о переводе прав и обязанностей покупателя

Дело № 2-153/10

Решение

Именем Российской Федерации

29 июля 2010 года

Московский районный суд города Твери в составе:

председательствующего судьи Пержуковой Л. В.,

при секретаре Зайцевой Ю. Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Гунаевой-Олищеня Н.И. к Зубко С.А. и Красновейкину Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя,

у с т а н о в и л:

Гунаева-Олищеня Н.И. обратилась в суд с иском к Зубко С.А. о переводе прав и обязанностей покупателя 81/100 доли двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Тверь, …, по договору купли-продажи от … года. В обоснование заявленного требования указала, что она является собственницей 19/100 долей квартиры общей площадью … кв. м., состоящей из двух изолированных комнат площадью … кв. м. и … кв. м., расположенной по указанному выше адресу. Собственником 81/100 доли данной квартиры являлась Зубко С. А. 06 октября 2005 года истица получила от представителя ответчицы письмо, из которого следовало, что Зубко С.А. намеревается продать свою долю в квартире. Желая воспользоваться своим преимущественным правом покупки продаваемой доли, она письменно заявила нотариусу Калининского нотариального округа о своем несогласии с продажей Зубко С.А. 81/100 доли другим лицам и о своем праве преимущественной покупки данной доли. Однако, вместо того, чтобы заключить сделку купли-продажи с ней … года, Зубко С.А. через своего представителя – ФИО 1 продала принадлежащую ей спорную долю квартиры Красновейкину Е.В. якобы за 509 000 руб. Хотя ее стоимость была явно завышена, она от покупки не отказывалась и поэтому полагает, что ее преимущественное право покупки нарушено, и просит перевести на нее права и обязанности покупателя.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в нем в порядке ст. 43 ГПК РФ - УФРС по Тверской области, впоследствии переименованное в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Тверской области.

В ходе рассмотрения дела истица Гунаева-Олищеня Н.И. поддерживала заявленные исковые требования. Поясняла, что ранее вопрос о распределении долей в праве собственности на спорную квартиру между ней и Зубко С. А. был разрешен в судебном порядке, но фактически до сих пор является спорным. При получении ею … года сообщения Романовой В. М., действующей в интересах Зубко С. А., о намерении последней продать свою долю квартиры за 509 000 руб. истица, понимая, что идет специальная процедура, требующая ее согласия, решила приобрести долю в квартире на данных условиях, о чем сообщила продавцу через нотариуса ФИО 2. У истицы не возникло сомнений, что сообщение от … года было адресовано именно ей. С проектом договора купли-продажи ее в нарушение закона и ее прав никто не знакомил. Относительно подписания заявления от … года истица давала противоречивые объяснения в ходе рассмотрения дела. Так, в судебном заседании от 24 июля 2008 года она поясняла, что текст заявления, составленного ей нотариусом, был ею прочитан и подписан. Текст не совсем соответствовал ее волеизъявлению. В судебном заседании 26 ноября 2008 года истица пояснила, что текст письма, составленного у нотариуса, ею был прочитан, и письмо было ею подписано. На тот момент она считала, что все было нотариусом написано правильно. В судебном заседании 21 января 2009 года истица поясняла, что она прочитала заявление, напечатанное по ее просьбе нотариусом, и поставила под ним свою подпись. Так она ответила через нотариуса, что согласна купить долю, но не за ту сумму, которую указала ФИО 1, поскольку считала, что ее доля в праве на квартиру должна быть больше. В судебном заседании 04 февраля 2009 года истица пояснила, что подпись от ее имени, имеющаяся на копии ответа Зубко С. А., ей не принадлежит, а в копии ее заявления, полученной у нотариуса, данная подпись отсутствует. В судебном заседании 29 декабря 2009 года истица подтвердила, что в заявлении от … года ее фамилия, имя и отчество были написаны ею, а подпись свою она не ставила. В судебном заседании 14 января 2010 года она пояснила, что подпись свою в заявлении не ставила, а ее фамилия, имя и отчество были написаны ею в положении сидя. В судебном заседании 28 июля 2010 года она пояснила, что подписи в заявлении от 03 ноября 2005 года она не ставила специально и не помнит, что ею было написано у нотариуса. Ее фамилия, имя и отчество в заявлении от 03 ноября 2005 года ею также собственноручно не были написаны. Копию своего заявления от 03 ноября 2005 года истица получила у нотариуса 11 января 2006 года. На тот момент и в настоящее время она располагала достаточными денежными средствами для оплаты цены доли в квартире, требуемой Зубко С. А. Поддерживая отношения с ФИО 1, они неоднократно обсуждали вопрос о продаже спорной доли в квартире истице, лишь в последнем письме ФИО 1 стала упоминать о возможной их продаже иным лицам. Письменного соглашения о продаже спорной доли квартиры ни с ФИО 1, ни с Зубко С. А. истица не заключала. Она до сих пор считает, что цена спорной доли квартиры в 509000 руб. завышена, о чем она по-женски поделилась с нотариусом при составлении заявления от … года, но при этом она готова была приобрести спорную долю квартиры, принадлежащую Зубко С. А. Истица полагает, что договор купли-продажи от … года является недействительной сделкой, поскольку квартира покупателю Красновейкину Е. В. была не нужна, он в нее не вселялся и не намерен этого делать. В УФРС был представлен неполный пакет документов, так не были представлены документы, подтверждающие плату Зубко С. А. жилищно-коммунальных услуг, и нотариально удостоверенный отказ истицы от права преимущественной покупки.

Представитель истца ФИО 4 в судебном заседании поддержал заявленный иск и позицию его доверителя, дополнив, что прав на наследство у Зубко С. А. не много, поскольку отцовство наследодателя оформлено кое-как. Во владение принадлежащей ей спорной долей квартиры она никогда не вступала, ключей от квартиры у нее не было. Истицей Гунаевой-Олищеня Н.И. было дано согласие приобрести долю квартиры, принадлежавшую Зубко С.А., о чем она сообщила нотариусу. Из текста договора от … года не следует, что от истицы было получено согласие на продажу спорной доли квартиры. Проект договора купли-продажи не был представлен ни нотариусу, ни истице. Красновейкину Е. В. об обстоятельствах сделки вообще ничего не было известно, ключи от квартиры ему не передавались. Заявления от … года истица не подписывала, у нее имеется нотариально удостоверенная его копия, полученная у нотариуса … года, в котором ее подпись отсутствует. Заключение почерковедческой экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку истица как заказчик, работу у эксперта не принимала, не была о ней проинформирована, акт о приемке данной работы ею не подписывался. Расшифровку своей подписи в заявлении от … года истица собственоручно производила в экземпляре заявления, хранящегося у нотариуса. Воля Красновейкина Е. В. в отношении заявленного иска в настоящее время не известна, от иска о вселении в квартиру он отказался, не участвуя в судебных заседаниях, никаких возражений по существу иска не представляет. Договор купли-продажи является недействительным, поскольку фактически вырученные от реализации спорной доли квартиры денежные средства от ФИО 1 к Зубко С. А. не передавались, в договоре отсутствует ссылка на отказ истицы от ее права преимущественной покупки, ключи от квартиры покупателю продавцом не были переданы.

Ответчики Зубко С.А. и Красновейкин Е. В. о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом, в судебное заседание не явились, об отложении разбирательства не просили, направив в суд их представителя Степанову Г.Н.

В ходе рассмотрения дела ответчик Красновейкин Е.В., возражая против удовлетворения иска, предоставлял суду письменный отзыв, согласно которому истица заявлением от … года отказалась купить 81/100 долю спорной квартиры на условиях, предложенных собственником, в тоже время не определив условий, на которых она могла это сделать, в том числе и цену. Истица знала о предстоящей продаже, доля в квартире была продана по цене и на условиях, указанных в заявлении, направленном в адрес истицы. На государственную регистрацию перехода права собственности был представлен полный пакет документов, в том числе и заявление истицы от … года, однако УФРС по Тверской области не установило противоречий, препятствующих регистрации перехода права собственности.

Представитель ответчиков ФИО 5 в судебном заседании против удовлетворения заявленных исковых требований возражала, пояснив, что истице было сообщено о предполагаемой продаже доли квартиры и об условиях данной продажи, в том числе цене – 509 000 руб. Истица заявила о готовности приобрести долю квартиры, но за меньшую сумму, что по своей сути является отказом от покупки доли квартиры за цену и на условиях, предложенных продавцом. Отказ истицы приобрести долю квартиры на условиях, предложенных Зубко С.А., является ее отказом от реализации права преимущественной покупки. Соответственно, заключенный с Красновейкиным Е.В. договор купли-продажи 81/100 доли квартиры является законным. В УФРС были представлены все необходимые документы, указание в договоре сведений об отказе другого участника долевой собственности от права преимущественной покупки законом не предусмотрено. Все существенные условия договора купли-продажи недвижимости нашли в нем свое отражение. Перед покупкой спорных долей квартиры Красновейкин Е. В. квартиру не осматривал, поскольку он выбор доверял ФИО 5, приходящейся на тот момент ему тещей. Ключи ему при покупке спорной доли квартиры не передавались. От иска о вселении в данную квартиру он отказался, поскольку в настоящее время он проживать в ней не желает, и, как собственник спорной доли квартиры, он вправе ею распорядиться любым законным способом.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (по переименования - УФРС по Тверской области, надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, письменно просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие. В ходе рассмотрения дела представитель третьего лица Казарина С. А. поясняла суду, что доверенность предоставляла право ФИО 1 заключать сделки, факт получения от нее Зубко С. А. денежных средств к данному делу отношения не имеет. По смыслу заявления Гунаевой-Олищеня Н. И. истица отказалась от покупки спорной доли квартиры на условиях, предложенных продавцом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает, что заявленный иск не подлежит удовлетворению в связи с ниже приведенным.

Судом установлено, что … года ФИО 1, действующей на основании доверенности от имени Зубко С.А. и выступающей в качестве представителя продавца с одной стороны, и покупателем Красновейкиным Е.В. с другой стороны был заключен договор купли-продажи 81/100 доли в праве на двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: гор.Тверь, …, по цене 509000 руб. Указанный договор был зарегистрирован в ЕГРП … года, после чего Красновейкину Е.В. было выдано свидетельство о государственной регистрации права долевой собственности в отношении указанной квартиры, доля в праве 81/100. Данные выводы суда основаны на копиях договора от …, передаточного акта от … года и свидетельства о государственной регистрации права серии … № …. На момент заключения данного договора за Зубко С. А. в ЕГРП было зарегистрировано право общей долевой собственности на указанную квартиру (доля в праве 81/100), которое не оспорено до настоящего времени.

Истице Гунаевой-Олищеня Н.И. на момент заключения договора от … года и в настоящее время принадлежат 19/100 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии … № ….

В силу ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Причем, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что ФИО 1, действующая на основании доверенности в интересах Зубко С. А., обратилась с письменным заявлением к нотариусу Калининского нотариального округа Тверской области ФИО 2., в котором просила передать Гунаевой Н. И., зарегистрированной в спорной квартире, сведения о намерении Зубко С. А. продать принадлежащую ей 81/100 долю квартиры № … дома № … по ул. … в г. Твери за 509000 руб., эквивалентных 17800 долларам США по курсу ЦБ РФ на 06 октября 2005 года, без рассрочки платежа. Гунаевой Н. И. данным заявлением было предложено в срок не позднее 30 дней со дня его получения сообщить нотариусу ФИО 2 с указанием ее адреса о своем желании купить за вышеуказанную сумму продаваемую долю квартиры либо об отказе от покупки. Кроме того, ей было предложено дать согласие на регистрацию указанной недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию. Данным заявлением ФИО 1 сообщила, что неполучение от истицы ответа в вышеуказанный срок будет считаться как отказ Гунаевой Н. И. от покупки указанной доли квартиры, и дача согласия на регистрацию указанной недвижимости в УФРС по Тверской области, и квартира будет продана другим лицам. Указанное письмо было отправлено в адрес Гунаевой Н. И., и было получено Гунаевой-Олищеня Н. И. … года, что подтверждается объяснениями истицы, данными в ходе рассмотрения дела, и приведенными в исковом заявлении. Получение истицей данного письма, последующее за ним обращение истицы к нотариусу ФИО 2, подтвержденные объяснениями истицы, ее заявлением от … года и показаниями нотариуса ФИО 2 дают суду основания полагать, что ответчицей Зубко С. А. была выполнена ее обязанность известить в письменной форме истицу о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи спорных долей квартиры. Так, в заявлении от … года были указаны товар (81/100 доля указанной выше двухкомнатной квартиры) и его цена, составляющие по смыслу ст. 250 ГК РФ. С учетом изложенного доводы истицы и ее представителя о том, что не направлением проекта договора купли-продажи в ее адрес были нарушены закон и ее права, суд находит не состоятельными.

Судом установлено, что … года Гунаева-Олищеня Н. И. подписала заявление, содержащее просьбу, обращенную к нотариусу ФИО 2 о передаче заявления ФИО 1, действующей в интересах Зубко С. А. Данным заявлением истица выразила свое согласие на приобретение спорных долей квартиры за меньшую стоимость, чем была предложена ФИО 1, действующей от имени Зубко С. А. – 509000 руб., и несогласие на регистрацию указанной недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию. Подлинность подписи Гунаевой-Олищеня Н. И., сделанной в присутствии нотариуса ФИО 2 на заявлении от … года была удостоверена последней. В связи с оспариванием истицей ее подписи на заявлении от … года по ее ходатайству, поддержанному ее представителем, по делу была проведена судебная почерковедческая экспертиза по вопросу принадлежности подписи на указанном заявлении Гунаевой-Олищеня Н. И. либо иному лицу. Экспертом … ФИО 3 в заключении от … года № … был сделан категорический вывод о том, что подпись в данном заявлении выполнена Гунаевой-Олищеня Н. И. Выявленные различия в признаках подписи, оцененные экспертом как не значительные и не влияющие на сделанный вывод, согласно заключению эксперта объясняются вариантом подписи Гунаевой-Олищеня Н. И., не отразившимся в представленных образцах, либо умышленным изменением ею собственной подписи. Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО 3 подтвердила выводы экспертного заключения. Не доверять данному экспертному заключению у суда оснований не имеется, процессуальных нарушений при назначении и проведении экспертизы не допущено. Выводы эксперта мотивированы, основаны на проводимых в ходе экспертизы исследованиях, изложенных в ее исследовательской части. В распоряжение эксперта были представлены как образцы почерка и подписи истицы, полученные в судебном заседании в порядке ст. 81 ГПК РФ, так и свободные образцы ее подписи и почерка, содержащиеся в ее ходатайствах, возражениях и заявлениях, представленных в настоящее дело. С учетом изложенного суд установленным, что заявление от … года, направленное нотариусом в адрес ФИО 1, а впоследствии представленное последней в УФРС по Тверской области, было подписано истицей, а возражения ее и ее представителя относительно данного обстоятельства объективно не подтверждены. Противоречивость объяснений истицы в ходе рассмотрения дела обусловлена по мнению суда ее заинтересованностью в исходе дела, тогда как анализ действий нотариуса, удостоверившего ее подпись на указанном заявлении, направленном в адрес ФИО 1, анализ заявления от … года в совокупностью с выводами эксперта дают суду основания не доверять объяснениям истицы в части не подписания ею заявления от … года. Также не состоятельными суд находит и их доводы о том, что в строке «подпись» данного заявления фамилия, имя и отчество истицы были написаны другим лицом, поскольку ранее истица поясняла, что она собственноручно, в положении сидя, в указанном заявлении написала свои фамилию, имя и отчество (протокол судебного заседания от 14 января 2010 года). Данные объяснения впоследствии истица подтверждала, и изменила их в судебном заседании 28 июля 2010 года.

Проанализировав содержание представленного в дело подлинного заявления истицы от …, направленного в адрес ФИО 1 и впоследствии переданного в УФРС по Тверской области, суд приходит к выводу о том, что истица Гунаева-Олищеня Н.И. отказалась от приобретения 81/100 доли спорной квартиры, по цене и на условиях, предложенных представителем Зубко С.А. ФИО 1, сообщив ей о своем согласии приобрести спорное имущество за меньшую, чем 509000 руб., цену.

Данные в ходе рассмотрения дела объяснения истицы о том, что нотариусом ФИО 2 при составлении данного заявления была неправильно отражена воля истицы, не могут быть приняты во внимание судом. Заявление истицей было прочитано и подписано. В нем содержатся указания на то, что ей разъяснены положения ст. 250 ГК РФ и ст. 42 ЖК РФ, а также правовые последствия содержания такого заявления. При этом нотариус удостоверила только подлинность подписи истицы, не оформляя при этом ни отказа и ни согласия.

В соответствии со ст.60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые по закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания. Учитывая, что заявление Гунаевой-Олищеня Н.И. об отказе в приобретении доли квартиры на условиях, предложенных продавцом, составлено в письменной форме, то и его условия могут быть подтверждены либо опровергнуты только письменными доказательствами. В ходе судебного разбирательства дела допустимых доказательств, подтверждающих согласие истицы приобрести спорные доли квартиры по цене, равной 509000 руб., на условиях, предложенных продавцом, и доказательств, подтверждающих направление письменного сообщения об этом продавцу либо его представителю, суду представлено не было.

Ссылки истицы и ее представителя на то, что договор купли-продажи не содержал сведений об отказе истицы от права преимущественной покупки, ввиду чего противоречит закону, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку обязательность указания в договоре купли-продажи недвижимости сведений об отказе другого участника долевой собственности от права преимущественной покупки ст. ст. 432, 454, 549 и 550 ГК РФ не предусмотрена. Каких-либо существенных нарушений, допущенных при заключении данного договора, его регистрации и регистрации перехода прав от продавца к покупателю, судом не установлено. Ссылки истицы и ее представителя на то, что указанный договор не был исполнен, что выражается в отсутствии у Красновейкина Е. В. ключей от спорной квартиры, отсутствии документов, подтверждающих передачу денег, вырученных от продажи по этому договору, от ФИО 1 Зубко С. А. суд находит не состоятельными. Договор купли-продажи от … года был исполнен уполномоченными на то лицами. Отсутствие ключей от спорной квартиры и нежелание ответчика Красновейкина Е. В. в настоящее время вселяться в указанную квартиру не являются основаниями для признания договора купли-продажи от … года недействительным и не умаляют его права общей долевой собственности на указанную квартиру (доля в праве 81/100). Суд находит несостоятельными ссылки истицы на то, что в УФРС по Тверской области был представлен неполный пакет документов, необходимых для регистрации перехода прав от продавца к покупателю, поскольку они опровергнуты представленными УФРС по Тверской области в данное дело копиями документов, поданных ФИО 1 и Красновейкиным Е. В. для регистрации договора купли-продажи от … года, и соответствующих расписок.

Таким образом, учитывая, что спорный договор купли-продажи был заключен на условиях, о которых истица была своевременно уведомлена и от которых отказалась, выразив в заявлении от … года свое несогласие с ценой договора, в суд полагает правильным в удовлетворении иска отказать, поскольку законные основания к переводу на нее прав и обязанностей покупателя по данному договору отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ,

Решил:

Гунаевой-Олищеня Н.И. в удовлетворении иска к Зубко С.А. и Красновейкину Е.В. о переводе прав и обязанностей покупателя отказать.

Решение может быть обжаловано в Тверской облсуд через Московский районный суд г. Твери в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий

Деперсонализацию и лингвистический контроль произвела помощник судьи Е.В. Бурякова