К делу № 2-177/2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 марта 2011 годап. Мостовской
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующегосудьиНемчинова Ю.А.
при секретареСеменовой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Надолинного А.Г.<...> к Давыдову В.В.<...> о признании договора купли-продажи от 28.08.1999 недействительным, освобождении подвала и приведении его в первоначальное состояние,
УСТАНОВИЛ:
Надолинный А.Г. обратился в суд с иском к Давыдову В.В. о признании недействительным, заключенного 25.08.1999 между ответчиком и администрацией Мостовского района от имени комитета по управлению муниципальным имуществом Мостовского района договора купли-продажи панельного подвала общей полезной площадью 65,2 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п. Мостовской, ул. <...>, а также обязать ответчика освободить подвал и привести его в первоначальное состояние.
В судебном заседании представитель истца поддержала требования истца и пояснила, что истец является собственником квартиры, находящейся в доме, под которым в свою очередь находится подвал, который был продан администрацией Мостовского района ответчику. Заключение такого договора противоречит ряду норм законодательства Российской Федерации, а именно: ч.1 ст.290 ГК РФ, которая устанавливает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии со ст.3 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами, либо пользователями внутриквартирного оборудования и мест общего пользования. На дату заключения указанного договора купли-продажи 28.08.1999, в доме №<...> по ул. <...>, не приватизированны две квартиры №№<...>,<...>.
Также в соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Администрация Мостовского района, заключением данного договора, также нарушила положения ч.4 ст.36 вышеназванного закона, которым установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Таким образом, у администрации Мостовского района без решения собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, не было законных полномочий на заключение указанного договора купли-продажи подвала.
Кроме того, ответчик в нарушение норм пожарной безопасности, закрыл глухой стеной второй выход из подвала и закрыл дверь второго выхода на замок, ключи от которой жильцам дома он не предоставляет. Все коммуникации квартир первого подъезда ответчик закрыл наглухо гипсокартонном, продлил трубы холодной воды и канализации, сделал санузел. В несущей стене фундамента вырезал окно размерами 90х120 см. В связи с данными самовольными действиями ответчика, истец также просит суд, обязать ответчика привести помещение подвала в первоначальное состояние.
Ответчик не несёт бремя расходов по содержанию общего имущества жилого дома, не помогает в благоустройстве придомовой территории, жители дома не знают, для каких целей будет использоваться данное помещение и считают, что при любой цели его использования будут нарушаться их права.
Третье лицо Х.<...> поддержала исковые требования Надолинного А.Г.
Представитель третьего лица Администрации МО Мостовский район – Шишкин В.М. считал, что администрация правомерно распорядилась своим имуществом, разрешение вопроса по исковому заявлению оставил на усмотрение суда.
Ответчик Давыдов В.В. и его представитель адвокат Оголев А.В. требования истца не признали и просили в иске отказать, так как требования истца не конкретизированы, и неясно по каким основаниям следует признать договор купли-продажи недействительным; оспоримым или ничтожным. Статья 181 ГК РФ установлен трехгодичный срок давности для требования применения последствий признания ничтожной сделки недействительной, а для оспоримой – один год. Сделка по купли-продажи подвала была заключена в 1999 году, и истцу и другим жителям многоквартирного дома, под которым находится данный подвал, было достоверно известно о ней, поскольку с момента заключения данного договора Давыдов В.В. пользовался подвалом как собственник и производил ремонтные работы. Истцом не указано в чем именно заключается нарушение его прав. Кроме того, данный подвал в 1999 году органом технической инвентаризации был сформирован как самостоятельный объект недвижимости, т.е. признан самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Действия БТИ по формированию данного объекта недвижимости истцом ранее не обжаловались и не были признаны незаконными. Право собственности на данный объект недвижимости было зарегистрировано в установленном законом порядке на основании регистрационного удостоверения №<...> от 15.07.1999 за комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Мостовского района. Также истцом не приведено каких-либо доказательств использования спорного помещения подвала в целях обслуживания нужд владельцев жилых помещений в данном доме.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что иск Надолинного А.Г. не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что в соответствии с договором купли-продажи подвала от 25.08.1999, заключенным между администрацией Мостовского района от имени комитета по управлению муниципальным имуществом Мостовского района и Давыдовым В.В., последнему передан в собственность панельный подвал общей площадью 65,2 кв.м., находящийся по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, п. Мостовской, ул. <...>. Указанный договор удостоверен нотариусом по Мостовскому нотариальному округу и зарегистрирован в реестре №<...>. Согласно справки краевого БТИ по Мостовскому району №<...> от 03.02.2011, Давыдову В.В. на праве собственности принадлежит вышеуказанный подвал.
Истец проживает в кв. №<...> многоквартирного дома №<...> по ул. <...> п. Мостовского, которая передана ему на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 18.02.1993.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из представленных документов следует, что дом №<...> по ул. <...> п. Мостовского построен в 1987 году как дом дробильно-сартировочного завода, тогда же подвальное помещение было передано в строящемся доме (решение №57 от 14.02.1986 Мостовского районного Совета народных депутатов) под размещение Мостовского районного общества с ограниченной ответственностью «РОСТ».
Данное помещение использовалось по назначению в соответствии с данным постановлением, в нем проводилось обучение граждан автоделу. Постановлением №650 от 14.07.1999 в связи с непроведением приватизации нежилого помещения учебного класса в подвале дома №<...> по ул. <...> Мостовским районным обществом с ограниченной ответственностью «РОСТ», подвал был передан в собственность комитета по управлению муниципальным имуществом Мостовского района, и право собственности было зарегистрировано за Администрацией Мостовского района.
Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 № 1587-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст. 36 ЖК РФ.
В судебном заседании установлено, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения истцом не обжаловались и не были признаны незаконными. В материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Давыдова В.В.
В соответствии со ст.ст.209, 289, 290 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Заключенный договор купли-продажи подвала соответствует данным нормам закона, поскольку данный объект на основании регистрационного удостоверения №<...> от 15.07.1999 был передан в собственность комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Мостовского района.
Также данное подвальное помещение является самостоятельным объектом недвижимости, а не принадлежностью, т.е. не может быть признан принадлежностью главной вещи.
Доводы истца о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем установлены инженерные коммуникации несостоятельны, поскольку согласно нормам ст. 290 ГК РФ следует, что общие помещения дома и общие инженерные коммуникации жилого многоэтажного здания составляют два отдельных самостоятельных объекта общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. Нежилое помещение в жилых зданиях в гражданском обороте может выступать не только как отдельный объект недвижимости, но и в составе общего имущества жилого здания. В последнем случае оно не может быть отдельным объектом недвижимости. Само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такового помещения общим. Данное подвальное помещение имеет самостоятельное функциональное назначение и не предназначено для обслуживания и эксплуатации всего жилого дома. Поскольку спорное имущество не обладает признаками, установленными ч.1 ст.36 ЖК РФ, то на него не распространяется режим общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Надолинного А.Г.<...> к Давыдову В.В.<...> о признании договора купли-продажи от 28.08.1999 недействительным, освобождении подвала и приведении его в первоначальное состояние, отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в мотивированной форме.
Судья Мостовского районного судаЮ.А. Немчинов