К делу № 2-332/2012 год
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
п. Мостовской 31 мая 2012 года
Мостовской районный суд Краснодарского края
в составе:
председательствующего Немчинова Ю.А.
при секретаре Семеновой С.Н.,
с участием представителя истца Корнева М.В.,
представителей ответчицы Обуховой О.М., Рагимова Р.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования Мостовский район к Рагимовой Н.И. о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
УСТАНОВИЛ:
Администрация МО Мостовский район обратилась в суд с иском к Рагимовой Н.И. (девичья фамилия Сердюченко) о взыскании с ответчицы задолженности по арендной плате в сумме 88 984 рубля 71 копейка и пени в сумме 26 079 рублей 96 копеек, мотивируя свои требования тем, что ответчица является арендатором земельного участка с кадастровым номером <...>, общей площадью 958 кв.м., с целевым назначением для осуществления предпринимательской деятельности, расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п. Мостовской, (южная часть), автодорога Ходзь – Мостовской – Соленое, км. 156+400 (справа). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Мостовском отделе Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
В нарушение положений п.7 ст.1, п.3 ст. 65 ЗК РФ и п.4.1.1. договора аренды земельного участка, ответчица Рагимова Н.И. не выполняет обязательств по уплате арендной платы за использование указанного земельного участка. Задолженность по арендной плате на 22.02.2012 составляет 88 984 рубля 71 копейки. На основании п.5.2 договора аренды, арендодателем в период задолженности производилось начисление пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки на общую сумму 26 079 рублей 96 копеек. Таким образом, общая задолженность ответчицы по состоянию на 22.02.2012 составляет 115 064 рубля 67 копеек.
В судебном заседании представитель истца Корнев М.В. суду пояснил, что согласно п.1.3. договора аренды земельного участка №<...> от 15.02.2006, заключенного между сторонами и акта приема – передачи, земельный участок был получен арендатором 27.01.2006. Согласно п.2.4. договора, арендная плата исчисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежеквартально не позднее 10 числа начала каждого квартала. Данный договор был зарегистрирован в регистрационной службе 14.04.2006. Следовательно, арендная плата начислялась с момента получения арендатором земли, т.е. с 27.01.2006. Арендная плата составляла 7 644 рубля 84 копейки за один год.
В связи с внесением изменений в решение Совета Мостовского района Совета депутатов №<...> от 28.03.2003 (решение от 12.04.2007 №<...>) с 01.04.2007 изменились базовые ставки арендной платы - стала равна 32,44 рублям. Таким образом, сумма годовой арендной платы составила 27 969 рублей 77 копеек.
Арендатор не выполнил условия п.4.1.2. договора и в течение 10 дней с момента опубликования в периодической печати информации об изменениях ставок арендной платы не обратился к арендодателю за перерасчетом размера арендной платы и подписанием соглашения об изменении размера арендной платы. Также ответчица -арендатор не выполнила условия, установленные п.4.1.3. договора о внесении разницы между прежней и вновь перечисленной суммами арендной платы не позднее 10 числа начала каждого квартала. Арендная плата исчисляется с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится расчет. Решение Совета №<...> от 12.04.2007 было опубликовано в газете «Предгорье» 28.04.2007.
В соответствии с приложением <...> к постановлению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края" арендная плата устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, предоставленного ответчице в аренду равна 1482035,58 рублей, то годовой размер арендной платы с 01.04.2011 составил 22 230 рублей 53 копейки.
Таким образом, задолженность по арендной плате за период с 27.01.2006 по 16.05.2012 составляет 91 808 рублей 20 копеек, а задолженность по пене за период с 11.10.2006 по 16.05.2012 составляет 27 391 рубль 61 копейка. Итого общая задолженность составляет 119 199 рублей 81 копейки.
С учетом того, что стороной ответчицы заявлены требования о применении срока исковой давности в порядке ст. 199 ГК РФ, представитель истца изменил заявленные требования, и уменьшил период взыскания задолженности по арендной плате и пени с ответчицы с 27.01.2006 по 19.03.2009, что составляет 59 408 рублей 34 копейки, также уменьшил требования о взыскании задолженности по арендной плате с 27 391 рубля 61 копейки до 11 190 рублей 08 копеек.
Уменьшение задолженности по арендной плате и суммы пени представитель истца мотивировал проведенным расчетом по состоянию на 16.05.2012.
Представитель ответчицы Рагимовой Н.И. по доверенности Обухова О.М исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении в полном объеме. Свою позицию представитель мотивировала тем, что расчет арендных платежей производился исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая не была применена на момент заключения договора. Исходя из этого, применение новой методики расчета арендных платежей со стороны истца является внесением существенных изменений в договор. При заключении договора аренды, размер арендной платы составлял 7 644 рубля 84 копейки. С 01.04.2007 истцом в одностороннем порядке изменен размер арендной платы в сторону увеличения и составил 27 969 рублей 77 копеек. Согласно п.2.3. изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к договору и подписывается сторонами, что сделано не было. Из этого следует вывод о нарушении условий договора и недобросовестном его исполнении со стороны истца.
Кроме того, согласно постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, для смягчения скачка арендной платы устанавливается переходный период, в течение которого ежегодно пересматриваемый абсолютный размер годовой арендной платы не может изменяться по отношению к ранее установленному более чем на 30 % в большую или меньшую сторону.
Также представителем ответчицы заявлено требование о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании задолженности и пени до марта 2009 года.
Представитель ответчицы по доверенности Рагимов Р.С. исковые требования не признал, поддержал позицию представителя Обухова О.М
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, пришел к убеждению, что иск администрации муниципального образования Мостовский район подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 958 кв.м., с целевым назначением для осуществления предпринимательской деятельности, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п. Мостовской, (южная часть), автодорога Ходзь – Мостовской – Соленое, км. 156+400 (справа) был предоставлен ответчице в аренду сроком на десять лет, на основании постановления главы МО Мостовский район 27.01.2006 <...> и договора аренды от 15.02.2006 № <...>, который был зарегистрирован в регистрационной службе 14.04.2006 № <...>.
Решением Совета Мостовского районного Совета депутатов № <...> от 28.03.2003 были установлены базовые ставки размера арендной платы на территории муниципального образования Мостовский район. Земельный участок с кадастровым номером №<...> относится к седьмой зоне градостроительной деятельности. Для данной зоны приложением <...> к решению Совета № <...> установленный размер базовой ставки арендной палаты составляет 7,98 руб. за 1 м.кв.
Таким образом, с учетом того, что земельный участок имеет площадь 958 м.кв., годовой размер арендной платы для данного участка, на момент заключения договора составил 7644,84 рублей в год.
Пунктом 2.3. договора установлено, что годовой размер арендной платы может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ и Краснодарского края. Эти изменения оформляются приложением к договору и подписываются сторонами. В пункте 4.1.2. договора установлено, что арендатор обязан в течение 10 дней после опубликования в периодической печати арендодателем информации об изменениях ставок арендной платы обратиться к арендодателю за перерасчетом и подписанием Приложения в соответствии с пунктом 2.3 договора. Новый размер арендной платы был установлен решением Совета муниципального образования Мостовский район № <...> от 12 апреля 2007 года. Для данного вида деятельности ставка арендной платы была установлена в размере 32,44 руб. за 1 м.кв., в связи с чем годовой размер арендной платы стал равен 27969,77 рублей.
В связи с положениями 2.3 договора, доводы представителя ответчицы о том, что администрация в одностороннем порядке изменила размер арендной платы и методику расчёта арендной платы, в связи с чем нарушила условия договора и недобросовестно его исполнила, суд считает несостоятельными, поскольку обязанность обращения арендатора к арендодателю в течение 10 дней после опубликования в периодической печати арендодателем информации об изменениях ставок арендной платы установлена данным пунктом договора. Решение было опубликовано в газете Предгорье 28.04.2007, и вступило в силу 28 апреля 2007 года. Ответчик извещался об увеличении суммы арендных платежей путём направления расчёта арендной платы. О имеющейся задолженности ответчик извещен претензией направленной в его адрес 10.02.2012.
Пунктом 4.1.3 договора установлено, что в случае перерасчета арендной платы в сторону увеличения арендная плата исчисляется с момента вступления в силу нормативно-правового акта, на основании которого производится перерасчет. Также ч.3 ст.614 ГК РФ установлено, что размер арендной платы может изменяться, но не чаще одного раза в год. Следовательно, повышение арендодателем размера арендной платы обосновано.
Пунктом 2.3. договора установлено, что годовой размер арендной платы может пересматриваться по требованию Арендодателя в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ и Краснодарского края.
Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 января 2011 года № <...> «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее - постановление) было признано утратившим силу постановление главы администрации Краснодарского края от 30 декабря 2003 года № <...>, на основании которого был основан расчет размера арендной платы по договору аренды № <...> от 15 февраля 2006 года. Этим же постановлением установлено (приложение № 1), что годовой размер арендной платы определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. Приложением № 2 к постановлению установлены в процентах ставки арендной платы от кадастровой стоимости. Для данного земельного участка ставка равна 1,5%. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 1482035,58 рублей, следовательно, размер годовой арендной платы составляет 1482035,58 х 1,5% = 22230,53 рублей. Пункт 8 постановления определил дату вступления нормативного акта в силу: не ранее 1 апреля 2011 года, по истечении 10 дней со дня опубликования. Данное постановление было опубликовано 17.02.2011. Таким образом, с 01.04.2011 годовой размер арендной платы изменился в меньшую сторону: с 27969,77 рублей до 22230,53 рублей.
Пунктом 4 постановления установлено, что изменение годового размера арендной платы (в большую или меньшую сторону) не может превышать 30% на очередной год. В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка Арендатора с 1482035,58 руб. до 1166815,26 руб. изменился размер годовой арендной платы. Он стал равен 1166815,26 х 1,5% = 17505,23 руб. Данное уменьшение размера арендной платы с 22230,53 рублей до 17505,23 рублей, также произошло на величину не более 30%.
Начальный размер арендной платы для целей аукциона был определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьей 15 данного закона предусмотрено, что при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральные стандарты оценки. Пунктом 26 Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного, приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256 установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Указанное обстоятельство позволяет сделать вывод о том, что в случае заключения договора аренды, начальная цена по которому была определена на основании отчета об оценке и взята за основу, годовой размер арендной платы может быть изменен (актуализирован) по истечении указанного в стандарте срока.
В соответствии с пунктом 1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяется договорами аренды. Договор аренды земельного участка соответствует положениям ст.606-614 ГК РФ сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе и по размеру и условиям внесения и изменения арендной платы, что подтверждается подписями сторон. Таким образом, стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающее способ её расчёта.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п.3 ст.614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указание представителя ответчика на то, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости и должна быть принята за основу не соответствует действительности ввиду того, что для проведения торгов не проводилась рыночная оценка земельного участка, а проводилась рыночная оценка стоимости права аренды земельного участка, одновременно являющаяся рыночным размером арендной платы (отчет 351/20052 от 09.11.2005).
Поскольку ответчик заявил о применении сроков исковой давности, и представитель истца согласился с данным доводом, то расчет задолженности должен быть произведен с 19.03.2009 по 16.05.2012, что составляет 59 408 рублей 34 копейки.
Расчет пени с учетом периода в соответствии с п.5.2 договора аренды составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки, что составляет 11 190 рублей 08 копеек.
Земельный кодекс РФ (ст. 65) устанавливает платность использования земли в Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Ч. 3 той же статьи установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В данном случае такой порядок определения размера арендной платы, установлен договором аренды земельного участка № <...> от 15.02.2006.
Кроме того, ст.614 ГК РФ установлена обязанность арендатора, своевременно вносить арендную плату, установленную договором аренды. Таким договором является договор аренды земельного участка <...> от 15.02.2006.
Поскольку согласно п.19 ч.1 ст.333.36 НК РФ орган местного самоуправления, обращающийся в суд в защиту государственных интересов, освобождается от уплаты государственной пошлины и его требования удовлетворяется, то ответчик обязан уплатить госпошлину в размере удовлетворенной суммы иска.
Руководствуясь ст.614 ГК РФ, ст.65 ЗК РФ, ст.198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Взыскать с Н.И., <...> года рождения в пользу администрации муниципального образования Мостовский район в счет возмещения задолженности по арендной плате по договору № <...> от 15.02.2006 за период с 19.03.2009 по 16.05.2012 годы в сумме 59 408 рублей 34 копейки, пени за каждый день просрочки за период с 19.03.2009 по 16.05.2012 в сумме 11 190 рублей 08 копеек, а всего взыскать 70 598 (семьдесят тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 42 копейки.
Взыскать с Н.И. госпошлину в доход государства в сумме 2317 (две тысячи триста семнадцать) рублей 94 копейки.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд, через Мостовской районный суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Судья
Мостовского районного суда Ю.А. Немчинов