить с ним договор купли продажи этих земельных участков. Предварительные договоры купли-продажи были заключены на земельные участки, которых не было в натуре, но в настоящий момент он согласен выполнить требования истца: исполнить свои обязательства по предварительным договорам, однако ответчики с этим не согласны.
Привлеченный в качестве заинтересованного лица по делу Пличко А.И. в судебное заседание не явился, в письменном заявлении, подпись Пличко А.И. в котором удостоверена нотариусом г. Москвы, просил рассмотреть дело в его отсутствие, и указал, что ни он, ни Гладнев А.А. никогда не являлись участниками долевой собственности земельных паев в ААП «Бесленеевское», и в силу закона не могли совершать сделки купли-продажи земельных долей для себя лично. Покупка земельных долей происходила исключительно в интересах ООО «АгроИнвестМостовской», являвшемся участником долевой собственности земельных паев в Мостовском районе. Для покупки и оформления земельных паев руководителем выдавались денежные средства, оформлялись доверенности на Гладнева А.А. Ему поручалось подать заявление о намерении выделить земельные участки в счет принадлежащих гражданам земельных долей, обратиться за формированием земельного участка, провести межевые работы, поставить на кадастровый учет, оформить права за гражданами в учреждении юстиции для дальнейшего распоряжения земельными участками. Никакого отношения к действиям, осуществляемым Гладневым А.А., он не имеет.
Суд, выслушав представителя истца – Безручко В.А., представителя ответчиков – Ситник О.В., третье лицо – Гладнева А.А., изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования Тонкошкурова А.А. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно имеющимся в деле свидетельствам о государственной регистрации права все ответчики на момент заключения предварительных договоров купли-продажи земельных участков от 22.12.2008 являлись собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Мостовском районе, с/о Бесленеевский в границах ААП «Бесленеевское», и в границах ААП «Бесленеевское» секция <...>.
В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" к сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Кроме того, участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.
Судом установлено, что Гладнев А.А., действуя на основании нотариально удостоверенных доверенностей, выданных 25.04.2007, 23.06.2007 ответчиками - собственниками земельных долей, по которым ему предоставлялись полномочия: на пользование и распоряжение их земельными долями, принадлежащими им на праве общей долевой собственности, расположенными в ААП «Бесленеевское», на требование выдела земельного участка в счет доли в общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, его межевание, постановку на кадастровый учет, регистрацию права собственности, с правом продажи физическим лицам на условиях и по цене по своему усмотрению, и т.д. с правом передоверия другим лицам, 22.12.2008 заключил с Тонкошкуровым А.А. два предварительных договора купли - продажи 19 земельных долей (15 и 4) в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское».
Один предварительный договор купли-продажи земельных участков заключен между Гладневым А.А., действующим по доверенностям от Ашаева В.Н. и других (всего 15 человек «продавцов», указанных в приложении к договору) и Тонкошкуровым А.А. Другой – также между Гладневым А.А., действующим по доверенностям от Кокарева В.Ф. и других (всего 4 человека «продавцов», указанных в приложении к договору) и Тонкошкуровым А.А.
Из обоих предварительных договоров следует, что «продавцы» и «покупатель» обязались в срок до 22.05.2009 заключить основные договоры купли-продажи земельных участков (сформированных в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок в границах ААП «Бесленеевское»: общей площадью 103.35 га, выделенных в счет своих земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 19774300 кв. метров, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское», и общей площадью 27.56 га, выделенных в счет своих земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1584700 кв. метров, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» секция <...>. При этом продавцы (доверенное лицо) обязались выделить в натуре земельные участки (с месторасположением по своему усмотрению) в счет своих земельных долей и передать их в собственность покупателю. В предварительных договорах купли-продажи земельных участков оговорено, что земельные участки площадью 103.35 га и 27.56 га продаются за 150000 рублей и за 40000 рублей соответственно. Данная цена является окончательной, не подлежит изменению при заключении основного договора купли-продажи, и на момент заключения предварительных договоров покупатель оплатил продавцам полную стоимость земельных участков.
Согласно имеющимся в деле распоряжениям от 04.04.2009, 05.05.2009, 29.07.2009, 04.08.2009, удостоверенными нотариусом, ответчики отменили свои доверенности, выданные ими Гладневу А.А. на распоряжение принадлежащими им земельными долями.
В соответствии с п. 3 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре должен быть определен предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
В договоре продажи недвижимости (и, соответственно, в предварительном договоре) должны содержаться данные, позволяющие определенно установить передаваемое недвижимое имущество. При отсутствии этих данных условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества понимается внесение уполномоченным органом в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые должны конкретизировать указанное имущество как индивидуально-определенную вещь или подтверждать прекращение существования такого имущества.
Статья 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", в редакции Федерального закона от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, закрепляет требования к обороту земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Так, собственник земельной доли без выделения ее в натуре может продать ее только другому участнику этой долевой собственности. Если среди участников долевой собственности не будет покупателя на эту земельную долю, продать ее другому лицу возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли в натуре: определения его конкретных размеров и границ на местности, то есть в качестве сформированного отдельного земельного участка.
В силу п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Из анализа указанных выше предварительных договоров купли-продажи земельных участков от 22.12.2008, видно, что предметом договоров указаны земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые на тот момент не были сформированы в качестве отдельных земельных участков как объекты недвижимости.
Таким образом, 22.12.2008 истец и ответчики (их представитель Гладнев А.А.) не могли заключить предварительные договоры купли-продажи земельных участков, выделенных в счет своих (продавцов) земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или договоры купли-продажи с отлагательным условием, поскольку на этом этапе идентифицировать будущий земельный участок средствами, предусмотренными действующим законодательством, не представлялось возможным.
С учетом изложенного, предварительные договоры купли - продажи земельных участков от 22.12.2008, заключенные между Гладневым, действовавшим на основании доверенностей ответчиков и Тонкошкуровым А.А., на которые как на основания заявленных исковых требований ссылается истец, не соответствуют требованиям закона, а сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, то есть не порождает никаких правовых последствий для истца.
Кроме того, с учетом ограничения Федеральным Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» права участников долевой собственности на совершение сделок с долями в праве общей собственности и допуска совершения таких сделок лишь с другими участниками долевой собственности, сельскохозяйственной организацией, членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, истец, не являющийся ни участником общей долевой собственности, ни членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (что подтверждено сведениями УФРС), не имел и не имеет права на приобретение земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в границах ААП «Бесленеевское».
Что касается пункта в предварительных договорах купли-продажи земельных участков от 22.12.2008 о том, что покупатель – Тонкошкуров А.А. оплатил продавцам в счет полной оплаты стоимости за земельные участки: 150000 и 40000 рублей, то данные сведения ответчики опровергли в своих заявлениях, Кроме того, данные обстоятельства опровергаются и имеющимися в материалах дела расписками ответчиков, данными ими Пличко А.И. в феврале – марте 2007 года, то есть до заключения, указанных выше предварительных договоров купли-продажи земельных участков (22.12.2008), из которых следует, что ответчики продали Пличко А.И. свои земельные паи, получили деньги в размере 15000 рублей за пай. Достоверность данных расписок никем не оспаривается. В судебном заседании Гладнев А.А. утверждал, что по этим распискам Пличко А.И., как привлеченный им посредник, приобретал земельные доли пайщиков, рассчитываясь за них его денежными средствами, передачу которых распиской от Пличко А.И. не оформляли. В последующем уже с учетом расчета Пличко А.И. с пайщиками, им были заключены с истцом предварительные договоры купли-продажи земельных участков. Однако неоспоримых доказательств этих обстоятельств, в том числе: когда, какая денежная сумма и на какие цели передавалась Гладневым А.А. Пличко А.И., суду не представлено. Достоверность информации, содержащейся в поступившем 20.04.2010 в суд факсом заявлении от имени Пличко А.И., и факта направления этого заявления в суд именно Пличко А.И., на которое Гладнев А.А. ссылается как на доказательство, указанных им обстоятельств исполнения истцом условий предварительных договоров – уплаты ответчикам цены земельных участков, вызывают сомнение, поскольку изложенные в нем обстоятельства Пличко А.И. опровергает в своем заявлении от 17.08.2010, его подпись в котором нотариально удостоверена. Таким образом, из расписок следует, что фактически ответчиками - собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения в границах ААП «Бесленеевское», продавались, принадлежащие им земельные доли Пличко А.И., не являющемуся участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, что противоречит положениям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Кроме того, из соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателя (ф.и.о. указаны в приложении к договору – 12 человек, где значатся и ответчики: Кокарев А.Ф., Кокарев В.Ф., Приходько П.В., Усачева Л.И.) от 04.05.2009 следует, что 20.01.2007 между собственниками земельных долей в долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 1584700 кв. метров, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» секция <...>, и ООО «Долина» был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на пять лет и 04.05.2009 он был расторгнут по соглашению сторон. Указанное обременение земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан, на момент заключения Гладневым А.А. предварительного договора купли-продажи земельных участков с истцом, не учитывалось.
Кроме того, истец просит признать за ним право собственности на 15 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 19774300 кв. метров, кадастровый номер <...>, расположенный по адресу Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское», то есть на земельный участок, кадастровый номер которого согласно кадастровому паспорту земельного участка кадастровый номер <...> от 08.04.2010, подлежит снятию с кадастрового учета. Кроме того, права собственности ответчиков: Черкашина В.Н., Павлов А.Г., Белошапко Н.А. на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 19774300 кв. метров кадастровый номер <...>, прекращены в связи с выделом ими земельных участков в счет своих долей в натуре и оформлением права собственности на конкретные земельные участки сельскохозяйственного назначения в границах ААП «Бесленеевское». То есть предмет спора – земельные доли этих ответчиков, уже нет.
Анализ совокупности изложенных выше доказательств, приводит суд к выводу, что на основании предварительных договоров купли-продажи земельных участков от 22.12.2008, заключенных между Гладневым А.А., действующим по доверенностям от Ашаева В.Н. и других (всего 15 человек «продавцов», указанных в приложении к договору) и Тонкошкуровым А.А. и между Гладневым А.А., действующим по доверенностям от Кокарева В.Ф. и других (всего 4 человека «продавцов», указанных в приложении к договору) и Тонкошкуровым А.А., у стороны сделки – Тонкошкурова А.А. не возникают права собственности на 15 и 4 земельные доли в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью 19774300 кв. метров кадастровый номер <...> и 1584700 кв. метров кадастровый номер <...>, расположенные по адресу: Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» и земли в границах ААП «Бесленеевское» секция <...>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194- 199 ГК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Тонкошкурова <...> к Ашаеву <...> и другим о признании права собственности на 15 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 19774300 кв. метров кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» и 4 земельных доли в праве общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 1584700 кв. метров кадастровый номер <...>, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район с/о Бесленеевский, земли в границах ААП «Бесленеевское» секция <...>, отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение 10 дней со дня подготовки решения в окончательной форме.
Председательствующий Л.А.Мишкова