К делу № 2 - 954/2011
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
25 января 2012 года п. Мостовской
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Сыроватской М.А.,
при секретаре Черной Л.В.,
с участием представителя истицы Михайленко Л.Б. Щегловой Е..И.,
ответчицы Янченко В.П., ее представителя Белоусова В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Михайленко Л.Б.<...> к Янченко В.П.<...> о признании права собственности на жилой дом, земельный участок, прекращении права собственности и погашении записей о регистрации права, обязанности Мостовского отдела УФС государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать сделку купли – продажи жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
Михайленко Л.Б. обратилась в суд с иском к Янченко В.П. с требованиями о признании за ней права собственности на жилой дом, общей площадью 37,8 кв.м. с кадастровым номером <...>, и земельный участок, площадью 5000 кв.м., с кадастровым номером <...> расположенные по ул. <...> в п. Бугунжа Мостовского района Краснодарского края, а также взыскать с ответчицы, понесенные ею судебные расходы в общей сумме 22417 рублей 40 копеек, складывающиеся из оплаты услуг представителя в сумме 20000 рублей и оплаты госпошлины в размере 2417 рублей 40 копеек.
В обоснование своих требований истица указала, что 10.01.2007 между ней и ответчицей Янченко В.П. была заключена сделка купли – продажи жилого дома с земельным участком, находящимися по вышеуказанному адресу. Сумма сделки была определена сторонами в размере 40000 рублей, которые она, как покупатель, уплатила Янченко В.П., о чем имеется соответствующая расписка. Составление договора купли – продажи, необходимого для регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу было отложено, в связи с необходимостью оформления документов для государственной регистрации сделки, поскольку жилой дом и земельный участок числились за матерью ответчицы Янченко В.П. К.<...>, умершей <...>.
В момент передачи оговоренной сторонами суммы в размере 40000 рублей, ответчица Янченко В.П. передала истице ключи от дома, после чего она, как покупатель стала открыто и добросовестно пользоваться домом и земельным участком. В настоящее время ответчица приняла наследство матери в виде указанного дома и земельного участка, произвела оформление всех необходимых документов, но уклоняется от заключения сделки, требуя ранее не обговоренные доплаты. Ответчица также ссылается на то, что продала ей не весь земельный участок, а лишь его часть. В связи с отказом Янченко В.П. оформить сделку истица обратилась в ОМВД России по Мостовскому району с заявлением по факту мошенничества со стороны Янченко В.П.. По результатам проверки, <...> вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. В рамках данной проверки Янченко В.П. не отрицала факт продажи ей дома, была согласна на оформление сделки по его отчуждению, но с земельным участком, площадью 1000 кв.м.
В обоснование своих требований о признании за ней права собственности на земельный участок истица ссылается на ст. 1 ЗК РФ, которой установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, и ст. 273 ГК РФ, предусматривающую, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
В судебном заседании представитель истицы Михайленко Л.Б. Щеглова Е.И. поддержала заявленные требования и дополнила их требованиями: обязать Мостовской отдел УФС государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать сделку купли – продажи жилого дома, расположенного по ул. <...> п. Бугунжа Мостовского района Краснодарского края, заключенную 10.01.2007 между Михайленко Л.Б. и Янченко В.П., прекратить право собственности ответчицы Янченко В.П. на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, и погасить записи № <...> от 25.02.2011 и № <...> от 24.02.2010 о регистрации ее права собственности на указанные объекты недвижимости.
В обосновании своей позиции Щеглова Е.И. пояснила, что расписка от 10.01.2007, подписанная истицей и ответчицей, соответствует требованиям ст.ст.153, 154, 158, 160, 161 ГК РФ, ясно выражает волю сторон о купле – продаже домовладения за 40000 рублей, соответствует требованиям о письменной форме сделки, сумма по сделке 40000 рублей получена Янченко В.П., следовательно, фактически между сторонами заключена сделка купли – продажи вышеуказанного жилого дома, от регистрации которой Янченко ВП. уклоняется, поэтому в соответствии со ст. 273 ГК РФ, предусматривающей, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, истица, как покупатель жилого дома, имеет право на признание за ней права собственности на земельный участок.
Ответчица Янченко В.П. иск не признала в полном объеме и просила отказать в его удовлетворении, пояснив, что указанное домовладение она Михайленко Л.Б. не продавала, было намерение продать. Цену в размере 40000 рублей не устанавливала и не обговаривала, так как не был изготовлен новый технический паспорт и кадастровый план земельного участка для определения стоимости имущества. Деньги в размере 40000 рублей по расписке она получила от Михайленко Л.Б., но не за продажу данного дома, а за найм дома и пользование земельным участком. Говорила Вербняковой, что по земле с Михайленко Л.Б. не договаривались, но В.<...> сказала, что при продаже дома надо отдать 10соток земли. После того как ей стало известно, что Михайленко Л.Б. хочет оформить на себя весь земельный участок - 50соток, она забрала доверенность у В.<...>, занимающейся оформлением наследства, побоявшись, что В.<...> может оформить продажу ее имущества и стала оформлять документы сама. Предлагала Михайленко Л.Б. вернуть деньги. Ключ Михайленко Л.Б. от дома она не передавала, так как ключ находился у М.<...>. Брат и сестра отказались от наследства для того, чтобы она сама занималась оформлением документов, но сестра на земельном участке по спорному адресу хотела строиться, поэтому землю Михайленко Л.Б. она не продавала.
Представитель ответчицы Белоусов В.В. также пояснил, что расписку, на которую ссылается истица нельзя признать договором купли – продажи, поскольку расписка вызывает сомнение в полноте и дате составления, не соответствует ни по форме, ни по содержанию требованиям, предъявляемым к содержанию и форме договора купли - продажи (главы 27, 28 ГК РФ; ст.549-558 ГК РФ), следовательно, данная расписка, не может являться правоустанавливающим документом для перехода и приобретения права собственности. Кроме этого, на момент составления расписки ответчица не являлась собственником спорного жилого дома и земельного участка площадью 5000 кв.м., поэтому не могла ими распорядиться путем отчуждения. Право собственности на жилой дом Янченко В.П. приобрела 24.02.2010, а на земельный участок - 25.02.2011 после государственной регистрации права. Несмотря на это, она действовала как собственник в отношении жилого дома и земельного участка, начиная с конца 2007 года по 2010 год, вносила начисленные ей налоговые платежи за дом и земельный участок. Представленные стороной истца квитанции об оплате налогов за 2008 год и от 13.10.2011 не являются начисленными, и последние платежи внесены истицей уже после подачи иска в суд (05.10.2011). Доводы представителя Михайленко Л.Б. Щ<...> о том, что Янченко В.П. на 10.01.2007 фактически вступила в наследство после смерти матери считают не состоятельными, поскольку после смерти матери К2.<...> до середины августа 2007 года ответчица в п. Бугунжа не появлялась, земельный участок не обрабатывала, оплату за электроэнергию не производила. Оплачивать налоги она стала с 2008 года. Организация и проведение похорон матери в декабре 2006года - это моральный долг ответчицы, что не может расцениваться как факт принятия ею наследства после смерти матери.
Представленную в суд Михайленко Л.Б. справку администрации Баговского сельского поселения от 14.08.2007 о вступлении ответчицы в наследство после смерти матери, считает не основанной на документах, подтверждающих действия Янченко В.П.по принятию наследства, поскольку в 2007 году, она не совершала никаких действий, свидетельствующих о фактическом вступлении в наследство, так как до 10.01.2007 года она сначала занималась похоронами, затем поминками своей матери и ей было не до наследства. Согласно материалам наследственного дела № <...> жилой дом по адресу: Мостовский район, п. Бугунжа, ул. <...> по справке от <...> и земельный участок площадью 5000 кв.м по справке от <...> числились за отцом ответчицы - К.<...>, умершим <...> Ее заявление о вступлении в наследство нотариус принял 29.01.2010.
Действия Михайленко Л.Б., направленные на поддержание дома в
надлежащем состоянии (ремонт), возделывание огорода и сада, она
рассматривает как обязанность Михайленко Л.Б. как нанимателя.
Требования истицы обязать Мостовской отдел УФС государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировать сделку купли – продажи жилого дома ответчица считает противоречащим положениям ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 1997 г. (в ред. от 19.07.2011 г.), поскольку в данной статье приведен исчерпывающий перечень оснований для регистрации, и расписка в данный перечень не входит. В связи с данными обстоятельствами требования истицы о погашении регистрационных записей в ЕГРП являются также не состоятельными. Кроме того, ответчица Янченко В.П. и ее представитель указали на пропуск истицей установленного ст.196 ГК РФ срока исковой давности, так как со дня написания расписки 10.01.2007 прошло более трех лет, в связи с чем также истице следует отказать в удовлетворении исковых требований. При отказе Михайленко Л.Б. в иске ответчица просит взыскать в ее пользу с истицы понесенные в связи с данным иском судебные расходы по оплате услуг адвоката в размере 30000 рублей.
Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, регистратор по Мостовскому району Н.<...> суду пояснила, что для регистрации права нужно волеизъявление сторон по договору купли – продажи или решение суда. Расписка это дополнительное условие, которая не является договором купли – продажи, и регистрация права собственности по ней не осуществляется. Чтобы зарегистрировать сделку должны быть соблюдены все условия, определенные для договора купли – продажи, одной расписки недостаточно.
Допрошенный в судебном заседании специалист по налогообложению физических лиц ИФНС по Мостовскому району Г.<...> пояснил, что налогоплательщиком имущества и земельного участка по <...> в п. Бугунжа значится Янченко В.П.. Имеются начисления налогов за земельный участок за 2007 – 2010 годы. Начисление налога идет с момента владения земельным участком. По имуществу начислений за 2007-2010годы нет, видимо отсутствуют данные. Задолженности по налогам не было. На 01.01.2011 переплата составляла 420 рублей 20 копеек. После поступления платежа в размере 1681 руль 80 копеек общий размер переплаты составил 2102 рубля 25 копеек.
Свидетель В.<...> – агент по недвижимости ООО «Госкадастр» суду показала, что примерно в 2007-2008 годах к ней обратились Михайленко Л.Б. и Янченко В.П., которые пояснили, что Янченко В.П. продает дом, а Михайленко Л.Б. покупает. Она разъяснила, что для заключения сделки Янченко В.П. надо вступить в наследство после смерти матери. Янченко В.П. выдала ей доверенность для оформления наследства. После просмотра имеющихся документов она пояснила, что Янченко В.П. пока сможет унаследовать только дом. Янченко В.П. донесла документы на родственников, так как она была не единственной наследницей. Всю работу оплачивала Михайленко Л.Б.. Был подготовлен техпаспорт домовладения. Янченко В.П. получила свидетельство о праве собственности на домовладение. Далее нужно было оформлять земельный участок при доме площадью 50 соток. В феврале 2010 Янченко В.П. сказала, что собирается разделить земельный участок и продать 10 соток Михайленко Л.Б. О данном намерении Янченко В.П., она поставила в известность Михайленко Л.Б.. Постановлением администрации МО Мостовский район земельный участок площадью 50 соток был предоставлен в собственность Янченко В.П.. За время оформления документов кадастровая стоимость земли удвоилась, в то время она была 56 рублей за кв.м.. 16.09.2008 Янченко В.П. отозвала выданную на ее имя 23.11.2007 доверенность, высказав предположение, что она может продать ее имущество.
Свидетель К.<...> суду пояснила, что она присутствовала при составлении расписки. После смерти матери, Янченко В.П. говорила, что может быть, будет продавать дом. Янченко В.П. попросила ее присутствовать при передаче денег от продажи дома. Передача денег состоялась на территории детского сада «Ивушка» примерно 4 года назад – в 2007 году. Расписку кажется, писали «за продажу дома». Денег было передано в пределах 40000 рублей.
Свидетель К.<...> суду пояснила, что Янченко В.П. после смерти матери продала ее дом за 40000 рублей. Свидетель присутствовала при передаче денег Янченко В.П. и подписала расписку на территории детского сада «Ивушка».
Свидетель М.<...> суду пояснил, что он является квартальным в п. Бугунжа. Примерно 6-7 лет назад к нему обратилась Михайленко Л.Б., которая хотела купить дом. Подходящих домов не было. Потом у Янченко В.П. умерла мать. Он спросил у Янченко В.П., будет ли она продавать дом, на что Янченко В.П. ответила «Наверное». После этого, он позвонил Михайленко Л.Б., которая приехала к Янченко В.П.. Михайленко Л.Б. сказала, что вроде бы договорились о покупке дома. Цену он узнал позже – 40000 рублей. При заключении сделки он не присутствовал. Примерно через шесть месяцев он случайно встретил Янченко В.П. в п. Мостовском, она сказала, что продала хату. После продажи дома, Михайленко Л.Б. сделала ремонт и стала там жить.
Свидетель Ю.<...> суду пояснила, что она вместе с Михайленко Л.Б. намеривалась приобрести дома в п. Бугунжа. С этой целью, по совету Мельника А.А., они обратились к Янченко В.П., так как она продавала две хаты по ул. <...>. Это было примерно в феврале 2007 года. С Янченко В.П., они договорились о покупке домов с оформлением за их счет и на территории детского садика написали две расписки. Янченко В.П. передала Михайленко Л.Б. платежные книжки за электроэнергию. Янченко В.П. с Михайленко Л.Б. ездили в администрацию за справкой о том, чтобы узнать какая площадь земельного участка при доме и кто ее собственник. Дом Янченко В.П. продала Михайленко Л.Б. полностью со всем участком, поскольку Янченко В.П. говорила, что в п. Мостовском у нее есть еще жилье, и это жилье для нее является обузой.
Суд, выслушав стороны, их представителей, допросив свидетелей, изучив материалы дела, считает, что иск Михайленко Л.Б. удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При этом в соответствии со ст. 555 ГК РФ), предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке (ст. 432,554 ГК РФ). Кроме того, жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п.6 ст. 121 Закона № 122-ФЗ, указан адрес вид (название) жилого помещения, площадь в соответствии с документами, назначение (жилое).
Также частью 2 ст. 554 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, условие о недвижимом имуществе подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Принимая во внимание вышеуказанные требования закона, суд не может согласиться в доводами стороны истицы, что имеющаяся в материалах дела расписка, составленная Янченко В.П. в неустановленную дату, так как на подлиннике дата составления отсутствует, а в ксерокопии расписки указана дата 10.01.2007, соответствует требованиям закона о письменной форме и, что определен предмет договора и цена.
Суд считает доводы стороны истицы несостоятельными в виду того, что по расписке Янченко В.П. не обязуется передать в собственность покупателя предмет договора купли-продажи, который можно идентифицировать, так как отсутствуют данные о продаже дома или его части, о его площади, а также данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, так как в расписке указано лишь, что денежные средства в размере 40000 рублей Янченко В.П. получены от Михайленко Л.Б. в присутствии свидетелей К.<...> и К.<...>, за жилье ее мамы К2.<...> по адресу п. Бугунжа, ул. <...>. При этом указаний о том, на каком основании Янченко В.П. распоряжается имуществом К2.<...>, при отсутствии в расписке сведений о смерти К2.<...> не имеется.
Таким образом, исходя из расписки, невозможно сделать вывод, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, так как не оговорен предмет договора: указание на получение денег за «жилье» требует уточнения, нет сведений о земельном участке, что в последующем и привело к недостижению соглашения между сторонами о заключении сделки, поэтому нет оснований для признания расписки документом, подтверждающим заключение договора купли-продажи.
Доводы истицы о том, что она произвела в доме ремонт и по собственной инициативе оплачивала налоги, так как ответчица также своевременно производила оплату всех начисленных по спорному имуществу налогов, не могут служить основанием для признания расписки договором купли – продажи, поскольку проведение текущего ремонта в жилье не может однозначно свидетельствовать о договоре купли-продажи, поскольку выполнение такого ремонта возможно и при наличии других правоотношений между сторонами.
Кроме того, в судебном заседании установлено, что свидетельство о праве на наследство, а именно спорный жилой дом, общей площадью 37,8кв.м. с навесом, двумя деревянными сараями и сооружениями, Янченко В.П. получила после смерти матери К2.<...> 29.01.2010, и зарегистрировала свое право 24.02.2010 (запись в ЕГРП № <...>).
В соответствии со ст. 131, 219, 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Следовательно, до регистрации перехода права собственности на жилой дом, т.е. до 24.02.2010, Янченко В.П. не являлась собственником имущества, и при отсутствии регистрации права собственности и за К2.<...>, что следует из свидетельства о праве на наследство от 29.01.2010, не могла им распорядиться, так как в соответствии со ст. 209 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежит собственнику. Факт принятия наследства сам по себе не порождал возникновения у Янченко В.П. права собственности, возникающего с момент регистрации, тем более, с учетом того, что К2.<...> умерла 26.12.2006, факт принятия наследства Янченко В.П. на 10.01.2007 также вызывает сомнение, поскольку на это период она действительно занималась сначала похоронами, затем поминками, а не принятием наследства, т.е. выполнением действий по отношению к имуществу наследодателя. Организация похорон не является доказательством факта принятия наследства. Поэтому утверждение стороны истца, что Янченко В.П. уклоняется о регистрации сделки, заключенной 10.01.2007, и требование об обязанности Мостовского отдела УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому
краю зарегистрировать сделку, требование о признании за Михайленко Л.Б. право собственности на спорное домовладение, не соответствуют нормам Закона и удовлетворению не подлежат.
Истица Михайленко Л.Б. считает, что, поскольку между сторонами 10.01.2007 состоялся договор купли-продажи домовладения, находящегося на земельном участке, то за ней следует признать и право собственности на земельный участок, который был передан в собственность Янченко В.А. на основании постановления администрации МО Мостовский район № <...> от 13.01.2011.
Данное утверждение и требование истицы суд считает также не соответствующим положениям ст. 20 ЗК РФ. В случае заключения сделки купли-продажи жилого дома, как утверждает истица 10.01.2007, она не могла приобрести в собственность земельный участок бесплатно, поскольку он не принадлежал на праве собственности наследодателю. Земельный участок, площадью 5000 кв.м., расположенный по данному адресу на момент составления расписки находился в пользовании и числился за отцом ответчицы К.<...> умершим <...>, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги №1360 от 21.12.2009.
Земельный участок был предоставлен в собственность Я.<...> согласно постановлению администрации МО Мостовский район №<...> от 13.01.2011, право собственности на него в органах юстиции Янченко В.П. зарегистрировала 25.02.2011. Поэтому в случае заключения сделки 10.01.2007 к Михайленко Л.Б., как лицу, к которому перешло в собственность домовладение, земельный участок, мог перейти либо на праве аренды, либо в собственность за плату (ст. ст. 22, 28 ЗК РФ), так как право на бесплатное получение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 20 ЗК РФ, на нее не распространяется. Следовательно, требования Михайленко Л.Б. о признании за ней права собственности на спорный земельный участок являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
Согласно положениям ст. 235 ГК, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Указанные обстоятельства в судебном заседании не установлены, в связи с чем, в удовлетворении требования истицы о прекращении права собственности Янченко В.П. в отношении указанных объектов недвижимости и погашении записей о ее правах также следует отказать.
Заявление ответчицы о пропуске истицей срока исковой давности для обращения с иском в суд, течение которого ею исчислено с 10.01.2007, суд считает ошибочными, так как в соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало, или должно было узнать о нарушении своего права. Янченко В.П. получила документы на домовладение, позволяющие зарегистрировать переход права собственности к Михайленко Л.Б. 24.02.2010, на земельный участок - 25.02.2011, поэтому, когда Янченко В.П. уже имела полномочия на заключение сделки, но отказалась от ее заключения Михайленко Л.Б. посчитала, что ее права нарушены, в связи с чем сначала обратилась с заявлением ОМВД России по Мостовскому району, затем в суд, поэтому нельзя признать, что срок исковой давности для нее истек 10.01.2010. Суд считает, что Михайленко Л.Б. обратилась в суд в пределах срока исковой давности.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя.
Учитывая, что в иске Михайленко Л.Б. полностью отказано, то она обязана компенсировать ответчице, понесенные судебные расходы, подтвержденные квитанцией, в разумном пределе в размере 20000 рублей. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.549-558 ГК РФ, ст.198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В иске Михайленко Л.Б.<...> к Янченко В.П.<...> о признании права собственности на жилой дом общей площадью 37,8 кв.м. с кадастровым номером <...> и земельный участок площадью 5000 кв.м. с кадастровым номером <...> категория земель - земли населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных в п. Бугунжа Мостовского района Краснодарского края по ул.<...>, обязанности Мостовского отдела УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного в п. Бугунжа Мостовского района Краснодарского края, заключенную 10.01.2007 между Янченко В.П. (продавец) и Михайленко Л.Б. (покупатель), прекращении права собственности Янченко В.П. на жилой дом и земельный участок, расположенные в п. Бугунжа по ул. <...> и погашении записей регистрации о правах Янченко В.П. в ЕГРП № <...> от 25.02.2011 и № <...> от 24.02.2010 отказать.
Отменить запрет ответчице Янченко В.П. на осуществление каких-либо действий по отчуждению в отношении жилого дома, кадастровый номер <...> и земельного участка площадью 5000 кв.м., кадастровый номер <...>, расположенных по адресу п. Бугунжа Мостовского района Краснодарского края по ул. <...>, установленный определением Мостовского районного суда от 11.10.2011.
Взыскать с Михайленко Л.Б. в пользу Янченко В.П. судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 (двадцать тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в
Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: