К делу № 2-977/2011
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
п. Мостовской 30 ноября 2011 года
Мостовской районный суд Краснодарского края
в составе: председательствующего Сыроватской М.А.,
при секретаре Черной Л.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Авраменко З.В.<...> к Верзун В.А.<...> о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры,
У С Т А Н О В И Л:
Авраменко З.В. обратилась в суд с иском к Верзун В.А. о признании договора действительным, в котором просит внести изменения в договор от 05.07.1999,заключенный между Верзун В.А.<...> и Авраменко А.М.<...>, и установить предметом договора -1/2 долю в квартире по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, ул. <...>.
В судебном заседании представитель истицы Горб С.В. уточнил исковые требования и просил внести изменения о предмете сделки, но в договор купли-продажи квартиры, заключенный 18.01.2008 между Авраменко З.В. и Верзун В.А., пояснив, что при составлении искового заявления допущена техническая ошибка в части наименования иска и в части указания договора, в который истица просит внести изменения.
При этом истица пояснила, что в начале 1999 года договорилась с Верзун В.А. о покупке квартиры № <...> в доме <...> по ул. <...> в п. Псебай Мостовского района для своей матери Авраменко А.М., и с декабря 1999 года до дня смерти ее мать – А.<...>, умершая 24.03.2009, проживала в фактически приобретенной истицей квартире. После смерти матери она продолжает владеть и пользоваться этой квартирой. Однако договор купли-продажи оформлен в 1999 году не был, поскольку сын Верзун В.А. Верзун А.А. был несовершеннолетним. 18.01.2008 она заключила договор с ответчицей о покупке квартиры, Верзун В.А. подписала договор, не отказывалась и не отказывается от отчуждения квартиры, так как получила за нее полную оплату согласно договоренности с покупателем. Однако, поскольку квартира значилась в совместной собственности с Верзун А.А., который отказался подписывать договор, сделка не была зарегистрирована. Однако Верзун А.А. не может препятствовать второму собственнику в его волеизъявлении на продажу своей доли в квартире. Верзун А.А. известно о сделке его матери с истицей, однако с января 2008 года он свое право на преимущественную покупку не реализовал. В соответствии со ст. 450 ГК РФ возможно внести изменения в договор относительно предмета, указав вместо квартиры № <...> по ул. <...> в п. Псебай ? долю в праве собственности на указанную квартиру, которая принадлежит ответчице Верзун В.А.
В соответствии с Законом о приватизации доли участников в праве собственности равные, следовательно, Верзун В.А. и Верзун А.А. принадлежит по ? доле, и Верзун В.А. имеет право отчуждать свою долю. Авраменко З.В. хотела купить целую квартиру, ей обещали, но в результате получить то, что она хотела, не может, поэтому просит внести изменения в договор и согласна получить ? долю, так как у Авраменко З.В., которая произвела полный расчет по стоимости за квартиру, определенную с Верзун В.А., нет другого способа защиты своего права, и она вправе получить долю ответчицы Верзун В.А., находящуюся в совместной собственности, что допускается ГК РФ. Предметом данного спора является исключительно договор купли-продажи от 18.01.2008, как самостоятельный документ. Требование о признании за истицей права не заявлено. Кроме того, Верзун А.А. был заявлен к Авраменко З.В. иск об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения. Однако от данных исковых требований Верзун А.А., отказался, изменив их на требование о его вселении в спорную квартиру. Решением Мостовского районного суда от 11.08.2009 Авраменко обязана не препятствовать вселению Верзун А.А. в квартиру. Вместе с тем с августа 2009 года до настоящего времени Верзун А.А. в квартиру не вселился.
Место нахождение ответчиков Верзун В.А. и Верзун А.А. установить не представилась возможным, так как по месту регистрации – а это в спорной квартире, они не проживает с 1999 года, по имевшемся ранее известным адресам также не проживают.
Представитель интересов Верзун В.А. адвокат Белоусов В.В., назначенный для участия в деле в порядке ст. 50 ГПК РФ, не возражал против удовлетворения иска Авраменко З.А., так как исходя из протоколов, ранее состоявшихся судебных заседаний, и решений, из текста договора и акта приема- передачи имущества следует, что Верзун В.А. выразила свою волю на отчуждение квартиры, а значит и своей доли.
Представитель интересов Верзун А.А. адвокат Кижаткина Е.В., назначенная для участия в деле в порядке ст. 50 ГПК РФ, возражала против удовлетворения иска Авраменко З.А., и наличия у нее прав на спорную квартиру.
Суд, выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, считает, что исковые требования Авраменко З.А. подлежат удовлетворению
В соответствии с представленным договором от 18.01.2008 Верзун В.А. и Верзун А.А., имевшие в совместной собственности приватизированную квартиру, намеревались продать ее Авраменко З.А.. Верзун В.А выразила свое волеизъявление, подписав и договор купли-продажи, и акт приема- передачи квартиры. Однако Верзун А.А. договор не подписал.
В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 ( в ред.01.05.1999) «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, и жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Определение совместной собственности содержится в нормах ГК РФ.
В соответствии со ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Законом о приватизации до внесения в него изменений в редакции от 15.05.2001, было предусмотрено создание совместной собственности. Однако по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В соответствии с договором передачи жилого помещения в собственность граждан от 16.07.1999 квартира передана Верзун В.А. и Верзун А.А. в совместную собственность. В соответствии со ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящемся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается. Каждый из участников совместной собственности вправе совершить сделку по распоряжению общим имущество. Вместе с тем при подготовке договора купли-продажи в договор включили обоих собственников, при этом один подписал договор, а второй отказался, что свидетельствует о факте наличия противоположных интересов у участников совместной собственности. Однако отказ Верзун А.А. заключить сделку не может лишить Верзун В.А. права на распоряжение своей долей, поскольку в любой совместной собственности возможен раздел, и доли признаются в данном конкретном случае равными. Тем более, что в соответствии с Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» вступление в права собственности на жилье дает гражданину возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем.
Исходя из договора, Верзун В.А. своей подписью подтвердила продажу недвижимости Авраменко З.В., при этом она выразила свое согласие на отчуждение всей квартиры, что однозначно подтверждает отсутствие возражений у Верзун В.А. на продажу своей доли, так как она получила денежные средства от Авраменко З.В. за проданную квартиру, не возвращает их ей в течение 12 лет, не проживает в квартире с июля 1999 года, не предъявляя никаких претензий по квартире, не оплачивая налоги, как собственник. В течение всего этого времени Авраменко З.В. пользуется квартирой.
Таким образом, суд считает доказанной волеизъявление Верзун В.А. на продажу своей доли в праве собственности на квартиру Авраменко З.В., что она подтвердила подписью в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи.
Верзун А.А. о договоре от 18.01.2008 года было известно сразу, так же было известно, что Верзун В.А. продала квартиру, поскольку получила денежные средства за нее. Однако своих требований о переводе на него прав и обязанностей покупателя не заявлял, фактически, считая себя единоличным собственником квартиры, что не соответствует договору.
В соответствии с ч.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а именно в данном случае существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора. Рассчитывая получить в собственность по сделке всю квартиру, что обещала покупателю Авраменко З.В. продавец Верзун В.А., Авраменко З.В. может получить только 1\2 долю в праве собственности на квартиру, поскольку второй участник совместной собственности, доля которого также составляет ?, возражает против продажи своей доли. В связи с существенным изменением обстоятельств в договор следует внести изменения о предмете договора. Внесение такого изменения суд считает возможным в связи с наличием исключительного случая, поскольку другим способом невозможно защитить права Авраменко З.В. фактически передавшей продавцу денежные средства за квартиру, что продавец Верзун В.А. не отрицает, и получившей в пользование квартиру в 1999 году.
На основании изложенного, руководствуясь п.2 ч.2 ст. 450, 451 ГК РФ, ст. 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Авраменко З.В. удовлетворить.
Изменить договор купли-продажи квартиры, расположенной в п. Псебай, ул. <...>,<...>,кв.<...>, заключенный 18.01.2008 между Авраменко З.В. и Верзун В.А. в части предмета договора, установить предметом договора ? долю в праве собственности на квартиру № <...> по ул. <...>, <...> в п. Псебай Мостовского района Краснодарского края.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: