К делу № 2-81/2012
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
п. Мостовской 19 января 2012 года
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Селюдеевой О.Г.,
при секретаре Пальчиковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Павленко А. И. к Логиновой Г. Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся, признании недействительным права собственности на жилой дом, погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним признании за ней права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
Павленко А.И. обратилась в суд с иском к Логиновой Г.Н., уточненным в ходе судебного разбирательства : о признании сделки купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п.Бугунжа, ул.<...>,<...> - состоявшейся, признании недействительным права собственности ответчицы на спорный жилой дом, погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорный жилой дом и земельный участок при нем, признании за ней права собственности на данный жилой дом. Требования мотивированы тем, что 15.05.1998 она купила у П.Н.С. жилой дом, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, пос. Бугунжа, ул.<...>,<...> (в данный момент дом числится по ул.<...>,<...>), о чем в присутствии свидетелей была составлена расписка, подписанная ею и П.Н.С. Ввиду отдаленности места ее проживания от пос.Бугунжа и ряду других причин не представилось возможным оформить должным образом права на домовладение. П.Н.С. умер, а его дочь Логинова Г.Н. вступила в наследство на спорное домовладение, чем нарушила ее права.
В судебное заседание истец Павленко А.И.не явилась, ее представитель Побережный Л.М. в судебном заседании 18.01.2012 поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить, пояснив, что в расписке от 15.05.1998 указаны все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, а именно, предмет- жилой дом в пос.Бугунжа по ул.<...>,<...> и его цена 7000 рублей, которые были переданы продавцу покупателем в момент написания расписки. После чего в приобретенный дом они завезли свои вещи, туда вселился муж Павленко А.И., вместе с которым они ухаживали, следили за домовладением, проводили ремонтные работы. Ему неизвестно, по какой причине сделка не была надлежаще оформлена при жизни П.Н.С.В судебное заседание 19.01.2012 представитель истца, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, о причинах неявки суду не сообщил.
В судебном заседании ответчик Логинова Г.Н. и ее представитель З.В.В. не признали заявленные требования истца, считая их необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 15.05.1998 Павленко А.И. предложила П.Н.С. продать домовладение по ул<...>,<...>, на что он согласился при условии, что земельный участок останется в собственности у него с целью соединения с соседним земельным участком, также принадлежащим ему. В тот же день он принял от Павленко А.И. 7000 рублей, которые должны были пойти в счет будущей оплаты за дом, когда будут оформлять сделку купли-продажи. А также подписал расписку, составленную Павленко А.И. Считают, что факт попытки договориться о сделке и внесения предварительной оплаты не влечет перехода прав на недвижимое имущество, так как не соблюдены требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Представленную истцом расписку нельзя считать заключенным договором купли-продажи недвижимости, так как в ней не указаны: точное расположение объекта недвижимости, полная стоимость домовладения, описания жилого дома и земельного участка. На данном земельном участке находилось несколько строений, и продавать весь земельный участок П.Н.С. не намеревался. Не указаны сроки исполнения обязательств, нет подписи самой Павленко А.И. Из-за всех этих неточностей в дальнейшем возникли разногласия между сторонами. Кроме того, любая сделка по купле-продаже недвижимости и земли, заключенная с 1995 по 2002 годы, считалась бы ничтожной в силу несоблюдения Закона Краснодарского края от 08.08.1995 №13-КЗ «Об особом порядке землепользования в Краснодарском крае», так как Павленко А.И. не была прописана и не проживала в Краснодарском крае. П.Н.С. неоднократно предлагал в письмах Павленко А.И. приехать и разобраться, получить обратно деньги, но та отказывала в этом, угрожая П.Н.С. и избегая встреч с ним, а ее муж продолжал пользоваться спорным домом, налоги за который продолжал оплачивать П.Н.С.
Суд, выслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, находит исковые требования Павленко А.И. не подлежащими удовлетворению.
Предметом спора является недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.1 ст.131, ч.2 ст.223 ГК РФ).
Из представленной в суд расписки, написанной Павленко А.И.-истцом по настоящему делу, следует, что П.Н.С. продал Павленко А.И. полностью дом в пос. Бугунжа, ул.<...>,<...> и получил семь тысяч рублей в счет полной оплаты дома, претензий не имеет, в присутствии свидетелей О.М.С., Х.А.Р., Г.М.И., Ш.А.П. ( с указанием подписей), после чего дописано «Мной получено полностью», указана фамилия П.Н.С. с подписью, фамилия Л.В.М. с подписью, указана дата- 15 мая 1998 года и подпись без расшифровки.
Из объяснения сторон следует, что 15.05.1998 отец ответчицы П.Н.С.и истица Павленко А.И. договорились в устной форме о продаже дома, находящегося по адресу: п. Бугунжа, ул.<...>,<...>, в счет чего П.Н.С. получил от Павленко А.И. 7000 рублей.
Из свидетельств о праве на наследство по закону от 09.04.2011 следует, что наследницей имущества П.Н.С., умершего 23.09.2010, является дочь Логинова Г.Н. Наследство состоит из жилого дома и земельного участка площадью <...> кв.м., расположенных по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п.Бугунжа, ул.<...>,<...>.В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права от 25.04.2011, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю за Логиновой Г.Н. зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок.
В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).
Согласно ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В ст.550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем одного документа, подписанного сторонами (ч.2 ст.434 ГК РФ).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора; договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (ст.429 ГК РФ).Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе жилого дома, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Из объяснений сторон и представленных в суд документов установлено, что истица и отец ответчицы не составляли договор купли-продажи недвижимого имущества в виде подписанного обеими сторонами одного документа.
По смыслу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из вышеуказанной расписки видно, что объектом продажи являлся дом в пос.Бугунжа, ул.<...>,<...>, тогда как из письма администрации Баговского сельского поселения от 18.01.2012 № <...> следует, что нумерация домовладения, расположенного по адресу: п.Бугунжа, ул.<...>, <...> в 1997 году менялась с № <...> на № <...>. Учитывая отсутствие сведений об адресации спорного жилого дома за № <...> не представляется возможным прийти к выводу о достижении сторонами соглашения относительно объекта недвижимости. Иных доказательств, которые бы в силу положений ч.2 ст.434 ГК РФ позволили суду прийти к выводу о наличии между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного жилого дома, в суд представлено не было.
Исходя из изложенного, суд считает, что представленная расписка не соответствует требованиям закона, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, и, следовательно, не может служить основанием для возникновения права собственности у Павленко А.И. на спорный жилой дом.
В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В материалы дела не представлено доказательств составления сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества в виде спорного жилого дома.
В соответствии с ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Доводы представителя истицы о том, что П.Н.С. фактически передал ей и ее мужу дом в мае 1998 года, после чего они полностью владеют и пользуются им, производят ремонты, суд находит необоснованными. Осуществление ремонтов в доме, не подтверждает, по мнению суда, право собственности истицы. Переход прав на недвижимость связан не с передачей во владение и пользование, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем.
Более того, об отсутствии воли у П.Н.С. на отчуждение жилого дома свидетельствует информация, представленная администрацией Баговского сельского поселения (письмо от 18.01.2012 №<...>) о том, что на основании записей в похозяйственных книгах за 1998-2011 годы № <...> лицевой счет <...> домовладение, расположенное по адресу: п.Бугунжа, ул.<...>,<...> находилось в собственности П.Н.С., который производил оплату земельного налога с 2008 года. Согласно домовой книге на домовладение № <...> по ул.<...> в пос.Бугунжа прописанной в данном домовладении значится П.Н.Н.с 21.11.1995.
Позицию истца о невозможности зарегистрировать сделку в установленном законом порядке при жизни П.Н.С., умершего 23.09.2010, суд находит несостоятельной, поскольку доказательств наличия препятствий к этому, имевших место на протяжении 12 лет с момента составления расписки, суду не представлено.
Свидетель О.М.С. в судебном заседании показала, что является тетей Саши -мужа истицы Павленко А.И. и одна присутствовала при составлении расписки, других свидетелей при этом не было. Перепелица Николай договорился с Павленко А. о продаже дома за 7000 рублей, которые сразу же и получила жена П.Н.Н., которая при этом сказала о необходимости оформления сделки в сельсовете. А. и ее муж Саша навели порядок в доме, она лично белила в хате, привезли мебель и Саша туда вселился и жил в летнее время там, приезжая из г.Ростова. При этом земельным участком пользовалась П.Н.Н. Примерно через 2 года между ними начались скандалы, Н.Н. требовала возвратить им дом и предложила вернуть деньги, Саша стал редко приезжать.
Как указано выше, договор купли- продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (ч.1 ст.162 ГК РФ).
Поскольку представленная истцом в обоснование заявленных требований расписка не отвечает требованиям законодательства, иных доказательств подтверждения заключения между сторонами договора купли-продажи истцом не представлено, суд находит требования о признании состоявшейся сделки между Павленко А.И. и П.Н.С. и признании права собственности истца на спорный жилой дом –необоснованными. Суд не находит законных оснований для удовлетворения требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности Логиновой Г.Н. на жилой дом и погашении регистрационной записи, поскольку данное права она приобрела в силу ч.2 ст.218 ГК, согласно которой в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Павленко А. И. в удовлетворении иска к Логиновой Г. Н. о признании сделки купли-продажи жилого дома состоявшейся, признании недействительным права собственности на жилой дом, погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним признании за ней права собственности на недвижимое имущество – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Резолютивная часть решения объявлена 19.01.2012, в полном объеме решение изготовлено 24.01.2012.
Судья
Мостовского районного суда О.Г. Селюдеева