К делу № 2-2/2012
РЕШЕНИЕ
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
п. Мостовской 19 марта 2012 года
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Селюдеевой О.Г.,
при секретаре Пальчиковой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Макаровой А. М. к Пермяковой Н. Ф. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств,
УСТАНОВИЛ:
Макарова А.М. обратилась в суд с вышеназванным иском к Пермяковой Н.Ф., мотивируя тем, что она, действуя от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей, 24.03.2011 по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа приобрела у ответчицы одноэтажный шлакоблочный жилой дом, состоящий из 3-х комнат, общей площадью <...> кв.м. с хозяйственными постройками, расположенный на земельном участке площадью <...> кв.м. по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п.Псебай, ул.<...>, <...>. При подготовке дома ко вселению была выявлена неисправность электропроводки, для устранения которой она наняла рабочих, которые в начале апреля приступили к работе. Когда дело дошло до потолка, с него посыпалась штукатурка с элементами деревянных перекрытий, куски обваливающегося потолка достигали в размере 40-50 см и весом около 2-х кг. Поднявшись с рабочими на чердак, она обнаружила большую дыру в крыше в районе трубы от печки, перегнившие балки и стропила, при этом один из рабочих провалился с потолка в комнату. Она сразу же сообщила об этом Пермяковой Н.Ф., которая приехала и, осмотрев аварийный потолок, дала обещание оплатить его ремонт, для чего рабочие разобрали потолок. Однако спустя 3 дня Пермякова Н.Ф. отказалась оплатить ремонтные работы потолка и крыши, а позже обвинила ее и рабочих в повреждении дома и предложила вернуть его в первоначальное состояние. Фактическая непригодность приобретенного дома для проживания в нем является основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости с возмещением истице всех понесенных затрат. Макарова А.М. просит расторгнуть указанный договор купли-продажи, взыскать с ответчицы уплаченную денежную сумму 12 000 рублей и перечисленную сумму материнского капитала.
В судебном заседании Макарова А.М. и ее представитель адвокат Шишкина Н.Н. поддержали требования искового заявления и просили их удовлетворить. При этом Макарова А.М. пояснила, что объявление о продаже дома она нашла в Интернете, после чего совместно с Пермяковой Н.Ф. и ее мужем осмотрела дом, при этом она заметила, что потолок кривой и попросила сорвать потолочное покрытие, но Пермяковы не стали этого делать и заверили ее, что все нормально. Чердачное помещение она не осматривала, так как отсутствовала лестница, ведущая на чердак. При покупке дома она ознакомилась с техническим паспортом, в котором были указаны сараи, но они отсутствовали, однако, ее устраивал фактический состав объектов, как и год постройки. Ей известно, что дом строил отец Пермяковой Н.Ф., когда та была маленькой. После приобретения дома она обнаружила, что электропроводка не в порядке, и пригласила рабочих для ее ремонта. Рабочие стали отдирать потолочную плитку, потолок начал сыпаться. Она вместе с ними залезла на чердак, увидела там металлическую трубу, обмотанную проволокой, которая держала потолок. Около печной трубы Ш.С.А. провалился в комнату. Она созвонилась с Пермяковой Н.Ф., сообщила ей о случившемся, та дала согласие на демонтаж потолка и пообещала возместить расходы на его ремонт. Рабочие разобрали потолок и сказали, что необходимо менять крышу, так как она построена неправильно, конструкция имеет следы гниения, а через некоторое время Пермякова Н.Ф. отказалась от ранее данного обещания. Представитель истицы Шишкина Н.Н. пояснила, что ответчица ввела истицу в заблуждение, скрыв недостатки дома, а также предоставив недостоверную информацию о годе постройки дома, о наличии строений- гаража, бани, душа, которых в действительности не имеется.
В судебном заседании представитель Пермяковой Н.Ф. –Лифарев А.А. не признал заявленные исковые требования, считая их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, полагая, что отсутствуют предусмотренные законом основания для расторжения договора купли-продажи. При заключении договора купли-продажи был составлен акт приема-передачи, в котором указано об отсутствий претензий по качеству. Данный дом истица давно знает, ей был известен возраст и характеристики дома, его история до покупки. Считает, что не доказано наличие существенных недостатков дома, о которых истица не знала или не могла знать при надлежащей осмотрительности при покупке дома. Препятствий осмотру дома не было, лестница имелась. Разрушение потолочной конструкции произошло вследствие непрофессиональных действий работников, ремонтирующих электропроводку.
Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, Управление Пенсионного Фонда РФ в Мостовском районе в лице представителя Братковой Т.В. и отдел по вопросам семьи и детства администрации МО Мостовский район в лице представителя Ефремовой Е.А. оставили разрешение исковых требований на усмотрение суда.
Суд, выслушав стороны, свидетелей, эксперта, изучив материалы дела, находит исковые требования Макаровой А.М. не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст.ст. 549,551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
На основании договора купли-продажи от 24.03.2011 года Макарова А.М., действующая от себя лично и от имени несовершеннолетних детей Макаровой Дианы и Макаровой Анастасии, приобрела у Пермяковой Н.Ф. земельный участок общей площадью 1318 кв.м. и жилой дом общей площадью 51,3 кв.м., с хозяйственными сооружениями, расположенные по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п.Псебай, ул.<...>, <...>, общей стоимостью 701 000 рублей, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.03.2011 произведены записи о регистрации №<...> и №<...>.
Договором предусмотрено, что стоимость земельного участка – 1000 рублей и 12 000 рублей за дом уплачены продавцу до подписания договора, на остальную сумму установлена рассрочка платежа: 338 000 рублей оплачиваются по государственному сертификату на материнский (семейный)капитал, 350 000 рублей будут оплачены в срок не позднее 01.04.2012. Согласно Акту передачи недвижимости от 24.03.2011 Пермякова Н.Ф. передала, а Макарова А.М. приняла указанное недвижимое имущество.
Технический паспорт на дом, являющийся обязательным документом, который предоставляется сторонами при регистрации договора, содержит сведения о том, что в состав домовладения включены также 3 пристройки, 2 сарая, летняя кухня, навес, уборная, гараж забор, мощение, 2 калитки. Данный дом введен в эксплуатацию в 1975 году.
В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Согласно ст. 35 Конвенции ООН о договорах международной купли-продажи от 11.04.1980 ( действует на территории РФ с 24.12.1991г.) продавец должен поставить товар, который по количеству, качеству и описанию соответствует требованиям договора. При этом считается, что товар не соответствует договору, если он не пригоден для тех целей, для которых товар того же описания обычно используется. Согласно п.3 ст.35 Конвенции продавец не несет ответственности за любое несоответствие товара, если во время заключения договора покупатель знал или не мог не знать о таком несоответствии.
Свидетель С.Т.В., являющаяся тетей истицы Макаровой А.М., суду пояснила, что в детстве дружила с сестрой Пермяковой Н.Ф., посещала спорный дом до 1973 года, об этих обстоятельствах она говорила племяннице. Когда она узнала, что та хочет приобрести данный дом, она ей сказала, что может посмотреть дом с мужем, который разбирается в вопросах строительства, но ей не давали ключи от дома. Потом она узнала, что Макарова А.М. приобрела дом и собиралась делать там ремонт.
Свидетель П.Г.П. - муж ответчицы Пермяковой Н.Ф. суду показал, что Макарова А.М. приходила со своей матерью осматривать дом, в котором ранее проживала его теща. Жена предлагала им залезть на крышу, доступ к чердаку был, он закрывался на вертушку, лестница находилась в сарае рядом. У Макаровой не было никаких замечаний к дому и она договорилась с его женой о его покупке.
Как было установлено судом первой инстанции, и не оспаривалось Макаровой А.М., на момент заключения договора и передачи имущества разногласий по качеству товара между сторонами не имелось, имущество покупателю передано и ею принято после осмотра и без претензий по качеству. Доводы представителя истца о введении Макаровой А.М. в заблуждение ответчицей относительно состава и года постройки домовладения, являются несостоятельными. Суд находит, что Макарова А.М. знала о несоответствии фактического времени строительства сведениям технического паспорта, где указан год постройки - 1975-й. Данный вывод следует из пояснений самой Макаровой А.М. о том, что ей известно, что дом строился, когда Пермякова Н.Ф., была маленькой, а также показаний свидетеля С.Т.В., которая рассказывала Макаровой А.М. о своем посещении дома в период до 1973 года. В судебном заседании 25.08.2011 Макарова А.М. также подтвердила, что при покупке дома она ознакомилась с техническим паспортом и ее устроило фактическое отсутствие некоторых строений.
Учитывая, что истицей заявлены требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств, основанием для чего в силу ст.475 ГК РФ является существенное нарушение требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), судом с целью определения наличия существенных нарушений требований к качеству дома была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство экспертизы было поручено экспертам ГУ Краснодарская лаборатория судебной экспертизы, по ходатайству истицы 26.01.2012 произведена замена эксперта на Сорокина С.Г.
Согласно заключению эксперта Сорокина С.Г. от 29.02.2012 на момент заключения договора купли-продажи в конструктивных элементах кровли и перекрытия имелись недостатки, допущенные при строительстве жилого дома, а также возникшие за время эксплуатации. Данные недостатки являются устранимыми и могли быть частично видимы специалистом в вопросах строительства, стоимость работ по их устранению составляет 61 189 рублей.
В судебном заседании эксперт Сорокин С.Г. пояснил, что к недостаткам жилого дома, имеющимся на момент заключения договора купли-продажи относится отсутствие подкосов-усилений стропил кровли, что не влияет на несущую способность перекрытий. Признаков гниения деревянных элементов он не обнаружил. Причиной провала потолка, по его мнению, явилось затекание межбалочных пролетов возле дымовой трубы вследствие неправильно выполненного примыкания шифера к дымовой трубе. О наличии данного дефекта свидетельствовал прогиб на потолке, неровность, которая визуально определяется и должна была вызвать сомнения у покупателя в качестве потолка. Специалистом, занимающимся строительными вопросами, могло быть обнаружено отсутствие усилительных прогонов, состояние примыканий кровли к дымовой трубе и отсутствие ходовых досок на чердаке. Данные дефекты являются устранимыми и не препятствующими эксплуатации жилого дома.
Оценивая вышеуказанное экспертное заключение в совокупности с пояснениями эксперта, суд полагает, что экспертное заключение Сорокина С.Г. от 29.02.2012 отображает все обстоятельства, относящиеся к исследованным вопросам, выполнено экспертом, имеющим соответствующую квалификацию и достаточный стаж экспертной работы, экспертом приняты во внимание все представленные материалы и сделан их полный анализ, в связи с чем суд считает возможным положить в основу решения данное экспертное заключение.
К показаниям свидетелей Ш.С.А. и Н.А.А., проводивших работы по ремонту электропроводки, о том, что балки были сгнившие и повреждены шашелем, суд относится критически и не может признать их достоверными, поскольку данные свидетели не являются специалистами в области исследования строительных объектов, их показания противоречат другим доказательствам, имеющимся в материалах дела, в частности, заключению и пояснениям эксперта Сорокина С.Г.
Учитывая, что имевшиеся на момент заключения договора купли-продажи недостатки жилого дома не являются существенными, суд полагает, что истец не вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной за товар денежной суммы, в связи с чем в удовлетворении данных исковых требований Макаровой А.М. должно быть отказано.
В ходе судебного разбирательства Макаровой А.М. были разъяснены процессуальные права, предусмотренные ч.1 ст.39 ГПК РФ, в том числе, право на изменение исковых требований. Данным правом Макарова А.М. не воспользовалась, настаивала на расторжении договора купли-продажи и возврате полученных денежных средств, в связи с чем вопрос об иных последствиях наличия недостатков в проданном товаре судом не рассматривался.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Отказать в удовлетворении иска Макаровой А. М. к Пермяковой Н. Ф. о расторжении договора купли-продажи недвижимости и взыскании денежных средств.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Резолютивная часть решения объявлена 19.03.2012, в полном объеме решение изготовлено 26.03.2012.
Судья
Мостовского районного суда О.Г. Селюдеева