К делу № 2/59- 2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п. Мостовской 27 июня 2011 года
Мостовской районный суд Краснодарского края
в составе:
судьи Сыроватской М.А.,
при секретаре: Черной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Авдеевой В.Е.<...> к Калинченко Г.И.<...> о признании договора купли – продажи недвижимого имущества от 03.02.2009 и договора от 03.02.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 недействительными, применении последствий недействительности ничтожной сделки, встречному иску Калинченко Г.И. к Авдеевой В.Е. и администрации МО Мостовский район о признании недействительными договора аренды земельного участка <...> от 24.03.2008, договора купли – продажи земельного участка от <...> от 09.04.2008, к администрации МО Мостовский район о признании недействительными постановлений главы администрации МО Мостовский район № 817 от 24.03.2008, №1957 от 03.09.2007, №947 от 09.04.2008, к Авдеевой В.Е. и ООО «АгроЭкоКубань» о признании недействительным договора аренды <...> от 26.04.2010, к Авдеевой В.Е. об исключении из ЕГРП записи регистрации о правах, и иску ООО «АгроЭкоКубань» к Авдеевой В.Е. и Калинченко Г.И. о признании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка недействительным в силу ничтожности, к Авдеевой В.Е. о признании разделения земельного участка незаконным, о признании недействительным договора аренды <...> от 26.04.2010 и применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Авдеева В.Е. обратилась в суд с иском к Калинченко Г.И. о признании недействительными, заключенных между ними 03.02.2009 договора купли – продажи 4-х объектов недвижимого имущества: незавершенного строительством здания котельной цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, литер Г10, площадью 429,4кв.м., степень готовности 50,8%; незавершенного строительством здания цеха технических полуфабрикатов цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, литер 11, площадью 97,3кв.м., степень готовности 6,0%, незавершенного строительством здания комбикормового овощехранилища на 500 т. цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, литер Г9, площадью 616,0кв.м., степень готовности 28,0%, незавершенного строительством здания трансформаторной подстанции цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, литер Г7, площадью 66,1кв.м., степень готовности 90,0%, и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды <...> от 21.06.2005 земельного участка из земель промышленности, транспорта и иного специального назначения кадастровый номер <...>, общей площадью 19676,26кв.м. для существующего цеха по переработке мяса и сельхозпродукции и предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, <...> от 21.06.2005, применении последствий недействительности ничтожной сделки и признании недействительными регистрационных записей о праве собственности Калинченко Г.И. на спорные объекты и правах и обязанностях по договору аренды земельного участка.
Калинченко Г.И. со своей стороны обратилась с иском к Авдеевой В.Е. и администрации МО Мостовский район о признании недействительными договора аренды земельного участка <...> от 24.03.2008, договора купли – продажи земельного участка от <...> от 09.04.2008, к администрации МО Мостовский районе с требованиями о признании недействительными постановлений главы администрации МО Мостовский район №817 от 24.03.2008, №1957 от 03.09.2007, №947 от 09.04.2008, к Авдеевой В.Е. и ООО «АгроЭкоКубань» о признании недействительным договора аренды <...> от 26.04.2010, и исключении из ЕГРП записи регистрации о праве собственности Авдеевой В.Е. на земельный участок.
ООО «АгроЭкоКубань», привлеченное по иску Калинченко Г.И. первоначально в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, затем ответчика, в свою очередь обратилось в суд с иском к Авдеевой В.Е. и Калинченко Г.И. о признании договора от 03.02.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 недействительным в силу ничтожности. В дальнейшем уточнило иск требованием к Авдеевой В.Е. о признании недействительным постановления о разделения земельного участка, и о признании недействительным договора аренды <...> от 26.04.2010, заключенного между Авдеевой В.Е. и ООО «АгроЭкоКубань», а также о взыскании с Авдеевой В.Е. суммы убытков в размере 1 987 468 рублей. Иск в части требований о взыскании убытков выделен в отдельное производство.
В судебном заседании Авдеева В.Е., ее представители Астафьев А.Г. и Агаев И.А. поддержали свой иск, встречный иск Калинченко Г.И. и иск ООО «АгроЭкоКубань» Авдеева В.Е. не признала.
Калинченко Г.И., как ответчица, не признала иск Авдеевой В.Е. и поддержала свои исковые требования, заявленные к Авдеевой В.Е., администрации МО Мостовский район и ООО «АгроЭкоКубань».
Представитель администрация МО Мостовский район признал требование Калинченко Г.И. в части незаконности постановления №1957 от 03.09.2007, в части постановлений №817 от 24.03.2008 и № 947 от 09.04.2008 и договоров аренды земельного участка <...> от 24.03.2008 и купли-продажи земельного участка <...> от 09.04.2008, заключенных с Авдеевой В.Е., не признал.
Представитель ООО «АгроЭкоКубань» признал требования Калинченко Г.И. о недействительности договора аренды <...> от 26.04.2010 и поддержал свои требования о признании недействительным этого же договора и недействительности постановления о разделе земельного участка и остальных постановлений, возникающих из этого.
Исковые требования Авдеева В.Е. и ее представители мотивировали тем, что с момента заключения договоров с Калинченко Г.И. эти сделки носили мнимый, притворный характер и были ничтожными, так как стороны заключали данные сделки не с целью перехода к Калинченко Г.И. прав и обязанностей на объекты незавершенного строительства, и земельный участок, а в качестве обеспечительной меры (гарантии) в целях исполнения мужем истицы Авдеевым В.И. устных договоренностей с Калинченко Г.И., в соответствии с которыми Калинченко Г.И. принимала на себя обязательство оказать супругу помощь в прекращении незаконно возбужденного в отношении него уголовного дела и получении в банке кредита для развития предприятия КФХ «<...>.», для чего Калинченко Г.И. в целях увеличения залоговой базы для КФХ и для получения большой суммы кредита, по ничтожному договору купли- продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 23.01.2009 переоформила на Авдеева В.И. принадлежащее ей домовладение и земельный участок, расположенные в п. Мостовском по ул. <...>, а также предоставила в банк в качестве залогового имущества, принадлежащие ей на праве собственности земельные участки в г. Армавире. В случае получения КФХ »<...>.» крупного денежного кредита в размере 70000000 рублей Авдеев В.И. должен был выкупить у Калинченко Г.И. ее домовладение за 9500000 рублей, хотя стоимость домовладения оценщиком ООО <...>» была определена в 3500000 рублей. При этом Калинченко уверяла, что в случае неполучения кредита для развития КФХ «<...>» она вновь переоформит объекты незавершенного строительства на истицу, а они с Авдеевым В.И. переоформят на нее ее дом по <...>. После того как Авдееву В.И. было отказано в получение кредита на развитие КФХ «Авдеев В.И. » они 19.05.2009 заключили соглашение с Калинченко Г.И. о расторжении сделки купли-продажи с рассрочкой платежа по ее дому, но Калинченко Г.И., введя ее и Авдеева В.И. в заблуждение, отказалась возвратить все полученное от Авдеевой В.И. по ничтожной сделке. Мнимый и притворный характер сделки подтверждается тем, что Калинченко Г.И. не производила оплаты по договору в размере 516000 рублей, цена договора не соответствовала реальной стоимости объектов. Она и ее супруг Авдеев В.И. также не производили оплаты по договору от 23.01.2009 купли-продажи жилого дома, принадлежащего Калинченко Г.И. Кроме того, постановлением главы МО Мостовский район № 1957 от 03.09.2007 по материалам отвода и установления границ в натуре земельный участок площадью 19676,26 кв.м. был разделен на два земельных участка один площадью 13577 кв.м. с кадастровым номером <...> для размещения объектов незавершенного строительства зданий, на который между ней и администрацией МО Мостовский район заключен договор аренды от 24.03.2008, и второй земельный участок площадью 6099 кв.м. для размещения одноэтажных зданий под объектами завершенного строительства с кадастровым номером <...> передан Авдеевой В.Е. в собственность на основании постановления главы администрации МО Мостовский район № 947 от 09.04.2009 и договора купли-продажи <...> от 09.04.2009. Данные постановления вынесены, по мнению Авдеевой В.Е., законно, как и последующие сделки, выполненные на основе этих постановлений, так как она приобрела объекты недвижимости, расположенные на земельном участке общей площадью 19676,26 кв.м. по договору купли-продажи от 07.04.2006, и свое право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрировала 24.07.2006 года. Как к собственнице объектов недвижимости ей на основании ст. 35 ЗК РФ перешло и право на земельный участок. Поэтому она могла обратиться с заявлением о разделении земельного участка. С заявлением о размежевании она обратилась в Мостовской земельный центр, оплатила за работы, связанные с размежеванием, 33809 рублей. Ее заявления были удовлетворены земельный участок был разделен, поэтому земельный участок, на который Калинченко Г.И. в соответствии с договором от 03.02.2009 года переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 перестал существовать с 03.09.2007, снят с кадастрового учета, т.е. на 03.02.2009 не существовало объекта сделки. Свое право собственности на земельный участок по договору купли-продажи от 09.04. 2008 она зарегистрировала 19.03.2009, в сроки установленные постановлением- в течение года со дня подписания постановления № 947 от 09.04.2009. Договор аренды не прошел регистрации в связи с данным спором. Кроме того, на якобы переданном Калинченко Г.И. земельном участке находятся 9 объектов недвижимости, принадлежащих Авдеевой В.Е.. Незавершенное строительством здание подстанции литер Г по договору перешло в собственность Калинченко Г.И., но находящиеся в здании два силовых масляных трансформатора <...> <...> и коммуникации принадлежат, по – прежнему, Авдеевой В.Е.Здание котельной литер Г10 принадлежит по договору Калинченко Г.И., но скважина с баком емкостью 250 м3 с трубопроводом и насосом принадлежит Авдеевой В.Е. Кроме того все объекты недвижимости, указанные в договоре купли-продажи от 03.02.2009, были переданы истицей, как членом КФХ «<...> « на баланс КФХ «<...>.», но разрешения КФХ «<...>.» на заключение сделки с Калинченко Г.И. не давало, поэтому Авдеева В.Е. не могла производить отчуждение объектов Калинченко Г.И.. Сделка произведена с нарушением ст. 4,8 № 74-ФЗ от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Поскольку Авдеева В.Е. распорядилась имуществом КФХ «<...> », то сделки не соответствуют требованиям закона, в том числе и сделка по договору аренды с ООО «<...>» от 26.04.2010, и в силу этого обстоятельства являются ничтожными. Кроме того, по мнению представителя истицы, поскольку Авдеева В.Е. зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и распорядилась имуществом КФХ «<...> », то спор по признанию недействительным договора аренды от 26.04.2010 по иску ООО «АгроЭкоКубань» не подведомственен суду общей юрисдикции.
Третье лицо Авдеев В.И. подтвердил позицию Авдеевой В.Е. об обстоятельствах заключения сделки с Калинченко Г.И., пояснив, что реальных намерений продавать объекты незавершенного строительства Калинченко Г.И. не было, так как они входят в мясоперерабатывающий комплекс, состоят на балансе КФХ »<...>.», а он стремиться и дальше развивать свое фермерское хозяйство, что подтверждается бизнес - планом и получением дополнительного земельного участка, расположенного рядом со спорным земельным участком. Договоренности с Калинченко Г.И. были связаны с необходимостью получения кредита, так как в связи с мероприятиями по предотвращению распространения заболевания африканской чумы на территории Краснодарского края его предприятие не могло вести нормальную хозяйственную деятельность и во время оплачивать кредиты.
Калинченко Г.И., не признавая требований Авдеевой В.Е., сослалась на пропуск срока исковой давности Авдеевой В.Е., так как иски о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительными могут быть поданы в суд в течение года с момента продажи, и когда стало известно о ничтожности сделки, т.е. с 21.01.2009.Сделка не могла быть мнимой, так как Авдеевы желали продать объекты, поскольку до сделки с ней продавали незавершенные строительством объекты в июне 2008 года Б.<...>., что следует из постановления следователя ОВД ПО Мостовскому району от <...> об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Авдеевой А.Е., продажей Авдеевыми другого своего имущества Я.<...>, А.<...>, Р.<...>, при этом также сделки оформлялись без согласия главы КФХ, а получалось согласие Авдеева В.И., как супруга, что соответствует требованиям гражданского законодательства, так как КФХ создается на основе соглашения близких родственников. Ей при заключении сделки не было известно, что имущество состоит на балансе КФХ, которое в тот период не работало, и бизнес - план существовал только на бумаге. Продажа ею своего дома Авдеевым не была связана с покупкой незавершенных строительством объектов, так как дом купили с целью увеличения залогового имущества. Цена в 9000000 рублей за дом была реальной. Оценивали дом по заявлению Авдеева В.И., как собственника. Однако на проданный дом был наложен арест по иску Россельхозбанка о взыскании кредитной задолженности. С целью освобождения дома из-под ареста и невозможности уплаты денег за ее дом Авдеевыми, так как кредит Авдеевым В.И. получен не был, договор был расторгнут. Объекты незавершенного строительства не могли быть учтены в качестве залогового имущества, поскольку не представляли ценности, трансформаторная подстанция на момент сделки не была оформлена в собственность Авдеевых и их КФХ. Авдеевы покупал ее дом с рассрочкой платежа, зарегистрировали свои права на купленный дом. Авдеев В.И. предоставил ей в феврале 2009 года автомобиль «Газель» для перевозки ее мебели в г. Сочи, где она намеревалась проживать, и чтобы Авдеев В.И. мог использовать купленный дом по своему усмотрению. Мнимые сделки характеризуются несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон. Она имела намерение приобрести имущество, что подтверждается оплатой ею арендной платы в соответствии с договором аренды от 21.06.2005. Авдеева В.Е., в нарушение ее прав как арендатора земельного участка общей площадью 19676,26кв.м. и собственника незавершенных строительством объектов, незаконно передала их в аренду ООО «АгроЭкоКубань» и получает прибыль. Незаконность постановлений № 1957 от 0т 03.09.2007 основана на том, что Авдеева В.Е. на момент обращения с заявлениями о предоставлении ей в собственность и в аренду земельных участков не имела на это право, так как договор <...> от 21.06.2005 аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, заключенный на 49 лет между администрацией МО Мостовский район и ОАО «Норильский комбинат» зарегистрирован в органах юстиции 25.04.2008, запись <...>. Право аренды в соответствии с законом возникает с момента такой регистрации. Согласно п.6.1 вышеуказанного договора следует также, что договор вступает в силу и становиться обязательным для сторон с момента его государственной регистрации. ОАО «Норильский комбинат» передал свои права на указанный земельный участок Авдеевой 20.11.2008, и в этот день Авдеева зарегистрировала свое право аренды на этот земельный участок. Зарегистрировав за собой 20.11.2008 права на земельный участок по договору аренды от 21.06.2005, Авдеева В.Е. передала права 03.02.2009 ей – Калинченко Г.И.. Она зарегистрировала свои права 05.03.2009 запись № <...>. Зная об этом, Авдеева В.Е. на земельный участок 6099 кв.м., входящий в земельный участок площадью 19676,26кв.м., зарегистрировала право собственности за собой 20.03.2009 –запись <...>, и повторно им распорядилась. Права у Авдеевой В.Е. на земельный участок возникли 20.11.2008, поэтому в 2007 году она не имел права обращаться с заявлением о разделе земельного участка, отсюда и раздел, и последующие сделки между Авдеевой В.Е. и администрации МО Мостовский район не соответствуют требованиям Закона, и согласно ст. 168 ГК РФ являются ничтожными. Ссылка на то, что земельный участок общей площадью 19676,26, снят с кадастрового учета и не может быть объектом сделки необоснованна, так как договор аренды <...> от 21.06.2005 действующий, никем не расторгнут, поэтому статус земельного участка должен быть изменен с архивного на ранее учтенный. Сроки на обжалование постановлений ею не пропущены, так как о разделе земельного участка стало известно лишь после обращения Авдеевой В.Е. в суд в ходе судебных разбирательств, так как в своем иске об этом Авдеева В.Е. не указывала и просила применить последствия недействительности ничтожной сделки, т.е. возвратить ей все полученное Калинченко Г.И. по сделке, значит и права на земельный участок площадью 19676,26кв.м.
Свою позицию по иску ответчик - администрация МО Мостовский район изложила в отзыве, из которого следует, что правового интереса по иску Авдеевой В.Е. к Калинченко Г.И. администрация МО Мостовский район не имеет. По иску Калинченко Г.И. считает обоснованными ее требования в части признания недействительным постановления главы администрации от 03.09.2007 № <...> <...>, так как права по договору аренды земельного участка ОАО «<...>» были переданы Авдеевой В.Е. соглашением от 03.10.2008.Учитывая, что права на земельный участок у Авдеевой В.Е. возникли в 2008году, принимать постановление о разделе земельного участка в 2007 году администрация не могла, тем более при отсутствии заявления о разделе земельного участка. При разделе земельного участка не учтены требования градостроительного законодательства в части обоснованности площади раздела, учета возможности подключения коммуникаций и проездов ко вновь образуемым земельным участкам. Требования в части признания недействительными постановлений о предоставлении земельных участков Авдеевой В.Е. в аренду и в собственность администрация не признает, т.к. признание иска повлечет за собой односторонний отказ от исполнения обязательств по договорам аренды и купли-продажи, что недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ.
Представитель ООО «АгроЭкоКубань» поддержал позицию ответчицы-истицы Калинченко Г.И., считая, что на момент разделения земельного участка в августе 2007 Авдеева В.Е. не обладала соответствующими правами на эти действия от правообладателей ОАО «<...>». После передачи ей прав по договору аренды 03.11.2008 она передала их по договору от <...> Калинченко Г.И. Также продала Калинченко Г.И., в том числе трансформаторную подстанцию литер Г7 - главный объект энергообеспечения всего комплекса. Договор переуступки права по договору аренды был передан Калинченко Г.И. на весь земельный участок площадью 19676,26кв.м., поэтому считают, что Авдеева В.И. необоснованно обратилась за регистрацией части этого земельного участка в свою собственность. При заключении договора аренды с ООО «АгроЭкоКубань» <...> от 26.04.2010 Авдеева В.Е. выступала как физическое лицо и подтвердила свои права на объекты недвижимости и земельный участок, предоставив свидетельства о праве ее личной собственности, без каких-либо обременений. Авдеев В.И., как супруг, дал нотариальное согласие на заключение сделки. Авдеева В.Е. не уведомляла при заключении сделки, что сдаваемое ею имущество принадлежит КФХ «<...>.», либо находится на балансе КФХ »<...>», либо что она заключает договор аренды как предприниматель, поэтому не согласен, что их спор подведомствен арбитражному суду. Также в ходе судебного заседания выяснилось, что Авдеева В.И. передала в аренду объекты ей не принадлежащие: земельный участок и здание трансформаторной подстанции, как объекта энергоснабжения, поэтому просит признать договор аренды № <...> от 26.04.2010 недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Регистратор Синельникова Е.А. суду пояснила, что на регистрацию был предоставлен договор купли-продажи 4-х объектов недвижимости, на земельном участке общей площадью 19676,26кв.м., кадастровый номер <...>, расположенном в <...>, что подтверждалось кадастровым планом. Цена по сделке установлена по соглашению сторон. Договор прошел регистрацию 05.03.2009.Сведениями о разделении земельного участка регистратор не располагал и не располагает. Из документов представленных не регистрацию невозможно проследить, что на земельном участке расположены другие объекты, так как нет конкретного адреса, а указано 600 метров южнее ст. Губской. В обязанность регистратора не входит проверка наличия на земельном участке других объектов, так как считается, что стороны при заключении сделки действуют добросовестно. Авдеева В.Е. не представляла документы, подтверждающие наличие других объектов и ее прав на эти объекты, расположенные на том же земельном участке, который передавался Калинченко Г.И. На земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью 1,3 га в ЕГРП отсутствует запись о регистрации прав. На земельный участок с кадастровым номером <...> 19.03.2009 после заключения сделки с Калинченко Г.И. зарегистрировано право собственности Авдеевой В.Е. на основании договора купли-продажи от 09.04.2008.Имеется постановление <...> от 09.04.2008, но из него не видно, что предоставляемый в собственность за плату земельный участок ранее находился у Авдеевой В.И. в аренде.
Свидетель А.<...> суду пояснила, что в 2008-2009 году шел разговор о продаже цеха Авдеевым В.И. в ст. Губской и магазина в п. Мостовском, об этом ей сообщила Калинченко Г.И.. Она отказалась покупать цех, так как он ее не интересовал. В 2009 году по предложению Калинченко она купила у Авдеевых магазин, расположенный на рынке, так как у них были проблемы со здоровьем у дочери и требовались срочно деньги. Также по просьбе Калинченко Г.И. многократно она одалживала деньги Авдееву В.И.. Калинченко у нее брала деньги на покупку того, что осталось в ст. Губской, хотела купить цех, занимала не менее 500000 рублей, возвратила деньги не скоро. Ей известно, что Калинченко Г.И. купила объекты в ст. Губской.
Свидетель Р.<...> суду пояснил, что по просьбе Калинченко Г.И. занимал 20000 долларов Авдееву В.И.Деньги Авдеев В.И. не отдавал, поэтому в счет погашения долга он получил от Авдеева автомобиль. Калинченко также в присутствии Авдеева В.И. предлагала купить объекты недвижимости у Авдеева В.И. в ст. Губской, но он отказался.
Свидетель С.<...> суду пояснил, что работал у Авдеева В.И. водителем и подвозил его в июне 2010года к дому Калинченко Г.И.. Находясь в машине с открытой дверью, слышал, что Авдеев В.И. предложил Калинченко Г.И. вернуть документы, так как он переоформил земельный участок на нее для получения кредита, но если не получилось взять кредит, то она должна вернуть все его имущество. Калинченко Г.И. сначала согласилась, но затем передумала и начала ругаться и оскорблять Авдеева В.И..
Свидетель Б.<...> суду пояснил, что около месяца работал в ООО у Г.<...>, Занимались подыскиванием клиентов для банков для получения кредитов и собирали документы для получения кредита. Обращался Авдеев с Калинченко. Он выезжал на осмотр объектов, предлагаемых в качества залоговой базы, и собирал пакет документов. Документы подготавливали параллельно в разные банки. По Авдееву сдавали документы в 4 банка, но везде отказали. В одном банке обнаружили, что Авдеев является должником по налогам, в другом, что имеется задолженность перед «Россельхозбанком», отказывали из-за высокого финансового риска и из-за других проблем Авдеева, что в отношении него было возбуждено уголовное дело. Неполучение кредита Авдеевым не связано с какими-либо действиями Калинченко Г.И., которая, наоборот, желала, чтобы Авдеев В.И. кредит получил. Авдеев В.И. хотел купить дом Калинченко Г.И. и говорил, что расплатится, когда получит кредит. Все документы для получения кредита Авдеевым из банка забрала работник Г.<...>, и они у нее находились. Обсуждался вопрос о включении в залоговую базу земельного участка в ст. Губской, выяснили, что земельный участок оформлен на Калинченко Г.И., но он ценности не представлял.
Свидетель Г.<...> суду пояснила, что в марте 2009 года она работала генеральным директором в ООО «<...>». К ней обратился Авдеев В.И. за оказанием помощи в подготовке документов для получения кредита. Она выезжала в ст. Губскую и осматривала земельный участок с холодильными установками. Было два земельных участка, это она видела по документам. У Авдеева не хватало средств, чтобы заложить в банке. Объекты незавершенного строительства не оценивались, так как они ничего не стоят. Имела ценность земля и подстанция. Оценщики не оценили подстанцию, так как она не была оформлена на КФХ, ни на Авдееву, шло оформление на КФХ. Калинченко Г.И. сказала, что даст Авдееву часть залогового имущества. Она передала ему дом как залоговую часть. О том, что Авдеев оформил часть незавершенного строительства на Калинченко, ей известно не было. У Авдеева В.И. была задолженность по кредитам, в связи с объявлением на Кубани карантина из-за африканской чумы. Авдеев В.И. мог получить кредит с учетом имущества Калинченко Г.И.. По какой-то причине его документы исчезли из банка. Она предположила, что Авдеев В.И., минуя ее, получил кредит, так как подлинники документов находились у него. В апреле 2011года ей от Авдеева В.И. стало известно, что Калинченко Г.И. забрала документы из банка, но Калинченко Г.И. не могла забрать документы. Это мог сделать либо сам Авдеев В.И., либо ее сотрудники.
Свидетель К.<...> суду пояснила, что для регистрации сделок от 03.02.2009 документы сдавали Калинченко Г.И. и Авдеева В.Е., до сдачи обе стороны одновременно подписывали договоры.
Специалист Д.<...> суду пояснила, что договор аренды земельного участка от 21.06.2005 года действующий. Авдеева В.Е. получила по нему права в 2008 году с момента регистрации своего права. До регистрации своего права Авдеева В.Е. не имела права аренды. 05.03.2009 права на этот земельный участок зарегистрированы за Калинченко Г.И., о чем был уведомлен комитет по земельным и имущественным отношениям администрации МО Мостовский район. Земельный участок общей площадью 19676,26 кв.м. не мог быть снят с кадастрового учета, так как на него зарегистрировано право и имеется действующий договора аренды. Если земельный участок снят с кадастрового учета, то это является незаконным. После 05.03.2009 Авдеевы не могли с земельным участком, право на который было передано Калинченко Г.И., выполнять какие-либо действия. В 2007 году Авдеева В.Е. не имела права на раздел земельного участка, так как не являлась арендатором.
Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив материалы дела, пришел к убеждению, что иск Авдеевой В.И. подлежит удовлетворению, иски Калинченко Г.И. и ООО «АгроЭкоКубань» подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании <...> Авдеева В.Е., являясь индивидуальным предпринимателем, заключила договор купли-продажи недвижимого имущества с ОАО «<...>». В состав приобретенного ею имущества входили, в том числе объекты в настоящее время, являющиеся предметом спора с Калинченко Г.И.: незавершенное строительством здание цеха технических полуфабрикатов литер Г11, незавершенное строительством здание трансформаторной подстанции литер Г7, незавершенного строительством здания котельной цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, литер Г10, незавершенного строительством здания комбикормового овощехранилища на 500 т. цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции литер Г9. На данное недвижимое имущество Авдеева В.Е. зарегистрировала свое право собственности объект литер Г11 – запись <...> от 24.07.2006, Г7- запись <...> от 24.07.2006, Г10-запись <...> от 24.07.2006, Г9 – запись <...> от 24.07.2006.
В соответствие с п.2.3 указанного договора переданное Авдеевой В.Е. имущество расположено на земельных участках, находящихся у продавца в пользовании по договором аренды <...> от 17.07.2000(общая площадь 19676,26кв.м. кадастровый номер <...>, срок действия аренды до 01.10.2048) и <...> от 29.11.2000 кадастровый номер <...> срок действия до 01.10.2049.
Следовательно, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ по сделке купли-продажи к Авдеевой В.Е. могли перейти права по этим двум вышеуказанным договорам аренды земельного участка. После регистрации права собственности в течение 5и рабочих дней покупатель и продавец должны были обратиться в орган осуществляющий распоряжение земельными участками для надлежащего оформления покупателем права пользования земельными участками, указанными в п.2.3.
Земельный участок площадью 19676,26кв.м., в том числе постройки -2672,11кв.м., двор 17004,15кв.м. под цехом по первичной переработке мяса и сельхозпродукции, расположенный в <...> кадастровый номер <...> для осуществления предпринимательской деятельности категория земель: земли промышленности, транспорта и иного специального назначения был предоставлен в аренду ОАО «<...>» сроком до 10.06.2054 года на основании постановления <...> от 21.06.2005. В п.4 постановления указано, что право аренды у ОАО «<...>» возникает со дня регистрации договора аренды земельного участка в Мостовском отдел ГУ ФРС КК. В этот же день 21.06.2005 был заключен договор аренды <...>. Данный договор аренды был зарегистрирован ОАО «<...>» 25.04.2008.
Таким образом, при заключении 07.04.2006 договора купли-продажи с Авдеевой В.Е. у продавца - ОАО «<...>» отсутствовало право аренды на земельный участок площадью 19676,26кв.м. с кадастровым номером <...>, и он не мог передать права на указанный земельный участок А.<...>, а передал права по другим договорам аренды, что следует из вышеприведенного п.2.3 договора.
Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды <...> от <...> состоялось между ОАО «Норильский комбинат», А.<...> и администрацией МО <...> <...>. Договор аренды земельного участка <...> от 21.06.2005, кадастровый план земельного участка переданы Авдеевой 20.11.2008, и тогда же передан Авдеевой В.Е. сам земельный участок согласно акту приема-передачи земельного участка. На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.06.2005 20.11.2008 были зарегистрированы права Авдеевой на спорный земельный участок площадью 19676,26кв.м. с кадастровым номером <...>, запись <...>.
Таким образом, до 20.11.2008 Авдеева В.Е. не имела прав по земельному участку с кадастровым номером <...>. Однако, не смотря на то, что право у арендатора возникло 25.04.2008, и на 2007 год Авдеева В.Е. не была наделена правами на земельный участок с кадастровым номером <...>, при отсутствии заявления о разделе земельного участка, предоставленного ОАО «<...>», от ОАО «<...>», были рассмотрены два заявления Авдеевой В.И., как физического лица, о предоставлении ей в аренду земельного участка, на котором расположены незавершенные строительством объекты недвижимости, и о предоставлении земельного участка в собственность за плату, на котором расположены объекты недвижимости, сданные в эксплуатацию. Постановлением <...> от 03.09.2007 главы МО Мостовский район «<...>» земельный участок общей площадью 19676,26кв.м., кадастровый квартал <...> был разделен, и утверждены проекты границ земельного участка площадью 13577кв.м. кадастровый квартал <...> и земельного участка площадью 6099кв.м. кадастровый номер <...>, категория земель: земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения.
При отсутствии у Авдеевой В.Е. в мае 2007 прав на арендованный ОАО «<...>» земельный участок, при наличии договора с ОАО «<...>», не расторгнув досрочно договор аренды с ОАО «<...>», и подтверждая, что договор от 21.06.2005 аренды земельного участка, общей площадью 19676,26кв.м. является действующим на день рассмотрения спора, администрация района, не имея законных оснований, в нарушение п.9 ст. 22 ЗК РФ произвела раздел земельного участка.
Следовательно, постановление № 1957 от 03.09.2007 является незаконным и подлежит отмене. Отмена постановления о разделе земельного участка влечет незаконность последующих постановлений и договоров, основанных на постановлении № 1957 от 03.09.2007.
После вынесения постановления № 1957 от 03.09.2007 о разделении земельного участка постановлением № 817 от 24.03.2008 Авдеевой В.Е. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 13577кв.м. кадастровый номер <...>, с указанием, что право аренды возникнет со дня регистрации, для чего ей следует обратиться в регистрирующий орган в течение года со дня подписания данного постановления. 24.03.2008 на основании постановления № 817 от 24.03.2008 между Авдеевой В.Е., как физическим лицом, и администрацией МО Мостовский район заключен договор аренды земельного участка <...> от 24.03.2008 для размещения незавершенных строительством зданий: главного производственного цеха с бытовым корпусом, трансформаторной подстанции, комбинированного овощехранилища, котельной, цеха технических полуфабрикатов, мойки и дезинфекции тары, инвентаря цеха по первичной переработке мяса и сельхозпродукции Согласно п.7.1 договор вступает в силу и становиться обязательным для сторон со дня его государственной регистрации и действует в течение 10 лет (п.7.3) Договор аренды с 24.03.2008 по 24.03.2009 регистрацию не прошел, чем не соблюдены требования ст. 165 ГК РФ влечет ее недействительность и такая сделка ничтожна.
Согласно пояснительной записке Д.<...>- начальника управления имущественных и земельных отношений администрации МО Мостовский район договор аренды земельного участка <...> от 24.03.2008 на день рассмотрения спора числится в проектах.
Постановлением <...> от 09.04.2008 Авдеевой В.Е. был предоставлен в собственность за плату земельный участок площадью 6099 кв.м. кадастровый номер <...>, предназначенный для размещения одноэтажных зданий машинного отделения по обслуживанию холодильника литер Г6,холодильников литеры Г5, Г4,Г3,Г2, Г1,Г.Право собственности на данный земельный участок Авдеева В.Е. зарегистрировала 19.03.2009, запись в ЕГРП – <...>.
Калинченко Г.И. после заключения 03.02.2009 договора купли-продажи недвижимого имущества и договора о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 21.06.2005 05.03.2009 зарегистрировала право собственности на каждый из приобретенных объектов недвижимости записи регистрации: <...>.
Следовательно, Калинченко Г.И., как лицо на момент спора, имеющая зарегистрированные права по договору аренды земельного участка от 21.06.2005 площадью 19676,26кв.м. с кадастровым номером <...>, вправе была обратиться с заявлением об оспаривании постановлений, которые противоречили закону, и привели к тому, что на земельный участок и часть этого же земельного участка, зарегистрированы разные права разных лиц: право аренды Калинченко Г.И. и право собственности Авдеевой В.Е., тем более что право собственности Авдеевой В.Е. зарегистрировано после регистрации прав Калинченко Г.И.(за Калинченко Г.И. - 05.03.2009, за Авдеевой -19.03.2009). Утверждение Авдеевой В.Е, что Калинченко Г.И. было известно на момент заключения сделки от 03.02.2009 о разделе земельного участка, а не стало известно в ходе судебного разбирательства, кроме пояснений стороны Авдеевой, ничем не подтверждено, тем более, что по заявленному иску Авдеева В.Е. просит применить последствия ничтожной сделки, возвратить ей ее имущество, а значит и право по договору аренды земельного участка от 21.06.2005, поскольку на момент заключения сделки с Калинченко Г.И. другими правами на земельный участок либо земельные участки она наделана не была.
Понесенные Авдеевой В.Е. расходы по межеванию и внесение платы за землю по договору купли-продажи № <...> от 09.04.2008 сами по себе не могут свидетельствовать о законности сделок, основанных на незаконных постановлениях.
При установленных обстоятельствах суд считает обоснованными требования Калинченко Г.И. о признании незаконными постановлений главы администрации МО Мостовский район № 1957 от 03.09.2007, № 817 от 24.03.2008, № 947 от 09.04.2008 и основанных на них сделок: договора аренды от 24.03.2008 и договора купли-продажи № 87 от 09.04.2008.
Аналогичные требования ООО «АгроЭкоКубань» не могут быть удовлетворены, так как права и свободы ООО «АгроЭкоКубань» вынесенными постановлениями не нарушались.
С учетом условий заключения сделок купли-продажи 4-х объектов недвижимости и договора от 03.02.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.06.2005, договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 23.01.2009 суд считает, что сделки, по которым заявлен иск Авдеевой В.Е., являются ничтожными, поскольку носили мнимый характер.
Для оспаривания ничтожных сделок установлен трехгодичный срок исковой давности ( ч.1 ст. 181 ГК РФ), поэтому утверждение Калинченко Г.И., что истцом пропущен срок исковой давности не соответствует требованиям закона.
Как следует из пояснений стороны Авдеева, свидетелей Г.2<...> и Б.<...> дом Калинченко Г.И. был предложен Авдееву В.И. для увеличения залоговой базы КФХ «<...>.» для получения кредита, и он мог бы его купить только при условии получения им кредита. Другие возможности на покупку дома у него отсутствовали, что не отрицает Калинченко Г.И., которой хорошо известно материальное положении Авдеева В.И., о чем свидетельствуют ее пояснения в судебном заседании и подробно изложенные сведения в письменных прениях.
Доводы Авдеевой В.Е., что сделки, поскольку были мнимыми, то были и безденежными, подтверждается последующими действиями по расторжению договора купли-продажи дома с рассрочкой платежа с Калинченко Г.И., из которых следует, что сумма 2500000 рублей, указанная в договоре как оплаченная Авдеевыми Калинченко Г.И. до заключения договора, фактически не передавалась. Из объяснений Калинченко Г.И. при рассмотрении заявления Авдеевой В.Е. в отношении нее в уголовном порядке следует, что она передала Авдеевым за объекты незавершенного строительства 700000рублей, однако данные пояснения вызывают сомнение, так как указанная сумма не соответствует договору. Сделки заключались практически одновременно 23.01.2009 и 03.02.2009, что соответствует пояснениям истицы об условиях их заключения и взаимосвязи между собой. О мнимости сделки купли-продажи незавершенных объектов строительства, т.е. об отсутствии намерений породить последствия и ее совершении с целью обеспечить, если не состоится покупка дома расторжение этого договора, свидетельствуют те обстоятельства, что при заключении договора сторонами не было учтено расположение на одном и том же земельном участке других 12 объектов, остающихся в собственности у Авдеевой В.Е., которые находились в рабочем состоянии, не определена судьба коммуникаций. Продавая здание подстанции, все оборудование продолжало оставаться в этом специально приспособленном помещении, и КФХ »<...>.» при этом оформляло свои права на электрическую подстанцию. При продаже здания котельной, скважина и трубопровод, предназначенные для обслуживания всего комплекса, состоящего из законченных строительством объектов недвижимости, оставались в здании котельной, проданной Калинченко Г.И.. Заключив 03.02.2009 договор с Калинченко Г.И., Авдеева В.Е. вместе с тем продолжила оформление своих прав на земельный участок в соответствии с ранее вынесенными постановлениями, и 28.02.2009 сдала документы на регистрацию права собственности на земельный участок, и 19.03.2009 было зарегистрировано ее право собственности на земельный участок площадью 6099кв.м. После чего Авдеева В.Е. передала в аренду земельный участок, оформленный в собственность. Действия Авдеевой В.Е. подтверждают, что она расценивала сделку, как не порождающую последствий. Доводы Калинченко Г.И., что Авдеевы имели реальное намерение продать то имущество, которое перешло к ней, опровергаются тем, что КФХ »<...>» является действующим предприятием и согласно справке налоговой инспекции свою деятельность не приостанавливало, как утверждает Калинченко Г.И. Продажа имущества Калинченко Г.И. не могла быть связана с болезнью дочери Авдеевых, для лечения которой срочно требовались денежные средства, так как сделка произошла 03.02.2009, а болезнь дочери случилась в апреле 2009. Утверждение Калинченко Г.И., что она имела намерение приобрести объекты в свою собственность также вызывают сомнение, так как с момента приобретения 03.02.2009 Калинченко Г.И. никаких действий по эти объектам не выполняла, при ее утверждении, что она оплачивает арендную плату, из письма комитета имущественных отношений следует, что по договору от 21.06.2005 числится задолженность по арендной плате в сумме 281434 рубля 05 копеек и пени в сумме 55127 руб.30 коп.
Анализ в совокупности всех обстоятельств предшествовавших заключению сделки и последующих приводят суд к убеждению, что сделка купли-продажи объектов незавершенного строительства и связанная с ней сделка о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 21.06.2005 заключалась без намерений породить правовые последствия, и в соответствии со ст. 170 ГК РФ такая сделка является мнимой и ничтожной, поэтому требование Авдеевой В.Е. суд удовлетворяет.
При удовлетворении требований по сделке подлежат исключению записи в ЕГРП о правах Калинченко Г.И. на 4 объекта незавершенного строительства и о правах аренды на земельный участок по договору от 21.06.2005 запись <...> от 05.03.2009.
Заявленное Авдеевой В.Е. требование о погашения записи регистрации <...> от <...> не имеет отношения к спору, так как данная запись регистрирует права ОАО «<...>».
Иск ООО АгроЭкоКубань» суд удовлетворяет, так как при заключении сделки Авдеева В.Е. передала в аренду земельный участок площадью в 6099 кв.м., на который имелось право аренды у другого лица, передала в пользование объект недвижимости, находящийся в собственности другого лица, передавая в аренду объекты, расположенные на земельном участке площадью 6099кв.м., вместе с тем передала в пользование здание электроподстанции со всем оборудованием, расположенное на другом земельном участке, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора о предмете договора и несоответствии требованиям ст. 168 ГК РФ влечет недействительность сделки, как заключенной с нарушением требований закона.
Авдеева В.А., без указания, что она является предпринимателем, действуя как физическое лицо, заключила договор аренды <...> помещения и оборудования с ООО «АгроЭкоКубань», по которому обязалась предоставить во временное владение и пользование принадлежащий ей, а не КФХ «<...>.» на праве собственности имущественный комплекс, расположенный в ст. Губской, состоящий из земельного участка площадью 6099кв.м., зданий, сооружений, оборудования (приложение <...> и <...>). Данный договор аренды заключен на 5 лет, зарегистрирован <...> № регистрации <...>. Оплата по договору предназначалась арендодателю Авдеевой В.Е., а не КФХ»<...>.». При таких условиях договора утверждение представителя Авдеевой В.И., что спор не подведомственен суду общей юрисдикции является ошибочным.
Также несостоятельными суд считает доводы стороны Авдеевой В.Е., что сделки ничтожны, так как в нарушение ст. 8 № 74- ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» Авдеева В.Е. произвела отчуждение (купля - продажа с Калинченко Г.И., аренда с ООО «АгроЭкоКубань) без согласования КФХ «<...>.».
Хотя согласно приказу <...>а от 27.06.2006 03.07.2006 имущество, принадлежащее Авдеевой В.Е., поставлено на баланс КФХ «<...>.» право собственности за КФХ «<...>.» не зарегистрировано. Наоборот, после постановки на баланс <...> А.<...> за собой, как за физическим лицом зарегистрировала право собственности на объекты, без указания о каких-либо правах других лиц, либо об обременениях, что послужило основанием, при получении согласия Авдеева В.И., как супруга, а не как главы КФХ, для проведения регистрации регистратором. Земельный участок находился в аренде также у Авдеевой В.И., а не у КФХ «<...>.». При подаче заявлений о предоставлении земельных участков в мае 2007 года Авдеева В.И. сообщала только о своих правах на объекты недвижимости и о своих притязаниях на земельный участок, а не КФХ »<...>.».Кроме того, утверждение, что земельный участок, по которому идет спор, относится к категории земель сельхозназначения, и поэтому права на него не могли передаваться Калинченко Г.И., противоречат документам на землю, так как, исходя из всех материалов дела, спор идет по земле категории промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, космического обеспечения, но не земель сельхозназначения, поэтому эти аргументы являются необоснованными.
С утверждением стороны Авдеевой В.Е., что на момент заключения сделки 03.02.2009 отсутствовал предмет сделки - земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 19676,26кв.м., суд не может согласиться, так как в соответствии с письмами Минэкономразвития государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе заявления исполнительного органа местного самоуправления. При этом после государственной регистрации прав либо государственной регистрации аренды на образованные земельные участки исходный земельный участок прекращает свое существование. Однако в данном случае земельный участок был переведен в архивный без регистрации прав на вновь образованные земельные участки и при существующем договоре аренды на неразделенный земельный участок.
Учитывая, что права Калинченко Г.И. на 4 объекта недвижимости и земельный участок площадью 19676,26, с кадастровым номером <...> оспорены, то ее иск в части признания недействительным договора аренды между Авдеевой В.Е. и ООО «АгроЭкоКубань» удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 35,36 ЗК РФ, ст. 168, 170 271,552 ГК РФ, ст. 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Иск Авдеевой В.Е.<...> удовлетворить.
Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.02.2009 и договор от 03.02.2009 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <...> от 21.06.2005 ничтожным.
Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Калинченко Г.И. на объекты недвижимости от 05.03.2009 <...>, <...>,
<...>, <...> и запись о переходе прав и обязанностей по договору аренды от 21.06.2005 <...> от 05.03.2009.
Взыскать с Калинченко Г.И. в пользу Авдеевой В.Е. госпошлину в размере 8360 (восемь тысяч триста шестьдесят) рублей.
Иск Калинченко Г.И. удовлетворить частично.
Признать недействительными постановления главы муниципального образования Мостовский район № <...> от 03.09.2007 об утверждении проектов границ, № <...> от 24.03.2008 о предоставлении в аренду земельного участка В.Е. Авдеевой, <...> от 09.04.2008 о предоставлении земельного участка в собственность за плату.
Признать недействительными договоры, заключенные между администрацией МО Мостовский район и Авдеевой В.Е., аренды земельного участка <...> от 24.03.2008, и договор купли-продажи земельного участка <...> от 07.04.2008.
Погасить запись <...> от 19.03.2009 о праве собственности Авдеевой В.Е. на земельный участок площадью 6099кв.м.
Взыскать с Авдеевой В.Е. в пользу Калинченко Г.И. в счет возмещения затрат по оплате госпошлины 400(четыреста) рублей.
В иске Калинченко Г.И. о признании недействительным договора аренды, заключенного между ООО «АгроЭкоКубань» отказать.
Иск ООО «АгроЭкоКубань» удовлетворить частично.
Признать договор аренды <...> от 26.04.2010, заключенный между Авдеевой В.Е. и ООО «АгроЭкоКубань» недействительным и применить последствия недействительности сделки.
Погасить запись об аренде от 01.06.2010 № регистрации <...>
В части оспаривания постановлений администрации МО Мостовский район <...> от 03.09.2007, <...> от 24.03.2008, № от 09.04.2008 заявление оставить без удовлетворения.
Взыскать с Авдеевой В.Е. госпошлину в доход государства в размере 200(двести) рублей.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий