К делу № 2-208/2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 марта 2011 годап. Мостовской
Мостовской районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьиНемчинова Ю.А.
при секретареСеменовой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пинчук А.С.<...> к Уткину С.В.<...> о расторжении договора аренды, об освобождении занимаемого помещения, взыскании арендной платы и пени, уплате арендной платы за землю,
У С Т А Н О В И Л:
Пинчук А.С. обратился в суд с исковым заявлением к Уткину С.В. о расторжении договора аренды нежилого помещения, здания магазина литер «Г», общей площадью 196,1 кв.м., расположенного по ул. <...> п. Мостовского, Мостовского района от 01.11.2003, об освобождении занимаемого помещения, взыскании арендной платы в сумме 160000 рублей и пени в сумме 96613 рублей 50 копеек, уплате арендной платы за землю под арендуемым зданием за период с 01.10.2005 по 11.10.2010 в сумме 134612 рублей 80 копеек и пени в сумме 36319 рублей 19 копеек. Свои требования истец мотивировал тем, что им по договору купли-продажи недвижимого имущества от 27.08.2007 было приобретено в собственность 1-этажное здание магазина литер «Г» общей площадью 196,1 кв.м., находящееся по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, п. Мостовской, ул. <...>, на что 11.09.2007 им было зарегистрировано право собственности, регистрационное удостоверение от 12.09.2007 серия <...> АВ № <...> и переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка (договор купли-продажи, акт приема-передачи здания, технический паспорт на здание, свидетельство о государственной регистрации права, договор передачи прав и обязанностей на аренду земли, договор аренды земли). На момент приобретения им вышеуказанного здания по договору купли-продажи от 27.08.2007, здание занимал ответчик Уткин С.В. и использовал для целей предпринимательской деятельности. Заключить с ним договор аренды здания и производить оплату за его пользование ответчик отказался, в связи с чем, он обратился в суд с иском к Уткину С.В. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскания неосновательного обогащения. Однако решением Мостовского районного суда от 30.04.2009, оставленным без изменения кассационным определением Краснодарского краевого суда от 06.07.2010 в удовлетворении исковых требований, ему было отказано. Основанием отказа в иске явилось то, что до заключения им купли-продажи вышеуказанного здания и регистрации права собственности на это здание, между ответчиком Уткиным С.В. и Мостовским СельПО 01.11.2003 был заключен договор аренды части здания склада литер «Б», расположенного по ул. <...>, которое является частью вышеуказанного здания литер «Г». Срок действия договора аренды был установлен до 30.09.2004. Однако, в последующем данный договор был пролонгирован на тех же условиях на неопределенный срок. И поскольку согласно ст. 652 ГК РФ, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. Задолженность ответчика по арендной плате за землю, на которой расположено арендуемое здание по состоянию на 25.11.2010 составляет 134612 рублей 80 копеек и пеня в сумме 36319 рублей 19 копеек., в том числе и до смены собственника арендуемого здания с 10.10.2005 по 10.10.2007 по арендной плате 19365 рублей 72 копейки и пеню 5097 рублей, которые ответчик обязан уплатить.
В судебном заседании представитель истца Соснов И.Р. поддержал требования своего доверителя и просил их удовлетворить, уточнив заявленные требования в части уплаты арендной платы за землю под арендуемым зданием за период с 10.10.2005 по 11.10.2010 в сумме 134612 рублей 80 копеек и пеню в сумме 36319 рублей 19 копеек на период с 10.10.2007 по 11.01.2011 в сумме 134402 рубля 30 копеек и пеню в сумме 35064 рубля 79 копеек. Также представитель истца просил взыскать с ответчика судебные расходы в виде 6366 рублей 14 копеек.
Ответчик Уткин С.В. и его представители, по доверенности Обухова О.М., Уткина Л.Г. исковые требования Пинчука А.С. не признали и пояснили, что требования истца о взыскании арендной платы могут рассматриваться только с момента приобретения истцом права собственности на нежилое помещение здания магазина, т.е. с 11.12.2008 - момент вступления кассационного определения о признании за ним права собственности, а не с момента заключения им договора купли-продажи от 27.08.2007. В силу ч.3 ст. 382 ГК РФ предполагает, что новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае, исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору. Ответчик производил арендные платежи в пользу Мостовского сельпо на общую сумму около 60000 рублей по ноябрь 2008 года, что подтверждается решением Мостовского районного суда от 30.04.2010. в настоящее время ответчик намерен воспользоваться правом возмещения своих затрат на производство капитального ремонта в счет погашения арендных платежей.
Таким образом, с учетом того, что истец является собственником указанного имущества с декабря 2008 года, т.е. срок его владения по февраль 2011 составляет 27 месяцев и суммы ежемесячных платежей – 4000 рублей, общая сумма по арендной плате составляет 108000 рублей. Сумма понесенных затрат на капитальный ремонт составляет 233809 рублей 50 копеек, что значительно превышает сумму задолженности по арендным платежам, в связи с чем в удовлетворении требований истцу надлежит отказать.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, считает, что исковые требования Пинчук А.С. подлежат удовлетворению частично. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.
Между Мостовским Сельпо в лице его представителя Л.<...> и ответчиком Уткиным С.В. 18.10.2000 состоялся договор аренды здания магазина литер «Г», расположенного по ул. <...> п. Мостовского, Мостовского района. 01.11.2003 между ними же был заключен договор аренды части здания склада литер «Б», расположенного по ул. <...> п. Мостовского, являющегося частью здания литер «Г», расположенного по ул. <...> п. Мостовского. Срок действия договора аренды был установлен до 30.09.2004, однако в дальнейшем был пролонгирован на тех же условиях на неопределенный срок.
В дальнейшем по договору купли-продажи от 27.08.2007 истец приобрел указанное здание магазина литер «Г», расположенное по ул. <...> п. Мостовского. Право собственности истца на здания магазина литер «Г», расположенного по ул. <...> п. Мостовского подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> АВ <...> от 12.09.2007, которое также подтверждено кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.12.2008.
Таким образом, на момент покупки истцом указанного здания, его занимал и использовал для предпринимательской деятельности по договору аренды, заключенному ранее с бывшим собственником, ответчик Уткин С.В.
Согласно ч.1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, при переходе права собственности на здание магазина, заключенный договор аренды от 01.11.2003 между ответчиком и Мостовским Сельпо в лице его представителя Г.<...> остается действующим с переходом всех прав и обязанностей арендодателя к истцу Пинчук А.С.
Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В соответствии с пунктом 3.4. Договора арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом не позднее 10 числа следующим за оплачиваемым, т.е. с 11.09.2007. Однако, ответчиком арендная плата не уплачивается, в связи с чем, у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 11.09.2007 по 11.01.2011 за 40 месяцев исходя из стоимости 4000 рублей в месяц (пункт 3.1. Договора) в сумме 160000 рублей, что согласно положениям ст. 393 ГК РФ должны быть возмещены ему ответчиком как убытки, вследствие неисполнения обязательств.
Кроме того, в соответствии с пунктом 4.1. Договора в случае просрочки внесения платежа по арендной плате, арендатор уплачивает арендодателю пеню из расчетов 0,1 % от суммы договора за каждый день просрочки. Учитывая, что платежи по арендной плате должны производиться ежемесячно не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяцем, то первый платеж арендной платы должен быть внесен до 10.10 2007, следовательно, начало расчета пени следует исчислять с 10.10.2007, а затем с 10-го числа каждого последующего месяца на количество дней просрочки уплаты каждого платежа по 01.02.2011. Согласно расчета, сумма пени с 10.10.2007 по 01.02.2011 составляет 96613 рублей 50 копеек.
Согласно п.3 ч.1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно пункта 5.2., 5.3 Договора в случае неуплаты аренды в течение двух месяцев, арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, после предупреждения арендатора за три месяца. Ответчик не вносил арендную плату с 11.09.2007. о намерении расторгнуть договор аренды ответчик истцом письменно предупрежден письмом от 01.10.2010, что подтверждается почтовой квитанцией №13138 и справкой отслеживания регистрируемых почтовых отправлений от 02.12.2010. Учитывая, что имеются законные основания для расторжения договора аренды здания от 01.11.2003 данное исковое требование подлежит удовлетворению.
Требования истца, со ссылкой на абз. 2 п. 2 и п. 3 ст. 652 ГК РФ в части обязания ответчика произвести арендную плату за землю, на которой расположено арендуемое здание за период с 10.10.2007 по 11.01.2011 в сумме 134402 рубля 30 копеек и пеню в сумме 35064 рубля 79 копеек суд считает несостоятельными, поскольку указанной нормой закона говориться только о переходе права, а не обязанности нести расходы по содержанию земли.
Согласно ч.2 ст. 654 ГК РФ, установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. В договоре аренды 01.11.2003 не определена платность использования земли под арендуемым зданием магазина. Таким образом, плата за пользование земельным участком, находящийся под арендуемым магазином, включена в договор аренды от 01.11.2003в стоимость арендной платы.
Согласно технической документации здания магазина литер «Г», расположенного по ул. <...> п. Мостовского, здание склада литер «Б», расположенное по ул. <...> п. Мостовского, является ее частью.
С учетом изложенного, суд частично удовлетворяет требования истца и расторгает договор аренды от 01.11.2003, заключенный между Мостовским Сельпо в лице его представителя Г.<...> и ответчиком Уткиным С.В. на предмет аренды части здания склада литер «Б», расположенного по ул. <...> п. Мостовского, Мостовского района Краснодарского края. В связи с имеющейся задолженностью по оплате арендной платы с ответчика надлежит взыскать задолженность по арендной плате за период с 11.09.2007 по 11.01.2011 в сумме 160000 руб. 00 коп., пеню за период с 10.10.2007 по 01.02.2011 в сумме 96613 руб. 50 коп.
В связи с расторжением договора аренды Уткин С.В. обязан освободить занимаемое помещение.
В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворённым требованиям затраты по оплате государственной пошлины 6366 руб. 14 коп..
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 619, 654 ГК РФ, ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Пинчук А.С. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор аренды здания (сооружения) между от 01.11.2003года заключённый между Мостовским сельпо (новым собственником Пинчук А.С. ) и Уткиным С.В.
Обязать Уткина С.В. освободить нежилое помещение в здании магазина литер «Г» общей площадью 196.1 кв.м. расположенное по адресу п. Мостовской, ул. <...>, Мостовского района Краснодарского края.
Взыскать с Уткина С.В.<...> в пользу Пинчук А.С.<...> задолженность по арендной плате за период с 11.09.2007 по 11.01.2011 в сумме 160000 руб. 00 коп., пеню за период с 10.10.2007 по 01.02.2011 в сумме 96613 руб. 50 коп., затраты по оплате государственной пошлины в сумме 6366 руб. 14 коп., а всего взыскать 262979(двести шестьдесят две тысячи девятьсот семьдесят девять)руб.64 коп.
В остальной части в удовлетворении исковых требований Пинчук А.С. отказать.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Мостовской районный суд в течение 10 дней с момента составления решения в мотивированной форме т.е. с 04.04.2011.
ПредседательствующийЮ.А. Немчинов